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1、奥山中南二路地块项目服务建议书,体量轴：本案开发的规模约束条件,资源轴：区位、交通、景观及开发商资源,充分利用三方面资源并相互配合，将使本案产生最大的效益,策源商业HBC决策模型：为项目在体量、空间、资源三维体系中寻找最合适的坐标,HBC决策模型,体量轴,项目体量轴分析,项目总商业面积2.5万平米，占地面积 约4000平米，由此推算商业部分可建 层数为6层。考虑到本项目为商住综合项目，住宅 部分体量约2.3万平米，保守推算需占 地1000平米。从项目地块条件以及建筑指标来看，2.5万平米的商业体量，3000平米的占 地需建设成为7层的商业楼。,项目地块条件以及建筑指标导致了商业部分容积率将达到
2、7，需要建成7层商业楼，而高容积率将造成高层商业价值的折损,空间轴,项目空间轴分析,项目位于中南商圈的边缘，周边均被 住宅区和大型设计院所包围，片区商 业氛围较为淡薄，商业形态以社区底 商以及少量的中式酒楼为主。中南商圈是武昌传统的核心商圈，区 域内以商务、公务、旅游、居民等消 费群体为主，大型百货商场、主题购 物中心数量众多。,项目位于武昌传统核心商圈中南商圈的边缘，但是片区商业氛围淡薄,本案,中南商圈,资源轴,中南片区是武昌传统的城市中心，省级政府 机关、大型商场、银行、大型居住区、知名 设计院纷纷云集于此。中南片区未来的发展定位于集商务、公务、居住、商业于一体的武昌城市中心。,项目资源轴
3、分析,中南片区的历史和发展定位决定了区域未来人口结构中办公、商务、居住人口占比较高，消费群体表现出年轻化，崇尚时尚、潮流等特征,关键点分析,1.商业体量2.5万平米，占地3000平米，商业部分需建成7层商业楼。2.项目地处中南商圈边缘，片区商业氛围淡薄。3.项目地处武昌传统商业中心，区域定位为集商务、办公、居住于一体的武昌城市核心。,1.高容积率的商业体如何通过主题定位与业态规划来规避商业价值折损所带来的风险？2.传统商圈边缘地带，项目如何实现突围？3.如何借助区域优势资源来实现开发目标和提升项目整体价值？,区位：徐家汇核心商圈南部，毗邻八万人体育场定位：主打娱乐、休闲、餐饮概念，辅以个性零售
4、、个人护理及综合服务，吸引年轻、时尚的消费群体规模：总建面46408，地下四层，地上六层,星游城项目以年轻人为主要客群，以体现年轻、时尚、休闲特色的餐饮、娱乐商家为特色，与周边的港汇、东方、太平洋、飞洲国际等购物中心或传统百货形成了鲜明的功能互补。,案例分析/高容积率商业项目,本案借鉴点：围绕区域主流人群的核心诉求，通过主题化的打造形成自身具有竞争力 的市场定位，从而减少高容积率所带来的商业价值折损,元一时代广场并非合肥传统核心区，但位于主干道沿线，人流及商业气氛良好。在8万平米体量基础上，通过引入综合性主题业态，元一时代广场带动周边高层住宅、公寓、商业的发展，使项目所在区域成为城市新的核心商
5、业区之一。,规模：总建面16万平米，其中商业面积8万平米，4层裙房商业定位：安徽首席复合体验式主题购物公园 主力店：国美电器、华联超市、环球影城、KTV、时代百货、欢乐谷游艺场,案例分析/商圈边缘商业项目,本案借鉴点：通过主题业态的引进，来形成项目鲜明的主题特色,以摆脱商圈边缘所带来 的不利影响的限制,案例分析/依托区域资源型项目,建筑面积：玫瑰坊商业街总建筑面积约为18000平方米，商铺总面积约为7800平方米。建筑形式：内部巧妙设计为室内敞开回廊式商业街目标客户群：年轻时尚人群，主要来源于周边写字楼，以及地铁换乘者业态组合：餐饮 服装饰品 生活服务,玫瑰坊位于中山公园地铁站，坐落于长宁区中
6、山公园商圈轴心地段。玫瑰坊是典型的地铁商城，它的定位是时尚潮流，目标客户群为城市少女，因此其商品为中档偏下。,本案借鉴点：借助区域优势资源，为主流客群提供独一无二、个性化、特色化的消费 场所,本案定位思路：借助中南片区作为武昌城市核心的区位优势，抓住区域主流消费客群的核心诉求，通过主题业态的引进来形成本案鲜明的主题特色,项目主题定位/案例借鉴/尚街LOFT,尚街LOFT，位于徐汇区嘉善路508号，园区北临建国西路，东临嘉善路，西临襄阳南路，南临城市主干道肇嘉浜路，地理位置得天独厚，园区整体建筑面积达40000平方米。,建筑面积：400000平米建筑形式：9层建筑市场定位：以个性服饰为主的时尚工
7、业园目标客户群：城市新锐消费人群业态组合：创意服饰 流行家居 展览 餐饮,尚街集成了创意工作室，百货商场，创意集市和生活休闲中心几大功能，其中1-4层定位餐饮、服饰、休闲店铺，5-9层为创意工作室,项目主题定位/案例借鉴/玫瑰坊,项目根据周边写字楼办公人群以及地铁换乘者时尚、便捷消费特点，提供流行服装、特色餐饮、家居饰品、时尚生活等商业服务,启示一：本案与尚街LOFT在地块条件、建筑指标以及区域环境方面均有类似之 处，因此在商业主题方面可借鉴该项目的定位思路，即以创意作为项目发 展的主线。,项目主题定位/案例借鉴/启示,启示二：本案与玫瑰坊所处的商业环境类似，即均靠近城市核心商圈，周边汇集有 一定规模的年轻时尚人群和写字楼白领，因此可借鉴其在商业业态规划方 面的成功经验，即提供时尚餐饮、潮流服饰、个性商品等商业服务。,项目主题定位,LOFT的空中商业,项目业态规划,1-3楼创意商业 创意服饰、创意家居、创意玩具、创意餐饮。,4-7楼创意工坊 个人工作室、创意办公、创意展示。,规划建议1-3楼商业部分如果按照传统集中式商业 做法，将无法凸显项目定位的主题与特 色，因此建议参照购物中心的做法，在 中部设置小中庭，将商铺布局在小中庭 四周。这种做法不仅能提升商业形象，同时有效的彰显项目主题特色。,项目规划建议,
