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1、1,青岛重点区域写字楼调研,2,一 香港路CBD,3,1.1 海航万邦中心,4,海航万邦中心2012年08月30日的最新销售报价写字楼为 均价30000元/平方米 相比上个销售周期上涨了0%。海航万邦中心近12个月的销售价格下跌了6000元，跌幅为17%；近24个月的销售价格下跌了4000元，跌幅为12%；与本项目2010年04月11日第一次对外报出的40000元相比，29个月以来，销售价格累计下跌了10000元，跌幅为25%。,营销方式：出售：2000m2整层出售，业主自用。出租：5-21F自由分割21-51F整层或半层出租,主客户群定位：世界500强企业，国内大型企业,辅助客户群：发展型创
2、意型大中型企业,入驻大型企业：深发展、中国惠普、普华永道、阿斯顿马丁,因租金相对高，入驻企业较少,该项目因其产品高端本地客户群少、而营销推广方案过于保守，又遇到房产调控这一大背景，导致其营销表现不佳,海航万邦中心,5,海航万邦中心推广策略,万邦中心项目宣传推广：万邦中心项目自展开推广活动以来，未在全市主流媒体投放广告。尽管常规推广方式较少，但是万邦中心在搜房网、海奥网等专业房地产网站定时更新推广，网络宣传较多。以及促销活动12年7月份推出的“购房送百万跑车的活动以及全球四大会计师事务所之一的普华永道举行的隆重入驻 仪式。,海航万邦中心,6,1.2 中铁青岛中心,7,青岛中心2012年09月18
3、日写字楼的最新销售报价为 均价33000元/平方米 相比上个销售周期持平。青岛中心近12天的销售价格持平；近5个月的销售价格保持稳定，涨跌幅为0%；与本项目2012年05月18日第一次对外报出的33000元相比，销售价格保持稳定，涨跌幅为0%。,营销方案：销售 20F以上 半层或整层出售 500m2以上7-20F 自由分割出售 200-300m2,在房产调控大背景下，该项目目前去化率达50%，这与其积极稳健的营销推广方案密不可分。,世界500强企业以及国内大型企业,发展创新型企业,中铁青岛中心,8,青岛中心的推广,中铁青岛中心项目宣传推广：2011年以来中铁青岛中心在青岛主流媒体（半岛报、早报
4、）上共计投放报广5次，合计总金额约60.1万元。青岛中心5月份开盘后活动以品鉴会、全球综合体验之旅、沙龙讲座、团购等活动的投放,中铁青岛中心,9,样板间发布与联合青岛房产网络进行团购活动,中铁青岛中心,10,1.3 远雄国际广场,11,户型配比：已取得预售的写字楼物业房源面积范围130-350平米不等，其中主力户型为300-350平，共73套约23494平方米。推盘节奏及去化：2010年10月份项目取得预售，到2012年8月底仅售74套约13245.88 m2 平方米，写字楼去化率17%。价格：目前7-23层写字楼物业均价3.8万/平方米，26层以上精装公寓5万元/平方米。,概况：甲级写字楼物
5、业房源118套，总建面约30773平方米，集中分布在7-23层，26层以上为公寓。；截止到2012年8月份写字楼物业均价38000万/平，仅对外销售74套，去化率17%,远雄国际广场,12,远雄国际广场项目宣传推广：2011年10月份在青岛主流媒体（半岛报、早报）上共投放报广1次，合计总金额约29.2万元。,远雄国际广场,13,1.4 凯悦中心,14,户型配比：已取得预售的写字楼物业房源面积范围60-300平米不等，其中主力户型为170-200平，共27套约4902平方米。推盘节奏及去化：2009年11月份凯悦中心住宅物业取得预售，2010年1月份写字楼物业取得预售，到2011年5月份对外销售
6、的写字楼物业全部售罄，月均去化3.5套约560平方米。价格：写字楼物业开盘初期价格相对较低，对外报价22000元/平方米，价格较低；2011年之后由于沿海一线甲级写字楼价格的快速上涨，该项目写字楼销售价格达到4-5万元/平方米。,公寓,写字楼,商业裙楼,状态:售完,优质的产品，积极的营销推广方案，合适的时机，史上最疯狂的市场需求，促使该项目快速去化,凯悦中心,15,凯悦中心推广,凯悦中心的项目宣传推广：纸媒（半岛都市报、青岛早报/晚报/日报）、户外，游艇会活动。阶段性投入500万左右推广费用,凯悦中心,16,1.5 香格里拉中心,17,香格里拉中心只租不售，其招商推广更多的应用坐销模式，广告推
7、广活动很少，主要依靠香格里拉大酒店的名声以及网络推广吸引客户前来咨询，但因香格里拉大酒店在青岛的声名远播，其招商工作进行的比较顺利。,香格里拉中心,18,区域内潜在综合体项目中，海航万邦、青岛中心、远雄都是以销售为主，相对于香格里拉中心和凯悦中心以租赁和自用为主。本项目的销售与经营是一个长期的过程，为应对未来的市场变化与竞争压力，重点控制销售节奏，保留部分经营性物业，通过自身的运作提升价值。,香港CBD区域项目分析,19,二 海尔路区域,20,2.1 大荣中心,21,大荣中心-户型面积配比,分析：大荣中心标准层面积在800-1200平之间，5-13层标准层面积800平左右，一个标准层分割成4户
8、，单户面积200平左右；14-18层设计5层200平左右空中花园，标准层分割成2户，单户面积400平左右；19-23层标准层面积1200平左右，分割成4户，单户面积300平左右，24层分割成2户，单户面积600平左右。,成交量：,优质的产品，便捷的交通，虽然受整体楼市调控大势影响，随着其推广方案的跟进，会有较好的表现,大荣中心,22,大荣中心的项目宣传推广：推广途径，报广、网路、户外。以科技主题做为宣传手段，打折促销手段98折。12年的春季房展参展,大荣中心,23,2.2 名汇国际,24,名汇国际,价格分析：名汇国际2012年08月29日的最新销售报价为 均价16000元/平方米 相比上个销售
9、周期持平。名汇国际近22天的销售价格持平；近1个月的销售价格持平；与本项目2012年07月09日第一次对外报出的16000元相比，1个月以来，销售价格累计持平。,成交分析：目前网签总成交套数226套，在已预售房源中去化占32%，考虑到该项目还有部分房源未售，因此其总体去化率在15%左右。精准的客群与市场定位、良好的推广、适中的价格，多层次的面积区间使得该项目在项目初期总能为客户找到其需要的房源，满足客户的需求，从而成交！,25,名汇国际的项目宣传推广：推广途径，报广、网路、户外。暖场活动较多，如拉斯维加斯和圈层内的营销，比如游艇会。,名汇国际,26,区域内的在售有竞争的综合体项目。崂山CBD区
10、为主要总部和贸易，环境较好，价格适中,海尔路CBD区域项目分析,27,三 中央商务区,28,3.1 诺德广场,29,诺德广场目前写字楼的去划量为30%。写字楼销售价格18500元/平24000元/平,客群分析：购买办公楼的客户一般是外贸、金融类的，客户大多以投资为主。客户区域是市南偏多。,诺德广场2011年09月28日的最新销售报价为均价22000元/平方米，相比上个销售周期上涨了0%。诺德广场近12个月的销售价格上涨了2000元，涨幅为10%；与本项目2011年09月第一次对外报出的20000元相比，12个月以来，销售价格累计上涨了2000元，涨幅为25%。,诺德广场,30,诺德广场的项目宣
11、传推广：推广途径，报广、网路、户外、DM。每周末会有单页进行发放。,诺德广场,31,3.2 欧亚中心,32,欧亚中心2012年09月22日的最新销售报价为 均价23000元/平方米 相比上个销售周期，价格保持稳定。欧亚中心近3个月的销售价格保持稳定，涨跌幅为0%；与本项目2011年10月21日第一次对外报出的25000元相比，11个月以来，销售价格累计下跌了2000元，跌幅为8%。,网签数据延迟，目前去化30%左右，面积基本在300m2左右,客户定位为发展型大中型企业，目前客户以自用为主，集中在物流、货运、图文设计类公司并有少量投资客。,欧亚中心,33,欧亚中心的项目宣传推广：推广力度不太大。
12、报广、网路网络为主。,欧亚中心,34,3.3 卓越中心,35,分析：卓越大厦于2011年11月份开盘以来，网签去化78套，整体网签均价20726元/平，部分成交客户未签约，目前存量房源多集中在高区，高区房源成交拉高成交均价。,客群分析：主要以金融、贸易、会计、审记公司为主，也有大客户团购整层的，主要是市南、市北的客户偏多。,卓越中心,36,卓越中心的项目宣传推广：报广、网络、户外网络为主。经常做一些暖场活动比如保护母亲河”摄影展,卓越中心,37,3.4 中海大厦,38,中海大厦项目是自持物业，世邦魏理仕为招商顾问，客户群定位为世界以及中国500强企业，据销售人员介绍目前可以进入签约阶段的客户能
13、占总体量的30%左右，只因写字楼租赁需要有房产证，因此正式签约需要等待年底交房后才能正式进行,中海大厦,39,中海大厦的项目宣传推广：纸媒（半岛都市报、青岛早报/晚报/日报）。户外不多。有渠道销售。,中海大厦,40,3.5 燕归堂（7080中心广场）,41,分析：燕归堂自2011年11月份开盘以来，网签均价在11325元/平，自2012年以来案场成交低迷。去化率在20%左右。现均价约1.3万。,客群分析：实际去化房源多为30m2左右的特价房，现有客群主要集中在市区投资客户。目前剩余房源多为70-800m2户型，目标客群为中小发展性公司客户。,7080中心广场,42,7080的项目宣传推广：纸媒
14、（半岛都市报、青岛早报/晚报/日报）、DM，户外。,7080中心广场,43,区域内综合体项目中卓越大厦目前写字楼去化率最多，卓越二期项目将还有超高层写字楼和公寓。燕归堂项目和周边项目相比物业中等级别，售价也较低。欧亚、诺德去化率较低。中海以租赁为主。,中央商务区区域项目分析,44,四 青岛写字楼总析,45,青岛写字楼市场板块分布,4.1 青岛写字楼市场分布特征,青岛规划有四个商务功能区：市南区香港中路CBD，崂山区海尔路商务区，市北区山东路商务区和开发区。从分布来看，青岛的甲级写字楼物业主要分布在商务活动最频繁、商务氛围最浓厚的香港中路CBD区域和山东路CBD区域。这一区域的写字楼总体量占青岛甲级写字楼市场的70%，而其他三个功能区的甲级写字楼市场发展尚不成熟。,香港路CBD,中央商务区,海尔路CBD,46,从存量区域分布看，海尔路CBD甲级写字楼存量最多，截止到2011年底累计约7.42万平方米；12年中央商务区的存量有所上升,47,4.2 青岛写字楼总体市场研究小结,
