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1、上海绿地高行项目商业调研报告,顾问机构：思 彼 思 营 销 策 划（上海）有 限 公 司,第一章 项目宏观环境分析第二章 项目所属区域分析第二章 项目周边商业分析第三章 项目地块属性分析第四章 市场小结及启示,CONTENTS 目录,第一章 项目宏观环境分析,城市宏观环境分析区域宏观环境分析外高桥功能区分析,城市宏观环境分析,5,上 海（简称“沪”，别名“申”）中国第一大城市，四大直辖市之一，中国国家中心城市，中国的经济、科技、工业、金融、贸易、会展和航运中心。上海位于中国大陆海岸线中部的长江口，拥有中国最大的外贸港口和最大的工业基地。2011年末，常住人口2,347.46万人，下辖16区1县
2、。,城市概述上海,6,上海宏观环境分析|生产总值,经济总量大中华区第一位2011年上海GDP总量为19,195.46亿元,人均GDP为82,560元人均GDP和单位GDP人均可支配收入比（即GDP含金量）均位居中国第一位。上海GDP一直呈现稳步上升的趋势，突出表现出上海作为国际大都市的发展实力。,7,从1982年至2011年，上海市常住人口增长了56.7%，其中核心城区(包括黄浦、卢湾、静安、虹口)下降了36.26%，边缘区(包括徐汇、长宁、普陀、闸北、杨浦)增长了57.4%，近郊区(包括闵行、宝山、嘉定)增长了142%以上，远郊区增长了约44%。随着上海市中心城区人口向郊区疏散，以及外来人口
3、大量涌向上海郊区。如果未来每年常住人口继续保持目前的转移、增长趋势，那么至2020年，上海市郊的人口数会呈现大幅度的增长态势。,上海宏观环境分析|人口数量及变化趋势,8,上海宏观环境分析|可支配收入、消费性支出,2011年城市居民家庭人均消费支出23200元，从居民家庭支出构成情况看，大部分支出数据呈上升趋势。,2011年城市居民家庭人均可支配收入36230元,从居民家庭总收入的构成情况看，各项收入均呈上涨态势，其中工资性收入增幅居各项收入之首。,上海宏观环境分析|消费结构,2011年占居民消费比重最大的三项是食品类、教育文化娱乐、居住。上海人民从单一的衣食住行到现在追求保健、文化娱乐，更加重
4、视生活质量的提高。,2011上海市城镇居民消费结构分析,预计未来几年上海市居民的消费支出结构变化还将保持过去的趋势，“享乐互动型消费”的比重将持续增长，上海未来3年将建成约10家知名影院，消费档次进一步提升。,区域宏观环境分析,区域概况浦东新区,浦东新区位于上海市东部，长江三角洲东缘。2009年4月24日南汇划入浦东后，浦东新区区域面积达到1210平方公里，常住人口504万人，约占上海市的五分之一左右；浦东新区确立“在树立和落实科学发展观、构建和谐社会、推进上海四个中心建设国家战略进程中，发挥示范作用，努力成为上海改革开放先行先试区。”,区域宏观环境分析|宏观经济数据,浦东新区2003年到20
5、11年历年GDP稳健上升，2011年比2003年的GDP增长三倍多，比2007年的GDP比较，增长近一倍。,区域宏观环境分析|交通设施,十几年来，浦东新区新增道路1000多公里，相继建成了打浦路隧道、杨浦大桥、南浦大桥、卢浦大桥等。地铁线路包括轨道交通2号线、轨道交通4号线、轨道交通6号线、轨道交通7号线、轨道交通8号线、轨道交通9号线、上海长江隧桥等交通设施。连接外环线和浦东国际机场的磁悬浮列车线也已建成。,东海大桥,磁悬浮列车,浦东国际机场,突破行政界线，推进“区镇联动”，重点推进开发区和周边城镇的融合。,浦东新区在经济增长方式方面的目标是，保持现有制造业高速度的同时，现代服务业力求突破；
6、而在城市发展模式方面，重点体现“三集中”原则，高水平推进浦东新区郊区城市化进程。2006年，分别属于川沙功能区、外高桥功能区、金桥功能区、张江功能区的川沙、外高桥、曹路、唐镇，作为浦东新区首批四个重点发展的新市镇有了实质性启动。在党的十七大精神指引下，新区的新市镇建设将跃上新的台阶。,区域宏观环境分析|区域规划,针对上述四个功能区，上海市政府规划在川沙、外高桥、金桥和张江功能区分别建设四个新市镇，即川沙、外高桥、曹路、唐镇。这四个新市镇无论在地理区位、发展区位、产业依托及对周边区域的吸引力等多方面都起着非常重要的作用。,区域宏观环境分析|区域规划,浦东新区的城镇建设布局严格按照“1966”四级
7、城镇体系的标准来执行。浦东新市镇的规划目标是将川沙等四大新市镇建设成为功能完善、就业充分、环境优美、交通便捷、配套齐全、居住舒适的可持续发展的新市镇，成为功能区域的核心区，且形成各具特色的新市镇布局。总规划面积近70平方公里，总人口规模70余万人。,“1966”城镇体系,1个中心城,9个新城,60个左右新市镇,600个左右中心村,区域宏观环境分析|城镇体系,在4个新市镇中，川沙处于浦东东西向发展轴和滨江沿海产业带的交汇处，曹路、唐镇都处于滨江沿海产业带上，外高桥位于黄浦江沿江发展带上。,曹路,唐镇,川沙,外高桥,区域宏观环境分析|城镇发展,区域宏观环境分析|区域发展小结,外高桥功能区分析,外高
8、桥功能区域地处浦东新区东北部，区域范围为外高桥港区、外高桥保税区和高桥、高东、高行三个镇，面积约98平方公里。区域内除建成了港区五个码头和外高桥保税区10平方公里外，还设有高桥石化、外高桥电厂、外高桥造船基地、浦东煤气厂等一批大型国有精细化工、能源和制造企业。外高桥功能区域产业集聚情况：港口海运业已经形成规模；现代物流产业已形成较强实力；保税型微电子产业基地已经成型；国际贸易产业发展势头强劲。,外高桥功能区,三林功能区,陆家嘴功能区,金桥功能区,张江功能区,功能区概况外高桥,规划范围：外高桥新市镇规划东至杨高北路、南至赵家沟、西至浦东北路、北至高桥港。对区域的利好 调性高：规划中的外高桥新市镇
9、将发展成为：外高桥功能区政治、经济、文化、信息中心；宜居宜业的新市镇典范；精致典雅的生态型国际化社区；怡情野趣的都市绿色文化乐园。人口导入：外高桥新市镇是新规划的一片区域，分属于高桥、高东、高行三镇，目前有居住人口2.9万人，预计到2020年新市镇人口规模达在15.9万人。,本案,外高桥功能区/区域规划,一心,两轴,八片,外高桥功能区/空间规划,本案,本案,本案,外高桥新市镇规划城市居住人口为15.9万人。其中：高桥集镇C区规划3.4万人，荷兰新城为1.2万人，动迁基地为1.2万人，高行工业小区改造地块规划为2.8万人，中心区居住片区为2.1万人，东沟居住小区3.2万人，sunpark现代社区
10、为2万人。,外高桥功能区/人口规划,公路“一横三纵”交通道路网：五洲大道连接浦西杨浦区五角场中心商业区；浦东南路、张杨路直通陆家嘴国家金融区、洋泾；杨高路连接联洋和花木。与浦西直接：杨浦大桥、南浦大桥、延安东路隧道、大连路隧道、复兴路隧道、打浦路隧道。地铁 轨道交通方面6号线是主要导入交通，12号线开通后（12号线全长40.4公里，将于2012年建成通车），区域面将辐射整个南上海。,五洲大道,外高桥功能区/交通规划,宏观环境分析小结,城市宏观环境为本项目发展提供市场保障，城市未来发展方向为本项目带来客群基础及发展机遇。从宏观经济上讲，上海经济增长稳健，居民收入也稳步增长，人均可支配收入得到大幅
11、提升。城市向郊区发展的规划方向和城市轨道交通建设将进一步缩短了城区间的距离，有利于区域间的人流、物流等共享。,第二章 项目所属区域分析,高行镇概况,概况突出地域/人口/面积/特色,高行镇/生态发展规划,位置：处于高行镇的中心位置，今后高行区域的居住将是以生态公园(绿地)为中心，四周成辐射状展开。面积：由所形成的5.74平方公里的市级楔形绿地，面积相当于2.6个世纪公园。定位：中心城大型结构性和生态型公共绿地，集生态调节、休闲娱乐及公共服务等多项功能于一体。规划：绿地南面将规划为国际化高档社区；中部及西面都将建成中高档居住区；北面将建60多万平米的大型配套商品房。在绿地生态湖的湖心岛中，未来将规
12、划一个五星级的酒店，并引进一系列体育设施和文化娱乐设施。,本案,公路五洲大道、杨高北路、申江路、东高路、东靖路等 地铁 轨道交通方面6号线：东靖路站、五洲大道站。轨道交通10号线二期：基隆站空运 距离浦东国际机场25公里，虹桥机场29公里，沿高架内环线仅需30分钟,高行镇/交通规划,生态宜居的定位和其便捷的交通规划以及外高桥新市镇的规划建设必定大大提升高行区域的整体品质。同时，高行区域在地理位置上有得天独厚的优势，东面是外高桥保税区，南面是金桥综合加工区，再过去就是张江高科技园区。处于几大开发区的辐射之中，高行必然有更快的发展。高行未来的巨大潜力已经吸引了多知名企业的投资，如金地集团、农工商集
13、团、绿地集团、证大集团在该区域都有项目建成。,金桥综合加工区,张江高科技园区,外高桥保税区,高行镇/发展前景,高行镇/总结,高行镇的整体规划具有前瞻性，将重点推进区域城市化的建设，这将使高行逐步发展为浦东新区的人居新中心，为项目的成功运作奠定了良好的规划基础,第三章 项目周边商业分析,周边商圈概述（5km以内）周边商业个案分析,项目周边商圈分布情况,金桥商圈 等级：区级项目周边5公里范围大范围商业金桥国际商业广场,布局特点 1.商业布局较为分散 2.区域内形成了75平方公里的商业空白商圈影响力 1.金桥商圈与本案距离近，交通方便，商圈里主要商场定位为”花园里的商场，商场里的花园“，与项目形成差
14、异化经营，影响不大,项目周边商圈现状分析,金桥镇地处上海浦东新区中部，南临张江高科技园区，北依黄浦江，与陆家嘴金融贸易区相望，东接外高桥保税区和港区，是国家级开发区金桥出口加工区的主要开发区域。金桥地区新建小区日益增多，人口也在不断的日益增加，周边购物主要以大卖场为主，结合区域内道路两旁的店铺，目前正在着力打造区域性的商业中心。,项目周边/金桥商圈,金桥有轨道交通6号线、14号线（规划中）。金桥公交：791、774、843、783、626、杨高线、沪华线、东陆线申陆线等多部车到达东方路、第一八佰伴和陆家嘴等中心城区。博兴路上有405、773、85、981、640、大桥四线等公交车，分别通往五角
15、场、陆家嘴、塘桥、高桥、杨浦等地。,1.金桥出口加工区,4.外高桥保税区,2.金桥出口加工区南区 5.碧云国际社区,3.张江高科技园区,6.联洋国际社区,项目周边/金桥商圈,金桥国际商业广场 金桥国际商业广场位于金桥路、张扬北路交界处，紧靠轨道交通6号线金桥路站，是目前轨交6号线沿线唯一的大型购物中心。金桥国际的环境定位为“花园里的商场，商场里的花园”，为浦东及上海的主流消费群创造了一个舒适、时尚、高雅并集购物、餐饮、娱乐、健身休闲于一体的大型购物中心。,商圈个案/金桥国际广场,交通概况,轨道交通：,坐落于地铁六号线云山路站与金桥路站之间，距离地铁六号线金桥路站仅50米远，为金杨地区唯一的大型
16、商业中心。,地面交通：,金桥国际商业广场位于张杨路与金桥路两条城市主干道交汇点。630；977；金桥1路；施崂专线；新川专线；蔡路专线；上川专线等15条公交线路。空中连廊：二、三层空中步行连廊将1-8座连为一体。,商圈个案/金桥国际广场,商圈个案/金桥国际广场,消费客群：项目客群定位为中高档 项目周边居民密集，旁有金桥瑞仕花园，近 有碧云国际社区，跨国企业云集的金桥出口加 工区和张江高科技园区 6公里半径范围内常驻人口达750，000人,项目位于主干道张杨路金桥路的交汇处，毗邻大量住宅区，周边只有一个主打儿童项目的申银万国配套,商圈个案/金桥国际广场,项目定位：总体定位：一站式服务的社区商业中
17、心、形象定位：舒适、时尚、高雅主题定位：花园里的商场、商场里的花园客群定位：白领阶层、小白领档次定位：中高档概念定位：,概念定位,商圈个案/金桥国际广场,商业布局/体块与业态构成,非字型动线：建筑虽然金桥国际引入了一定中央休闲广场与生态化理念，但中心公共空间呈带状非字型，缺乏核心聚焦点，街区式商业“散漫性”的特点明显。多幢中型单体组合：金桥国际广场位于浦东区金桥路张杨路，占地面积6万，总建筑面积34.4万，其中购物中心16.4万，共有商业建筑11幢。多主题L形布局：内金桥广场整体布局呈L形，各幢建筑分别采取不同经营主题定位，“L”两臂及各幢之间关联度不高。本项目为：持有型物业 挑战：持有物业的
18、资金投入大，回收周期长，对房地产企业的资金运转带来一定挑战 优势：优良的持有性物业可以促进销售性物业；持有型物业可以为企业提供长期稳定的现金流。,商圈个案/金桥国际广场,商业布局/体块与业态构成,商圈个案/金桥国际广场,1座为11座建筑中面积最大，最主要的业种是零售、餐饮、休闲娱乐和配套服务，零售数量占到69%，面积占46%；餐饮数量为23%，面积占26%；而休闲娱乐主要分布在3、4层，业种主要为儿童服务；少数配套设施在1座也有设置，服务客群为儿童和女士。由此可知，1座在业种设置上充分考虑到消费者心理，从1楼到4楼，大致实现了“拥有-享受”的心理需求层次。,1号楼平面图,商圈个案/金桥国际广场
19、,商业布局/业态分析,1座,1座,商圈个案/金桥国际广场,2座打造亲子主题，提供“全家总动员”的理由，是社区商业必杀技之一。,商圈个案/金桥国际广场,3座设为两条城市主干道交汇处，属于沿街商业，主要提供购物和餐饮服务。,商圈个案/金桥国际广场,5座只有1层，皆为甜品店，作为3、6、7座过渡，可起到舒缓节奏的作用。,5座,商圈个案/金桥国际广场,处于倒L型右开端的6座以餐饮为主，利用其西侧人流较少特点设置大量的外堂，转劣势为优势。,6座,商圈个案/金桥国际广场,位于花园广场中心位置的7座主打零售购物，同时兼顾餐饮，通过空间连廊构成露台，让消费者在情趣中串联起另外几座。,7座,商圈个案/金桥国际广
20、场,8座承担着减轻1座购物压力的责任，是1座、7座的过渡，所拥有业种为零售、餐饮、休闲娱乐。,8座,商圈个案/金桥国际广场,9座,8座,9座,商圈个案/金桥国际广场,10座,8座,10座,商圈个案/金桥国际广场,11座1、2层均未宿野整体形象设计机构，作为商场配套服务存在，与广场间间隔9、10座，较前面几座较差。,11座,商圈个案/金桥国际广场,11座1、2层均未宿野整体形象设计机构，作为商场配套服务存在，与广场间间隔9、10座，较前面几座较差。,11座,商圈个案/金桥国际广场,11座1、2层均未宿野整体形象设计机构，作为商场配套服务存在，与广场间间隔9、10座，较前面几座较差。,11座,商圈
21、个案/金桥国际广场,12座地处张杨路枣庄路交汇处，人流量较足，零售商家少且大，可有效吸引人流。,12座,商圈个案/金桥国际广场,周边商业小结,项目周边商圈较少，受到的竞争压力及影响较少，且金桥国际广场定位与项目形成差异化经营。,第四章 项目地块属性分析,本案,项目周边的路名在图中标注出来,项目/概况,东靖路,Y611,项目/概况,外高桥保税区,金桥镇,高行,4公里,3公里,项目/地理区位,地铁6号线,本案位置,辐射范围,3KM,2KM,高行镇范围,离本案最近的地铁为地铁6号线东靖路，从本案坐公交平均2站可到达。本案周边高行镇范围内住宅配套较为齐全，镇外普遍还是荒地及老式住宅，故辐射范围主要还是
22、以高行镇内为主。,项目/交通区位,东靖路,金京路,高行路,杨高北路,本案,商业,住宅,市政,学校,项目/周边一览,1,2,3,4,1,2,3,4,这是从各个角度对本项目的拍摄，可以从外立面看出本项目建筑风格独特，档次较高。,本案,2,3,4,1,1,2,项目/周边一览,1,2,3,4,5,7,6,8,9,10,15,11,12,13,14,项目/周边住宅,住宅：本案周边住宅密集，并都以新建中高档住宅为主，未来人口密度将非常大，但周边商业配套不齐全，有比较多的消费盲区。本案所处的高行镇地理位置较偏，主要消费群体应以高行镇居民为主。,项目/周边住宅,1,2,3,4,5,本案,政府机构：本项目离高桥
23、镇政府大楼只有几百米的距离，相信周边也是未来高桥镇发展的主要重点区域。,项目/周边政府,商业：随着高行镇的快速发展，以及众多小区的建成，东靖路周边的商业明显不足，紧靠旧商业街已无法满足当地的消费需求，新建的万嘉商业广场现在入租率不足四成，但已开始聚集不少的人气。本案周边住宅居多，但缺少养身、休闲等适于居民娱乐放松的业态。,项目/周边学校,周边公交：外高桥4路、钦东专线周边地铁：地铁6号线,项目周边商业/万嘉商业广场,项目周边商业/万嘉商业广场,项目总结,万嘉商业广场总建筑面积达7.6万平方米，四面环路，南面为东靖路，与绿地葳廉公寓隔路相望；西面为金高路，紧邻高行镇政府办公楼；北面为行德路，拥有
24、规划在建的住宅和幼儿园；东面为新行路，建有幸福小镇等大片住宅小区。该项目定位于创造一个服务于高行镇10万规划人口和周边社区以及向外高桥和金桥辐射，目前万嘉商业广场的入租率接近四成，不过已引入一些比较知名的品牌，并且也引入了沃尔玛，未来将成为高桥镇主要的消费聚集地。,项目周边商业/万嘉商业广场,周边公交：浦东17路、774、181、995、815、406、843周边地铁：地铁6号线,项目周边商业/高行商业步行街,项目周边商业/高行商业步行街,项目总结,高行镇商业街步行街的商业情况可以看出过去高行镇的商业比较落后，居民消费的去处比较少也比较落后。随着高行镇这几年的发展，居民小区的建成和周边设施的不
25、断完善，老商业街已经不能承担该镇的商业消费职责。,项目周边商业/高行商业步行街,四、项目SWOT分析,优势,劣势,机会,挑战,缺少商业项目,浦东高行镇地处金桥和外高桥两大开发区之间，有近10万居住人口。近年来，浦东高行地区商品住房开发建设如火如荼，绿地威廉、幸福小镇、连城新苑等住宅小区相继建成，仁恒等大型房产企业也投入了该地区商品住宅建设。随着导入人口的增多，商业设施相对缺乏的问题凸显。,高行镇商业发展仍处于起步阶段，业态种类比较少，虽然本项目对街有万嘉商业广场，但本案周边仍缺少可供居民休闲、养身、娱乐的场所、无法满足未来高行镇快速的发展以及人口的导入。,缺少休闲娱乐业态,周边商业氛围尚未养成，部分新开项目住户尚未大批量入住。购买力是否足够尚需观察。,居民入住率,周边商业竞争激烈,本案与高行商业街和万嘉商业广场都仅隔一条马路，商业竞争相当激烈。根据高行地区的发展规划，此处未来有希望成为上海东北角新的商业圈，未来商业竞争也会更加白热化。,交通不便,周边交通暂不发达，很难辐射到更远的消费群体。,SWOT分析,81,由上述市场调研报告中可知：,市场调研启示录,THE END,顾问机构：思 彼 思 营 销 策 划（上海）有 限 公 司,
