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1、,项目定位报告报业集团加州项目,目录,本体研究地块分析四至情况,地块北面紧邻五州大酒店和考试中心，由于两幢均为高层建筑，对地块北侧景观打造有一定的影响,地块南面为加州童心桥，从地块景观来看前为轻轨车站和面临公路，嗓声和人流车流量较大,地块西面紧邻加州花园，及加州花园形成的社区商业，而加州花园的几幢高层塔楼对本地块也有遮挡，影响了本地块景观面的形成,地块东面为红锦大道，与210国道相连，双向六车道，该公路目前连接新牌坊到两路机场的城市主干道,项目周边交通发达，有12条直达渝北区、江北区、渝中区的公交线路；项目位置紧邻新牌坊转盘和红旗河沟转盘，且于机场路延伸段，交通优势明显。,项目位置紧邻轻轨三号
2、线。轻轨三号线加强了项目位置与渝中区、南岸区的联系，2010年的轻轨三号线一期通车，将大大提升项目地块的商业价值和商务价值。,本体研究地块分析与交通道路关系,本体研究地块分析与交通道路关系,PS：项目位于红锦大道，以下为红旗河沟金龙桥，10：30-1：00之间车流量（各取的六个点，以2分钟计算的）。,项目临近的红锦大道的过往车辆以私家车为主，且主要行驶方向为红旗河沟北部新区。,从16号各点来看，红旗河沟（1号和6号）车流量最大，但1、2号车流量是主要承载从红旗河沟方向至北的车流，是由南到北的流向，但从此方向到地块必须到金龙桥转向才能到达，相对程度上加大了车程。,本体研究地块分析与交通道路关系,
3、红锦大道是解决北部新区、观音桥至加州重要纽带，但该方向驾车行驶必到金龙桥转向才能到达，使行车至地块有一定的局限，影响了地块的交通动线。华新分流道是解决渝中区至加州的交通路线，由于车流量大，上、下班高峰时期十分拥堵，对出行造成一定不便。加州花园以及加州城市花园位于地块的西侧，但要通过加州立交桥到本项目，目前暂无公交车到达，机动车可达性相对较差。,本体研究地块分析商业环境,目前以地块周边来看，主要居住人群为加州花园以及附近的一些居民，商业主要以社区配套性商业为主，缺乏大型商业。,本体研究地块分析地块规划限制条件,从红线图来看，东、西、北面都存在退距的情况。地块又呈陕长形，进深长，面宽短，三面都需要
4、退距，对楼幢的布置及摆设有一定的影响，退距后由于地块纵深长，只有摆放2幢塔楼。地块限高100米，所以在产品设计时限制了超高层的出现，约10万的建筑面积只能做2幢塔楼，塔楼的基地面积相对较大，对产品设计有一定的局限性。规划中包含的幼儿园和绿化广场，对本项目的规划造成了一定的限制。,本体研究地块分析SWOT矩阵分析,项目定位定位思路地理位置,项目处于红锦大道区域商务市场主要受是由新牌坊和红旗河沟两个次级商务板块所形成商务气氛影响。从项目档次上看，区域内的写字楼主要以乙级写字楼为主，区域商务市场尚未充分发展，写字楼产品档次提升空间较大。从未来的市场发展上看，未来重庆市的主要商务发展区域集中于渝中区、
5、江北区和南岸区，本项目所处的渝北红锦大道板块，并非未来重庆市商务市场发展的主要方向。市场发展潜力较弱。排除本项目定位于顶级写字楼的可能。,项目处于城市中心区、观音桥商圈辐射区，是目前江北区商圈扩展的重要方向。板块内的的贵气（重庆中心政务区）、观音桥商圈的财气和人气决定了物业发展一定是中高档次的。,项目定位定位思路区域发展,交通规划上看，项目所在的红锦大道板块、松石路龙溪镇板块与观音桥商业中心版块紧密联系，随着轻轨三号线的开通，项目所在区域与渝中区、南岸区之间的交通联系将更加紧密。武陵路区域将整体改造，提升整体区域的功能，项目区域的发展看好，但区域改造的整体规划和中渝加州城项目的发展前景不明朗，
6、区域发展十本项目难以依赖的发展条件。从周边的潜在房地产开发项目上看。目前紧邻项目区域，将有二个综合性的商务项目在近期面市，这将促进项目区域的良好的商务气氛的形成，但同时也会形成与项目的直接竞争。,从区域市场的发展状况来看，未来项目所在的区域将形成一个“商业”与“商务”并重、更多的带有复合功能的色彩的区域，表现为商业与办公的融合，商业与新兴产业的融合，现代商业与传统商业的融合。在城市中心区，在一个商业商务并重的区域，基本规律是发展高档次的物业。,项目定位定位思路市场需求,周边酒店分布图,周边写字楼分布图,加州片区周边聚集了大量的写字楼和商务公寓，据我们调研统计写字楼就有13幢，未来将形成区域性的
7、商务中心。从现在项目所处的加州新牌坊板块酒店的分布来看，小型的经济性酒店占有较大比例，四星级以上的中高档酒店较少。,从区域目前物业的状况来看，高档的商务酒店、高档的办公物业供给不足，发展高档物业满足潜在客户需求的同时，弥补了区域高档物业的市场空白。,项目定位定位思路开发目标和发展资源,本项目的开发目标和拥有的可发展资源决定了本项目的物业类型应该是以商务办公为核心的综合性项目。,开发目标：开发利益最大化和风险最小化是项目的基本目标，同时土地资源最大化，从这个最基本目标出发，在这样一个区域内，发展“商务办公为核心的都市综合体”，办公、商业、酒店等多种功能有机匹配，可以减少投资风险，是最佳选择。土地
8、资源：城市中心区的土地稀缺性决定了所发展物业一定能够使土地资源实现最大化，而“商务综合体”是伴随着城市聚集度的提高、土地资源的紧张而产生的一种物业类型，是经济、专业、合理和实用的选择，能够实现土地的最大价值。,项目地块处于多个城市功能区域的交汇处，能够充分利用到这些区域已经形成的既有资源条件，包括：商业氛围、人气、商务环境、交通条件、潜在的客源、消费能力等。北部北区高新产业园基地和观音桥中心版块的发展对本项目所在区域都会起到积极的带动作用。处于城市交通主干道的交汇处，交通四通八达，是公交线路最集中、公交出乘最方便的地区之一，无论是从哪个方向来讲，地块的交通进入性都很强。,项目定位项目整体定位,
9、项目定位写字楼定位,充分利用红锦大道板块已经形成的价值平台；充分利用报业集团入住和广电集团的入住，对区域文化传媒产业发展的带动效应；顶级写字楼市场潜在供应量大，竞争压力较大，难以突破；普通高档（甲级）写字楼物业客户面广，竞争压力相对较小，机会明显。,定位思路,市场定位,高档、实用、生态型甲级办公物业,定位释义,高 档：充分利用北部高新产业园与观音桥两大价值平台，塑造高端办公物业形象。实用：“非顶级”物业，按照成本控制的“二八”原则，成本投入侧重在影响物业形象的主要方面。以能够整层大面积购买的大中型企业为主力客户，同时兼顾投资客购买的可能。生 态：人性化的设计理念，通过引入绿色建筑技术提高办公物
10、业的健康指数与生态指数。,项目定位写字楼定位,大中型企业，以房地产类，文化传媒类与政务办公类为主。,客户定位,项目周边交通状况分析直接临城市干道，可达性和展示性将大大增强；完善的城市公交系统，对人流引入提供强有力的支持；未来轻轨利用率提高，有效扩大客源范围；地块紧靠的红锦大道为单行线，会在影响机动车到项目的可达性；,机动车双行道,机动车单行道,备注：轻轨车站 在新牌坊转盘附近，据项目位置有一定距离,人流动线,公交车站、人行天桥人流节点,考虑在这里布置商业内街，有效地牵引人流。,项目定位商业定位区域交通,项目定位商业定位消费构成,项目定位商业定位消费构成,综合项目周边消费构成的特征来看，项目周边
11、消费人群的年龄集中在45以上，消费能力较强，但消费档次偏低。周边人群的消费潜力没有被充分激发。,项目定位商业定位商业现状,目前项目周边商业以中低档次的餐饮娱乐消费为主，缺乏较高档次的集中式商业。,项目定位商业定位商业现状,区域的未来发展前景看好，为项目商业部分的发展带来了良好的市场机会。特别是报业集团的入住，将会带动项目区域文化创意产业链的发展，促进区域商业发展。,从周边交通规划上看，区域道路规划将更加完善，项目所在的红锦大道板块、松石路龙溪镇板块与观音桥商业中心版块间的联系将更加紧密。并且，随着轻轨三号线的开通，项目所在区域与渝中区、南岸区之间的交通联系将更加紧密。这在一定程度上提高了区域商
12、务市场的辐射力。从区域规划上看，在观音桥商圈扩容的发展态势下，必然形成对项目所在区域的商务市场的挤压，项目区域商务市场发展空间有限。武陵路区域将整体改造，提升整体区域的功能，项目区域的发展看好，但区域改造的整体规划和中渝加州城项目的发展前景不明朗，区域发展十本项目难以依赖的发展条件。从周边的潜在房地产开发项目上看。目前紧邻项目区域，将有二个综合性的商务项目在近期面市，这将促进项目区域的良好的商务气氛的形成，但同时也会形成与项目的直接竞争。,项目定位商业定位商业前景,地块交通：项目紧靠加州城市花园老居民区，且设计上纳入幼儿园，对项目商业动线设计有很大影响；紧邻的主干道红锦大道为单项车道，这会对项
13、目的通达性产生一定的影响。周边消费人群：项目周边老城居民较多；收入水平不高，消费档次偏低周边商业：周边商业以社区配套为主，且商业档次偏低；区域发展前景：项目所在区域商业有较好的发展前景。,项目定位商业定位商业发展环境总结,项目定位商业定位SWOT分析,区域市场的发展规划。项目的商业物业部分的定位不能单纯地从商业或商务的角度出发，需要从区域市场未来的发展趋势出发。区域市场的商业布局。目前项目商业档次基本上是中档及偏下为主，在区域市场内缺乏明显的高档商业物业。项目商业部分的角色。未来，项目的商业部分将扮演两种角色，一个是服务于项目其他物业部分的商业配套设施，即服务于写字楼客户、酒店客户；另一个是服
14、务与项目所在区域板块，乃至整个江北区的独立商业体。定位可实施性，经营的可持续性。目前项目区域的商业氛围不浓，在未来23年内较难有明显改善，区域商圈的辐射力偏低。本项目商业部分的直接客户仍将指向于写字楼部分的入驻企业和项目周边的社区客户。,项目定位商业定位定位思路,项目周边居住区居民消费档次：中高档消费类型：家庭型(餐饮、日常快速消费品为主，休闲娱乐为辅)项目周边写字楼内及项目自身内部入驻商务人群消费档次：中高档消费类型：商务配套型(快餐、商务餐饮、娱乐活动为主)其他区域目的性消费人群 来自机场、汽车站的中高档商旅人群,项目定位商业定位客户定位,休闲功能娱乐功能社区配套商务功能,报业集团形象名片
15、,核心功能,衍伸功能,项目定位商业定位功能定位,主题型：结合项目“传媒大厦”的主题发展，与周边中低档次的商业拉开距离综合性：集合了购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等各种业态，为项目入住企业，酒店客户提供最大便利的配套服务。,主题型，综合性的商务配套商业,项目定位商业定位,数量多，放量大。沿红锦大道共有13家经济型酒店，4家星级酒店。星级酒店入住率高，平均达到62.4%。经济型酒店有饱和的迹象，平均入住率为45%。房价高，经济型酒店主力价格可达200-300元/间。星级酒店可达到300-400元/间。商务型客户为主，平均的过夜数为1-2夜。,中高端酒店在区域市场还有较大市场空间,写字楼入住客户对酒店
16、的要求程度选择酒店入驻项目的必要性：提及率为13%。写字楼购买客户选择酒店入驻项目的必要性：提及率为58.5%，对酒店档次的需求均为中高端商务型快捷酒店，分别占43.9%，58.5%,项目定位酒店定位,项目定位项目整体定位酒店定位,市场定位,以周边区域的商务人群为目标客户的中高档商务酒店,定位分析,产品建议规划建议,车库出入口,商业内街出入口,写字楼大堂入口,酒店大堂入口,人流动线,产品建议项目经济效益评估成本,本项目直接成本投资将达到近3亿元（不包含土地费用）,产品建议项目经济效益评估收益,车库全部自己持有不纳入销售按照容积率，地上面积为8.6万方。初步估计商业1万平方米，两栋写字楼地上部分
17、均为3.8万平方米。其中一栋销售，销售面积约为3.8万平方米。写字楼销售价格按照6500元/平方米，商业按照10000元/平方米计算。项目完销，总共可收益4.8亿元。,产品建议项目经济效益评估税收,本项目营业税及附加为1908万元,产品建议项目经济效益评估盈利能力评估,本项目所得税为1248.55万。所得税后利润率为13.47%，本项目在经济上是可行的,产品建议写字楼产品建议,产品建议写字楼产品建议层高,重庆市场中高端市场装修前层高平均达到3.7米。项目周边写字楼层高基本在3.6米以上。,产品建议写字楼产品建议 层高,从意向客户的需求调查来看，目标客户对于本项目的写字间层高的要求集中在3.3M
18、3.6M.本项目写字楼层高建议综合供应市场与客户需求两个纬度的综合分析，旭日建议本项目的层高应该为3.6M。,购买客户,租赁客户,产品建议写字楼产品建议标准层面积,重庆甲级写字楼的标准层建筑面积为1376平方米。写字楼标准层面积过大，会影响建筑体外观，同时在内部面积分割上会造成户型面积过大或者较多的公共空间浪费。,产品建议写字楼产品建议标准层面积,在结合需求客户对购买面积和整层购买欲望来看，目标客户需求对于本项目的单层面积没有特别要求。,产品建议写字楼产品建议标准层面积,根据项目容积率推算，项目地上建筑总面积为84000平方米，按照两栋塔楼计算，至少单栋建筑面积将达到42000平方米。按此计算
19、，层高3米情况下本项目标准层1300平方米，如层高达到3.6米，本项目平均标准层面积将达到1500平方米。,产品建议写字楼产品建议标准层面积布局,38米,（龙湖国际标准层1359平方米）,传统方正的核心筒布局建议-：,优势：户型方正，内部走道利用率较高劣势：当标准层面积较大时，采用此类布局会使得面宽过大。,本项目标准层面积达到1500平方米，略大于市场上多数使用方正核心筒面积，采用此种结构势必会使得项目面宽过大。而本项目的规划限制较多，尤其是周边均为高层建筑，很难满足退距要求。从规划角度，加州地区也很难通过大面宽建筑物。,产品建议写字楼产品建议标准层面积布局,（中信大厦标准层1700平方米）,
20、带弧形外观的平面布局,优势：弧形部分外立面比较容易实现退距，多用于标准层较大的建筑。劣势：容易产生部分异形房间分析：弧形布局，弧形部分可削弱面宽带来的规划限制。但必须严格控制异形房的数量，以及保持较小的房间进深和开间比。走道曲折，交通线复杂。,产品建议写字楼产品建议户型面积,重庆市场写字楼户型面积研究,在户型面积的划分上，观音桥板块平均最大单户面积363平方米，最小单户面积129平方米。观音桥和解放碑代表目前写字楼市场户型的主流基本集中在150-350平方米。,产品建议写字楼产品建议户型面积,重庆市场写字楼户型面积研究,2006年以财信项目为代表，户型面积集中在180-264平方米。与重庆市主
21、流写字楼户型相当。2007年以佳乐紫光为代表，推出主力户型43平方米的小户型。丰富了使用空间。2009年入市的龙湖国际和财富中心主力户型面积分别为135和173平方米，较重庆主流市场偏小，表明区域终端客户对单间的面积要求不大，多集中在135-200平方米(套内95-150平方米)。,产品建议写字楼产品建议户型面积,重庆市场写字楼户型面积研究,租赁客户,购买客户,结合租赁客户与购买客户的需求面积来看，意向入驻企业的办公需求面积集中在200以下，其中100150、150200占了较大的比例。结合供应市场与需求市场两个纬度的分析，旭日建议，本项目的户型面积区间为：,产品建议写字楼产品建议户型空间设置
22、,重庆市场解放碑、江北市场中高端写字楼平均进深开间比值都保持在1.3左右。,产品建议写字楼产品建议户型空间设置,使用率较低,主流供应市场柱间距分析,（较差的户型结构）（较为实用的户型结构）尽量较大的柱间距，柱间距越大，企业在分割空间时余地越大。重庆高端写字楼柱间距在7.5-8.5米左右。考虑到本项目柱间距不宜低于7米。尽量靠外立面的位置，不要影响内部空间整体性。,产品建议写字楼产品建议卫生间,供应市场,从目前的供应市场80%的中高端写字楼采用单层公共卫生间的方式,产品建议写字楼产品建议卫生间,租赁客户,购买客户,综合购买客户和租赁客户对卫生间的要求来看，分户式和标准层公共卫生间两种的客户接受程
23、度都较高。,旭日建议：本项目采用标准层公共卫生的配置。普遍配置马桶、洗手池、镜子、干手器、尿槽、洗手液、卷筒纸 少量配置轻音乐背景。,产品建议写字楼产品建议大堂,重庆市场写字楼户型面积研究,解放碑高端写字楼面积与大堂建筑面积之比达到了0.62%，平层空高达到7米。邻近区域的观音桥板块中高端写字楼面积与大堂建筑面积之比达到了0.45%，平局空高达到6.68米。与项目邻近的总商会大厦空高达到7米。,产品建议写字楼产品建议大堂,重庆市场写字楼户型面积研究,项目大堂建议面积和空高上建议采用目前市场的平均水平，不宜过多渲染面积和空高的优势。,大堂装修和配套上应该跳出以硬装为主的传统方式，运用创新的大堂打
24、造手法，丰富项目卖点。写字楼入口以及大堂应重点设计，通过门厅台挑空或高大的门廊显示气派与大度。大堂的设计：从整体出发、注意不同材料质感形成的综合视觉效果，同时，尽量减少材料品种。接近人的地方使用精细、高档和触感细腻的材料，距离人较远的地方使用一般性材料。地面选用耐磨、具有舒适感和有一定装饰效果的大理石。为调节办公楼环境，可引入人造瀑布、植物盆景、文化石、雕塑等，增加大堂的观赏效果、景观效果。尽可能采用采光天棚，引入自然光。,产品建议写字楼产品建议外立面,重庆市场写字楼户型面积研究,重庆市场上的甲级写字楼楼体外墙多采用玻璃幕墙、铝塑板、大理石和花岗岩。建议本项目采分段式处理，大厦基座部分采用石材
25、贴面，基座以上部分选用高级谈蓝色或银灰色玻璃幕墙。在强调整体效果的基础上，加强细部线条等细节的处理出入口的设计是写字楼外观引人与否的关键之笔，建筑本项目的出入口设计应力求大气、稳重，使其成为大厦的一个亮点。旭日建议：本项目的外立面采用现代简约型的风格,产品建议商业产品建议,裙楼设置商业，共4层，总体量12500平方米。分设置于两栋裙楼，单栋标准层面积1500-2000平方米，内廊结构。,详情参见,产品建议商业产品建议项目商业布局,B1,A1,产品建议商业产品建议项目1F业态分布,项目1F部分除了写字楼入户大堂和酒店大堂等基本配置外，商业主要以临街商铺和小型便利店为主。,天桥、公交车站人流节点,
26、人流动线,人流动线,商业内街设计，增加本项目一楼的临街面，增加小型的配套商业的经营面积。,商铺进深建议控制在815米，其中B栋靠近车站人行天桥主要人流节点商业价值较高的一面，建议商铺进深控制在1012米左右，开间56米；在商业内街位置的商铺进深815米。商铺柱距一般情况下建议按照8米来考虑。为保证后期招商难度最小化，在商铺首层设计时，建议考虑餐饮娱乐的需求，通燃气、上下水、排污、排烟的需求，电力承载按照150瓦/平米来考虑设计。,产品建议商业产品建议商铺设计建议,B2,A2,产品建议商业产品建议项目商业布局,项目2F商业主要以品牌餐饮为主。,在中间设置连廊，增加两部分商业的联系性；并且在商业内
27、街设置可以直上2F的楼梯或扶梯。,B3,A3,产品建议商业产品建议项目商业布局,项目3F商业主要以休闲娱乐会所为主。,设置连廊和扶梯，增强3F的可达性。,B4,A4,产品建议商业产品建议项目商业布局,项目4F商业主要设置服务于本项目写字楼部分的会议中心。,设计原则将商务配套和娱乐设施相对分离设计人性化的步行商业空间巧妙的结合城市公共空间环境进行设计引入生态概念，通过绿色技术的运营，营造生态的气氛布局与开间划分内廊式设计两栋裙楼之间通过广场或者天桥连接中庭设计，在商业中间设置3-4 层挑空的中庭，把光、影、色彩、电梯、需求面积较多的主力店可单独考虑。商业入口处重点设计，通过边界、路径、中心、标志
28、等的设计，增强商业建筑商业感。艺术化、个性化的内部空间设计。商铺挑高为标准层高4.2米。为提升商铺的档次，建议商铺以玻璃门为主，避免使用卷帘门。注重下水排污系统及排烟系统的设计，便于商铺多业态使用的共通性。商铺以方正为适宜，不能有过多的异型商铺，避免商铺的销售及租赁的困难。,产品建议商业产品建议设计原则,产品建议商业产品建议项目体量推算（业态组合）,本项目商业总面积在10000-12000平方米较为合适。,目前周边写字楼塔楼与裙楼比均值为1：4.7.既一平方米商业服务4.7平方米的写字楼。周边写字楼商业目前入住率不高，尤其是理想大厦裙楼体量较大，入住率低，严重影响了商业的变现能力。建议本项目裙
29、楼体量与塔楼体量在1：5左右。由此推算本项目商业面积约为1.4万平方米,产品建议商业产品建议项目体量推算（类似项目）,根据业态需求与供应市场写字楼与商业关系推算，本项目合理的商业面积在1.25万平方米左右。,产品建议商业产品建议项目体量推算（类似项目）,产品建议酒店产品建议,档次：高端商务酒店，房间装修档次4星以上。体量：6000平方米位置：塔楼中段5-10层单个户型：25-35平方米大堂要求：200平方米电梯：需专门设置直达电梯，服务酒店空调：分户式中央空调装修：公共部分精装修，预留房间的厕所和落水,根据我们对重庆酒店经营管理公司高层管理者的调查，各大酒店管理公司对本项目有浓厚的兴趣，均表示
30、本项目极为适合发展酒店。根据我们调查，偏向于需求中高端商务酒店的管理公司对本项目房间需求量几乎都是在200套。按照平均30-35平方米/个房间计算，需求体量在6000-7000平方米左右。,酒店管理公司对酒店房间大小需求是在25-35平方米。本项目柱间距如达到7.5-8.5米，基本满足标准层内酒店房间的分割。,产品建议酒店产品建议酒店经营者需求,80%的客户均表示酒店的设置在塔楼中间部分，这样才能保证酒店足够的昭示面。如果按照6000平方米酒店体量，标准层1500计算，需在塔楼部分设置4层作为酒店。酒店位置设置在报业集团自用部分和销售部分均可。具体位置需和酒店管理公司接洽进行量身定制。,电梯：
31、需专门设置直达电梯，服务酒店空调：分户式中央空调装修：公共部分精装修预留房间的厕所和落水大堂：精装修，约200平方米。,产品建议酒店产品建议酒店经营者需求,大单销售 大单销售，即面对大机构，由大机构将写字楼物业整层或多层买下，一次性成交。根据重庆市整层买写字楼客户情况的分析，以及项目区域内客户情况的分析，可能整栋购买的客户主要包括三类：大型房地产（公司）、政府机关、外省市大型国企或政府机构及驻渝办事处.投资机构整体收购 如在项目建设中开发商出现资金问题，也可以考虑由投资机构整体收购，但根据房地产相关法规，房地产项目整体转手必须在已投入资金超过项目总投资的40%以上时方可进行。面向散客与投资客销
32、售 即按照正常的销售进行，特点是周期长，回款慢，但实现单价高，总利利润水平较高。,运营模式写字楼运营模式,由于本项目商业门面划分面积较大，全部销售的难度较大，因此建议 招商先行，租售并举对1-2层社区小商业、银行等临散商家可以以销售为主。选择销售模式有以下几种A.直接销售B.返租式销售C.带租约式销售对较大面积的品牌餐饮、休闲会所以直接租赁的形式为主主要以大商家为主要招商对象（主要目的为提升项目投资价值），同时注意到招商在销售前先期展开。会议中心、商务中心等商务配套可由报业集团自行组织经营。,运营模式商业运营模式,在酒店物业经营管理模式的选择方面，需要考虑以下情况：作价出入股权在项目整体开发建
33、设过程中，如果出现现金流短缺的情况，可以考虑将酒店物业单独出来，作价出让股权，以此换回现金来保证项目整体建设的完成。出让的股权应小于49%。自己持有，引进国际酒店管理公司如果现金流充裕，则选择百分百自己持有，准备长期经营。在经营模式的选择方面，建议委托国际知名的酒店管理公司管理，通过国际酒店管理公司的品牌效应、成熟的管理经营和发达的全球网络迅速建立酒店的知名度和高档形象。从品牌知名度来讲，国际知名的酒店管理公司/集团拥有较强的品牌效应，有利于带动酒店物业的高档形象。从客户网络来讲，国际知名的酒店管理公司/集团一般是全球经营，拥有广泛的客户网络，能为酒店带来一定的客流量。从经济效益来讲，目前国内
34、由国际知名酒店管理公司/集团管理的星级酒店，其客房租金高于由国内酒店管理公司/集团管理的星级酒店，因此，由国际知名酒店管理公司/集团来管理，能保证较好的经济效益。租赁 租赁是一般连锁式酒店比较乐意采用的方式。一般成交的可能性较高。问题是目前酒店公司对租金的承受度不高多在30-50元/平方米略低于写字楼均价。同时要求开发商在产品方面量身定制，一旦租赁关系中止，产品再利用难度较大。销售 目前购买酒店的方式较少。在本项目调查的十名酒店公司高管中仅有2名表示可以通过购买的方式进行合作。价格接受度较高达到8000-8500元/平方米。如果开发商对资金需求较大，可以通过销售形式一次性收回。,运营模式酒店运
35、营模式租售方式,A、对市场和产品的选择1）80%的酒店高层认为本项目适合做酒店2）认为本项目开发酒店需要解决的最大问题是酒店档次定位3）80%的酒店经营者认为档次应该定在高端快捷商务酒店4）60%的酒店经营者认为本项目酒店体量为200套（6000平方米）5）产品需要定制，其中最主要的要求为公共部分精装修，和专属直达电梯。6）60%的酒店经营者选择塔楼的中间部分设置酒店。,B、对经营合作方式的选择1）60%的酒店高层表现出和报业集团合作酒店意向2）合作方式50%的选择租赁，30%选择品牌输出。仅20%选择可能购买。3）租金的选择为30-50元/平方米，购买的价格选择为6500-8000元/平方米
36、（均为建筑面积）,运营模式酒店运营模式比较酒店公司意向,收入租金：大多数企业接受：30-50元/平方米,按照50元/平方米计算，一年租金收益为：50*6000*12=396万。投入：多数酒店需要量身定制部分产品，该费用为在原写字楼主体基础上额外投入，包括酒店大堂，公共部分装修等，约500元/平方米额外投入。额外投入为500*6000=300万。公共部分装修5年折旧。酒店租赁情况下以6年一个折旧周期为基准，每年平均利润为260万元,运营模式酒店运营模式比较租赁模式,收益,硬性成本,运营模式酒店运营模式比较自营模式,运营成本 根据重庆市平均水平酒店运营成本一般应该在收入的35左右，运营成本主要包括
37、人员工资、水电费用、易耗宾馆用品。那么我们日常运营成本每年为1000*35350万元,按照6年一个投入折旧周期计算6年共收益1500万元，年均收益为250万元。,运营模式酒店运营模式比较自营模式,采用销售模式售价基本与写字楼一致，从经济角度与销售写字楼区别不大。按照6000平方米计算，6749元/平方米（按照写字楼售价）计算 可一次性产生收益 6000*6749=4049万元,运营模式酒店运营模式比较销售模式,运营模式酒店运营模式比较三种模式盈利能力比较,价格建议写字楼建议销售价格,按回归分方程计算出：本项目平均销售价格为：8356元/平方米（套内），6427元/平方米（建筑面积）,按周边市场
38、比较法分析得出：项目入市套内均价8773元/平方米，建筑面积均价为6749元/平方米,重庆总商会大厦07-09年年平均涨幅2.06%;重庆市写字楼06-08年年均最低涨幅度11%，计算（2003年到2007年平均上涨幅度）。取其两者平均值：保守按5%的涨幅计算，项目入市套内均价8773元/平方米，建筑面积均价为6749元/平方米。,价格建议写字楼建议租赁价格,通过以上分析得出价格如下：,通过对周边租金情况的分析，总商会大厦投资回报年限为15.6年，佳乐紫光由于租金较低投资回报年限为17.8年，而龙湖MOCO的投资年限为12.5年，通过三个楼盘租金的平均投资年限来推导本项目的投资回报年限为分15
39、.3年，根据本项目销售均价为8773元/平方米，销售均价8773元/平方米15.3年12个月50元/平方米/月。,周边租金情况,注：由于龙湖MOCO目前为销售期，根据龙湖开发商预估的未来60元/平方米计算,价格建议商业建议销售价格,价格建议商业建议租赁价格,通过周边商业租赁价格，在确定投资回报年限为17.5年的情况下，推导出本项目商业的预计售价，一层为12337元/平方米，二层为9100元/平方米，三层为7875元/平方米。,说明：采用重庆市商业价格标准，4层可与3层价格一致,价格建议车库建议租售价格,目前周边车库售/租情况：,区域的车位售价在7-10万之间，项目取其中间值，售价定在8万元；同理，车位租赁取其中间值，租金价格定在350元/月。,THANKS,
