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1、,淮安城市化进程迅速，城市人口规模不断扩大，截止2012年底，中心城区人口突破145万人，且仍保持超11%的年增长率不断增加。,淮安中心城区人口增长变化,2012年淮安全市人均GDP首次突破39000元，市场需求特征以刚性需求为主。公务员、事业单位人员约83.43万人，约占全市在岗职工总数的23%。人民生活水平持续改善，全年城镇居民人均可支配收入22995元，比上年增长13.5%，连续多年保持10%以上的增值率。城市化进程进一步加快。全市年末城市化水平53.5%，比上年提高1.5个百分点，在中国城市最新分级名单中，入围“新二线”城市之列。,宏观城市背景经济稳健发展，城市中端消费实力逐年提升,数
2、据来源：淮安统计年鉴,土地市场背景2013年全市上半年土地成交放量，老城区土地资源稀缺、寸土寸金，清河区1-9月份出让土地总面积仅17万余平米。,截止第三季度，淮安土地成交均价1471元/平米，成交楼面均价1432元/平米，平均溢价率达47.03%。,数据来源：搜房网-淮安,全市市场背景2013年淮安市受政策调控影响较小，全年卖房67827套，创近4年新高,今年淮安市商品房交易量达67827套，相比去年上涨了20.14%，住宅交易量近4年来首次突破5万大关，高达51519套，相比去年增长了30.83%。,数据来源：搜房网-淮安,区域成交数据方面，清河区、盱眙、涟水、开发区四强并立，以总交易量3
3、8005套占据全市57%的交易份额，充分展示了区域经济、地理及人文优势。,预计推货背景2014年1月预计共29个项目入市或加推，6500余套新房开局，房源类型以住宅为主导,2014年1月淮安市区共29个项目开盘或加推，清河区11盘、淮阴区6盘、开发区5盘、清浦区5盘、淮安区2盘，其中清河区仍为开盘主力。,2014年1月淮安市区推售房源约6500余套，以清河区和开发区为开盘主力，清河区1月预计上市房源量最多，占五区总量的26.82%。,数据来源：搜房网-淮安,市场结论市场库存长期高位运行，刚需占绝对主流；老城区土地资源稀缺，对高端项目形成有力支撑，本项目占据天时、地利，可通过自身项目打造，超越现
4、有竞争,宏观城市背景,土地市场背景,预计推货背景,平稳市场，差异竞争城市经济的稳健增长，在刚需为主的市场背景下，高端改善需求需要释放,物依稀为贵地段论是百试不爽的真理，少数人拥有的必将是让人羡慕的,全市市场背景,战略定位傲视群雄，唯我独尊，做市场绝对的领导者,地段！地段！还是地段！不辜负地段品牌！品牌！还是品牌！不辜负品牌需求！需求！还是需求！不辜负需求,以产品为基础，以营销为手段集天时、地利、人和为一体，做市场的领导者！,竞争盘点竞品楼盘集中在清河和清浦两个区域，科技类住宅成为关注焦点,盛和名都,淮海第一城,弘辉首馥,香格里拉,茂华国际汇,融侨华府,水韵天成,优诗美地,郦城国际,金润城,清江华府,清江人家,亿力未来城,同地段竞争楼盘,同区域竞争楼盘,科技类住宅竞争楼盘,竞争盘点同地段竞争楼盘,竞争盘点同地段竞争楼盘,竞争盘点同地段竞争楼盘,竞争盘点同区域竞争楼盘,竞争盘点同区域竞争楼盘,竞争盘点同区域竞争楼盘,竞争盘点同区域竞争楼盘,竞争盘点同区域竞争楼盘,竞争盘点同区域竞争楼盘,竞争盘点同区域竞争楼盘,竞争盘点科技类住宅竞争楼盘,竞争盘点科技类住宅竞争楼盘,竞争盘点科技类住宅竞争楼盘,竞争盘点从同等户型的价格段来看，整体市场均价基本在5600、5700左右，80万为两房总价天花板，123万为四房总价天花板，60-84万为市场总价主力。,
