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1、重庆圣地天伦项目整体定位及物业发展建议报告,湖南合富辉煌战略发展中心2009年3月,每一方 背后，都应该蕴含着未来的,水土,力量,HOPE,POWER,CITYS,策略层面的关键词One,颠覆,若按传统认知，我们根本没机会达到目标。,策略层面的关键词Two,超越,不是说服，是引领他们开阔更高的眼界，超越自身，继续超越其它。,策略层面的关键词Three,高度,没有高度就没有关注，必须影响城市的高度。,从项目谈起,项目开发背景1.重庆被批准设立为“城乡统筹综合配套改革试验区”2.万盛区是重庆市唯一的旅游经济试验区和中国优秀旅游城区3.万盛区将重点、整体打造旅游产业,项目情况项目名称：圣地天伦项目（
2、暂用名）项目区位：项目位于万盛红苗寨，距离重庆主城约120公里路程，与万盛市区相距约21公里，紧邻万盛石林和黑山谷风景区。现经济指标：项目占地面积2100亩，其中可开发用地面积约100亩。,Strengths Weaknesses Opportunities Threats,SWOT矩阵,打造差异化产品，树立项目核心竞争力，塑造品牌,颠覆,在一个近郊旅游地产开发项目比比皆是、各具特色、竞争激烈的市场中，我们如何突出重围，找出市场空白点，是项目成功的关键。基于市场分析，作为西部重镇，重庆市缺乏一个为追求舒适休闲生活的人群准备的社区，无疑是遗憾的。这部分大多数人是社会发展的攻坚力量，在城市发展中起
3、到举足轻重的作用，他们辛勤奋斗应得到社会的认可，他们应该拥有一个完全属于他们的天地 这就是我们的机会点！,颠覆Break through,超越,超越Beyond,找出市场空白点，继续深入思考，面对强手竞争，唯有全面超越才是制胜之道。规划设计、户型产品、物业管理、营销策划等方面全面超越！我们不是规模最大的项目、不是资源最为丰富的项目、不是最顶级的项目，我们是一个圈层的理想精神家园！以产品为载体，传递一种理念，展现一种生活方式是我们的目的，亦是实现项目价值的关键点。,高度,高度height,在一个成长阶段的市场中，竞争和大势都很严峻的情况下，我们需要高度。我们必须有能力利用好我们的优势和机会，重新
4、建立起一套认知系统、思考通道，从另外的角度给到他们选择高品质物业的标准。从而达到跨越抗性，吸引他们关注、购买我们的产品的最终目的。我们必须是重庆一流，影响中国！,关于几个项目的思考,海兰云天,项目位置：九龙坡区海兰湖海韵休闲运动中心开发商：重庆市力扬物业发展有限公司项目资源：温泉：地壳深层2000余米处50度富矿温泉直引入户美景：房前600亩天然活水海兰湖,屋后30000亩自然原态森林,酒店配套：1个4星级酒店-锦怡宾馆共118个房间餐饮配套：拥有16个风格各异的包房，可容纳500人就餐；商务配套：会议中心大小共5个会议厅康健中心：设有保龄球、游泳池、网球场、健身房、台球室、乒乓球室等；其他配
5、套：精品屋、锦城超市、夜总会、大堂吧、茶楼、洗脚城。,配套设施,旅游先行，完善道路以及内部配套设施,面向度假的投资产品,别墅、洋房等住宅产品以及投资产品滚动开发,主力客户及演变,中端投资客户,中端度假客户,中高端端 度假客户,开发策略：典型的以休闲度假旅游开发带动房地产开发模式，通过前期配套的投入以及景点的打造，提升土地价值，为后期住宅开发奠定基础。,启示一：,启示二：,开发模式：通过前期旅游投资产品物业的销售，带动整个项目的滚动开发。,启示三：,开发模式：物业档次逐步提高，实现项目价值的最大化。,青城山项目：芙蓉青城/上善栖/青城山房,开发模式,客户层次不断提高,开发策略及盈利模式,东部华侨
6、城天麓,区位：深圳大梅沙交通：距离城市中心约40公里规模：约4.3万方 资源：海景资源 内部自然景观资源项目定位：低密度山海大宅,时间轴,2005,2009,7,35,2008,2010,2011,2006,2007,开发策略及盈利模式,主力客户演变,项目成交客户以全国高端客户为主，且不少香港、台湾、甚至国外人士前来购买,前期通过旅游旺地，客户层次不断提高,通过主题乐园的开发带动整个区域的成熟,启示一：,启示二：,以大量的前期投入，用时间换空间，换取后期开发利润,前期资金占用量大，且对于主题乐园等旅游行业有极强的把控能力，方能实现经营利润,启示三：,东部华侨城天麓分析启示,项目操作模式探讨,主
7、力客户群定位,项目开发目标,打造重庆一流、全国有影响力产品，实现项目价值最大化,需要在选择市场容量较大的客户群的基础上，逐步走向高端。,开发商品牌,作为一个新成立的房地产开发公司，知名度低、市场号召力小。,在项目开初期，项目没有市场号召力，没有品牌忠诚类客户。,片区所处发展阶段,片区规划刚刚起步，知名度不高，成熟度不够，刺激购买高端物业的吸引力甚小,如果首期贸然进入高端销售物业的开发，面向高端客户群，将面临较大风险。,项目未来竞争,通过打造有竞争力的市场差异化、特色化产品，实现项目滚动开发和价值提升。,他们有资源直接进入销售物业开发，面向高端市场，如本项目与其正面竞争，难度大、胜算小。,重庆，
8、哑铃型社会结构,塔尖,塔底,中产阶层,普通市民,标签明显私人会所、名车,身份标签联排别墅类客户、12辆私家车,身份标签中高端社区（洋房居多）、一辆私家车,市场容量较大、有一定经济实力、能够承受偶居型景区度假物业的城市中产阶层，同时辐射高端客户。,核心客户群,企业客户,投资客户,度假客户,企业客户,投资客户,度假客户,企业客户,投资客户,度假客户,企业客户,投资客户,度假客户,战略篇,整体形象定位,功能定位,HOW TO DO?,产品功能定位,战略篇,集生态休闲娱乐、会议度假、企业会所、高尚居住为一体的国际休闲度假产业新社区,国际休闲度假产业新社区,休闲度假生态康体,商务会议,星级酒店产权式酒店
9、,企业会所,高档别墅,整体形象定位自然系,战略篇,一个享受自然气息、触摸人文生活、体验度假生活的“神美”社区,圣地天乡/天上人间,天之美,地之美,山之美,水之美,战略篇,整体形象定位国际休闲系,自由度,星期八庄园,星期八国际休闲社区,只有星期八的“神美”社区,核心竞争力,战略篇,天赋山水 不可复制,2100亩地，只允许100亩的地面长出房子,生态康体、特色旅游、风情建筑,产品特点,生态康体，特色旅游，风情建筑,品牌成长,长期滚动开发，塑造品牌，彰显实力,核心目标群,与国际接轨，又渴望回归自然,国际“神美”社区,战略篇,策略核心,HOW TO DO?,开发分期,如何做？留住人,战局篇,产品打造建
10、议,地块突破与规划布局,WHAT TO DO?,地块突破与规划布局,战局篇,A,B,C,D,E,企业会所,休闲娱乐,中央配套区,产权式酒店,新型别墅社区,功能分区空间结构推荐,District A：休闲娱乐各类型户内/户外休闲娱乐配套District B：中央配套区酒店/会议中心/餐饮/风情商业街/体检中心等District C：企业会所企业会所District D：产权式酒店休闲度假产权式酒店District E：新型别墅社区创新别墅物业,主入口,休闲娱乐打造特色休闲度假资源,垂钓中心,登山区,攀岩区,狩猎区,网球场,CS战区,烧烤区,远足露营区,亲子乐园,户外拓展运动,半封闭室外健身房,山
11、地自行车,岩洞冒险区,划草场、滑雪场,迷你高尔夫,山地索道,攀岩,登山,与国际接轨，配置专业攀岩教练,不在乎目的地，在乎的是沿途的风景以及呼吸的空气,垂钓区,自行车运动,几十种色彩斑斓的鱼，每一次拉杆都是惊喜！,配置自行车租赁管理中心，提供周到服务；自行车道穿行林海花丛之中,网球场,在攀岩基地对面的平地上，设置山地网球场,儿童迷你高尔夫是一项集运动和娱乐为一体的有趣活动，是微缩的高尔夫，非常适合平地有限的本项目采用，园林式球场可设计成欧洲风格、中国园林风格、童话故事风格、科幻风格等多种风格。可以成为项目的一大亮点。,迷你高尔夫,规划各种与国内其他旅游地迥然不同的奇特的游乐设施,亲子乐园,登高望
12、远，鸟瞰靓丽风景，感受大自然之灵气,山地索道,利用岩洞的独特地形，打造奇幻的冒险之地，还可利用岩洞开设市面上流行的鬼屋,岩洞冒险,烧烤区,山地露营,在林中设置远足露营区，供游客露营,CS战区,狩猎区,滑草场,滑雪场,利用天然坡地，整合成滑草场；冬天积雪，也可是滑雪的好去处,拓展训练营,与地势完美结合的拓展训练，既能满足游客需要，又被倡导团队精神的企业所青睐,让您在健身时与大自然一起呼吸,半封闭健身房,在林区内，业主通过购买物业，可以选择领养景区内的名贵树种,树木领养区,将引进各种鲜花品种，并在不同季节向游客展示不同品种、颜色各异的鲜花，让游客享受花的海洋所带来的休闲娱乐。,花镜展示区,中央配套
13、区特色,会议中心,游戏室Ps2乒乓球小型电玩台球,主题商业区风情商业街主题超市特色农产品交易市场餐饮（定餐、送餐）茶楼棋牌室,酒店,体检中心,主题商业区风情商业街,建议在中央配套区设置，规模控制在1000平方米以内，强调特色与风情,主题商业区主题餐饮,傍晚的圣地天乡热闹非凡：肚子饿了，找一家具有浓郁异域风情的主题餐厅享受晚餐，轻松的拥抱快乐！主题餐饮将为游客创造一种独特的就餐体验环境，如植物餐厅、海洋餐厅、动物餐厅等，让游客感受不一样的异域风情。建议规模能够接纳150人左右，设有5个包房,在主题商业区中，无论是餐饮还是超市都将以结合传统中国特色与异域风情。建议规模控制在200平方米左右,主题商
14、业区主题超市,主题茶楼棋牌室,可以与会所融合，以高档包房形式包装，5个包房左右,主题商业区特色SPA,借鉴各种特色SPA的优点，创造出与养生和休闲为一体的特色SPA体验中心,主题商业区特色农产品交易市场,几十平方米的小型特色农产品交易市场,用人造坡将屋顶与地面相连,使建筑与草地完美结合独栋式度假酒店，让你忘却商务烦扰，享受度假的闲情逸趣酒店总面积约4000平方米,酒店别墅式度假酒店,酒店装修提供多种风格，或充满浓郁的风情格调，或或童趣十足的童趣梦幻,度假酒店装修风格,康体疗养中心,康梯疗养中心包含了医疗体检、身体疗养、会所休闲等综合功能,国际会议中心,国际会议中心，与世界同脉搏,OV商务别墅,
15、OfficeinVilla 品味的体现,国际角度，发达国家已开始进入低层、低容积率、高绿化率、宽阔安全空间的商务办公时代。,在中国，当某一合适物业用于商务办公时，其价值就会被认定比该物业用于居家的价值要高。,融合商务物业和别墅物业精华的OV商务别墅，可能成为办公商务物业之最高境界的物业形态。,国际潮流,价值提升,境界升华,OV商务别墅大有前景！,OV商务办公,豪华接待厅，彰显尊崇与品味,豪华接待厅，彰显尊崇与品味,足够商务办公的车位配置,别墅生活,OV别墅均为复式结构，一般设置4-8个房间，2-3个厅每一间均配有独立的洗手间、彩电、宽带上网等设施,品质休闲,产权式酒店,意境展示,除了外形的打造
16、以外，产权式酒店的装修格调强调多样化、风情化,室内装修迥异的各种特色酒店,新型别墅社区,小户型组合产品的经典之作,院景独栋洋房楼层：2层结构：5房1厅4卫4露天浴面积：建筑301.77 占地392/399,湖景独栋洋房楼 层：3层户型结构：4房3厅6卫面 积：建筑面积353.37，地下室面积58.82,情侣独栋洋房楼 层：1层户型结构：1套间面 积：建筑70.86,别墅形态建议,可组合式别墅,别墅物业面积较大，总价高；在本项目等度假风景区，别墅多为度假第二居所，需求面 积相对较小，支付总价相对降低,客户对别墅建筑形态非常青睐，别墅是豪宅，是深访的象征；别墅形态的物业能够提升项目价值；别墅等高端
17、建筑形态，是一个项目成熟化发展阶段的主力,项目地块山峦起伏，郁郁葱葱，其建筑风格的选择首先应该考虑与山体、与自然环境相协调。四季颜色差异：春、夏两季由于植被生长，地块主要呈现为绿色；秋季植被泛黄、地块喀斯特地貌呈现出黄色；冬季由于降雪，地块主要呈现为白色；项目建筑风格的选择需要与绿色、黄色、白色相搭配，镶嵌于山林之中。,别墅风格建议,北美乡村风情别墅,园林景观,图腾,尊贵的标识回家的指引心灵的图腾,道路，也应该是一道风景。,亲爱的villa。,享受，收获的季节。,在家，吸天地之灵气。,夕阳西下，回家的路。,A,B,休闲娱乐,中央配套区,主入口,开发分期,战局篇,一期开发,开发区域：休闲娱乐区A
18、+中央配套区B开发时间：2008-2011开发定位：纯休闲+纯商务开发性质：集中开发、配套齐全预期成效：尽可能聚笼人气，造兴旺之势核心项目：休闲娱乐设施/餐饮/风情商业街/会议中心/酒店,A,B,休闲娱乐,中央配套区,主入口,战局篇,二期开发,开发区域：企业会所C+产权式酒店D开发时间：2011-2013开发定位：休闲度假+产权式酒店开发性质：集中与逐步开发并进预期成效：利用人气，顺势推出企业会所和面向投资客户的产权式酒店，进一步促进休闲旅游发展核心项目：企业会所、产权式酒店,A,B,C,D,企业会所,休闲娱乐,中央配套区,产权式酒店,主入口,战局篇,三期开发,开发区域：新型别墅社区E开发时间
19、：2012-2015开发定位：高档别墅住宅开发性质：分层次开发、沿湖由东向西规模化逐步推进预期成效：打造生态康体生活环境、塑造别样别墅生活、营造高档生活品质的氛围核心项目：别墅,The End,Thanks,项目竞争分析模型,世联研究定位与物业发展研究模型,来源深圳项目定位与物业发展建议2006年7月26日,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,未来2-3年大盘频现，供应集中放量，总量将超过2000万平方米。,2000万平方米,预计本项目07年
20、上半年入市时，正是片区推盘的高峰期，竞争趋白热化。,2006年,2007年,2008年,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,万平方米,万平方米,万平方米,2007年上半年市场供应,/项目是本项目最大的竞争对手。,区域竞争项目解析 花园,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,一期飘House二期栋层小高层三期栋层小高层,地产品牌幼儿园/小学/会所/泳池,一期均价二三期预计以上,招商会大型户外广告/报纸/电视口碑营销活动营销展会,公务员企业主关内投资客户,板块首席国际
21、居住区,板块内竞争项目解析 城,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,一期飘House二期栋层小高层三期栋层小高层,地产品牌幼儿园/小学/会所/泳池,一期均价二三期预计以上,招商会大型户外广告/报纸/电视口碑营销活动营销展会,公务员企业主关内投资客户,板块首席国际居住区,竞争分析总结,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,A项目凭借渠道和客户突破竞争H项目将凭借形象取胜J项目各项实力均衡D项目凭借价格在独树一帜,项目,项目,项目,本项目,本项目将通过附加值和产品来突破竞争，取得竞争优势,项目SWOT分析,机会(OPPORTUNITY),威胁(THREAT),劣势(WEAKNESS),优势(STRENGH),项目综合评价：本项目位于极具发展潜力的区域，是目前唯一大型综合体项目，顺承了城市化及 规划地位、交通、产业、经济升级的历史时机，为项目多物业类型的多元化发展提供了巨大机会。,THE END,
