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1、出鞘的达摩克斯之剑？沈阳版限购令政策解读,沈阳中原市场研究部,报告内容,页码,限购令出台背景,Part 1,在漫长等待后，犹抱琵琶半遮面、欲语还休的沈阳版限购令，终于在2011年3月1日正式发布,2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了包括“落实地方政府责任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等八项措施，即新“国八条”，随后北京、上海等二十余个城市相继出台限购政策，配合中央调控当地房地产市场2011年3月1日，沈阳市发布了沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控
2、工作的通知，作为“国八条”的沈阳实施细则，内容涉及了暂时限购、住房保障、信贷税收、土地供应、落实地方责任、市场监管和舆论引导等十二方面内容,当前房地产业已成为沈阳城市的重要产业，地方政府对产业的温和态度是限购令缓慢出台的主要原因,沈阳房地产投资占固定资产投资比例分析,沈阳版限购令具体内容,Part 2,沈阳版限购令具体内容,限购令细则,各地区和有关部门要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，切实将房价控制在合理水平。合理确定本市年度新建住房价格控制目标，经市政府同意后于3月份向社会公布,落实地方责任,加强保障性住房建设力度,严格执行个人转让房地产所得税征收,在本市二环区域内暂时实行限购政
3、策,多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障覆盖面。大力发展公共租赁住房建设，合理确定租金水平，逐步解决中等偏下收入住房困难家庭的住房问题,对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在二环区域内向其售房,对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税。积极推广应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作，
4、坚决堵塞税收漏洞,沈阳版限购令具体内容,限购令细则,商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量，保障性住房、棚户区改造住房和中小户型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。严格土地竞买人资格和资金来源的审查,二套房购买贷款规定,加强房地产市场监管,强化舆论宣传和正面引导,对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍,新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，对制造、散步虚假消息的，要追究有关当事人的责任,加强住房用地供应和管理,加强商品住房预售管理，对预售商品住房实行
5、明码标价；实施商品房预售资金监管；加快推进存量房交易合同网上备案，全面实施存量房交易资金监管；进一步加快个人住房信息系统建设，建立全市统一的数据平台,政策解读,Part 3,政策整体评价,政策主旋律：,温和、宽松、可调空间大,政策目标：规范、健康、鼓励房地产市场，而非打压,沈阳政策细则进一步明确住房价格控制目标，落实了地方政府责任,落 实地方责任,分析解读,具体内容,这是“国八条”中首次要求地方政府制定房价调控目标，并要求今年第一季度就要发布。力度之严，史无前例在通知中，沈阳进一步明确了“住房价格控制目标”，这种严格的问责制度表明了政府对房价调控的决心,通知中明示，沈阳市房产局要会同有关部门，
6、根据沈阳市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本市年度新建住房价格控制目标，经市政府同意后于3月份向社会公布,积极筹集保障性住房政策，进一步明确了限购的意义是抑制投机需求，而非刚性,筹 集保障性住房,分析解读,具体内容,沈阳今年将正式启动实施公共租赁住房政策，制定出台沈阳市发展公共租赁住房实施意见。计划建设5000套公租房，单套建筑面积控制在60平方米以下。重点解决不符合廉租住房保障条件又买不起经济适用住房、不符合经济适用住房保障条件又买不起商品房的两个“夹心层”收入家庭的住房问题，兼顾解决符合条件的新就业职工、进城务工人员的住房问题。这也进一步明确了限购的意义，是
7、抑制投机需求，而非刚性,通知再次强调，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障覆盖面。要通过廉租住房和经济适用住房保障方式，解决低收入住房困难家庭的住房问题。要大力发展公共租赁住房，合理确定租金水平，逐步解决中等偏下收入住房困难家庭的住房问题,严格的税收政策从一定程度上加大了投机炒房者的转让成本，明确抑制投资、投机性购房,不足5年全额征税,分析解读,具体内容,此项措施的意图很明显，是抑制投资、投机性购房的此前，对个人购房不足5年转让，营业税是按差额征收的，现在改为按全额征收，征税基数增大很多，税负也相应显著增加。这就从一定程度上加大了投机炒房者的转让成本，是历次调控政策的深化与强化，同时也是
8、对房地产市场刚性需求的有力保障,通知要求严格执行个人转让房地产所得税征收政策。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税。市地税局要重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查,限制在二环外购房，一方面是协调城市综合发展步伐，另一方面促进了外环区域房地产市场的发展,分析解读,关于区域限购的明确规定,限制在二环内购房，是政府的导向所在，一方面降低了城市中心人口密度，另一方面也是配合大浑南发展建设以及城市四五环扩建的发展步伐，与城市发展紧密挂钩同时近年来，大品牌开发商近郊拿地频现，二环外销售量不断上涨，房价也出现新的高潮，目前二环外商品房均价已经突
9、破5000大关，相信随着限购令的出台，二环外房产必将引起新的抢购狂潮，促进楼市进一步发展,Part 4,产生影响？,对二环内房源的限购，将会使整个房地产市场呈现量价齐升的现象,对沈阳整体房地产市场影响,房价 对二环内房源限购，带动了二环外区域购房，需求增加促使房价上涨，二环外价格的上涨可能会倒逼二环内房价的上涨，楼市整体价格随之上升成交量 沈阳楼市楼盘70%以上集中在二环外地区，二环内房源的限购将使客群购买力在二环外区域释放，另外房价升高也刺激购房者加速购房，因此成交量也将呈现上涨趋势,2010年沈阳各环线供应量及成交量分析,单位：万平,未来二环内区域商业地产发展迎来新契机，而二环外区域住宅类
10、产品需求旺盛,二环内以商业地产升温 对二环内房源的限购虽然会对改善型住宅产品产生影响（如万科柏翠园、金地名京、华润凯旋门等项目）但是二环内产品所拥有的优越位置、成熟的商圈以及齐全的生活配套，却使投资客群把眼光放在二环内项目，这对于该区域内的公寓、写字间等商业类项目是一种利好，同时助推金廊商业发展二环外住宅类产品需求旺盛 随着对二环内房源实行限购之后，市场上主要刚性需求类客户将被推到二环外区域，需求增加，住宅类产品供应量也随之加大,开发商在二环外区域将增加两室产品比例，二环内住宅项目将放缓上市步伐,对开发商的影响,产品结构 沈阳限购令的出台，对刚需类客户以及别墅类产品几乎无影响，但会抑制投资、投
11、机类客户购房，因此以投资类为主的小户型产品将受影响，二环外开发商将调整产品比例，两室产品将增多上市节奏 由于二环内的限购，开发商在金廊沿线拿地时会更加谨慎，而已经拿地的（如东北大马路的金地项目）可能迫于政策的限制，会对开发时间做一些调整或延缓将放缓上市时间,.,开发商思考,如何调整？,与其他城市限购令横向对比分析,Part 5,沈阳版限购令相对于全国来说是比较宽松的,对比分析,部分出台限购令城市细则对比,沈阳限购令的出台就全国来说是比较温柔的，比较宽松的。主要体现在两个方面：一方面是限购的范围：沈阳版“限购令”的最大特点就是将全市限购，限定成了二环内区域暂时限购，这样就会比市区的限制小另一方面
12、是对购房者缴税年限的限制：此前北京出台限购令要求有连续5年以上的缴税证明方可购房一套，而上海对该年限的要求则是2年，沈阳市提供1年以上即可,后限购令时代的楼市猜想,Part 6,政策风险仍然存在,沈阳版限购令是在国家“国八条”的基础下提出的，从本质上来说限购令是一个临时性的政策，要使得房地产市场更加健康稳步的发展，主要是通过调整市场、改善供求、加强保障房建设来达到目的若现有政策难以平抑房价，不利和谐社会建设，中央有继续出台更严厉政策的可能，届时地方政策的温和态度或将改变,猜想一：相对宽松的政策恐难实现房价的平抑，若后期价格持续大幅上涨，中央有继续出台更严厉政策的可能,住房双轨制建立,随着目前供
13、需矛盾的加剧，仅靠商品房已难实现住房市场的有效调节。中央政策多次提及，保障性住房建设步伐不断加快可以预见的市场发展格局，提醒房地产开发企业，应合理调整企业未来的发展战略。对于具有成熟产品系列的房企而言，更需有针对性的调整产品,猜想二：商品房+保障性住房的住房供应体制逐渐形成。格局改变提醒企业发展战略的调整,商品房,保障性住房,住房双轨制建立,二次购房首付及贷款利率的提高，很大程度抑制了改善性购房需求。目前处于“一线城市感冒，全国吃药”的局面作为暂时性政策，一旦限购解禁及多套购房成本下降，改善需求有集中放量的可能作为房企，应密切关注市场和政策变化，同时积极调整产品和树立特色，紧紧抓住未来市场机遇，做强做大,猜想三：多次置业客户成本上升，改善性购房受到一定打击。政策解禁或将出现需求集中放量,Thanks!中原，为您我做到！,
