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1、周边市场情况分析,2006年天津市众多中高档楼盘集中放量，均价基本都定位于6000元/M2以上，且产品基本为小短板高层总建筑面积超过50万M2的超级大盘的陆续上市，将陆续引爆北部中心区房地产市场；泰达城、同方瞰和平等项目的上市使区域竞争白热化；上海陆家嘴、新加坡仁恒集团的进驻使本区域品质进一步提升，产品也趋于多元化发展；现有周边已上市楼盘，户型普遍偏大，产品同质化明显；,结论：,从市场反映看，100平方米以下的紧凑型户型最为热销。周边项目开发商对此区域期望过高，普遍定价过高，均价拉升已存在较大的抗性，近期开盘的周边各项目销售均不顺畅；区域内楼盘户型向小的趋势明显；总价成为此区域物业是否畅销的决
2、定性因素，同总价下，追求社区品质和套内面积使用值的客户并存；诚基中心等几个市中心小户型的热销代表市中心小户型为时下追捧项目；小户型项目的通风、采光是客户最为关心的问题。,客户分析情况,售卡初期未进入售楼处时买卡客户的信息渠道主要通过项目周边的户外导视系统，进入售楼处后，以报纸广告和朋友之间的口碑传播为最有效的成交途径，同时售楼处及项目周边的户外导视系统对路过的客户产生了良好的影响。,信息渠道,分布区域,根据买卡总量分析，项目本区客户群占42%，其次是相邻的和平区、红桥区和河北区分别占20%、15%、8%，外地客户主要以周边做生意的人群为主。客户群相对集中于南开区、和平区表明本案在宣传上对紧临的
3、河北区、河东区辐射不够，未能吸引足够客户来访。需要进一步进行有针对性的广告投放。,购买客户群年龄段,根据买卡总量分析，购买群体以4050岁为主，这部分客户事业稳定，购买力较强，其次为3140岁的年轻人。真正的kidults一族来访量过低表明我们的宣传力度上以及宣传口径上并未能真正吸引我们的目标客户，已购卡客户更多为对老城厢怀有怀有很深情节的人群。,购买后使用类型,投资型客户的比例偏低说明宣传中对于区域市场的升值空间描述不足，需要加大针对性宣传力度一定程度上解决本案52.5M2朝北小户型的销售问题。,来访量统计,从来访曲线图可以看出，在短短的一个月时间内，周六、周日由于为公休时间，客户的来访量维
4、持在日100组左右，其他时间也都基本保持在40组以上。,客户分析结论,目前目标客户群体为主，客户以周边群体为主；年龄层次偏大，与原定位有出入；客户群提对“中新”和“后现代城”的品牌认知度不高；投资性客户比例偏少，本项目纯投资型客户目前积累不足；“鸟笼”这一设计理念目前接受困难，需要通过策划、包装引导、生活观念、消费观念等多方面进行强势引导；,结论一：,天津的客户以传统、保守型为主，与北京、上海的客户均有较大的不同，对新概念的理解和认知度不够，目前仅仅为解决居住问题阶段，并未强调享受观念，对于概念房型、朝北小户型存在抗性，需要加强广告宣传和业务员培训；,结论二：,二个启示,虽然前期售卡情况良好，
5、但从客户的分析来看，天津市民对“中新”及“后现代城”的品牌认知度不高，品牌建设和塑造工作仍旧是本案以至二期、三期项目成功与否的关键所在。现在的火爆销售情况一定程度上说明本案仅仅是抓住了本区域市场的空白点，随着金港国际、世界经济贸易中心、同方瞰和平等几个项目的上市，2006年下半年本区域房地产市场销售将趋于合理分布，如何在二期、三期持续火爆销售状态，需要在产品上做更深层次的研究，准确切入市场空白点。,整体销售思路,将后现代城一期、二期、三期纳入整盘营销思路，分步实施，以达到资源共享、效益最大化的目的，同时通过后现代城的营销带动集团老城厢的整体开发。,中新品牌认知度不足，后现代城肩负塑造企业形象与
6、项目品牌的双重任务。后现代城一期在做好销售的同时，必须在天津树立起后现代城的品牌形象；现阶段后现代城在天津亮相、在最短的时间内迅速提升人气，成为世界普遍关注、天津家喻户晓的楼盘，制造轰动效应的目的已经达到，但后现代城品牌的扎实度尚不足，必须通过后期工作完成品牌塑造；,引领时尚、张扬、个性化的生活方式；引领天津市中心紧凑型户型的发展方向，成为最具代表性的经典楼盘；引领天津建筑设计个性化发展方向，成为天津最具个性化的楼盘代表；,通过一期后现代城品牌的塑造，为二期销售奠定基础，后现代城一期将担负：,在做一期销售的同时，着眼于二期销售；依次类推；根据一期室户需求情况，做好二期产品定位，向研发提供准确的
7、市场需求方向；售房与售卡相结合，KIDULTS卡全程有效。拥有KIDULTS卡，即使一期没有选到房子，二期仍然可以参与选房。一期、二期销售资源共享、互为能动。目的：不流失任何一个客户；成立KIDULTS俱乐部，与11号公馆经营业态形成互动，用足3000余平方米售楼中心的商业功能，让售楼中心承载销售任务的同时，为潜在的目标客户群体提供一个沟通、交流、休憩的平台，开办KIDULTS酒吧、咖啡吧等，吸纳大量的客户在此销费的同时，加深对项目的了解、认知，达到对后现代城项目的传颂及扩大宣传面的目的。,销售策略,售卡流程：本次后现代城一期的售卡工作不仅仅是为一期项目积累客户，主要考虑到为之后的13号地块（
8、即后现代城2期）积累一定的客户，所以采用摇号选房的方式进行售卡。15号地社区共995套房屋，本次我们计划售出2000张认购卡，具体售卡流程如下：,2.8日开始正式售卡,签订入会协议,交纳定金2万元,四月初正式开盘公开摇号，按300张、300张、350张分三次摇号选房，依次放出600套、200套（新房源）、150套房源（新房源），每次拉升均价50元/M2,摇号被选中，并选定中意房源,摇号被选中，未选定中意房源,选号未选中，参加下轮摇号选房,签订正式定购协议，约定时间签订商品房买卖合同,直接退卡,转接二期项目,参加下次摇号,开盘日期：开盘日期需要根据预售证的取得时间确定，现销售部对外统一说辞为4月
9、初开盘，如可按时取得预售证，则我们初步将开盘时间定为4月8日。,销售计划 后现代城一期的销售周期为3个月，我们计划在开盘后一个半月内完成整个楼盘60%的销售任务，之后的一个月完成20%左右，最后一个月完成15%的销售任务，3个半月内完成95%的销售，从而进入尾盘销售阶段。,销售计划表,说明：,楼层差价按照每三层一个档次，各档次差价50元/M2金、银角之间差价100元/M2,已完成工作和准备完成的工作,已完成的工作 楼书、沙盘等一系列销售道具完成指示系统、工装等VI系统完成售楼处内外包装基本完成销售队伍组建卖场外围形象施工完成售卡前期工作完成外卖场布展完毕配合人员到岗,以下是2月7日至3月2日新
10、报及晚报发布稿,准备完成的工作 开盘前各类销售文件的准备工作售楼处需要增加的内外装备逐步到位房交会等各类推广工作开盘典礼前的准备工作销售道具的补充工作增加配合人员（包括礼仪小姐、服务生）组建kidults俱乐部、增加人气,首届KIDULTS狂欢节活动方案目的：邀请购卡客户进行事件营销活动，结合公关力量邀请新闻媒体部门进行事件报道，形成现场人气，带动销售、使我们的活动得到公众的认可，让品牌深入人心。扩大项目知名度，从而提高房产的销售量，圆满完成此次活动目的。,面对各种竞争多变的市场、日益增加的信息、复杂的人际关系，人们不仅工作繁忙，而且要冷静应对各种风云突变，朝不保夕的危机感。他们深受各种压力的
11、困扰，各种压力就会象一个怪兽，慢慢地吞噬我们的健康，尤其是心理的健康。本策划案从“缓解压力，释放激情”这个基点出发，以“浪漫、神秘、激情、狂放”为基调，给后现代城的目标客户们隆重推出了一份大餐浪漫北美狂欢夜.名仕情怀.品味别样浪漫,狂欢节采用舞曲狂欢为主、穿插表演为辅的形式，活动现场模仿迪吧的氛围。昏暗的灯光，动感的音乐，还有充满激情的业主。快乐的氛围下，人们尽情地释放着自己心灵的本真。虽然现场有很多人，但大家都无所顾及，昏暗中谁也不用束缚自己。把隐藏在心里，不愿示人的一面大胆的展现出来，自由自在，无拘无束。心情随着音乐起伏跌荡，抛开所有的苦辣酸甜。后现代之夜，有的只是真自我。为了使舞会现场情
12、节充满律动感，在活动中穿插了许多有趣的小活动表演。让大家在紧张中得到松弛，平静中爆发力量，共同演绎一场彼此难忘的相聚。,Kidults俱乐部会员北京一日游活动的方案本次活动的宗旨是秉承中新集团“永远值得您信赖的企业精神，通过加强与会员之间的相互沟通，提升企业凝聚力与品牌影响力，为双方提供一个互动的桥梁，令会员享受到中新集团提供的多方位、高层次的超值优质服务。特定于3月26日举办天津后现代城俱乐部会员北京一日游活动。活动细则如下：,活动时间：2006年3月26日 活动地点：北京 活动行程：早上：6：30分在天津后现代城售楼处集合出发 上午：9：00抵达北京，首先参观中新集团西山美墅馆及西钓鱼台嘉
13、园项目中午：休息及用餐。下午：午餐后游览北京太平洋海底世界及参观北京后现代城项目,一天行程结束，统一集合返回天津。以上活动全部免费为kidults会员提供，活动行程仅供参考。报名地点：天津后现代城售楼处，截止日期为2006年3月18日下午报名人员：已参加俱乐部并拥有会员卡的人员（一卡只限一人）,后现代城全案推广思路,需要相关部门配合解决的问题,预售证的取得时间？工程进度是否保证交房时间在2007年8月毛坯房交付？红线问题尽快解决，以保证三次摇号有足够的房源；装饰公司配合将售楼处内、外部形象尽快建设到位；装饰公司于3月15日前将样板间建设完成，投入使用；15号地块三次摇号结束后即4月20日，能否
14、保证13#地块房型图设计完成？15号地销售结束，13号地块预售证是否于7月30日取得？现工作中存在合同流转速度慢的情况，可否尽快解决？,THANKS！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8Lb
15、UN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg
16、3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,
