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1、龙德广场07年招商计划方案(讨论稿),华夏柏欣(北京)经营管理顾问有限公司 中国北京,致:北京龙德置地有限公司,引言,本建议书是根据由 贵司所提供的CAD图纸参照有关规划所进行的租户组合方案。由于百货业态的进驻，出现业态雷同的现象，对我司招商有一定程度的影响。建议贵司对百货进行部分业态限制，如：体育用品、儿童用品、家居用品、餐饮娱乐等。本方案仅供龙德置地有限公司参考，不作为最终租户方案。1.0 业态划分方案2.0 租户组合3.0 招商工作分析及计划4.0 租金调整方案5.0 租金递增方案及租金报价策略6.0 其他条款建议,1.0 业态划分方案,1.0 租户组合,B1,1.0 租户组合,F1,银
2、行,家电,由于二层此位置面积较大且店面门口较小，建议此处一连二。,1.0 业态划分方案,F2,此位置建议保留餐饮条件，可作为日后调整业态的被选方案。,1.0 业态划分方案,F3,1.0 业态划分方案,F4,1.0 业态划分方案,F5,2.0 租户组合,2.0 租户组合,B1,永和大王135,好利来/味多美/新桥三宝乐/面包新语132,又一栈/一茶一座320,呷哺呷哺300,康师傅私房牛肉面/麻辣香锅174,味千拉面233,苏娃蒂诺135,巴拿米/仙踪林107,e-home/艺海堂106,红都改衣17,审美美发187,旅行社,张一元/吴裕泰,冰皙一族/欧美药妆106,宝岛眼镜119,比利时巧克力
3、46,李宝赢堂中药店/同仁堂186,优之良品46,美足美甲,中国烟草专卖78,名酒行102,纸老虎17,花店25,Aussino212,爱家家居小饰品104,多样屋104,特百惠/龙之家104,温馨我家/阿芙小筑104,高凯屋119,双立人/鹅妈妈/膳魔师119,生辉鞋行皮鞋护理,中国照相馆211,零食店33,7-11/快客,普兰德洗衣56,领先家纺519,丽时美发298,2.0 租户组合,2.0 租户组合,F1,银行,家电,时间世界35,名表城101,谢瑞麟129,亮视点108,周大福164,SWAROVSKI157,瑞恩钻石31,Folli Follie143,银镇31,love&love
4、22,SEPHORA344,SHISEIDO84,SK84,H2O88,FANCL88,sisley147,NAUTICA 90,CIAO咖啡122,G-star163,欧时力344,MNG344,Pizza Hut/棒 约翰472,MORGAN170,Mcdonalds320,吉野家259,宅急送120,屈臣氏442,BELLE146,STACCATO126,BATA138,TATA95,FED148,AEE96,N ine West100,Joy&Peace119,Ecco98,Hoso Place96,ONLY/VERO MODA/JACK&JONES1146,Esprit/AZONA4
5、89,新秀丽箱包72,谭木匠12,Cold stone 134,海盗船22,由于二层此位置面积较大且店面门口较小，建议此处一连二。,贝纳通179,A02248,Gold pfeil76,LEVIS147,戴梦得31,亿龙珠宝22,2.0 租户组合,2.0 租户组合,F2,暇步士182,品诺意大利餐厅/时时乐295,Tony Jeans102,上岛咖啡/真锅咖啡187,U2/G2000157,V-ONE102,KUHLE/FOX97,班尼路154,Sino116,贝拉维拉107,ELLE84,伊都锦102,Theme/E LAND107,Glenfield83,odbo80,TONY WEAR1
6、00,iiMK/蜜雪儿85,江南布衣109,热风鞋/西域336,ASK127,马克.华菲336,美特斯邦威141,NIKE360119,Adidas Original 140,以纯/以纯S/体育/伦敦161,意飞逊76,真维斯130,卡玛83,艾格176,ebase80,五色风马118,淑女屋108,a+97,HOZ329,BOSSINISTYLE/Bossini/SPARKLE325,JEFEN/ES161,安莉芳,爱慕,法文箱子85,COTTON SHOP/JOCKEY69,西村名物/千百度85,奥卡索85,米连诺/Kiss cat100,迪士尼/爱思/布兰施（包）107,TEEMIX/百
7、思图85,2.0 租户组合,2.0 租户组合,F3,金飞鸿,宏图三包,NIKE336,ADIDAS 217,REEBOK202,KAPPA97,PUMA97,李宁336,NIKKO 85,CONVERS 102,探路者 85,MIZUNO 85,NewBalance 127,OZARK 97,DIADORA 100,RAPIDO 127,COLUMBIA 102,乔丹102,康威/安踏69,SPALDING 85,UMBRO 85,向阳体育用品128,百事 97,飞梭体育用品 85,特步/361107,Younix/胜利84,金莱克/新伯伦/曼奴107,2.0 租户组合,2.0 租户组合,F4
8、,KTV,健身中心,美丽田园562,萃馨澜室379,零食店33,诗婷美容198,千子莲足道139,壹发美发75,DQ26,水果捞22,蓝沙咖啡205,教育玩具专卖26,凯斯恩贝165,街客奶茶32,思茗斋33,权金城665,金汉斯自助烧烤669,宏状元277,红鼻子米粉80,天一竹/小土豆面馆203,有乐和食165,味百咖喱206,美国加州牛肉面132,正一味182,咪嘻咪嘻202,麻辣香锅146,铁骑兵团/电玩中心/柏斯琴行1275,奇妙家族儿童俱乐部/ABC外语培训606,华纳兄弟249,红黄蓝亲子中心/小豆丁早教中心400,迪斯尼252,大西洋淘气城1512,派克兰蒂/波姆斯宝宝195,
9、水孩儿/Magic house 130,来此购玩具96,酷迪宠物医院酷迪宠物店205,迪一乐玩具综合店78,木马玩具51,皇家宝贝儿童摄影155,I Que76,智高玩具78,银辉玩具/世高玩具111,史努比76,加菲猫/hello ketty芭比娃娃/丽佳娃娃141,巴布豆/101忠狗66,优之良品66,蒙特娇78,泡泡堂/智高玩具101,好孩子/丽婴房/英氏/nuk/皇家宝贝141,名线/编织坊33,模型16,模型16,利百代文具76,尤斯隆文具109,苏州刺绣32,军戎74,海威国际宠物店118,万代动漫专卖店/魔兽世界130,奇妮、休闲潮/孕婴用品专业店244,小猪班纳83,奥特曼73
10、,奥迪双钻74,时尚小鱼76,NIKE/ADIDAS76,2.0 租户组合,2.0 租户组合,2.0 租户组合,F5,电影院,大 食 代975,赢家火锅205,美国31种冰激淋32,潇湘华天食府/太熟悉家常菜3446,汉 拿 山/金 泽 城623,麻辣诱惑/干锅居/金山城623,云南过桥米线76,老 北 京 一 人 一 碗173,小老虎韩国料理207,多乐之日169,兰州老汤牛肉拉面199,东洋美食127,独一味/川记川176,牛乐亭121,海底涝火锅/刘老根酒楼,福城肥牛/小肥羊701,老边饺子339,良田鸡382,混 沌 候131,渔贵妃196,波斯美食210,燕茗缘茶楼133,滇峰楼19
11、8,紫霞火锅286,烤翅146,黄记煌296,池记串吧149,客家菜151,天津狗不理149,川成元麻辣烫37,烟具世界32,美甲33,纸老虎报刊33,手工艺品/茶具32,3.0 招商工作分析及计划,3.0 招商工作分析,一、商铺数量 龙德广场共333个商铺；出租面积51969平方米（不含主力店及三楼业主方招商区域）；二、按楼层分,3.0 招商工作分析,三、按照业态类型划分,3.0 招商计划,一、招商工作的计划原则,3.0 招商计划,二、招商工作的时间节点,三、招商工作的阶段工作量,3.0 招商计划,3.0 招商计划,3.0 招商计划,4.0 租金收益调整方案基于上一版租金方案，结合前一段招商
12、过程中的市场反馈，以及百货业态出现后带来的正、负面影响。为了招商更加顺利有效的进行。本方案中将业态及品牌的因素考虑进来，对业态领头羊的品牌给予与较大幅度优惠。为了保证发展商的整体收益，也将这部分损失在其他位置上得以平衡。TCBL出具的本份租金调整建议，是将百货业态占去的区域减去后进行的对比。考虑到百货业态入住后利好的因素，租金收益比原方案略有提升，评估标准较为乐观，仅供发展商参考并指正。,4.0 租金收益调整方案,4.0 租金收益调整方案,百安居,韩国丽时美发,租金分档：￥600以上/月/M2￥301-330/月/M2￥251-300/月/M2￥220-250/月/M2上述租金基准为商场首年（
13、起始期）的租金基准。,4.0 租金收益调整方案,B1层,租金分档：￥605-680/月/M2￥578/月/M2￥401-480/月/M2￥350-400/月/M2￥300-340/月/M2￥200-240/月/M2￥150-170/月/M2上述租金基准为商场首年（起始期）的租金基准。,4.0 租金收益调整方案,F1层,租金分档：￥600以上/月/M2￥300-350/月/M2￥250-299/月/M2￥200-249/月/M2￥162/月/M2上述租金基准为商场首年（起始期）的租金基准。,4.0 租金收益调整方案,F2层,租金分档：￥535以上/月/M2￥250-270/月/M2￥200-24
14、9/月/M2￥150-199/月/M2上述租金基准为商场首年（起始期）的租金基准。,4.0 租金收益调整方案,F3层,租金分档：￥415-465/月/M2￥150-200/月/M2￥100-149/月/M2￥75-85/月/M2 上述租金基准为商场首年（起始期）的租金基准。,4.0 租金收益调整方案,F4层,4.0 租金收益调整方案,F5层,租金分档：￥350-400/月/M2￥121-160/月/M2￥100-120/月/M2￥90-95/月/M2￥67-78/月/M2上述租金基准为商场首年（起始期）的租金基准。,5.0租金递增方案及租金报价策略,5.1 租金递增方案5.2 租金报价策略,以
15、租金表中第一年的租金标准为基准租金，因此租金的递增我司建议采取如下的方式进行核算：,5.1租金递增方案,5.1租金递增方案,5.2租金报价策略,报价租金=基准租金/0.75,以租金表中第一年的租金标准为基准租金，因此租金的递增我司建议采取如下的方式进行核算：,实施方案：,6.0其他条款建议,6.1 租赁期限及免租期6.2 保证金及付款方式6.3 续租权及物业使用,6.1 租赁期限及免租期,关于免租期的说明,确定交付日期，免租期以交付日起计算,并在开业日期开始计租。,营业前不收取租金及推广费，只收取管理费。,免租期跨越试营业的商户，应鼓励商户提前开业，并对提前开业的商户，给与租金的优惠或发放奖金
16、等奖励政策。,龙德广场于2007年10月31日整体完工，2008年1月31日前全面开始营业，暂定交付期为2007年11月1日。个别大面积的餐饮娱乐客户，需要装修工期较长可以适当提前交付。（开业日期如果延后，要制定相应的补偿计划）,6.1 租赁期限及免租期,6.2 保证金及付款方式,保证金的收取以租期内平均租金标准为计算基准。,续租权 可考虑同等条件下优先选择权。广告位 广告位纳入收费经营的范畴。车位使用 不提供免费车位使用，但可以考虑划出部分限时免费专用车位供大型餐饮类商户使用。空调供给 约定供给时间，暂定：10：00-22：00，其他不做承诺，商户如有特殊需求，再进行商议。,6.3 续租权及物业使用,
