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1、谨呈 四川宇众房地产开发有限责任公司,红光镇天邑片区二号地块可研报告,上海同鸿成都同策汇 2012-06,严酷的政策环境，激烈的市场竞争下，为提高收益、降低风险，可行性研究的重要性重归本原。我司本着尊重资本、尊重市场的精神，对本项目展开可行性分析：以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果。旨在为贵司提供直接有效的风险控制决策建议。,房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。,终止,项目征地决策体系,企业条件分析,财务可行性研究,市场
2、可行性研究,市场可行,市场不可行,这是一个什么样的项目？开发期内目标市场房地产宏观环境是怎么样的？开发期内目标市场的房产行业市场是怎么样的？项目将面临的竞争环境是怎么样的？项目的机会和风险？,地块属性地块区域分析地块四至及现状与犀浦地块对比分析,地块属性分析,地块指标,项目属性,N,说明：地块包含服务设施用地（农贸市场），面积1923.34平米；农贸市场容积率0.81.6，限高24米。,项目区域分析,郫县核心城区三大组团的发展呈现了“一轴两区三心”的格局，基地所在的红光镇组团处于一轴、两区的交汇点，具有一定的区位优势明显。,泛城西新中心,IT 产业高地,生态化居住区,富有经济实力、独具城市魅力
3、、充满创新活力的成都西部新中心,成都绝佳的生态居住区域 打造“三高”品牌（高品质、高性价比、高增值空间）；成都七水汇聚的“水脉”资源；川西独有的林盘生态。,文化科技资源,成都古蜀文脉正源成都重要的科研教育基地成都最早的国际化区域成都“少城”尊贵之地,成都主城区西北部区级中心成都老城区西部和北部人口和城市功能外溢扩散区域,西南地区高新科技人才集聚现代化城市化区域整体形象,项目区域分析,本项目地块位于郫县红光镇天邑片区，拥有极佳的区位条件。目前区域已经逐步形成板块开发的态势，房地产开发程度高，市场追捧度高。,地块,地块区位示意图,红光镇：距省会成都市区仅13公里。成灌高速公路、成都市绕城高速公路、
4、317国道穿越全境，交通便捷。犀浦镇：距市区7公里，离县城11公里，国道213线、沙西线和成灌高速公路并行穿越全镇，成都市绕城高速公路环绕城镇。,郫筒镇：位于成都市西北面，距市区仅14公里，地处县城周围，国道213线、成灌高速公路贯穿全境。,项目区域分析,红光为郫县三大中心组团之一，为区域房地产开发的核心板块，地块区域价值明显。,以成灌高速作为主要发展轴，规划郫筒、红光、犀浦三个中心组团；配套高新西区，服务现代工业港，承接成都商业梯度大转移。以生态观光、休闲娱乐为特色，打造成都西北部商贸中心；,一主两副四点两带,四点：三道堰镇、唐昌镇、团结镇、安靖镇四个特色镇商业中心；两带：即IT大道产业带和
5、沙西线产业带；,城市空间发展布局,一主：即主城区商业中心郫筒镇、红光镇、犀浦镇（以中高档消费为主，突出大型百货、餐饮、娱乐、文化及其他代服务业和商务服务，结合商贸中心的打造，引进大型餐饮、零售网点和商业品牌）,两副：即安德镇和友爱镇两个商业副中心（服务对象以本地及周边居民、外来游客为主；鼓励设置超市、专业店、专卖店、餐饮店、便利店、生活服务网点。适度设置1个大型超市）,项目区域分析,地块区域交通机能发达，地块四面环路，可达性高，交通优势明显。,核心干道：老成灌路、地铁2号线、西区大道,红光镇：红光镇2000年被列为“全国小城镇综合改革试点镇”。红光镇经济发达，市场繁荣、人民富足，是一座新兴的现
6、代工业小城镇。镇域人口约6万，其中农业人口2.8万人。,次级干道：红高路、绕城高速,项目区域分析,红光镇地处西部新城发展的三个次区域中心之一，地块毗邻高新西区、西华大学、现代工业港，区域产业资源、科研资源、教育资源丰富。,未来的西部新城将形成独具特色的网络化、组团式城市发展模式，形成以次区域中心、次区域节点和次区域中心社区的三级空间结构布局,项目区域分析,红光板块的房地产发展被绕城高速、高新西区、现代工业港北区和西华大学、电子科技大学包围，形成了较为封闭的红光板块。,可利用资源基本覆盖郫县的产业发展：工业集中发展区（现代工业港北区和高新西区）、高校片区配套经济园（三所大学和多所院校）、工贸产业
7、聚集带（临317国道的市场经营户）。,资源条件,板块描述,宏观板块房地产开发程度较高，板块成熟。从策略上，抓住本案相对区域内竞争楼盘更接近高速快铁的优势，优化各种成本，充分挖掘区域板块的优势、整合周边资源，迎合区域购买力，快速打开市场，在激烈的竞争环境下，有效借势、抢势，快速完成项目的开发运营。,地块四至及现状,南侧,东侧,北侧,西侧,1,2,3,4,5,6,1：华润橡树湾2：银枫别墅3：天邑工地,4：住宅商业混合用地5：龙城国际6：红光镇,快铁红光站,地块现状,地块方正，规整，地势平坦，利用率高，开发难度小。现阶段地块内堆积有大量土方，将给造成一定影响。,地块内部堆积有大量土方，前期土地整理
8、将投入一定量的成本。,内侧区域,外侧区域,地块四面有规划道路，但现阶段道路尚未开始修建，这将对本项目的可达性造成一定影响。,项目整体开发难度较小，适合打造“短平快”项目。,项目属性总结,优点：,缺点：,房地产市场概述竞争项目分析,区域房地产市场分析,房地产市场概述,与犀浦板块的龙梓万板块相似，本地块位于红光镇快铁以南延线，为区域房地产开发的热点板块。该板块与龙梓万板块代表了两大区域的房地产开发特点。,区域房地产市场分布图,红光板块的房地产发展被绕城高速、高新西区、现代工业港北区和西华大学、电子科技大学包围，形成了较为封闭的红光板块。,房地产开发板块,红光镇,区域房地产开发现阶段主要集中在快铁沿
9、线，随着龙城国际大体量商业的投入使用，后续板块的热度及吸纳力将得到进一步提升。,在售项目龙城国际橡树湾上景怡苑万景峰,房地产市场概述,该地块所处的板块与犀浦板块有着明显的趋同性，市场地位区别不大，市场供求表现显得不温不火，相对稳定。,2012年1-4月供应成交分析,但从2012年的1-4月的的供应成交数据来看，红光镇保持着良好均衡的去化速度，这也反应出红光镇与犀浦镇两大板块在房地产的“量价速”上，并无太多差别，板块趋同性较高。,从最近一年的供应成交情况来看，红光镇供应量与成交量为三大板块最低。,房地产市场概述,该地块所处的板块与犀浦板块有着明显的趋同性，市场地位区别不大，市场供求表现显得不温不
10、火，相对稳定。,从2012年1-4月各板块的成交价格来看，红光镇的成交均价最高，达到了5500元/平米左右，而犀浦镇的成交价格相对红光镇的价格略低100元/平米。,2012年1-4月成交价格分析,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,从2012年1-4月的供应成交来看，红光板块各月呈现出成交量逐步攀升的态势，而价格则正好相反，在当前市场背景及产品通知情况下，区域市场价格战明显。,1-4月各月成交量逐步攀升，月均去化套数约为400套。,从价格与去化套数的关系来看，在政策大势无变化的情况下，开发商以价换量的表现明显。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,供应端：红光镇2012年1-4月产品供
11、应面积主要集中在60-100平米；成交端：1-4月实际成交面积则主要集中在60平米以下，及60-80平米。,从供应与需求端的产品结构特点来看，60-100平米为市场主力产品。总价则主要集中在40-60万之间。刚性需求依然是龙梓万区域的主力需求群体。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,华润橡树湾：月均去化约124套,项目共分为4期开发，一期为6+1花园洋房，二、三、四期为高层电梯。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,华润橡树湾：月均去化约124套,项目供应面积段集中在60以下以及60-70，占整体量的66%，已过大半。项目几乎无大面积段的户型供应。,项目成交面积段大多数集中在60以下
12、其次80-90户型也是受客户所喜爱的。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,华润橡树湾：月均去化约124套,项目面积段价格波幅较为平稳。80-90产品价格总体呈上涨态势。,从项目价格下调之后，项目的成交量不断上升。四月成交量开始下滑。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,Q1户型建筑面积52；实得面积88平米,Q3户型建筑面积62平米；实得面积100平米,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,本项目现阶段主力供应户型为Q1、Q3户型,62平米月均去化套数,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,龙城国际：月均去化约54套,项目总占地约200 亩，总建筑面积达60万平米，是个大型综合体
13、城市项目，物业类型涵盖低层洋房、高层电梯、精装商务酒店和风情商业街及大型超市。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,龙城国际：月均去化约54套,90-100以及120-130的大面积户型供应占本项目80%。剩余户型为100-110，项目暂无其他面积段供应。,90-100面积段成交占比最大。其次为100-110面积段。70-80以及100-110面积段成交情况相同。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,龙城国际：月均去化约54套,项目目前没有60-70的产品项目70-80以及80-90产品价格波动较为平稳。,从图中可以看出，项目成交量不断上升，目前还未出现下滑趋势。项目成交情况增幅都较大
14、。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,上锦颐园：月均去化约52套,项目是集住宅、商业、写字楼、酒店、医院等一体的城西地标性的综合体。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,上锦颐园：月均去化约52套,项目暂无供应,项目成交面积段集中在80-90以及90-100，占据成交总体量的82%可以看出，项目小面积段的产品较为稀少。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,上锦颐园：月均去化约52套,可以看出项目70-80面积产品价格不断下滑。其他产品价格变化不大。,可已看出项目成交情况呈周期式变化，经历了完整的一个“波长”阶段。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,时代水岸康城：月均去化约4
15、8套,社区紧临沱江河10万滨河公园，社区内绿化率高达63%。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,时代水岸康城：月均去化约48套,项目供应产品面积集中在90-100其余面积在80-90和100-110，以及60-70产品。,成交面积段集中90-100。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,时代水岸康城：月均去化约48套,各面积段产品价格变化较为平稳。,项目成交情况总体呈上升态势。二月以及三月成交情况相同。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,时代水岸康城：月均去化约48套,A3户型 两房两厅单卫 阔景厅中厅实得面积：约87.04平米；建筑面积：约74.89平米赠送率：15%,建筑面
16、积单价：5000元/平米总价：375000元,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,晶宝维吉尼亚：月均去化约39套,项目由两栋18层高层及两栋25+1层高层组成。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,晶宝维吉尼亚：月均去化约39套,项目暂无供应,项目成交面积集中在70-80的刚需户型。其次为100-110的大面积户型。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,晶宝维吉尼亚：月均去化约39套,从图中可以看出60-70以及80-90面积段产品价格波幅较大。70-80面积段产品价格较为平稳。,一月成交量较为惨淡，然后成交情况有所好转，逐渐增多。四月成交开始下滑。,房地产市场概述红光镇房地产市场
17、专题分析,西郡英华：月均去化约39套,目前开工建设的一期，占地115亩，是由联排别墅和墅质洋房(6+1观光电梯墅质洋房)组成的纯低密社区。,区域市场客群分析,客群主要来源为城西、本地区域、省内2级城市、高新西区的客户及区域内流动人口群体。,家庭结构,户型需求,客户群体,需求模式,多数家庭为两代三口之家，少数为二人、四人，其余家庭结构占比较低。,城西、本地区域、省内2级城市、高新西区的客户及区域内流动人口群体,以功能型套二为主力需求，其次为舒适型套二和功能型套三。,首次置业者占据绝对权重，其次为初改型、过渡型需求，另有部分投资群体。,地块SWOT分析,42,优势（Strengths）临近成灌高速
18、快铁和改造后的双向8车道成灌老路，城市通达性好，地块展示能力较强，属于快铁经济圈内的聚集型物业；红光板块已经成熟，拥有华润、合景泰富、等成熟开发商开发的品质楼盘；周边具备高新企业、大专院校和市场经营户等多类集中购房目标群体；开发商在红光板块有成功开发经验，且具备一定的影响与号召力。,劣势（Weaknesses）红光板块地产较为成熟，但商业生活配套不完备，需要借助其他项目商业配套；从未来竞争来看，本案规模体量均较小；周边原住民购房能力较弱，购房的有效来源需扩延；,机会（Opportunities）城市逐步发展，功能外移，城市结构的变化；市场预期与本案预设重合度较高，多个研究群体表明本案的渗透能力
19、较强；目前郫县地产供需两旺，是内源的真实需求反映；政府明确房地产是支柱产业，政策支持力度在逐步加大；,威胁（Threats）典型竞争楼盘赠送比例超过成都市有关规定的20%，如何突破成为规划设计的难题；,SWOT分析,项目发展战略及整体定位,项目发展战略定位,根据本项目自身条件与项目的目标，本项目适宜通过区域借势，以时间换利润的开发策略,项目拥有什么？,项目的目标是什么？,利好：受成都主城区与郫县双核辐射，区域发展潜力大；地铁、高铁、城际公交形成的便捷交通；板块品牌开发商已经形成较高的板块热度。地块方正，规模小，开发难度较低；利空：区域竞争激烈，客户抓取存在较大的竞争；红光镇整体区域价值提升尚待
20、时日。,区域层面：成为市场热点，以挑战者的姿态引领市场，实现后续开发溢价市场层面：成为市场新的价值点项目层面：塑造项目核心价值点，实现快速销售开发层面：实现现金流与利润的平衡。,发展战略定位,本项目适宜采用区域借势、短周期、以时间换利润。,项目整体定位,市场定位,目标客源定位,产品定位,形象定位,项目市场竞争占位,建立市场优秀的追随者地位，客户目标明确，产品设计对位，瞄准市场，一鼓作气。,企业影响力,弱,市场实现能力,弱,强,领导者,机会主义者,跟随者,挑战者,市场领跑者游戏规则的建立者区域影响者,改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值,目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点
21、,搭便车，借势以小博大，杀伤战术可用价格赢取市场,项目产品设计客群对位，客户目标明确,项目资源方面不具备绝对优势,西部新城城市主轴高铁口便生活,关键词：西部新城拉近与成都主城区的距离，划入城市体系，更强调未来生活圈为成都西部新城；城市主轴指成都西区大道主轴发展，主轴物业价值提升指日可待高铁口强调高铁站点，时空距离瞬间缩短；便生活远离城市的拥堵与喧嚣，这里生活便利、轻松和谐的意境，便生活不仅指便利，还代表了与成都市主城区“离尘不离城”的关系；,项目市场定位,客群定位,结合当地市场客群特征，地缘性客户为主要核心客户，重点客户主要为二级城市自住客，游离客户为部分大成都投资客。,游离客户群,重点客户群
22、,核心客户群,区域来源：红光镇区职业特点：小业主、学校老师、企业员工置业目的：自住、投资置业特征：刚需置业经济能力：家庭年收入10万左右,核心客户：约40%,区域来源：二级城市职业特点：企事业单位职工、养老型客户置业目的：自住置业特征：首次置业经济能力：月收入5000左右，经济能力一般,重点客户：约40%,区域来源：大成都城西区域客户及部分大成都区域客户职业特点：公务员、医院、学校、企事业单位职员、乡镇工作人员、富裕村镇居民置业目的：投资置业特征：大部分在县以下有住房，购房目的主要投资经济能力：家庭年收入20万以上,潜在客户：约20%,项目地块与资源条件决定了本案适宜于通过高性价比，紧凑居家型
23、产品引领市场。,地块规模和资源条件决定了本案走现金流产品的可能,流通型产品-具有高性价比的、紧凑型居家型产品,1、总价控制原则，降低置业门槛，打造契合市场需求的主流产品，易于快速资金套现；2、户型以实用为原则，功能紧凑、空间实用，提升产品“易流通型”价值；3、做足建筑规划指标，赠送大面积阳台（用够20%可赠送面积指标），强调性价化；4、面积用总价控制，在总价原则下，提高户型功能舒适度。,流通型：面积控制合理，总价低，市场易于接受，销售去化快，资金套现风险小紧凑型：面积紧凑，户型实用，无浪费面积，得房率高，空间布局合理；居家型：功能合理完善，满足首置客群的居家需要。高性价比：有赠送空间，满足居家
24、功能，产品附加值高。,产品定位,在总价控制原则下，户型兼顾舒适性与流通性，同时兼具投资及自住价值，满足多元客群的需求。,结合宏观因素、市场竞争、供应量、自身等因素，建立市场形象定位,主流产品形态，中高档产品形象产品档次定位：刚性需求为主的、高附加值的、主流的、中档物业定位,形象定位：西部新城的品质生活精品社区,项目整体规划及物业建议,项目规划指标及要求,根据用地规划要求，考虑最大容积率对项目的可实现性，按照项目可实现的最大容积率的基础上得出项目的建筑面积,用地规划要求规划建设净用地面积：26463.32平方米，其中二类住宅用地面积24539.98平米，服务设置用地面积：1923.34平米。道路
25、用地面积（不参与各项指标计算）：6851.79平方米；用地使用性质：二类住宅用地（其中可兼容的商业面积比例不大于计入容积率总建筑面积的10%）。净用地使用强度：容积率：（二类居住用地大于1，且不大于3.6）、服务设施用地大于0.8小于1.6）；建筑密度：总建筑密度不大于30%，住宅建筑密度不大于18%；建筑限高：住宅小于100米，商业小于24米,测算结果（按指标最大计算）,规划方向一,通过高度换空间，以规划难度低，大尺度园林塑造，拉伸项目的整体价值。,54,优点：社区中心形成较大规模的集中绿地，是项目最强的标志性元素，使项目具有强势的内部景观；内部建筑相对灵活，规划难度相对较低；解决了外部无高
26、价值资源的问题，自我建立高价值景观资源，拉升项目整体价值。,缺点：不同类型的产品，建筑形式相近，需要依靠位置、对资源的占有，以及立面设计区分；社区内部空间层次相对单一，需要后期建筑设计和园林设计结合解决；户型均好性只能通过户型的层级来实现,高度换空间,规划方向二,通过拉高拍低的规划方式，主要以中密度产品实现项目价值拉伸,55,优点：不同档次的产品，形态不同小高层、高层，从建筑形式层面进行区分；社区内部建筑高低错落，空间丰富；利用施工周期差别，前期即可实现部分产品，有效增强现场打动力。,缺点：缺乏能与其他项目区分的强效元素，高建筑覆盖率导致规模级绿化面积较小，与成都市场普遍项目趋同，难以区分，项
27、目缺乏焦点；由于容积率限制，中密度可实现比例过低（约为30%），对项目整体价值推动有限，同时由于高建筑覆盖率，低规模级绿化使高层产品价值瓶颈凸显。,拉高拍低,整体规划布局分析,探析本项目的资源条件，适宜于以高度换空间的方式规划，采用大围合式，大中庭、大间距，内外融合，放大园林价值亮点。,“围合式”住宅能形成有效的社区边界，创造领域感和归属感，符合人的心理需求；可实现大规模集中景观园林的打造，增强景观绿化的震撼效果；可以有效地规避噪音粉尘干扰；有利于安全和管理；有利于产品均好性设置，同时能适宜于较高容积率的去化；,采用围合式布局原因分析：与项目契合地块条件契合度高；通过围合布局形成超大阔景园林，
28、放大园林的价值亮点；,围合式,总平规划,根据项目商业与住宅的面积分配，起总体规划采用围合布局，以点塔结构实现户型资源均好性，通过大园林实现整体价值提升。,沿街裙楼设置一层底商（刚好符合10%的商业面积）,农贸市场,项目采用集约利用景观资源方式，实施围合布局；建筑单体以点塔方式排布，增加户型资源均好性，提升户栋价值；采用一梯四、26层，符合楼层高度与成本控制，且与市场接受度相契合。,建筑风格,注重时尚气息和设计美感的Art-Deco建筑风格,本项目可通过art-deco建筑风格的纯粹性和标志性打造增强项目品质感。,建筑立面,三段式分割，底部石材，外墙湎砖+涂料，外立面材料建议采用深色石材+面砖+
29、玻璃和铁艺应用，装饰体现线条感。,园林建议,法式风情成品园林,特点：尊贵、雍容的气质感受，大气而不显奢华；多用规则的几何图形来布局，并且追求对称，有较为明确的中轴线，强调秩序，多灌木矮花，高大树木较少整体表现浪漫、恬静的生活方式，与定位客群契合度高；,1)项目综合开发成本较高，建议不进行“大而全”的思路，而采用“少而精”的思路；2)地块较小，亦无法进行大而全的配套配置，只需要配置部分亮点配套即可。3)本项目配套需具备一定的创新性，以区域别于区域内其他项目，形成本项目自身标识。4)公建配套应注重功能性和适用性。5)能达到良好的营销展示效果。,本项目公建配套配置思路,地块规模较小，公建配套以亮点设
30、置，采用少而精的方式配置,车位设置,遵守成都市规划管理技术规定修编相关规定，商业部分按照80车位/1万进行设置，结合项目实际情况，及其成本核算，采用地下负一层作为地下车位设置，即可设置车位个数为：26463/35=756个（按照地下基地面积与车位面积比测算）,价格评估及投资建议,价格定位,价格定位,根据市场比对，项目当前参考价格可达5020元/平米。,价格定位,以上市场类比定价法中，全部选取各项目套二房源均价，同时个别楼盘套二房源实际为套一变套二，其建筑面积单价偏高，而个别楼盘套二房源为正套二，其单价反应了在相同实得面积情况下，基本的单价市场行情。因此，以上定价法所得单价为根据户型格局修正后所
31、得，可视为实得面积单价。,同时根据各项目60-70平米套二户型的月均去化套数，初步估计本项目可实现的销售周期约为17-20个月，月均去化60-70套。,根据以上结果，若本项目产品设计赠送面积达到20%，则本项目可实现的建筑面积单价约为6000元/平米。,按照其销售周期，预计最近两年内住宅的平均年增长率在7%，则项目可实现的住宅均价为6300元/平米,剩余法分析测算表,表内显示的是客观市场价格定位，税前利润率20%，税后利润率15%时的测算数据。,剩余法分析测算表,剩余法分析测算表,比较客观地看待未来市场，15%的利润率时，土地最高收购价格为16975万元,在乐观的决策前提下，10%的利润率时，
32、土地最高价格为19905万元,在比较保守的决策前提下，20%的利润率时，一期产品最高收购价格为14138万元。,在保守的决策前提下，25%的利润率时，一期产品最高收购价格为11688万元。,考虑市场竞争与政策风险，建议以比较保守的价格竞标，此地块地价建议不超过16975万元。,项目区域竞争较为激烈，且未来市场有一定的政策风险，我们建议在15%开发利润的情况下，地块最高价不超过16975万元。,地块对比,综合各项影响项目，两块宗地房地产开发价值差异并不明显，最终影响项目开发的关键因素取决于地块获取的方式、手段以及价格。,本次汇报结束，下面是沟通时间Thank you!,本次汇报结束，下面是沟通时间Thank you!,本次汇报结束Thank you!,75,
