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1、郑州东区市场调研报告,私人创作室,商业秘密，严禁外泄，违者必究！,2011年09月09日,目录,一、郑东新区概况1.1区域范围及规划1.2区域配套二、房地产政策信息二、郑东新区房地产市场概况三、郑东新区土地市场简析四、郑东新区住宅市场现状4.1郑州市场整体现状4.2郑东新区房地产市场整体状况4.3郑东新区各类物业供求比及价格走势关系对比五、小结：,一、郑东新区概况,郑东新区概况,郑东新区的发展建设始终贯穿规划蓝图最终方案，将“共生城市”、“新陈代谢城市”以及“环形城市”等先进的城市规划理念：全区由中央商务区、龙湖地区、商住物流区、龙子湖高校园区、科技园区和经济技术开发区六大功能组团组成。,郑东
2、新区自2003年1月20日开工建设，截至2008年5月，建成区面积已达50余平方公里，累计完成固定资产投资543.5亿元，累计开工项目402个，在建和建成房屋面积1780万平方米，入住人口达23万人，形成了一座特色鲜明、环境优美、生机勃勃、独具魅力的新城区。2008年2012年是郑东新区第二个五年发展阶段，“十年建新区”的总体目标是：到2012年，中央商务区、龙湖南区、商住物流区、龙子湖区全面建成，龙湖区开工建设，经济技术开发区成为在国内具有较强影响力，并对全市经济发展具有强大带动作用的新型产业基地和现代制造业基地。通过5年的不懈努力，力争把郑东新区建设成为全国重要的综合交通枢纽中心、物流中心
3、、区域性金融中心，企业总部基地、现代服务业基地和现代制造业基地。,郑东新区概况,交通配套郑东新区规划道路230多条，起步区共建设道路91条（段），总长度约176公里。已通车道路44条（段），全长约97公里；已开工的33座桥梁中，19座已竣工；区内已开通43路、47路等多条公交线路。起步区CBD内环、外环、金水东路、农业东路、东风东路、黄河东路、中央大道、第三城市轴线、第四城市轴线等“两环八线”10条道路，实现全面亮化。龙湖地区规划道路总长175公里，其中快速路15公里，次干路35公里，支路71公里。规划4处公交枢纽站，两处中长途汽车站。教育医疗龙湖南区规划小学6所、中学4所，其中北师大附中外国
4、语小学已投入使用。商住物流区规划小学16所、中学8所，其中金水区和管城区安置小区内的3所中学、4所小学均在建设中，第47中学已经投入使用。新区已确定的医疗新建项目共有8个，目前，河南省直第三人民医院、郑州市紧急救援中心已开工建设，河南省疾病预防中心即将投入使用。另外还有同仁医院，热力颐和医院。商业配套郑东新区龙湖南区总面积为25万平方米的大型商业SHOPINGMALL宝龙广场，集旅游、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体，汇聚国际及国内著名商业及娱乐业巨头，成为郑东新区商业核心。CBD中央商务区内外环之间规划建设有大型商业步行街，如：丹尼斯商街、中油国际名店街、奥园国际名店街等。,郑东新区房地产市场概
5、况郑东新区房地产项目以高档住宅和高层写字楼为主。在整体销售均价价方面，2004年初，东区楼盘刚开始销售时，均价在每平方米2500元左右，到年底时就已经涨到了3200元。而到2005年时就已经达到了4000元，截至2006年底均价在4500元左右。至2009年底，整体商品住宅市场成交均价突破5000元/；根据此次调研整理，郑东新区的住宅市场目前均价已经突破9700元/，其中龙湖南区的高档住宅最高价甚至达到16000元/。而写字楼市场进入到2010年以后，主要供应区域集中在商都路沿线，最具代表性的商都世贸中心售价6900元/。住宅与写字楼价格倒挂。（1）CBD以北，龙湖南区高档住宅群以高档住宅为主
6、，由于目前区域内可开发土地日渐稀少，自2010年以来，区域内以宏光蓝水岸，新芒果双河湾，中豪汇景湾为代表的高层住宅项目成为了市场供应的主流，与前两年住宅市场以低层别墅、花园洋房、低密度高规格为主要价格拉升支撑卖点不同的是，目前的住宅项目多凭借绝版的地理位置，周边已经成型的良好生活环境，教育配套为主要的价格支撑。仅是凭借绝版的地理位置和纯多层电梯洋房的古德嘉苑项目，其最高售价已经达到18000元/的天价。,郑东新区概况,（2）以商都大道，金水东路沿线为主的商住物流园区中高档住宅群以中高档次住宅为主，主要以商都大道沿线的正商东方港湾，高速奥兰花园，新里卢浮公馆，东方鼎盛时代项目，金水东路沿线的德国
7、印象二期，郑东曙光苑，绿地原盛国际等纯高层项目为代表，与商都大道沿线多高层住宅项目不同，金水东路凭借其新区行政大道的资源性优势，除了住宅项目之外，沿线也较多高层写字楼，例如永和国际广场，SOHO新干线等。值得一提的是，随着郑东新区火车站的开建和龙子湖高校园区正式进入大规模建设时机，远郊的庙张社区和龙子湖高校区北部的姚桥社区的房地产开发进入了一轮新的建设高潮：姚桥社区北部的龙子湖印象项目也达到了2900元/的入市均价。更具地缘优势的庙张社区的观屿国际项目由最初的3000元/跳涨至目前的5900元/价格。郑东新区房地产住宅市场发展的行政导向色彩浓厚。,郑东新区概况,政策部分,央行再次冻结 8000
8、 亿资金 央行 26 日下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备 金的缴存范围，从 9 月 5 日起实行分批上缴。这意味着大量资金将被冻 结，相当于未来 6 个月内上调两至三次存款准备金率。保证金存款，指金融机构为客户提供具有结算功能的信用工具、资 金融通以及承担第三方担保责任等业务时，按照约定要求客户存入的用 作资金保证的存款。在信贷紧缩和存贷比日均考核的监管压力下，银行 吸储的方式之一便是开承兑汇票获得保证金存款。根据央行此次的通知，目前将纳入上缴基数的保 证金存款将包含承兑汇票、信用证、保函三部分。中行、农行、工行、建行、交行及邮政储蓄等六大银行 9 月 5 日起分批上缴，其他银
9、行则自 9 月 15 日起分批上缴。个人观点：央行将商业银行保证金存款 8000 亿纳入存款准备金的 缴存范围，考虑货币乘数效应，本次冻结资金的数量可能更多，对房贷 而言，这意味着获得房贷将更难，对于现金流严重依赖银行信贷支持的 开发商来说，银行额度或将因本轮保证金收紧下半年变得更加紧张。,政策部分,国土资源部试行“网上卖地”日前，国土资源部印发关于开展国有建设用地使用权网上交易试 点工作的意见，要求在坚持国有建设用地使用权“招标拍卖挂牌出 让”的基础上，开展网上交易试点。此项试点将为在全国范围内推行奠 定基础。据了解，试点将在“省、市、县”等层次选择，时间为一年。国土资源部确定的首批试点地区
10、为：宁夏为省级试点，湖南长沙市、辽 宁省大连、抚顺为地级试点，湖南省长沙县、宁乡县则作为县级试点。此外，各省国土资源厅也可自行选择市、县试点“网上卖地”，但须制 定试点工作方案并报国土资源部备案。中国土地勘测规划院专家邹晓云 表示国有土地使用权“网上交易”，早在半年前就提出，目的是为了弥 补现场交易的不足，以期交易信息更加公开透明、吸引更广泛的参与者。同时，网上交易也可降低现场竞价的盲目性。国土资源部要求，“网上 卖地”试点地区，应建立国有建设用地使用权拍卖和挂牌网上交易系 统，竞买人可“网上报名、竞价，并实时确认成交结果”。国有土地使用权网上交易是一种新的尝试，建议各地试点时能建立一个 时间
11、上的“冷静区”，确保竞争者能在该时间区间冷静思考、反复斟酌，让土地交易或竞买过程更趋理性。个人观点：网上购物早已不是什么新鲜事，如今国土部也打算开设“网店”。网购确实能省去不少购物成本，弥补现场交易不足，但问题 在于，即便在现场交易制度下，土地市场尚处于高度垄断状态坚冰一块，假如推行网上买地，博弈成本将会更高，这个市场也将更加不透明。,政策部分,新婚姻法引恐慌 北京房产证更名业务翻番 新的婚姻法解释引关注，很多人因房产证上无名而恐慌，纷纷采取 行动防患于未然。“谁首付，离婚后房子归谁”、“婚后父母给买的房 子，另一方没份”近日新的婚姻法解释对房产在离婚时的归属问题 进行了解释，引起了很多人的不
12、安。为了防患于未然，一些人选择将自 己的名字加进房产证，这让最近房产证更名业务几乎增加了一倍。当前 25-29 岁适婚购房者中，房产登记中大约有 42%为女性，其余 54%为男性，男女双方对家庭财产的拥有权，相差并不明显。因此 不仅是女性，可能部分男性也将面临房产更名的问题。地产专家认为，未来预计将有 20%以上的房产会更名共同持有，按照近 几年准婚族房产成交情况，或将有约 6 万套房屋更名共有，这也是一个 比较浩大的工程。由于当前限购政策影响，预计未来准婚族“先结婚后 买房”的情况将会增加。对于婚前购房的消费者来说，联名购房要求双 方均有购房资格，在办理贷款等过程中，需要双方各提供相关资料。
13、若 其中一方没有购房资格，尤其是外地人则可以“先结婚，后买房”，这 样以家庭为单位，双方均能够购买。目前刚需购房者中，超过 70%的人 采取贷款购房，而且几乎都是个人名义购房。对于还在还贷过程中的房 产来说，贷款未还清不能够进行房屋更名。对于贷款无法还清而无法进 行更名的消费者来说，可以办理公证，证明房产中一半份额为另一方所 有。个人观点：新的婚姻法解释一出台便一石激起千层浪，挑动了当前 社会最敏感的神经-高价的房子是维系婚姻最重要的基础，于是火了 房产证更名业务，而南京等地税务部门正在热火朝天征收房产税更名契 税。,政策部分,郑州房管部门逐户核查保障房 骗购者将被注销所有权 郑州一些经济适用
14、房小区，个别不符合条件者尽管名下有数套商品 房，甚至还开着宝马车，却堂而皇之住着经适房。25 日，郑州市住房保 障和房地产管理局召开新闻发布会，通报郑州市房管部门将成立联合检 查组，对全市保障性住房申请和分配供应情况进行逐户、全面检查，一 旦发现弄虚作假者，一律退出保障房。房管部门还首次对保障房退出作 出明确规定：购房者买了经济适用房，又要买其他住房，必须退出经适 房；购房者一旦违规出租经济适用房，必须退出所购经适房；不符合条 件家庭获得廉租住房实物配租后，不但要退房，还要补交房租。市房管 局相关负责人说，郑州市即将建立联合核查机制，杜绝弄虚作假者钻审 核时信息不通的空子。该负责人表示，报请市
15、政府批准后，郑州市将建 立房管、民政、公安、社保、工商、税务、金融、住房公积金等相关部 门的信息共享机制，对申请保障性住房的家庭进行户籍、婚姻状况、房 产、收入、财产等情况进行联合核查，从而真实了解申请家庭的实际经 济状况，从源头上避免“开宝马车住保障房”现象的发生。个人观点：保障房的分配不公问题一直受到大众诟病，虽然政府通 过各种手段监督检查保障房的分配，但缺乏公开透明的分配机制，类似“开宝马车住保障房”现象仍会继续上演。,市场小结：,市场部分,8 月郑州“租房热”再现 租金略涨两三居室走俏 随着客源量的大增，目前郑州中心城区等多个区域开始呈现供不应 求的局面，尤其是中小户型房源特别紧缺，以
16、致房租略有上涨。专家称：租赁市场很活跃，无论是从供给方还是需求 方来说，除了每年的开学季和毕业季带来租赁市场的升温以外，还因为 几轮房地产调控新政的出台，被房屋租赁市场当做了价格上涨的契 机。”“限购令”的强势落地，使很多在郑州有购房愿望 的外地人，由于无法提供一年社保、纳税证明，尽管手里握着大量的资 金，却只能转向租赁市场。“现在可以说，限贷和政策方面改变了整个 市场结构，以前租赁的比例只占中介市场的 5%，现在增加到 30%，所以 很多家中介为了应对可能持续的市场低谷期，也重新布局今年的市场计 划，正在将重心转向租赁业务。”据统计，郑州市区内的房屋出租价格 有 10%左右的上浮。一些地段较
17、好的优势房源，特别是中小户型的房子，不仅涨幅较大，而且房源紧缺。尤其是一些出租旺地，进入 7 月后，租房更为活跃，不少中介公司因此将业务重心转至租赁市场。比地段相似、同面积、装修 水平差不多的其他房屋租金要高出 10%-20%。个人观点：近半年的限购，暂时稳住了郑州的房价，但二手房租金 却较房价上涨幅度大的多，房价未降租金先涨，这不是好现象，刚性需求一旦释放，房价或将报复性反弹。,市场部分,7月份郑州市市区住宅销售3843套（含商品房、经济适用房等），较上月增长2.5%，较去年同期下降54.7%；住宅销售面积39.3万平方米，较上月下降2.0%，较去年同期下降51.7%；商品住宅销售均价为66
18、76元/平方米，较上月微降0.7%。,市场部分,7月份商业服务用房销售709套，销售面积4.7万平方米，较上月下降15.9%；销售均价为20448元/平方米，较上月上涨2.0%。其中二七区和金水区销售面积占比最高，分别占全市商业服务用房销售面积的31.5%、27.7%；价格以二七区最高，达到创历史新高的30898元/平方米。,市场部分,7月份商业服务用房销售709套，销售面积4.7万平方米，较上月下降15.9%；销售均价为20448元/平方米，较上月上涨2.0%。其中二七区和金水区销售面积占比最高，分别占全市商业服务用房销售面积的31.5%、27.7%；价格以二七区最高，达到创历史新高的308
19、98元/平方米。,市场部分,7月份郑州市二手房共成交2023套，较上月上涨23.8%，较去年同期下降16.9%；成交面积18.5万平方米，较上月上涨24.2%，较去年同期下降16.4%；均价为4939元/平方米(二手房均价以市场评估价为计算依据)，较上月上涨4.8%，较去年同期上涨16.2%。其中：住宅二手房销售1948套，较上月上涨22.0%，较去年同期下降16.8%；住宅二手房销售面积17.7万平方米，较上月上涨23.6%，较去年同期下降17.1%；住宅二手房均价为4768元/平方米，较上月增长3.3%，较去年同期上涨16.8%。7月份郑州各区住宅二手房交易中，金水区依然最为活跃，成交量为
20、7.3万平方米，较上月相比，上涨19.7%；成交均价则郑东新区较高，为6713元/平方米，较上月相比，大幅上涨，幅度为16.3%。,市场部分,2011年1-7月，全市商品房新增供应量526.2万平方米，比去年同期下降6.1%。其中，住宅供应量为392.1万平方米，较去年同期下降12.4%。,市场部分,2011年1-7月，全市商品房累计销售34325套，较去年同期下降44.6%；累计销售面积为366.4万平方米，与去年同期相比，下降41.4%。其中：全市住宅商品房累计销售26774套，较去年同期下降52.2%；累计销售面积为277.0万平方米，与去年同期相比，大幅下降47.1%。,市场部分,截至
21、2011年7月底，郑州房地产市场存量累计487.5万平方米，比6月底增加39.6万平方米。其中，住宅存量265.2万平方米，比6月底增加32.3万平方米；商业存量为222.3万平方米，与6月底相比增加7.3万平方米。,市场部分,2011年1-7月，郑州市区商品房销售均价为7960元/平方米，其中商品住房销售均价为6327元/平方米，非住宅累计销售均价为13052元/平方米。其中：7月份商品住宅均价为6676元/平方米，比上月下降48元/平方米，降幅仅为0.7%，下降的主要原因是本月经济适用住房合同备案313套，销售面积3.24万平方米，销售面积占比8.25%,较上月增加5.2个百分点；同时，随
22、着宏观调控政策的深入推进，高价位楼盘销售受到影响，7月份市区内价格在7000元/平方米以上的高价楼盘备案1771套，较上月减少62套，面积为18.0万平方米，面积占比为45.7%，较上月减少2.6个百分点，两者作用叠加，对整体价格起到一定拉低作用。非住宅成交均价为16734元/平方米，比上月大涨3774元/平方米，涨幅达到29.1%，再创历史新高。,二、郑东新区市场调研部分,一住宅项目,销售情况：一期剩余最后5套房源：89平两房1套、124平三房2套、156平四房2套。二期预计9月排号，10月开盘，约36400多样户型，预计价位13000元以上。,中豪汇景湾：主打地段+新东站+地铁+城铁+升值
23、，产品品质较高，赠送面积最高达40。,一住宅项目,中豪汇景湾：主打地段+新东站+地铁+城铁+升值，产品品质较高，赠送面积最高达40。,二住宅项目,销售情况：二期在售，共2200多套房源，目前在售类型仅两房和三房，销售速度缓慢，剩余房源400-500套。5月27日发短信告知28日和29日推出几套特价房：80多平两房、120多和140多平三房，起价8700元。,新里卢浮公馆：项目区位优势明显，80米楼间距，全景飘窗设计，适宜居住。依托于绿地集团的品牌效应，开发商实力强。,二住宅项目,新里卢浮公馆：项目区位优势明显，80米楼间距，全景飘窗设计，适宜居住。依托于绿地集团的品牌效应，开发商实力强。,三住
24、宅项目,销售情况：现设临时接待点，现场咨询客户较多，28日搬迁正式售楼部，28日当日去售楼部可领取2000元优惠卡一张，仅限当日领取，与开盘优惠不冲突。,鑫苑世纪东城：项目区位优势明显，周边教育资源丰富，鑫苑置业的品牌效应明显。,三住宅项目,鑫苑世纪东城：项目区位优势明显，周边教育资源丰富，鑫苑置业的品牌效应明显。,销售情况：共1300多户，基本内定为主，只有剩余170套房源近期将对外销售。,金鹏时代：地铁上，省府旁，地理位置优越性明显，深航的实力水平及知名度影响.,五综合体项目,五综合体项目,金鹏时代：地铁上，省府旁，地理位置优越性明显，深航的实力水平及知名度影响.,销售情况：开盘推出1-4
25、号四栋高层。#1楼售罄，#2楼剩余14套，#3楼剩余26套，#4楼剩余21套。其中，#3楼价格最低，均价9300元，#4楼价格最高，均价9450元。,海马公园：规划超前，设计人性科学，集居住、教育、商务办公、休闲购物等多功能为一体的城市综合体项目。百万平米生活公园，规模大。,六综合体项目,六综合体项目,海马公园：规划超前，设计人性科学，集居住、教育、商务办公、休闲购物等多功能为一体的城市综合体项目。百万平米生活公园，规模大。,七写字楼项目,销售情况：2010年8月一期推出一栋24层写字楼，毛坯，价位8000-10000元，开盘三小时售罄。2011年4月23日二期推出一栋36层写字楼，精装，价位
26、18500元，开盘当天售罄，目前购买33层整层的客户因按揭问题退订。预计6月加推一栋36层写字楼。,绿地之窗：距高铁站50米的商务综合体，高端甲级办公，顶级精装配置，绿地集团品牌优势，开发商实力强。,七写字楼项目,绿地之窗：距高铁站50米的商务综合体，高端甲级办公，顶级精装配置，绿地集团品牌优势，开发商实力强。,销售情况：目前已售罄，整栋销售，两栋销售为主。尾盘均价9000元/平米。,绿地原盛国际：高铁旁地铁上，郑东首座七万平方米国际餐娱MALL。五大业态规划，铸就商业地标！,八写字楼项目,八写字楼项目,绿地原盛国际：高铁旁地铁上，郑东首座七万平方米国际餐娱MALL。五大业态规划，铸就商业地标
27、！,九写字楼项目,销售情况：去年十月份开盘销售均价7000-8000，A、B、C、D、E这五栋已基本售罄。目前剩余F栋拿到预售证以后准备开盘，大概在六七月份。,行署国际广场：CGD-大中原省级中央政务区，12万平米商务综合体.,九写字楼项目,行署国际广场：CGD-大中原省级中央政务区，12万平米商务综合体。,十写字楼项目,绿地千玺广场：地标级建筑，国际5A甲级写字楼、超五星级酒店、观光旅游、顶级私人会所等多功能为一体的写字楼项目。,销售情况：共593套,截止6月1号剩325套。4月份销售32套，均价35302元/平米，5月销售2套，均价36284元/平米。,十写字楼项目,绿地千玺广场：地标级建
28、筑，国际5A甲级写字楼、超五星级酒店、观光旅游、顶级私人会所等多功能为一体的写字楼项目。,十一写字楼项目,现场情况：售楼部暂未建成，工地内设简陋临时接待，项目资料暂未印刷。楼体已基本成型，预售证暂未拿到，预计7月开盘。,天明国际广场：郑州CBD国际商务综合体，天明和锦江携手打造的顶级酒店。,十二综合体项目,升龙广场：升龙集团城市综合体产品的巅峰力作，旗舰商业、星级酒店、5A商务、灵动LOFT四大主题业态，60万国际城市综合体。,现场情况：售楼部目前设于曼哈顿广场中心一楼，目前1#、2#写字楼开始接受咨询。具体开盘时间未定。优惠未定。价位在18000-20000左右。户型面积95-1100平米。,十三综合体项目,东方国际广场：城市综合体，共生城邦，政务区商务区生活区，零距离接轨世界。,东方国际广场：城市综合体，共生城邦，政务区商务区生活区，零距离接轨世界。,十三综合体项目,十五写字楼项目,金鹏时代二期：郑东商务综合体新典范，可持续生态建筑新样本！,十五写字楼项目,金鹏时代二期：郑东商务综合体新典范，可持续生态建筑新样本！,十二综合体项目,美盛中心：临近地铁1号线和郑东新客站，交通便捷。集写字楼、国际五星级酒店及精品商业多功能为一体的商务综合体。,现场情况：美盛中心已出地面两层，预计2011年底开盘。,方正南户，结构严谨。客厅紧邻阳台，居住舒适度高。,
