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1、土地业务知识培训,昆明市国土资源局周子龙,Company Logo,一、专业名词解释,（一）基准地价,1.定义：基准地价是各种用途土地的使用权区域平均价格，是地价总体水平和变化趋势的反映。简单来说，基准地价就是土地的初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，如地在完成拆迁、平整等一级开发后，由市、县以上人民政府确定的平均价格。基准地价按照不同的区域和不同的土地用途，分别确定平均价格。,Company Logo,一、专业名词解释,（一）基准地价,2.简介：地价是土地在买卖、出让和转让等交易活动中所表现出的价格，是土地资产属性的直观反映。而基准
2、地价是在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基准地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。,Company Logo,一、专业名词解释,3.表现形式 基准地价因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。4.主要
3、作用 基准地价的主要作用为：反映土地市场中地价总体水平和变化趋势；为国家征收土地税收提供依据。,Company Logo,一、专业名词解释,（二）耕地占补平衡1含义：耕地占补平衡是指非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新耕地。2有关制度的内容：耕地占补平衡制度是土地管理法确定的一项重要制度。耕地占补平衡是占用耕地单位和个人的法定义务。2006年6月，国土资源部出台第33号令耕地占补平衡考核办法，为全面实行耕地占补平
4、衡制度，提供了依据。,Company Logo,一、专业名词解释,（三）非农建设用地：是相对于农业建设用地而言，它是指用于农业之外的一切工程建设以及其它建设设施所占用的土地，包括城镇建设用地、工矿企业用地、集镇和农村居民点用地、交通运输用地等用地。,Company Logo,二、工程项目建设用地申报规范及审核流程,（一）工程项目建设用地规模预审流程根据建设项目用地预审管理办法（国土资源部令（2008）42号）要求，分为以下步骤：1.建设单位提出预审申请2.实行分级预审：需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审；需核准和备案的建设项目，由与
5、核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审；3.部委托省级国土资源管理部门受理，提出初审意见报部4.占用规划确定的城市建设用地范围内土地的，委托市级国土资源管理部门受理。,Company Logo,二、工程项目建设用地申报规范及审核流程,（二）新增建设用地报批、审核流程1.土地利用总体规划确定的城市规划区范围内（主城区内，含呈贡）该范围内用地征转手续分为二个步骤：（1）取得发改部门立项批复规划部门选址意见完成勘测定界工作各县区政府、国土部门组织农用地转用及土地征收方案市国土部门汇总上报省国土部门审查国土资源部审查报国务院批准（该批复文件不是最终的征转手续批复文件）；,Company Logo,（
6、2）开展征地前期调查工作取得社保部门关于失地农民社会保障措施的审核（批复）文件县区组织农用地转用及土地征收实施方案市国土部门审查上报省国土部门审查省政府批复（该批复文件为最终的征转手续批复文件）。,二、工程项目建设用地申报规范及审核流程,Company Logo,二、工程项目建设用地申报规范及审核流程,2.土地利用总体规划确定的城市规划区范围外（1）土地利用总体规划确定的城镇（集镇）规划区范围外的能源、水利、交通等，可按单独选址项目报批，其流程为：取得发改部门立项批复取得国土部门用地预审批复取得规划、环保、滇管、林业、地质灾害、压覆矿产等批复取得发改部门批准、核准、备案批复文件（属批准类项目还
7、需取得初步设计批复文件）完成勘测定界、征地前期调查工作取得社保部门关于失地农民社会保障措施的审核（批复）文件县区组织单独选址报件市国土部门审查上报按权限报国务院或省政府（省国土厅）批准。,Company Logo,二、工程项目建设用地申报规范及审核流程,（2）土地利用总体规划确定的城镇（集镇）规划区范围内，需纳入各县、区城镇批次报批，其流程为：取得发改、规划、林业意见完成勘测定界、征地前期调查工作取得社保部门关于失地农民社会保障措施的审核（批复）文件县区组织批次用地报件市国土部门审查上报省政府（省国土厅）批准。,Company Logo,二、工程项目建设用地申报规范及审核流程,3.城中村改造项
8、目（1）城中村改造项目中涉及农用地或未利用地的，按照第一、二点要求组织上报；（2）城中村改造项目中只涉及集体建设用地的，可按一村一策的方式，报省政府（省国土厅）批准，具体流程为：纳入城中村改造规划取得规划部门意见完成勘测定界、征地前期调查工作取得社保部门关于失地农民社会保障措施的审核（批复）文件县区组织用地报件市国土部门审查上报省政府（省国土厅）批准。,Company Logo,三、相关政策法规应用,（一）预留安置用地根据中共昆明市市委昆明市人民政府关于深化土地使用制度改革加强土地管理的决定（昆发200813号）规定，在主城四区和呈贡县、安宁市、晋宁县、嵩明县，取消征地过程中预留10%-15%
9、的安置用地，改为货币补偿的方式，或通过入股分红安置、异地移民安置、重新择业安置等方式，创新和拓宽被征地农民补偿安置形势和途径。对已经批准的征地补偿安置用地，规划、国土等部门研究出台规范安置用地利用的具体办法，严格按照规划用途进行开发建设，严禁用于商品房开发，安置用地的交易处置必须纳入政府土地有形市场进行公开交易。,Company Logo,三、相关政策法规应用,（二）农用地转用办理手续1.农用地转用审批（1）国务院批准农用地转用的范围：国务院批准的建设项目，国务院有关部门、国家计划单列企业和省（自治区、直辖市）人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目。在土地利用总体规划确定的城市范围
10、。（即上文提到的昆明市主城范围）,Company Logo,三、相关政策法规应用,（2）省级人民政府批准农用地转用的范围：省级人民政府有关部门和市（地）、县（市）人民政府及有关部门批准立项的单独选址建设项目。在土地利用总体规划确定的人口在50万以下的城市建设用地规模内，为实施该规划按土地利用年度计划申请的城市、城镇分批次用地。,Company Logo,三、相关政策法规应用,（3）地州市人民政府批准农用地转用的范围：若乡（镇）土地利用总体规划已由省级人民政府授权的地州市人民政府批准，则该乡（镇）所在地的镇区及所属的村庄、集镇的建设用地规模范围内的农用地转用，可以由地州市人民政府批准。（一般为县
11、城所在地以外乡镇的宅基地涉及的农用地转用审批）,Company Logo,三、相关政策法规应用,（二）土地征收办理手续征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷由国务院批准；基本农田以外的耕地不超过35公顷、耕地以外其他土地不超过70公顷由省级人民政府批准，其中基本农田以外的耕地不超过15公顷、耕地以外其他土地不超过40公顷的由省人民政府授权省国土厅批准。,Company Logo,三、相关政策法规应用,（三）间接费用分摊根据昆明市人民政府关于印发昆明市土地储备支出核算管理办法的通知（昆政发201075号）规定，土地储备间接支出由土地储备项目所在片区，按照城市分区控制性
12、详细规划或专利规划，按照规划目标要求，为完善和提升土地使用功能的配套设施建设、城市基础设施建设的费用，以及国有投资公司由此承担的融资本息和分摊资金，包括：道路交通设施建设费用，市政公用设施、水利建设费用，绿地景观设施建设费用，国有投资公司承担融资本息及其他分摊资金，其他经市政府批准的轨道交通、道路交通建设、河道、滇池治理等提升土地使用功能的重大基础设施建设相关费用。,Company Logo,三、相关政策法规应用,（四）退二进三土地政策根据昆明市人民政府关于印发昆明市企业退二进三工作实施细则的通知昆政发201171号要求，按照企业“退二进三”工作程序，依次分阶段进行，具体为：企业申请 区“退二进三”办公室初审 市“退二进三”办公室审核批复 企业交储土地 确定土地一级开发整理主体 签订“土地一级开发整理委托合同”三方协议 签订“国有土地使用权收购协议”支付补偿资金 企业搬迁入园 搬迁项目评估验收,
