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1、购物中心的专业管理 方志华总裁,购物中心的定义?,购物中心 是一组统一规划，开发，运营和管理的零售店铺、餐饮及其它商业形态的联合体；一般拥有自己的停车场；其规模和定位由商圈市场特征所定。-ICSC Dictionary of Shopping Centers Terms,The Forum Shops at Caesars Sales:US$1300/sq ft/year,West Edmonton Mall,5.2 million sq.ft.,Eastern Town Center,Coco Walk,Harbor Place,Baltimore,Maryland,历史视角,购物中心管理的
2、起源,过去,工作重心明显单一 物业管理员 近似促销经理,如今,租赁代表 财务专家 市场营销经理 物业运营经理 人力资源总监 资产价值提升者！,未来,首席执行官 远景规划 业务拓展 提高营业净收益（NOI）,当今购物中心的总经理,需与各种客户打交道需应付不同的业主结构和管理结构,我们的任务是,不论短期或长期，要致 力提升你所管理的资产的价值！,无论你称它是物业管理也好、资产管理也好，购物中心总经理的任务就是提升所管理的资产的价值，为业主盈利。-from Brief Notes:ICSC School for Professional Development Management Institut
3、e,运作方式:(11)Increased Value提升价值(10)Leasing租赁(9)Financial Planning财务规划(8)Budgeting预算(7)Marketing/Community Relations/Public Relations市场营销(6)Personnel Management人事管理(5)Crisis Management 危机管理(4)Security保安(3)Maintenance&Repair维修(2)Landscaping景观绿化(1)Housekeeping 保洁,培养全面管理技能,制定目标及目的,综合各个学科领域：业务计划书,内 容,执行摘要
4、现状分析(SWOT)发展计划租赁计划财务和资本计划营销计划运营计划,在管理体系下工作,集中管理 分散管理 混合模式,培养财务技能,财务术语,I=R I：营业净收益（NOI）R：资产化率V：资产价值,V,购物中心总收入 运营支出=营业净收益（NOI）,购物中心面积 10,000 平米平均租金$0.25/平米/day总租金收入?运营开支$650,000/年NOI?资产化率 8%购物中心价值?,提高NOI的策略,注意“最底线”！增加运营收入 减少运营支出,研究财务报告,了解现金的流动 收入 常规支出 资本支出,租户商铺装修大楼硬件改善CAM 资本性开支 vs.一般性开支/延期CAM预算 零基预算 日
5、历年或财务年 大方向vs.小细节,讨论活动,应收帐款,Adhere To The LeaseQuickly Challenge DeviationBe AggressiveDont ApologizeEqual TreatmentRemember Who Employs You,应付帐款,Buy As You Would YourselfCompetitive BidsVerify Goods&ServicesDouble Check InvoicingClassify Properly With Back-Up,掌握法律知识,租户问题,违约 破产 劳工问题,一般法律事务,举例？,一些法律窍门
6、,诚信是上上之策！一切以书面为准。不要做任何的假设。为最坏的情形做好准备。持之以恒。,了解员工所扮演的角色,租赁是,以最高的租金将购物中心的商铺出租给最佳的租户！,1.租赁,零售商是特殊的动物！,商品布局 商品布局的目标是创造一个最具吸引力的市场，将足够的消费者从首要商圈和次要商圈中吸引过来，让所有租户创造最高的销售额，从而产生最高租金。,Effective leasing package reveals the character of the Center!Website Fact Sheets Multimedia/Video Presentations Collateral Spons
7、orships/Strategic Partnership Retail Advertisements Retailer Newsletter Event Calendar/Retailer Event Promotional Items PRCreate a WOW experience using the latest audio-visual technology!,租赁途径,租户协调,是当今零售行业迅速发展的新领域。负责出租面积的设计、施工和协调。确保设计达标。建立业主与租户及各方的联系。,2.营销/社区关系/公关,营销不是单个部门的工作而是每个人的份内工作！,为什么营销,唯一原因.提
8、高销售额!,因为.销售额产生租金.租金是收益 收益提升资产 价值!,作为总经理,不能忽略与营销经理的紧密联系 阅读所有营销报告 参加营销活动 及时获取最前沿的讯息,3.运营,保险及风险管理 保安 维护和维修：预防、规划、紧急事务 绿化 保洁 突发事件应急管理(危机管理),密切注视大楼物业,每天巡楼 注意特别区域 竞争对手调查 与租户联接 与消费者联接,讨论活动,你认为购物中心总经理的上 班时间应该是“朝九晚五，周 一至五”吗?为什么?,4.会计,月度报告 会计科目表,月度报告,Balance Sheet 资产负债表Income Statement 利润表P&L 损益表Variance Repo
9、rt(very important!)比较分析(很重要！)Delinquency Analysis 欠租报告Sales Report 销售报告Traffic Report 客流报告Parking/Garage Report 车库/Management Report 管理报告Property Recap 月度概况Leasing Report 租赁进展Tenant Activity 租户动态Store Openings&Closings 新店开张或老店关门Staffing Issues 员工问题Monthly Marketing Report 市场报告,5.人力资源管理,总经理就是人力资源总监！,
10、聘请专业知识比你深的专家。授权但可千万不要弃权。没有消息可不是好消息。与之工作vs.为之工作,人力资源,企业政策 招聘流程 纪律及解雇 残障公民法案/均等就业机会 委员会 培训与职业发展 档案管理 绩效评估,讨论活动,人力资源管理是一门艺术 你有什么“经验之谈”可以和大家 分享？,注入一些活力,个性化 纵身投入 及时褒奖 增添趣味 惊喜！,最后的思考购物中心管理的未来?你的动力何在?紧迫感!,S 1 in Mexico4,200 retail partnersApproximately$51 billion of annual retail sales generated at U.S.pro
11、perties,The largest shopping centerowner,manager,developer&marketer in America.,Over ONE THIRD of Americashops at Simon Malls.,FPO,A Global Leader in Retail Real Estate,LIFESTYLE CENTERS,INTERNATIONAL RETAIL CENTERS,REGIONAL MALLS,PREMIUM OUTLET CENTERS,Simon Shopping CentersPremium OutletsNew Proje
12、cts,285 properties in the U.S.and Puerto Rico,72 Regional Malls and 11 Premium Outlets in the top 25 metrosApproximately 2.2 billion U.S.shopper visits annuallyAverage U.S.household income+$70 thousand,U.S.MARKET,A Global Leader in Retail Real Estate,52 centers in Europe5 centers in Japan1 center in Mexico,INTERNATIONAL MARKETS,A Global Leader in Retail Real Estate,Simon Shopping CentersPremium OutletsSPG Properties Planned/In Development,谢谢大家！,REGIONAL MALLS,
