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1、星河蓝湾开盘报告,2014-6-29,目录 MENU,PART1,PART2,楼盘信息,调查目的,PART3,活动概况,PART4,踩盘总结,PART-1|调查目的,星河蓝湾位于南湾豪宅集中区域，是本月唯一新开盘楼盘。在近期珠海房地产市场低迷，成交量下降的背景下开盘，其成交量、成交价格及市场反应具有一定的风向标作用。本次踩盘目的是通过星河蓝湾的推货量、现场布置、销售情况、解筹情况，分析其收筹方式是否有可行行性、现场布置的流畅性、客户的反映情况，对其进行总结后为开发商决策提供借鉴。,PART-2|楼盘信息,楼盘位置：香洲南屏前山河水道南、南屏桥西周边楼盘：海畔雅苑、水仙花园、华发新城5期公交车站
2、：南屏大桥西、农民新村周边配套：碧湾大酒店、南屏医院、华发商都,1,2,3,6,5,4,推货楼栋,未推楼栋,户型：103三室二厅二卫优点：户型方正实用；动静分区，互不干扰；南北通透，采光通风便利；入户设置多功能休闲厅，保证居家私密性缺点：层高只有2.8米，给人一种压抑的感觉卧室不够宽敞阳台面积小，洗衣晾衣不便,由样板房可知，星河蓝湾103三房是指两间卧室加一间书房，书房可改造成卧室，但空间会比较狭窄。,PART-3|活动概况,开盘时间：2014年6月29日 上午9:00-10:00客户进场 10:00正式开始摇号 11:30摇号结束开盘地点：星河蓝湾售楼处认筹量：约500组到访人数：300组推
3、销货量：100套；毛坯均价为14000元/平米，装修标准3500元摇号方式：电子摇号，以每5个人为一组的方式，平均每次摇5组，共摇号59次，摇出295个号。当天销售：78套，解筹率为26.4%，去化率为78%推货楼栋：4栋、5栋推货面积段：103三房优惠政策：购房99折扣，开盘加额外98折扣,星河蓝湾开盘地点设在售楼中心，由于场地有限且靠近马路，筹客进场时一度受到停车难和堵车等问题的困扰。,星河蓝湾入场签到处设有1-100号，101-200号、201-300号、301-500号三个签到处，这种按号码分批签到的办法有利于加快签到速度的同时也方便工作人员查找验收文件。,开盘仪式设在售楼中心门口举行
4、，因天气炎热，开发商在现场准备了6台大功率风扇，但没有解暑饮料和饮用水，造成部分筹客因中途出场买水而错过中签验证和失去耐心离场等尴尬局面。,签到处负责1-500号的签到，证明至少认了500个筹，但开盘现场只准备了300多张凳子，抽签分组栏也只分60组共300个号，故初步判断开发商有事先洗筹，到场筹客应该是购房意向较高的客户。,观众席/等号区,摇号区/舞台,中签公示栏,中签验证处,前台,销控表,洽谈区,沙盘,选房登记区,财务区,看房电梯,吧台,看房入口,售楼处大门,签到处,出口,出口,出口,桑巴舞（欢快开场）,小丑表演（中间暖场）,乐队演唱（温馨结尾）,主持人摇号,幸运观众抽奖,注：因星河蓝湾开
5、盘只允许筹客进入，踩盘人员无法第一时间了解选房现场情况，此图是开盘结束2小时以后的选房现场，有部分筹客因开发商提供的免费午餐而选择留下继续看房选房。免费午餐对筹客截流有一定的积极作用。,销控表显示4栋、5栋总共100套住宅，已成交78套，去化率78%；剩余22套住宅多集中于中低层。去化效果较为理想，前面关于开发商洗筹的推论成立。,针对星河蓝湾剩余楼层集中在中低层的情况，通过踩盘人员随机挑取几位选房客户进行交谈，得出不成交的原因有以下两点：1、星河蓝湾旁边有栋烂尾楼，对星河蓝湾的中低层住宅有一定的遮光和影响景观的影响2、星河蓝湾不远处有个废品收购站，废品处理时产生刺鼻气味和切割金属的噪音会对周边
6、居民生活带来一定的影响。,星河蓝湾,废品站现场,烂尾楼现场,PART-4|踩盘总结,优点：1、开盘前洗筹，尽量争取到场为有效筹客，保证开盘成交率；2、开盘摇号过程中根据进程节奏适当插入节目表演及暖场活动，可缓解筹客及工作人员的疲惫和活跃气氛；3、开盘仪式在售楼处举行，现场感和成交气氛较强；4、按号码分组签到，既有利于加快筹客进场速度，也有利于工作人员查验文件；,缺点：1、停车考虑欠佳，造成筹客停车难和堵车问题；2、现场秩序及服务考虑不周，筹客可随意进出买水，容易易造成筹客流失；3、对于看房过程中可能影响成交的不利因素未及时处理，造成中低层住宅销售不理想,借鉴：1、重视开盘前验筹工作，保证较高成交量；2、充分考虑开盘场地动线流畅性、避免因停车难、堵车等问题影响开盘；4、重视开盘现场的封场服务，场内提供尽可能完善的服务，筹客不能随意进出现场，形成一定的逼定气氛避免意向客户流失；5、多做开盘前调研，及时找出影响成交的不利因素，提前准备好处理方案及统一说辞；6、在市场成交低靡的背景下宜采取低价跑量的策略，星河蓝湾14000元/的毛坯均价在南湾片区有一定的吸引力，对成交有不小的促进作用。,
