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1、连云港平山路地块操作策略建议,上海领汇房地产营销策划有限公司,碱厂,德兰,金凤凰城,嘉年华,从项目基地看德兰市场,基地周边现状,从项目基地看碱厂,基地周边现状,从项目基地看连徐高速桥,基地周边现状,连云港市市区面积880平方公里，市区建成区面积65平方公里。辖四县三区和一个经济技术开发区。新浦区为市政府所在地，本项目位于连云区。2007年末总人口达到482.23万人，人均GDP近13000元。其中市区71.56万人，连云区人口14.3万。,周边住宅情况：现状：项目基地附近住宅众多，有港城蓝天、金源金凤凰城、宏达名筑、名城国际、印象西班牙、帝豪水榭花都、嘉泰城市花园等，总建筑面积约200万平米，
2、但空置率超过90%。预计：随着城市开发不断深入，预计三年内租住率可达50%；至本项目开业时，预计可达到60%，引入人口约5万人。,根据连云区十一五总体规划纲要的要求：着力发展现代商贸业，重点建设以高端建材市场、大卖场等为主的专业市场集聚区，大力发展商贸中心和特色商业街。加快现有中心商贸圈的提档升级，大力发展以连锁经营、电子商务为主要方式的新型流通业态，集中力量打造一批中高档大型购物中心、超级商场。,造市分析：大卖场及超级市场，政策面不支持；位置及 人口规模也不支持；自身体量不够大。,借势分析：专业市场集聚区有政策引导；已经开业的德兰 国际建材家具市场基本满招，运营良好；众多 住宅项目装修；规划
3、中的嘉年华游乐场体量12 万平方米值得期待。,软装家饰城+公寓式酒店,建议本项目快速启动,原因一：德兰建成仅一年，但招商及运营均较理想，本项目定位 软装家饰与之互补，存在市场需求。,原因二：项目附近新建楼盘近200万平方，软装家饰需求巨大。,原因三：商铺类投资品目前市场表现好于住宅。,建筑密度：45%,土地性质：商业、旅馆业,软装家饰城与公寓式酒店在平面布局上要有较明显的分区,软装家饰城总建筑面积18000平米，框架结构，两层，每单元面积12-15平米为主。,公寓式酒店总建筑面积30000平米。两幢小高层，每幢10层，标准层面积1500平米，每套建筑面积45-60平米为主。,周边房价：住宅项目售价约3000元/平方米；沿街商铺售价800010000元/平方米，专业市场铺位售价40005000元/平方米,软装家饰城单元面积12-15平米，均价4000元/平米，总价4.8万-6万。,公寓式酒店主力面积45-60平米，送装修，均价3000元/平米，总价13.5万-18万。,谢谢！,
