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1、,中建大公馆项目实践经验分享,项目管理中的品质管理,中建大公馆实景展现（Click）,品质概念：为了判断其制品或部品是否达到其使用目的与顾客的约定的评价对象和固有的性质。,品质管理观点分享,品质管理观点分享,品质管理的目的最大程度满足客户现在及未来的需求,品质管理的6大误区1、差不多先生与马虎小姐2、品质越高，成本越高=品质需要花钱3、错在一线员工4、销量第一，品质滞后5、成本第一，品质第二6、1%失误不算什么，任何失误都有特殊性,品质管理观点分享,品质管理观点分享,上海公司品质管理过程中四要点树立理念强化意识步调一致制度保障,品质管理=全生产链协同=全面质量控制管理 全员、全过程品质管理，打
2、造高品质项目为目标，以满足客户为最终目的,品质管理观点分享,中建大公馆品质管理分享目录一、市场决定定位，需求决定品质二、品质决定细节，细节决定成败三、成本决定控制，控制在于过程,9,贵胄之地,土地属性、核心地段,1.0容积率、最后一片生态湿地14座学府为邻、位于第3代国际社区外滩以北10公里半径内唯一城市别墅项目,一、市场决定定位，需求决定品质,项目属性、历史使命,中建大公馆项目定位为城市中心纯别墅项目，要求打造符合客户目前及未来需求的豪宅产品，拥有豪宅别墅产品的品质标准。,品质,一、市场决定定位，需求决定品质,降本增效、过程控制,在保证品质标准的前提下，尤其是地王项目，如何打造豪宅产品，降本
3、增效和成本控制则成为项目品质管理的重中之重。,成本,一、市场决定定位，需求决定品质,突破,一、市场决定定位，需求决定品质,10,大突破,一、市场决定定位，需求决定品质,综合地块属性，项目品质及成本等多方面的考虑，意味着中建大公馆项目在定位之初，只有突破传统，打开思路，方能做出被市场、客户认可的项目。,土地性质由普通到别墅,拍卖取得的土地性质为普通商品住宅，当时园区内禁止建设别墅类地产开发项目，在经过多方努力和沟通后，该地块设置类独栋别墅低层住宅得到允许。,1,一、市场决定定位，需求决定品质,限墅,商业面积将10%的商业面积变成了住宅，可售比达到98.6%,2,一、市场决定定位，需求决定品质,建
4、筑密度由25%到 30%,建筑密度由25%提升到30%。在有限的土地内产出最大的货量。,3,一、市场决定定位，需求决定品质,建筑高度由20米到23米,多层的建筑高度由20米提升到23米；由低层不高于10米到突破到11米。由此，大小独栋产品的首层由3.6米突破到3.9米，叠加产品首层层高3.6米，标准层高达到3.2米。,4,一、市场决定定位，需求决定品质,小区标高由0.3米到1.2米,小区道路标高高于市政道路标高0.3米以内，提升到1.2米，即室内正负高于市政道路2.2米。地下一层达到了4.4米全明半地下附送空间。做到下挖两层，地下两层均为附赠空间；车位比例达到1：2，赠送空间做到了极致和最大化
5、。,5,一、市场决定定位，需求决定品质,高附赠的最后盛宴440m=1200m,地下阔绰空间500m地下室5个车位附赠,民防面积由3万m到4000m,原指标按建筑物基地面积设置人防，项目需逾3万m的民防面积，经过多方努力和协调沟通，将地下集中人防面积争取到4000m。,6,一、市场决定定位，需求决定品质,公建配套由计容2350m到1460m,公建配套面积将2350平米缩减到1460平米，将社区活动中心（560平方米）、居委会（200平方米）和托老所的（面积1000平方米）的部分功能放在地下一层和阁楼。,7,一、市场决定定位，需求决定品质,一、市场决定定位，需求决定品质,社区活动中心,卫生服务点,
6、居委会,托老所,控线要求3米，连线退界VS直接内退,原退界线为道路规划红线直线段与曲线切点的连线退界3米，现行建筑 控制线是按规划道路红线及曲线直接内退3米的曲线计算。,8,一、市场决定定位，需求决定品质,绿地率35%VS 35%（含私家庭院绿化）,将35%的绿地率中，争取到将赠送的私家庭院绿化面积共同计入统计范围内。,9,一、市场决定定位，需求决定品质,景观让35%35%,高密度、覆土有限,公共通道由必须到不设置,原指标要求基地设置绿色公共通道，控制宽度不小于12米，必须保证通道之间的顺畅衔接；现行指标则不设置公共通道。,10,一、市场决定定位，需求决定品质,天下大事，必做于细 从改变观念着
7、手,二、品质决定细节，细节决定成败,二、品质决定细节，细节决定成败,9,9大手段,用心才能看得见 细节的实质,品质,品,质,品质与质量密不可分,二、品质决定细节，细节决定成败,产品功能细节地上、地下统筹设计,为保证产品使用功能合理化，加强产品高附加值，地下一层使用功能与地上结合。,1,二、品质决定细节，细节决定成败,二、品质决定细节，细节决定成败,为保证产品使用功能合理化，加强产品高附加值，地下一层使用功能与地上结合。户型方面力求创新，紧密围绕别墅产品特征细节，努力做到:（1）内部空间需求最大化、功能空间实用性、使用空间灵活性（2）外部空间独享性、私密性和私有化；（3）物超所值，全方位立体式附
8、加空间：（4）上赠阁楼、下送阳光地下室，横有露台，地面有花园，独门独户，电梯直达。,提亮地下一层，实现“双首层”,丰富地下二层，拓展生活功能,部品研究反复推敲、细节为王,入户门、铁艺栏杆、窗、柱、线脚、砖、瓦每一个细节必须反复推敲,2,二、品质决定细节，细节决定成败,铁艺的式样、材质、断面形式、表面肌理、安装方式、铸造工艺、搭接构造和价格等多方面考虑。,二、品质决定细节，细节决定成败,细化设计全专业细化二次设计,立面深化设计 石材幕墙专项深化设计弱电智能化专业设计标识导视设计销售用效果图和户型图设计门窗专项深化设计入户门专项深化设计铁艺专项深化设计,3,二、品质决定细节，细节决定成败,实施落实
9、样板墙、材料封样,设计方案提案、定稿、施工送样、施工小样、1：1样板墙全程控制,4,二、品质决定细节，细节决定成败,依据立面成本控制，对面砖的品种、颜色、质感、面状、勾缝等方面精细对比选择,二、品质决定细节，细节决定成败,法规规范的挖掘充分挖掘、合理利用,深入挖掘设计规范要求，利用坡屋顶及南北退台处理，节省日照间距，充分挖掘土地价值。,5,二、品质决定细节，细节决定成败,常规做法的突破由必须到可能,原上海市规范要求，住宅避雷装置，必须采用避雷带，施工难度大，且极其影响美观，后经多方设计咨询，在前期部配合，实现最少量的避雷针解决。,6,二、品质决定细节，细节决定成败,避雷是明敷做法 与别墅定位不
10、协调，施工难度大。,原避雷做法,现避雷做法,二、品质决定细节，细节决定成败,53,品质匹配的投入成本档次匹配的部品,别墅、叠拼部品成本标准分别设置（窗、门、石材面积）、下沉庭院墙面次要部位采用真石漆替代石材；采用混凝土屋面瓦替代石片瓦，在保证外观质量的前提下降低成本。,7,二、品质决定细节，细节决定成败,石板瓦,水泥瓦,售楼处采用了豪宅常用的石板瓦，实践后发现石板瓦的施工难度与后期维护难度大，之后改用拉法基的水泥瓦，即保证了屋面的效果与性能，同时保证了施工的工期和后期维护的方便,二、品质决定细节，细节决定成败,材料研究常规不一定最优,经过大量比较和调查，并经过多轮式样和1：1样板墙实验，挑战传
11、统经验，率先使用进口的石材，价格低于大量使用的国产品种。,8,二、品质决定细节，细节决定成败,建筑立面石材效果,二、品质决定细节，细节决定成败,施工做法研究成本与质量的平衡,在扩初及施工图阶段，组织各部门、各专业技术人员对工程做法进行详细研究，使材料和施工费用双控制。,9,二、品质决定细节，细节决定成败,高品质高成本花小钱也能办大事，低成本也能铸就高品质,三、成本决定控制，控制在于过程,质 量,进 度,成 本,事前,事中,事后,横向,纵 向,三、成本决定控制，控制在于过程,三、成本决定控制，控制在于过程,5,5种措施,成本制度化控制、费用最佳化应用.运用5种措施在中建大公馆项目上，将成本在事前
12、，事中，事后过程化严密控制。,全过程成本控制成本快测与设计修改,坚持方案、招标前施工图、施工图中期全程成本快测，使成本设计控制流程化。立面石材线条经成本快测进行设计简化，节省成本。,1,三、成本决定控制，控制在于过程,全专业多方案比较看不到的成本可视,由于上海地区地质情况复杂，地下成本较高，为使围护成本可以在设计阶段得以控制，组织外请专家组进行专题讨论，并在投标中进行多方案比较，简化地库轮廓，大大降低成本投入。,2,三、成本决定控制，控制在于过程,全链条控制由源头控制产品质量,全程派人监控材料、部品生产供应，如面砖、木饰面、石材等，保证供货质量。,3,三、成本决定控制，控制在于过程,到面砖厂家
13、进行生产监督，对加工的过程进行管控，确保供货时间和产品质量。,料场风化,烘干,砖块劈开,砖块成型,三、成本决定控制，控制在于过程,66,全配置现场技术管理不间断的技术改善,工程、设计、合约现场办公解决技术问题,4,三、成本决定控制，控制在于过程,全员整体计划制定、监督、执行=全体集合,公司各部门制定整体计划，协同执行,5,三、成本决定控制，控制在于过程,整体计划，协同执行,谢谢聆听！,品质管理需要热情、创新、更需要坚持,1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给来的人一个惊喜，也给自己一个好的交代。3、命运给你一个比别人低的起
14、点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力!4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，同样大悟无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃!25、你不能拼爹的时候，你就只能去拼命！26、如果人生的旅程上没有障碍，人还有什么可做的呢。27、我们无法选择自己的出身，可是我们的未来是自己去改变的。励志名言：比别人多一点执着，你就会创造奇迹28、伟人之所以伟大，是因为他与别人共处逆境时，别人失
15、去了信心，他却下决心实现自己的目标。29、人生就像一道漫长的阶梯，任何人也无法逆向而行，只能在急促而繁忙的进程中，偶尔转过头来，回望自己留下的蹒跚脚印。30、时间，带不走真正的朋友；岁月，留不住虚幻的拥有。时光转换，体会到缘分善变；平淡无语，感受了人情冷暖。有心的人，不管你在与不在，都会惦念；无心的情，无论你好与不好，只是漠然。走过一段路，总能有一次领悟；经历一些事，才能看清一些人。31、我们无法选择自己的出身，可是我们的未来是自己去改变的。32、命好不如习惯好。养成好习惯，一辈子受用不尽。33、比别人多一点执着，你就会创造奇迹。50、想像力比知识更重要。不是无知，而是对无知的无知，才是知的死
16、亡。51、对于最有能力的领航人风浪总是格外的汹涌。52、思想如钻子，必须集中在一点钻下去才有力量。53、年少时，梦想在心中激扬迸进，势不可挡，只是我们还没学会去战斗。经过一番努力，我们终于学会了战斗，却已没有了拼搏的勇气。因此，我们转向自身，攻击自己，成为自己最大的敌人。54、最伟大的思想和行动往往需要最微不足道的开始。55、不积小流无以成江海，不积跬步无以至千里。56、远大抱负始于高中，辉煌人生起于今日。57、理想的路总是为有信心的人预备着。58、抱最大的希望，为最大的努力，做最坏的打算。59、世上除了生死，都是小事。从今天开始，每天微笑吧。60、一勤天下无难事，一懒天下皆难事。61、在清醒
17、中孤独，总好过于在喧嚣人群中寂寞。62、心里的感觉总会是这样，你越期待的会越行越远，你越在乎的对你的伤害越大。63、彩虹风雨后，成功细节中。64、有些事你是绕不过去的，你现在逃避，你以后就会话十倍的精力去面对。65、只要有信心，就能在信念中行走。66、每天告诉自己一次，我真的很不错。67、心中有理想 再累也快乐68、发光并非太阳的专利，你也可以发光。69、任何山都可以移动，只要把沙土一卡车一卡车运走即可。70、当你的希望一个个落空，你也要坚定，要沉着！71、生命太过短暂，今天放弃了明天不一定能得到。72、只要路是对的，就不怕路远。73、如果一个人爱你、特别在乎你，有一个表现是他还是有点怕你。7
18、4、先知三日，富贵十年。付诸行动，你就会得到力量。75、爱的力量大到可以使人忘记一切，却又小到连一粒嫉妒的沙石也不能容纳。1、这世上，没有谁活得比谁容易，只是有人在呼天抢地，有人在默默努力。2、当热诚变成习惯，恐惧和忧虑即无处容身。缺乏热诚的人也没有明确的目标。热诚使想象的轮子转动。一个人缺乏热诚就象汽车没有汽油。善于安排玩乐和工作，两者保持热诚，就是最快乐的人。热诚使平凡的话题变得生动。3、起点低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一场马拉松比赛，拼的不是起点，而是坚持的耐力和成长的速度。只要努力不止，进步也会不止。4、如果你不相信努力和时光，那么时光第一个就会辜负你。不要去否定你的过去，也不要
19、用你的过去牵扯你的未来。不是因为有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，
20、培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不
21、能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。21、每个人都
22、有潜在的能量，只是很容易：被习惯所掩盖，被时间所迷离，被惰性所消磨。22、不论你在什么时候开始，重要的是开始之后就不要轻言放弃。23、恨别人，痛苦的却是自己。24、每天醒来，敲醒自己的不是钟声，而是梦想。25、你不能拼爹的时候，你就只能去拼命！26、如果人生的旅程上没有障碍，人还有什么可做的呢。27、我们无法选择自己的出身，可是我们的未来是自己去改变的。励志名言：比别人多一点执着，你就会创造奇迹28、伟人之所以伟大，是因为他与别人共处逆境时，别人失去了信心，他却下决心实现自己的目标。29、人生就像一道漫长的阶梯，任何人也无法逆向而行，只能在急促而繁忙的进程中，偶尔转过头来，回望自己留下的蹒跚脚印。30、时间，带不走真正的朋友；岁月，留不住虚幻的拥有。时光转换，体会到缘分善变；平淡无语，感受了人情冷暖。有心的人，不管你在与不在，都会惦念；无心的情，无论你好与不好，只是漠然。走过一段路，总能有一次领悟；经历一些事，才能看清一些人。31、我们无法选择自己的出身，可是我们的未来是自己去改变的。32、命好不如习惯好。养成好习惯，一辈子受用不尽。33、比别人多一点执着，你就会创造奇迹。,
