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1、广州海伦堡创意城调研报告,编制时间：2011年5月8日编制部门：商业地产研究部编制人员：刘 曼,2,调研综述,调研目的深入调查海伦堡创意园现状，了解广州市创意产业园发展趋势，为集团产业园标准化提供参考依据。调研时间：2012年5月7日调研方式：网络资料收集、实地资料采集、访问相关人员。调研安排：,调研说明,海伦堡创意城,区域背景分析,调研综述 2区域背景分析4项目概况 7项目实景.16租售价格 29施工报建.30招商进度.31招商策略37政企关系.38调研小结.40,海伦堡创意城,区域背景分析,番禺六大重点发展区域,注：以上信息来源于广州市番禺区政府门户网,海伦堡创意城,区域背景分析,海伦堡创
2、意城,区域背景分析,市桥主要工业区,注：以上信息来源于广州市番禺区市桥街道信息网,海伦堡创意城,项目概况,项目概况,海伦堡创意城,海伦堡创意园地处广州南拓核心的番禺，鼎力粤港澳中心，经济辐射力较强；与火车南站、亚运新城、大学城、中部信息港等，形成恰到好处辐射半径。,区位图：,海伦堡创意城,项目概况,高铁南站经济圈,珠江新城中央CBD经济圈,天河北传统经济圈,琶洲会展经济圈,番禺新城经济圈,周边商圈：,海伦堡创意城,项目概况,交通图：,海伦堡创意城,项目概况,创新娱乐园区,创意设计园区,信息产业园区,创新科技园区,1、园区规划说明：园区引入全新的“创意总部经济+EOD生态产业园+一站式产业服务平
3、台”的符合产业园理念，以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、设计、孵化于一体的企业总部聚集基地。并实现以创意产业价值链高端聚焦，辐射珠三角乃至全国“创意总部外围效应”为企业铺设前瞻式的发展路径。2、规划四大主题产业园区：创意设计园区创新科技园区信息产业园区创新娱乐园区,规划图：,海伦堡创意城,项目概况,信息产业园区,独立或打通使用均可，完全自主化的创意办公空间；办公室独立卫生间，自由方便；A、B座层高5.8米，夹层设计；C座层高达3.6米，宽阔空间，满足多层次需求；独创阳光走廊设计，明朗办公空间，心情舒畅；中空庭院，院落空间，创意园林，生态景观引景入室。,一期1座楼层平面,海伦
4、堡创意城,项目概况,信息产业园区,酒店式入户大堂，现代创新型智能化OFFICE艺术设计；1162500户型，自由创意组合“活”性空间；层高4.14.3米，打破传统办公环境的压抑；大开间浅进深，独立或打通均可，满足不同企业的需求；办公室独立卫生间，自由方便；独创阳光走廊设计，中空庭院，将生态景观引景入室；,二期楼层平面图,海伦堡创意城,项目概况,信息产业园区,A栋面积明细图,海伦堡创意城,项目概况,信息产业园区,B、C栋面积明细图,项目实景（一期1座）室内,海伦堡创意城,一楼大堂,门禁系统,项目实景项目周边及入口,海伦堡创意城,项目西边紧邻广州供电所,二期A栋外围底层商铺,门口LED电子屏幕,项
5、目实景（一期1座）室内,海伦堡创意城,楼层指示牌,通道,项目实景（一期1座）室内,海伦堡创意城,夹层楼梯,卫生间预留排水管,一层空间,毛坯房,项目实景（一期1座）室内,海伦堡创意城,二层夹板,二层空间,毛坯房,项目实景（一期1座）室内,海伦堡创意城,室内装修效果图,项目实景二期,海伦堡创意城,楼体外立面，在招商阶段，企业未入驻，预计7月份可入驻,项目实景园林,海伦堡创意城,园林景观与点缀小品,项目实景中空庭院,海伦堡创意城,一期1座三楼中空庭院,项目实景配套设施,海伦堡创意城,1：会所（现为招商中心，招商结束后改为会议中心，四楼为酒店，共40间客房）2：篮球场（由物管收费管理，每小时40元）3
6、：停车场入口（停车位400/月，目前还未开始收费）,1,2,3,项目实景配套设施,海伦堡创意城,游泳池,项目实景园区内标识系统,海伦堡创意城,项目实景园区内标识系统,海伦堡创意城,海伦堡创意城,租售价格,信息产业园区,一期,二期,三期,一期为复式户型，建筑面积100-200，月租金 75元/二期户型面积为单层1000-2000，单层2000-3000。其中2000-3000户型整层出租，1000-2000户型可分拆出租，月租金40-45元/三期 面积为2000-3000 独栋别墅，共5层，地下2层，地上3层，整栋出租，月租金100-110元/,后期发展用地占地约10万,海伦堡创意城,施工报建,
7、信息产业园区,招商进度,海伦堡创意城,项目启动以及招商节点,招商进度一期,海伦堡创意城,一期物业建筑指标：开发物业：3栋建筑面积：76813”户型面积：120-1000层数：共10层，其中3-10层均为10间，2层12间。租金：39-60/不等最短租期：3年招商定位：主要引进广告设计、工业设计、产品设计、建筑设计等创智行业用户。一期招商现状：一期部分企业已经入驻，招商人员说明一期入住率70%，据调研，实际办公情况为，5层以上都无企业办公，5层3家，4层4家，3层4家，2层7家，1层大堂。现场冷清，物业管理不善,招商进度一期,海伦堡创意城,诺城凌音,广东鸿图投资有限公司,粤港澳投资促进会,广州基
8、冠房地产有限公司,广州竞朗贸易有限公司,Alice&lee,招商进度一期,海伦堡创意城,广州比嘉木业有限公司,香港日照,HEREV中国区域总代理,招商进度一期,海伦堡创意城,诺城凌音：香港易时代，东莞道声，广州兴杭三方合资组建了汽车后市场的旗舰型贸易公司广州诺城凌音贸 易有限公司；HIREV中国区域总代理：HI-REV为马来西亚著名汽车润滑油品牌，保时捷，宝马，奔驰229.1，大众502.00、505.00厂家认证；Alice&lee：日用品外贸企业香港日照：一家经营塑料、橡胶及化学品的进出口贸易型企业。专门代理进口日本各大著名化学品公司如三菱化学、住友化学、旭化成、昭和电工、电气工业等的产品
9、，主要从事多类化工产品如PMMA板材和微粒、PC膜和片材、氯丁橡胶、丙烯酸酯橡胶、纺织化学品、二氧化钛、酚醛树脂、医药级碳酸钙等的销售。粤港澳投资促进会：粤港澳投资促进会是以粤港澳三地区各产业领域投资商家为主体的产业经济发展研究及投资促进专业服务机构。促进会联盟了粤港澳地区130多个行业协会、商会，26，000多个企业团体及1700多家投资财团、银行和境内外投资机构，向中国内陆地区实施联盟式组团投资发展合作。广州比嘉木业有限公司：比嘉多层实木地板是国内多层实木市场的知名品牌。广东鸿图投资有限公司：是由广东省政府部门批准成立的综合类投资企业，注册资金一千万元人民币。,一期主要进驻企业简介：,招商
10、进度二期,海伦堡创意城,现在（2012年5月份）主推二期（两个月后可入驻），共A、B、C三栋，A栋为23层甲级写字楼，目标打造当地标志性建筑，整层出租；B栋为百度华南区总部（9000平方左右，8-9层，根据百度要求量身定做，今年6月份入住）；C栋体量与B栋相当，主要吸引中小企业入住。,招商策略,海伦堡创意城,据现场销售人员介绍，园区目前招商主要目标首先是消化一二期已有存量，将园区填满，待租约满后，三到五年时间，对入驻企业进行升级，引进高新技术类、IT类、信息产业以及创意产业等相关企业入驻。,政企关系,海伦堡创意城,海伦堡地产在番禺项目,政企关系,海伦堡创意城,开发商背景据悉，中颐集团1998年
11、涉足地产，在番禺南区开发华景新城，并确定了华景地产（中颐集团前身）的住宅经营方向和“欧式建筑风格”产品定位方向；20012003年品牌成型：当具有欧洲风情的海伦堡、海伦堡御院让华景新城迎来市场普遍认可时，“海伦堡”品牌根基从此扎根，同时缔造了“一个楼盘带旺一片区域”的神话。2010年4月，中颐集团开始以战略性的眼光提出企业更名的实质构想，将逐渐实现“中颐集团”更名为“海伦堡地产”的企业发展与品牌之路。在“中国房地产百强企业研究成果发布会”上，海伦堡地产首获2010中国房地产百强企业称号。（注：从海伦堡地产发展历程可以分析出，开发商与番禺区政府尤其是项目所在番禺南区部分有着较强的关系，从调研中得
12、知百度华南总部的入驻亦是政府部门大力引进。可见当地政府在项目开发以及招商当中给予很多关注。）项目发展的政策契机20082012年五年时间里，政府斥资500亿元，助力“腾笼换鸟”产业转移，海伦堡创意园，作为承接番禺产业转移的首个100亿项目，是政企合作的样板工程，将得到政府的大力支持，例如对入驻园区的高科技企业将补贴10元/租金等优惠政策。（注：在实际调研过程中，销售人员称可给予租金方面九七折扣，一个月免租期（三年一签，第3年5%递增），政策补贴可以帮企业申请，但无直接针对园区的政策优惠。）,调研小结,海伦堡创意城,1、项目自09年1月份正式启动，至今历时3年半时间，目前仅有一期少量入驻企业，二
13、期正在主力加推，但从总体上来看招商节奏较慢。2、由于产权的限制，项目二期A栋只能整层出租，户型面积近2000平方，三期独栋部分亦只能整栋出租，但是，番禺市桥周边产业以珠宝首饰为主，缺乏大型主力企业消化整层、整栋的出租面积。3、项目只租不售，在项目开发周期较长的情况下，对企业的现金流造成了极大的考验，开发商也在融资周转方面显得较为被动。4、项目现场物业管理水平较低，各项配套设施亦未投入使用，如何运营管理各种配套，目前还未有完善明确的对外信息。5、项目园区内绿化较好，毛坯交付比较灵活。总体上看，此项目目前有着较大的招商压力，只租不售以及产权的限制让开发商短期内较为被动。整个园区的招商以及未来发展还
14、需时间培养以及政府的大力支持。,谢谢Thank,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQ
15、t9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQ
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