戴德梁行龙华项目深圳户型研究报告.ppt

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1、,DTZ Residential,South China特发集团龙华项目深圳户型研究报告,致深圳特发房地产有限公司,报告结构,户型设计一般标准,市场热销住宅户型研究,市场热销商务公寓户型研究,市场常用赠送面积手法研究,户型设计一般标准,深圳住宅户型分类,深圳住宅性能标准一,户型设计一般标准,参考：建设部商品住宅性能认定标准面积均为套内面积,深圳住宅性能标准二,户型设计一般标准,参考：建设部商品住宅性能认定标准面积均为套内面积,报告结构,户型设计一般标准,市场热销住宅户型研究,市场热销商务公寓户型研究,市场常用赠送面积手法研究,08年全市供应住宅53142套，与07年比，3房所占比例小幅回落，而

2、2房所占比例则增加近6个百分点。08年全市供应的90平方米以下户型约占60%，比07年上升5个百分点，不过与90/70政策所要求的仍有一些差距，一些高档住宅通过合拼户型规避政策的束缚。90平方米以上住宅所占比例减少约5个百分点，别墅供应量增加36%。,市场供应结构,深圳08年市场供应结构分析,数据来源：DTZ戴德梁行,市场热销住宅户型研究,市场热销住宅户型研究,航天晴山月【复式2房变3房】,2房2厅1卫+入户花园+大露台（87.85,赠送面积50）,复式上空二层可作为卧室;双南向2.8米进深露台,赠送全部面积,入户花园赠送一半面积,提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度。,市场热销

3、住宅户型研究罗湖,航天晴山月【宽景3房】,3房2厅2卫+入户门厅+阳光餐厅+露台,奇数层(面积138.14,赠送面积31),偶数层(面积138.92,赠送面积34),阳台餐厅赠送一半面积，引入更多室外空间，提高产品舒适度。,错层露台、步入式凸窗，赠送全部面积，保证户型舒适度；,市场热销住宅户型研究罗湖,主卧一,主卧二,峰度天下【N+1房】,4房2厅2卫+工人房+错层阳台(建筑面积：171.62,赠送面积：约30),双主卧设计;注重户型的景观面，使每一个房间都可看到山景,可改房的空间面积,市场热销住宅户型研究罗湖,峰度天下【N+1房】,3房2厅2卫+工人房+错层阳台(建筑面积：141.9,赠送面

4、积：约32),主卧空间阔绰，舒适感强,赠送挑高露台，可改书房,大面积入户花园，可改房使用,市场热销住宅户型研究罗湖,双御雅轩【百变空间N+1房】,1房1厅1卫+露台(51)3房2厅1卫+入户花园+大露台(实用面积119,赠送面积40),该部分为篓空，客户入伙后搭架填平,赠送全部面积，实用性强，可改为卧室、阳光书房、多功能厅等.,市场热销住宅户型研究罗湖,花半里别馆【1房变2房】,1房2厅1卫+大阳台（51-56）,进深稍作调整的阳台，赋予更多的功能：阳光书房、儿童房、花厅,市场热销住宅户型研究罗湖,世金汉宫【复式房变房】,房厅1卫+私家花园+多功能房（57.06-64.97）,赠送夹层，可作卧

5、室使用（带独立卫生间）。,二层面积全部赠送，作为带独立卫生间的卧室，并赠送一间多功能房。,市场热销住宅户型研究罗湖,区域主要项目户型特色,现阶段存量房户型以三房、四房等大中户型为主，面积大致在120-170左右，另铺以小量一房、二房；多数户型都以飘窗、露台、入户花园、复式镂空部份等设计赠送面积；户型的功能分区布局较合理，赠送面积便于改房，实用性较高。,罗湖热销户型总结,区域主要项目户型特色,总价较低的中小户型，尺度适中且拥有较高实用性。代表楼盘：花半里别馆、尊寓,户型实际使用率高，赠送面积户型受到追求首次置业中青年客户的欢迎。代表楼盘：双御雅轩、晴山月,复式空间设计，复式上层赠送全部面积，代表

6、楼盘：晴山月、世金汉宫,主力户型使用了错层阳台、入户花园、阳光房露台等赠送面积设计，实际使用率高，符合客户追求舒适的需求：代表楼盘：峰度天下、晴山月、双御雅轩,罗湖热销户型总结,中城天邑【1房变2房】,1房1厅1卫+客厅阳台+生活阳台（47-54）,7 内阳台可改卧室、阳光书房、多功能厅等。,卧室赠送大面积落地凸窗,市场热销住宅户型研究福田,中城天邑【2房附赠入户花园或者空中花园】,2房2厅1卫+入户花园（70左右）,入户花园可改多功能房；部分奇数层附送空中花园增加室内空间和采光。,卧室均带大凸窗,增加室内空间及舒适性,市场热销住宅户型研究福田,中城天邑【3房户型方正或带环形露台设计】,3房2

7、厅2卫（97-140左右）,生活阳台可与厨房打通增加厨房面积,客厅带双推拉门阳台增强空间尺度感,主、客卧共享宽景环状露台,入户花园、空中花园及阳台多赠送面积凸现尺度感,市场热销住宅户型研究福田,半山御景【大面积观景露台增加舒适性】,景观大露台增加赠送面积，入户或生活阳台赠送一半完善住宅功能性。,户型实用性高，配有双景观大露台设计，客厅、主卧同享阳光景观。,市场热销住宅户型研究福田,1室2厅1卫37 2室2厅1卫73,景观阳台增加赠送面积，生活阳台赠送一半完善住宅功能性,市场热销住宅户型研究福田,半山御景【大面积观景露台增加舒适性】,3室2厅2卫115,配2.5米进深的宽景入户花园可改书房；卧室

8、均带凸窗增加空间尺度；观景阳台面积全赠送；,市场热销住宅户型研究福田,半山御景【大面积观景露台增加舒适性】,福田热销户型总结,单房面积集中在44-54之间，多数均带生活阳台以及大面积凸窗，个别赠送可改房的内阳台如中城天邑1房赠送7 的内阳台可改成两房；,两房面积集中在65附近，多数赠送入户花园或者景观阳台以及卧室落地凸窗，入户花园可改多功能房；,三房面积区间较大，相当部分集中在90附近，更有面积在140 左右的大三房。错层露台设计较为常见，多数赠送入户花园以及卧室落地凸窗，配备双阳台甚至三阳台。,区域主要项目户型特色,卧室玻璃幕墙设计采光极佳，正眺世界之窗景观,双阳台设计，卧室玻璃幕墙景观利用

9、最大化,沙河世纪【小户型最大化利用景观资源】,40-60 的一房和二房,市场热销住宅户型研究南山,嵌入式衣帽间节省空间面积,卧室玻璃幕墙景观利用最大化,沙河世纪【大户型设计方正，玻璃幕墙仍是亮点】,过道面积浪费少,3房2厅2卫（147左右）4房2厅2卫（159左右）,市场热销住宅户型研究南山,错层园景大露台解决私密性问题。,中海玫瑰园【户型灵动，错层露台提升品质感】,内阳台可改多功能房,70左右二房可改三房,市场热销住宅户型研究南山,入户花园及卧室落地凸窗增加赠送面积,中海玫瑰园【户型灵动，错层露台提升品质感】,错层园景露台增加室外空间,90左右的三房紧凑实用,市场热销住宅户型研究南山,诺德国

10、际【1房变小2房，3阳台设计】,1房2厅1卫+空中花园+大露台（48-50,赠送面积10）,南向2米进深露台,赠送全部面积,6 可变空间可改房，提高产品舒适度。,市场热销住宅户型研究南山,诺德国际【宽景2、3房】,外挑双层露台赠送全部面积，空中花园可改多功能房赠送一半面积，保证户型舒适度；,入户花园面积全赠送,提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度。,2房2厅1卫+空中花园+露台（78-83,赠送17）,3房2厅1卫+入户花园+空中花园+露台（85-90赠送约20）,市场热销住宅户型研究南山,复式2房2厅2卫+双露台（2变4户型）平层3房2厅2卫,依云伴山【90左右户型】,复式上空

11、二层可作为卧室;2.4米进深露台也可改房；,错层露台保证户型舒适度；,市场热销住宅户型研究南山,依云伴山【宽景阔户】,4房2厅2卫+露台（144）,复式5房2厅3卫+露台（223）,阳光餐厅带景观阳台;主卧带衣帽间；所有卧室附设凸窗；,市场热销住宅户型研究南山,经典单房（35）3房2厅2卫（90）,客厅、主卧带飘窗；,厨房带生活阳台；,入户阳台全赠送增添室外空间；,所有卧室均带飘窗；,四海公寓【专注实用性】,市场热销住宅户型研究南山,1房（47）、2房（61-67）附送露台设计增强空间尺度感,偶数层主卧赠送大面积露台，客厅带飘窗；,奇数层客厅赠送大面积露台，主卧带飘窗；,四海公寓【专注实用性】

12、,市场热销住宅户型研究南山,1房（55）、2房（70-80）实用性高、总价较低,朝南双卧带飘窗设计；,市场热销住宅户型研究南山,鼎太风华【专注实用性】,厨房双开门设计；赠送入户阳台及双层挑高露台；户户赠送凸窗；,实用率高避免空间浪费，双阳台设计完备小户型功能性；凸窗赠送增强空间尺度感；,鼎太风华六期 户户赠送露台,露台全赠送可改房，卧室飘窗设计；,客厅带景观阳台增加室外面积；,市场热销住宅户型研究南山,南山热销户型总结,单房面积集中在40-50之间，多数均带生活阳台以及飘窗，个别赠送可改房的空中花园赠送面积达10，代表楼盘：诺德国际、沙河世纪；,两房面积多集中在70-80附近，多数赠送入户花园

13、或者露台以及卧室落地凸窗，如诺德国际及中海玫瑰园2房的内阳台或者空中花园可改作3房；依云伴山90 复式可改4房；,三房面积区间较大，相当部分集中在90附近，更有面积在150 左右的大三房。错层露台设计较为常见，多数赠送入户花园以及卧室落地凸窗，配备双阳台甚至三阳台。代表楼盘：诺德国际、依山伴云；,沙河世纪采用玻璃幕墙设计最大化利用其景观资源，成为户型创新亮点；,区域主要项目户型特色,3房2厅3卫套内面积：130.96建筑面积：168.2 赠送超值面积：约70,君悦龙庭【3房变6房】,市场热销住宅户型研究龙岗,君悦龙庭【3房变5房】,3房2厅1卫+入户花园+错层露台+内阳台(138.49,赠送面

14、积70),可改为餐厅+多功能间,内阳台可改房间,增加实用率,错层露台解决私密性问题,增加赠送面积.,市场热销住宅户型研究龙岗,君悦龙庭【2房变4房】,2房2厅2卫+入户花园+露台+内庭院（122.30）,可改为书房或多功能间,可改为阳台餐厅,隐藏式衣柜,增加室内使用空间,可作多功能间，读书、家务、健身、临时居住,错层露台解决私密性问题,增加赠送面积.,市场热销住宅户型研究龙岗,奥林华府【N+2房】,3房2厅1卫+工人房+入户花园+错层露台+阳光房(153-157),可改为书房或多功能间,阳台可改为阳光餐厅,工人房保证主人私密性,阳光房可改卧室,超大露台,主客卧共享空间,市场热销住宅户型研究龙岗

15、,奥林华府【N+2房】,1房1厅1卫+1入户花园+错层露台+阳光房(75.99-77.5),入户花园可改为书房或多功能间,阳光房可改为卧室餐厅,增加使用率,客户、卫生间赠送大面积落地凸窗,错层露台解决私密性问题,增加赠送面积.,市场热销住宅户型研究龙岗,公园大地【N+房】,3房2厅2卫+双阳台+大露台+大凸窗(110),内阳台可改房间,增加实用率,客厅,卧室,卫生间带大凸窗,增加室内空间及舒适性,市场热销住宅户型研究龙岗,公园大地【N+2房】,3房3厅2卫+入户花园+双阳台+阳光房(129-139),内阳台可改房间,增加实用率,错层阳台,客厅卧室空间共享,市场热销住宅户型研究龙岗,公园大地【N

16、+2房】,4房2厅3卫+双阳台+阳光房+储藏间+超大景观凸窗(177),内阳台可改房间,增加实用率,超大圆形凸窗,将阳光引入室内;客厅,餐厅,卧室,书房卫生间均赠送超大凸窗,储藏间可作工人房或多功能房,市场热销住宅户型研究龙岗,万象天成,4房2厅2卫+入户花园+双阳台+储藏室(132),户型方正;卧室、卫生间全部朝南均带飘窗;主卧带L形飘窗,增加奢华元素,将舒适性与私密性最大化,市场热销住宅户型研究龙岗,万象天成,3房2厅2卫+入户花园+错层露台+阳光房(89),次卧带L形飘窗,解决朝向问题,将舒适性最大化;,市场热销住宅户型研究龙岗,招商依山郡,2房2厅1卫+双阳台(65.08-85.5),

17、户型方正,卧室客厅均南向;双阳台设计,卧室带落地凸窗；主卧隐藏式衣柜,增加室内使用空间,市场热销住宅户型研究龙岗,招商依山郡【N+1房】,2房2厅1卫+入户花园+内阳台(81.95),卧室客厅均南向;客厅、餐厅、卧室均带落地凸窗,内阳台可改房间,市场热销住宅户型研究龙岗,茗萃园,房2厅2卫+入户阳台+错层露台(87.1-87.65),入户阳台可改多功能房,错层露台,解决私密性问题,市场热销住宅户型研究龙岗,茗萃园,3房2厅2卫+入户花园+错层露台+阳光房(100.14-104.46),错层高阳台,解决私密性问题,入户阳台可改多功能房,卧室客厅均南向;客厅、洗手间、卧室均带落地凸窗,市场热销住宅

18、户型研究龙岗,中海康城国际,房2厅2卫+错层阳台(71-75),错层阳台，解决私密问题，赠送面积,主卧带超大衣帽间，增加奢华元素,市场热销住宅户型研究龙岗,中海康城国际【N+1房】,2房2厅1卫+大露台+阳光房(85),阳光房可改卧室+书房,次卧带L型凸窗；主卧带衣帽间，增加空间舒适性,超大错层露台增加空间舒适性及使用面积,市场热销住宅户型研究龙岗,瑞华园【N+1房】,3房2厅2卫+双阳台+露台(113-114),阳光房可改房或或多功能房;卧室,卫生间均带落地凸窗,市场热销住宅户型研究龙岗,可园,复式2房2厅1卫+入户阳台+工人房(82.95),双阳台设计,增加舒适性及小户豪华元素.,二层镂空

19、部份作为多功能房赠送面积,市场热销住宅户型研究龙岗,中海大山地【2房变3房】,2房2厅2卫+错层阳台+阳光阳台(82.2),阳光阳台可改房或多功能房;客厅、主卧、次卧均南向,错层阳台，解决私密问题，赠送面积,市场热销住宅户型研究龙岗,水岸新都,3房2厅2卫+4阳台+落地飘窗+超大玄关(139),入户玄关尺度阔绰;书房或次卧法式阳台设计,增加户型特色亮点.,客厅、主卧、次卧主功能区间均为南向；卧室、卫生间、餐厅全部附带落地飘窗。,市场热销住宅户型研究龙岗,龙园意境华府,3房2厅2卫+入户花园+双阳台+落地飘窗(125.48),主卧空间阔绰，舒适感强,客厅、主卧主功能区间均为南向；卧室、卫生间附带

20、落地飘窗;,双层高阳台，解决私密问题，赠送面积,市场热销住宅户型研究龙岗,龙园意境华府,复式4房2厅2卫+入户花园+高层双阳台(163.95),双层高阳台，解决私密问题，赠送面积,二层镂空部份作为卧室或多功能房赠送全部面积,市场热销住宅户型研究龙岗,总价较低的中小户型，尺度适中且拥有较高实用性。代表楼盘：公园大地、万象天成、中海康城、中海大山地,户型实际使用率高达140-200%的超高赠送面积户型受到追求大户型客户的欢迎。代表楼盘：君悦龙庭,户型方正阔绰，双阳台采光通风良好，赠送面积较多，按照中国传统风水学理论排布户型朝向，人文气息浓郁；代表楼盘：瑞华园、水岸新都、龙园意境华府,主力户型使用了

21、错层阳台、入户花园、飘窗、露台等赠送面积设计，实际使用率高，符合客户追求舒适的需求：代表楼盘：奥林华府、依山郡,区域主要项目户型特色,龙岗热销户型总结,金域华府户型分析,全赠送，客户感到实惠,84平米2房2厅,赠送大阳台，提高舒适度,88平米2房2厅,2房变4房，让客户感到实惠,客厅上方加楼板，1房变2房,87平米LOFT公寓,奇数层客厅和主卧均有阳台，非常舒适,市场热销住宅户型研究宝安,金域华府超值赠送,以88平米（2改4）户型为例单价：14000元/平米；总价：88*14000=1232000元赠送精装：1500元/平米（总额88*1500=132000元）赠送面积：两个房间共17平米则总

22、面积为：88+17=105平米因此，折算后的毛坯单价为：P=（88*14000-88*1500）/（88+17）=10476元/平米此价格对客户具有较大的吸引力,88平米2房2厅,赠送2个房间共17平方米,市场热销住宅户型研究宝安,梅陇镇四期户型分析,47平米1房2厅+双阳台（赠送6）,双阳台设计，加大赠送面积，实用实惠,市场热销住宅户型研究宝安,梅陇镇四期户型分析,77平米2房2厅+大露台（赠送8）,客厅带大阳台，尺度张扬，阔绰,市场热销住宅户型研究宝安,123平米3房2厅2卫+双露台（赠送20）,客厅带大阳台，尺度张扬，阔绰,梅陇镇四期户型分析,主卧带凸窗、露台，通风采光、视野开阔,市场热

23、销住宅户型研究宝安,梅陇镇四期户型分析,大开间客厅带大露台，凸显阔绰,135平米4房2厅2卫+大露台（赠送18）,市场热销住宅户型研究宝安,世纪春城四期户型分析,99平米复式（2+2）房2厅2卫+阳台（赠送23）,阳台上空加楼板，打通内墙，可改出阔气大主卧,内墙,餐厅上空加楼板，可加1房,客厅带阳台，视野开阔，尺度开扬,阳台带露台，可改1房,市场热销住宅户型研究宝安,世纪春城四期户型分析,113平米3房2厅1卫+大露台（赠送10）,5.8米挑高客厅，空间气度从容,主卧带大露台，休闲舒适，开阔视野,市场热销住宅户型研究宝安,世纪春城四期户型分析,129平米（2+3）房2厅2卫+阳台（赠送43）,

24、入户双层挑高客厅，阔气私家大堂,阳台上空加楼板，打通内墙，可改出阔气大主卧,内墙,前厅上空加楼板，可加1大房,上空加楼板，可加1房,客厅带阳台，视野开阔，尺度开扬,超值赠送,市场热销住宅户型研究宝安,碧水龙庭二期户型分析,104平米3房2厅2卫+大阳台+大入户花园（赠送14）,赠送大入户花园，彰显阔气,客厅带阳台，视野开阔，尺度开扬,市场热销住宅户型研究宝安,碧水龙庭二期户型分析,104平米3房2厅2卫+阳台+大露台+大入户花园（赠送18）,赠送大入户花园，彰显阔气,客厅带阳台，视野开阔，尺度开扬,主卧带大露台，休闲舒适，开阔视野,市场热销住宅户型研究宝安,碧水龙庭二期户型分析,94平米3房2

25、厅1卫+大露台+大入户花园（赠送18）,赠送大入户花园，彰显阔气,客厅带大阳台，视野开阔，尺度开扬,市场热销住宅户型研究宝安,溪山一期户型分析,122平米3房2厅2卫+双露台+入户花园（赠送18）,主卧带大露台，休闲舒适，开阔视野；内带衣帽间，方便实用,餐厅带大露台，客厅带大凸窗，尺度阔气，且利于通风采光，,市场热销住宅户型研究宝安,花架可多增加一房间,溪山一期户型分析,145平米3房2厅2卫+双露台+入户花园（赠送20）,餐 厅,客厅带阳台，视野开阔，尺度开扬,多凸窗设计，加大赠送面积，利于通风采光,市场热销住宅户型研究宝安,花架可多增加一房间,溪山一期户型分析,171平米3房2厅3卫+双露

26、台（赠送15）,主卧次卧均带大露台，居家非常舒适,5.3M大开间客厅，入门即可见阔气私家大堂,花架可多增加一房间,市场热销住宅户型研究宝安,凤凰雅居户型分析,48-50平米1房2厅+入户花园（可变1房）+大露台（赠送面积10）,入户花园灵动多变，可房可院,5.8米挑高大露台，扩展空间尺度，开阔视野,市场热销住宅户型研究宝安,凤凰雅居户型分析,71平米2房2厅+入户花园（可变1房）+露台（赠送面积10）,挑高露台，扩展空间尺度，开阔视野,入户花园灵动多变，可房可院,2房变3房，户型方正，紧凑实用,市场热销住宅户型研究宝安,湾上六座户型分析,86-89平米2房2厅+空中花园（可改1房）+大露台（赠

27、送面积23）,89平米3房2厅+大露台,户型紧凑实用,主卧带6M2大露台，提高舒适度与空间尺度感,市场热销住宅户型研究宝安,湾上六座户型分析,超值赠送，89平米（2+2房）2厅2卫（赠送面积16）,空中花园，可房可院,空中花园，可房可院,市场热销住宅户型研究宝安,海语西湾户型分析,139平米（3+1）房2厅2卫+入户花园（赠送面积24）,双赠送大露台，延伸生活空间,大阳台可改1房,4.7M大开间客厅，豁达尺度,主卧带独立衣帽间，方便实用,市场热销住宅户型研究宝安,海语西湾户型分析,139平米（3+2）房2厅2卫+入户花园（赠送面积25）,奢享大开间和大露台，彰显生活品质,赠送大阳台可改1房,赠

28、送大露台可改1房,主卧带独立衣帽间，方便实用,市场热销住宅户型研究宝安,香堤湾户型分析,88平米（2+1）房2厅2卫+入户花园（赠送面积26）,大入户花园，彰显气度,赠送大阳台可改1房,客厅带大露台，彰显生活品质,市场热销住宅户型研究宝安,香堤湾户型分析,88平米（2+1）房2厅2卫+入户花园（赠送面积28）,主卧带阳台，利于通风采光，提高生活舒适度,空中院馆，可房可院,大入户花园，彰显气度,客厅带大露台，彰显生活品质,市场热销住宅户型研究宝安,香堤湾户型分析,88平米复式（2+2）房2厅2卫+大露台（赠送面积16）,客厅上方加楼板，隔出1房，赠送全部面积，实用性强,餐厅上方加楼板，隔出小房间

29、，赠送全部面积，可改为书房、多功能房等,赠送大露台，提高舒适度,市场热销住宅户型研究宝安,富通城五期合拼户型分析,115-119平米3房2厅2卫+工人房+双阳台（赠送面积27）,主卧、客厅均带大阳台，尽显阔绰，尺度开扬,多凸窗设计，利于通风采光，提高舒适度,市场热销住宅户型研究宝安,总价较低、赠送面积高、实用性强的中小户型。代表楼盘：金域华府、凤凰雅居、中湾上六座,小复式户型，百变空间，可改动空间较多，赠送面积较多；代表楼盘：世纪春城、香堤湾,户型方正实用，通过加大客厅开间，赠送大露台，多凸窗设计等，凸显阔绰，且利于通风采光：代表楼盘：碧水龙庭、海语西湾、富通城,区域主要项目户型特色,宝安热销

30、户型总结,报告结构,户型设计一般标准,市场热销住宅户型研究,市场热销商务公寓户型研究,市场常用赠送面积手法研究,市场热销商务公寓研究,商务公寓：商务公寓又称商住公寓，位于商业区的高层公寓，按写字间的标准、公寓的格局设计，是既可居住又可办公的高档物业，是近年出现的一种极具投资价值的物业,商务公寓的特性：属于过渡型产品写字楼是为商务办公而产生的专项建筑，具有符合商务办公的硬件和软件环境。商务公寓是由于小型企业资金实力不足，无法购买或租赁写字楼而产生的一种过渡性产品。属于投资型产品商务公寓面积相对较小，价格低于写字楼而略高于普通住宅公寓，在租赁市场上亦能受到小型企业及起步行企业的亲睐，因此属于较好的

31、投资型产品。属于宜商宜住产品商务公寓必然依托于周边的商务氛围，可以使白领免去上下班途中的奔波，属于宜商宜住产品，但生活成本相对普通住宅较高，因此面对的客户群体相对较为高端。,求是大厦,建筑设计：采用开放式设计理念，大板结构、平层“可移动式”洗手间，使28 65平米的基本单位可自由演绎成100 300平米的智慧商务空间；星级配置：全幕墙外立面、高速商务电梯、宽带光纤出口、酒店式大堂、生态空中花园、铜管给水；六星级商务会所：商务会议中心、高级宴会厅、海景泳池、健身中心、平台花园,市场热销商务公寓研究,项目特征分析,市场热销商务公寓研究,盛唐大厦,建筑设计：10.5米高的星级酒店大堂，写字楼每3层均

32、设有空中花园；南玻中空LOW-E节能、防噪环保玻璃，采取框架核心筒结构，每一层面积均可以自由组合和分割；星级配置：11部原装进口HITACHI电梯，自配6000商业；,市场热销商务公寓研究,写字楼标准层,写字楼仅16层，面积集中在95-400之间，主力户型260-400平米，占到67%以上，标准层面积1572平米，层高4米；,10.5米气派大堂；国际品牌日立电梯；三层一个空中花园；5A智能商务系统；统一中央空调；四重生态无敌景观；,市场热销商务公寓研究,商务公寓面积集中在34-94之间，主力户型60-90平米，占到70%以上，标准层面积978平米，层高3.15米；,商务公寓标准层,市场热销商务

33、公寓研究,海岸卡夫诺,建筑设计：东座为复式LOFT设计；西座全部为平层设计，全玻璃幕墙、日式百变空间loft办公、单层最高层达5.6米 星级配置：日立豪华电梯,市场热销商务公寓研究,标准层分析,东座,西座,市场热销商务公寓研究,商务公寓的户型特征,深圳的商务公寓户型明显小于北京，多以60-90平米为主力户型，与城市的商务氛围存在较大关系；,市场热销商务公寓研究,商务公寓的户型特征,海岸卡夫诺,盛唐大厦,市场热销商务公寓研究,1、商务公寓在户型布局上较为简单，户型方正，主要以平层为主；2、容易分割，可自由组合，灵活性较大；部分设置成LOFT形式；3、一般每隔几层设置空中休息平台或者空中花园，宜商

34、宜住；4、层高一般较普通住宅高，平层层高一般在3.2米左右；LOFT层高在4.8-5.2米之间；,报告结构,户型设计一般标准,市场热销住宅户型研究,市场热销商务公寓户型研究,市场常用赠送面积手法研究,平面手法,针对户型平面格局具有弹性设计的部分进行可延伸的设计变动，包括设计静态的阳台、入户花园设计，和动态的合理变更凸窗、结构板和内廊。,立体手法,针对户型平面格局基本不变的条件下，向空间要面积，包括向地下室要面积、向露台空间要面积、向挑空空间要面积、向公共空间要面积。,偷面积不是投机取巧，而是合理利用建筑面积测量规范，在产权面积保持固定的同时，创造性的开发出户型产品可使用空间。在性价比日益成为购

35、房客户主要的置业原则情况下，偷面积将成为重要的营销支撑点。,户型偷面积分为平面和空间手法两大类,市场常用赠送面积手法研究,平面手法阳台,有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度小于两个自然层时，均按其围护结构或围护物外围水平投影计算一半建筑面积。当其上盖高度达到或超过两个自然层，且在阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，无水平镂空楼板，无连接横梁，沿阳台开敞面或主开敞面完全开敞（即无水平横梁、挂墙等结构体）时，阳台不计算建筑面积；否则，该阳台按一层高对待，计算一半建筑面积。,对于悬挑露台，在两层露台之间，如果没有水平横梁、没有挂墙等结构体时，露台的面积不计入建筑面积。,市场常用赠送面积手法研究,阳台底板

36、至阳台上盖的垂直空间范围内，如果有水平镂空楼板或连接横梁，将计算一半建筑面积。,对面积大于12.0平方米有柱凸阳台，均视为架空，无论其上盖高度如何，均按其围护结构或围护物外围水平投影计算全部建筑面积。对于有柱露台（有框架露台），只要面积大于12.0平方米，要计算全部面积。对于有柱露台（有框架露台），如果面积小于12.0平方米时，计算50%面积。,平面手法阳台,市场常用赠送面积手法研究,法式阳台进深不大于0.6米的不封闭阳台不计算建筑面积法式阳台（室外空间）和凸窗（室内空间）具有一定互换性,一栋房屋的上、下层阳台水平投影线不完全重叠时（即左、右错开），当重叠部分的长度大于0.6米的，按重叠部分的

37、一半计算阳台建筑面积；当重叠部分的长度不大于0.6米时，该阳台不计算建筑面积。,平面手法阳台,市场常用赠送面积手法研究,入户花园计算一半建筑面积，是最传统的偷面积方式,对凹阳台，当其对外开敞面宽度（阳台宽度）小于2.0米时，其凹入深度（进深）不应超过2.0米。当对外开敞面宽度大于或等于2.0米且小于5.0米时，其凹入深度不应超过2.5米；当对外开敞面宽度大于或等于5.0米时，其凹入深度不应超过3.0米，否则，无论上盖高度如何，阳台进深超过允许值以内的部分均视为内廊，一律计算全部建筑面积。,市场常用赠送面积手法研究,A.当阳台凸出部分的水平投影面积大于12.0平方米，或凸出部分最小凸出进深大于2

38、.5米时，其凹入部分无论上盖高度如何，均视为内廊，一律计算全部建筑面积面积。B.当阳台凸出部分的的水平投影面积不大于12.0平方米且凸出部分最小凸出进深不大于2.5米时，阳台凹入部分内侧超过允许凹入进深的部分均视为内廊，一律计算全部建筑面积：凹入部分的开敞宽度小于2.0米时，其凹入进深不应超过1.0米；凹入部分的开敞宽度大于或等于2.0米且小于5.0米时，其凹入进深不应超过1.5米；凹入部分的开敞宽度大于5.0米时，其凹入进深不应超过2.0米。,市场常用赠送面积手法研究,平面手法L形入户花园,规范规定：勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板（箱）、飘

39、窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊，不计算建筑面积。,平面手法凸窗,普通飘窗：普通飘窗一般是指窗台较低的向室外凸起的窗户，从而增加了户型采光、通风的功能。目前广泛运用于多层、高层、别墅等各式住宅中。,落地飘窗：是指向室外凸起的落地窗户，并且窗顶到地面的高度小于2.20m，从而使人们拥有更广阔的视野。目前广泛运用于多层、高层、别墅等各式住宅中。,270度转角飘窗：将垂直的两堵墙都设计为向室外凸起的透明玻璃窗，这样不仅有更好的采光，而且可以在视觉上增加室内空间的面积。目前广泛运用于多层、高层、别墅等各式住宅中。,市场常用赠送面积手法研究,市场常用赠

40、送面积手法研究,平面手法凸窗,在附送空间的组合上，过去步入式凸窗都是单独设计的，在中海月朗苑和春华四季园里都采用了这种双重组合附送空间的做法，这样使得室内空间和半室外空间进一步扩大。,平面手法步入式凸窗：联结超高露台实现附送空间,市场常用赠送面积手法研究,平面手法阳光房：核增建筑面积算法增加赠送面积,阳光房的层高为2.2米，可以算核增建筑面积。其“偷面积”的做法，使经济能力略逊的客户得到了实惠。,市场常用赠送面积手法研究,1-预留结构板做阳台,2-线外为90公分凸窗台位置,3-线外为90公分凸窗台位置,4-预留结构板做餐厅,5-预留结构板做卧室,平面手法预留结构板：做法同于空中院馆,市场常用赠

41、送面积手法研究,平面手法预留花架+入户通道,深圳“禁偷令”在户型的露台、凸阳台、凹阳台上进行有所节制的相关规定，即只是在户型的房间以外的楼板部分进行规范，而并没有在没有形成“板”的构件上作出相关规定。双御雅轩”在“花架”上下功夫，其又可以作为楼板的梁，搭板成楼板，在其外隔墙成房间。同时入户通道计算一半面积，也增加了可使用面积。,入户通道,花架部分不计入面积,验收后花架部分可作为房间,市场常用赠送面积手法研究,层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室，不计算建筑面积；层高超3.6米而低于5米的算两层面积计算；地下室：超2.20米地下室中用作人防、公共设备用房、公共停车库用途部分的

42、建筑面积，均计为不分摊的公用建筑面积。半地下室：在室外地面以上部分的高度不大于1.5米的半地下层，其层数不计入地面以上层数，面积亦不计入地面以上面积中；在室外地面以上部分的高度大于1.5米的半地下层，其层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中，此时，位于该半地下层中的楼（电）梯间、住宅大堂等公用建筑面积，其计算方法与分摊规则均与地面架空层中相应的公共面积计算方法与分摊原则一致。,空间手法层高,市场常用赠送面积手法研究,依此类推，凡是有一楼的住宅建筑，都可以抬高其正负零标高，为一楼（甚至二楼）业主大送其半地下室，使一楼住宅增加卖点，使消费者尝到实惠。,半地下室层净高约2.4米，估计层高在

43、2.6米,地下室室内图,市场常用赠送面积手法研究,空间手法层高,宽景HOUSE的一楼单位140多平方米，送的半地下室约80多平方米,地下室室内图,市场常用赠送面积手法研究,空间手法层高,地下室室外图,由于室外架空1米左右，给采光窗创造了通风采光的条件,市场常用赠送面积手法研究,空间手法层高,宽景HOUSE的一楼单位从天井看，每户就象是一楼的复式房,市场常用赠送面积手法研究,空间手法层高,空间手法可拆卸的凸窗,将衣柜位置的底部砌筑450mm高的台面，将衣柜位置凹进去，做成凸窗形式，不计算建筑面积，入住后同样可以将450mm高的台面打掉，成为真正的落地衣柜。,隐蔽式衣柜,市场常用赠送面积手法研究,

44、开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。缺点在于拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。,市场常用赠送面积手法研究,空间手法可拆凸窗：假梁设计登峰造极,空间手法挑高设计：向空间要面积,开发商在挑空层做好搭建楼板的预留位，交房后可由业主自行将挑空部分搭建成复式上层的房间。由于在购房时这部分没有计入建筑面积，使购房者的实际使用面积大于购房时的建筑面积。,规范规定：,复式、跃层建筑中的挑空层部分，不论层高多少，均按一层计算建筑面积。楼梯井不作为挑空层认定。,晴山月89复式户型，利用

45、挑高厨房和客厅，可以得到120150的实际使用面积。,市场常用赠送面积手法研究,悬挑露台在两层露台之间，如果没有水平横梁、没有挂墙等结构体时，露台面积可以继续不计入建筑面积。阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，如果有水平镂空楼板或连接横梁，将计算一半建筑面积。对面积大于 12.0 平方米有柱凸阳台，均视为架空，无论其上盖高度如何，均按其围护结 构或围护物外围水平投影计算全部建筑面积。对于有框架露台，只要面积大于 12.0 平方米，计算全部面积。,空间手法双层阳台（露台）,市场常用赠送面积手法研究,房屋最高一层或退层的阳台未设盖板或所设盖板宽度不大于0.6米的，视为露台，不计算建筑面积；盖板宽度

46、大于0.6米时，按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。,空间手法普通露台,市场常用赠送面积手法研究,利用房屋的天面做成的露台。一般运用于多层的顶层住宅、独栋别墅、双拼别墅以及联排别墅。顶层露台不仅满足了人们对室内空间的要求同时也为居住者提供了更多的室外休闲场所。,空间手法顶层露台,市场常用赠送面积手法研究,通过层层退台式设计而让楼上的每一家都形成一个私家露台。一般运用于低层住宅，如Townhouse、花园洋房等。层层退台式设计不仅大大的加强了室内的采光面积，还能丰富建筑的外立面。,空间手法层层退台露台,市场常用赠送面积手法研究,“客厅偷面积”又被称为“可延展客厅”,指的是将原设计的两户之间的管

47、道井面积，两家各分一半。该种做法是在竣工验收时该红白墙面交界处有砖墙分隔。待验收后，发展商会组织重新隔墙，按照样板房样式向业主交楼。,空间手法可延展客厅,市场常用赠送面积手法研究,在内部空间的集约化上，不少发展商都对主人房的利用率上做了不少的文章，现阶段 的许多室内空间的设计都和装修结合的非常紧密。在佳兆业可园第四期、鼎太风华第五期都采取了嵌入式衣柜的做法，利用墙体的空间，为客户节省室内的使用面积。,空间手法嵌入式衣柜节省室内空间,市场常用赠送面积手法研究,空间手法预留塔建：设置结构框架增加双重空间,在Town House或者类 Town House设计中，采取全部位全复式设计的，电梯间可设计

48、甩在外面，通过每层的通廊和房间连接，中间空隙部分可以隔出相当大的院落来；另外一种方式是 预留可以塔建的宽扁梁，便于客户以后的增加一层空间。,市场常用赠送面积手法研究,空间手法共享梯厅：公共空间私有化,电梯厅花园由两层高露台组成，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。由于电梯厅露台是两层高度，按照建筑面积计算有关规定，不属于计容积率部分，可以不计入容积率，也属于“偷面积”部分。这部分建筑面积，并没有计入公摊面积，可以给业主带来了额外的实惠。,市场常用赠送面积手法研究,市场户型研究对本项目的初步启示,通过对市场热销户型研究以及各户型赠送面积方法探讨，未来本项目在户型设计中可以得到如下的启示：1、充分研究深圳新的房屋建筑面积规范，并结合深圳热销户型赠送面积手法，进行借鉴使用并大胆创新；2、在平层设计上，可以考虑借鉴目前主流的户型设计，如错层阳台设计，凸窗设计，入户花园，预留结构板、预留花架等非常规手法，进行户型面积的赠送创新设计；3、在复式户型设计上，利用架空设计，6米高露天设计，预搭梁板等方式进行户型面积赠送设计；4、在建筑平层内，可以考虑错跃式设计，共享电梯厅花园，每个几层设空中花园或休息平台等方式进行创新设计；,THANK YOU,