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1、1,复合地产的研究,2,2011年满天飞的楼市新政开发商对于房价降或不降的徘徊代理商对于房地产发展前景的猜测置业者对于买或不买的顾虑我想我们还是能看到希望,3,“我住的地方小孩上学不方便！”“周末想放松还得跑大老远！”“和朋友打个球都找不到地方！”单一的住宅开发显然已经无法满足我们日益多元化的居住需求我们希望生活更便捷、更丰富、更精彩它可以满足这一切！,4,生态地产,酒店公寓,城市综合体,商业地产,公园地产,文化地产,教育地产,体育地产,商务综合体,旅游地产,它们都有同一个名字复合地产！,5,复合地产概念,6,复合地产发展,城市中心土地日益稀缺，价格日益攀高；城市中心辐射区土地资源丰富，价格相
2、对较低；城市化发展迅速，交通逐步改善，开发商可以在郊区楼盘中整合较多的公共设施提高居住舒适度。,市场同质化倾向严重，出现个性化的需求；市场需求的大力驱动；政策对房地产市场的限制。,大城市已经出现了新的白领阶层，他们生活方式的根本改变。希望房地产的功能价值继续提升，,因 素,发展变化,7,复合地产特性,六大特性缔造复合地产！,8,复合地产的开发思路,思路决定出路！,相比于一般房地产开发方式，复合地产其开发思路、模式均较特殊和复杂，因此复合地产运营也较为复杂，对于整个项目的成败也更为关键、重要，是房地产商在思考运作复合地产时需要首先考虑的问题。也是我们代理企业必须重视的问题。,9,复合地产的主题界
3、定,、人性化：确定的主题和人类的一些最基本需求高度相关，成功的可能性就大，例如健康、运动、自然环保、教育等；、大众性（广泛性）：主题有广泛的群众基础。、参与性：消费者很容易感知主题的价值，参与到主题之中。、匹配性：主题和当地消费者的需求能够匹配，主题和资源能够匹配。、差异性（创新性）：即与众不同。、权威性（独占性）。,复合地产有单一主题，也有多元主题，但无论什么样的主题都要具备以下条件：,10,复合地产主题的差别,可以搞一些消费性的复合，比如健康、运动等项目,不同的区域，有不同的市场，不同的市场，匹配不同的主题！,市场比较发达，人均收入比较高的地区,区 域,复合类型,他们对教育的依赖性比对体育
4、的依赖性要强得多，这时要偏重教育,生存型的地区,消费型的复合内容，比如体育、休闲产业、旅游产业,人均收入很高的地区，已经处于小康型了,无论是与体育产业、教育产业，还是休闲产业进行复合：主题一定都要鲜明，顾客群定位准确。,11,复合地产中的主题概念分析,对复合地产来说，因为复合了比较多的主题，使得整个社区走向了一种“综合性的生活方式”而不是“单一的鲜明主题”，这些复合地产当然也包含着主题，但和一般的主题地产就有了区别。,有些主题地产，其主题是外在的，外配的。例如，华侨城的一些项目，其主题是“旅游休闲”，但旅游休闲的资源是外在的锦绣中华、世界之窗、欢乐谷等；这部分的主题地产就不是真正意义上的复合地
5、产。,有些复合地产又称主题地产，复合地产和主题地产有交叉，又有区别。,12,复合地产的分类,复合地产根据其整合的产业不同，主题不同，分为不同的复合地产。,桃源峰景园生态地产,波托菲诺香山里旅游地产,绿景大公馆奥运地产,合众汇一城科技体验馆,13,现在我们知道了复合地产是什么 接下来让我们看看我们应该怎么做吧,14,开发复合地产的条件,15,开发过程中产业的选择,在我们代理项目的前期过程中总是会涉及到项目的定位，在定位过程中有关产业的选择，总是会让我们左右为难。那么复合的产业选择，有哪些标准呢？,16,复合地产的营销特点,、创造市场：复合地产往往是以前从来没有出现过的项目，单纯靠市场调查，往往会
6、犯机械主义错误；复合地产的市场是做出来的，带有一定的探索性。、策划先导：由于复合地产自身的复杂性，必须策划先导。、虚实结合：实用性和观念性相结合，“运动就在家门口”，“生活就像高尔夫”。、整合营销：因为是新观念，只靠硬广告是不够的，要结合活动、宣传、公关等多种手法开展营销活动。5、开拓口碑：“泛销售、业主运动会”。、传播品牌：如参与一些有公信力的评选活动，赢得社会荣誉。,复合地产分类不同，主题定位也是不同的，它的目标客户也不同，目标客户的关注点也不同，因此，不同的复合地产的营销是不同的。但是，它们的营销都有下列共同特点：,在营销过程中我们要善于引导开发商认识利润的来源，准确抓住产业运作的关键点
7、。,17,在代理商为甲方确定项目营销时我们要把握好三个关系！,驾驭理念也就是复合理念，选的好，就有了优势。有理念、有思想的支持，做出了的东西才能吸引人。复合理念就如人的魂一样，是产业关系维持的纽带，是产业运作的精神核心。,产业间的彼此相融关系是复合地产运作思路中十分关键的问题。有机的复合能够造就、引导产业间资源的整合，形成彼此之间的互补互助关系。产生1+1=2的效果。,复合地产中，往往采用其他产业先行的方式，制造出地产开发的成熟条件之后，再开发地产，而地产的成功开发则又是先行产业运转的一个必要的支撑，对后期房地产开发所能起到的带到作用。,产业衔接驾驭理念,产业与产业间关系驾驭,具体产业运转问题
8、,18,现阶段市场热门的几类复合地产,市场上热门复合地产类型分析,19,教育地产,现在，全国各地房地产开发过程中出现了一种喜人现象：房地产商开发地产的同时，特别注重引入名牌学校，做好小区的学校规划，靠打“名校牌”来带动房地产的策划与营销，这其实是一种双赢的做法。,从全国各地的情况看，业主挑选精品楼盘，除了满足正常的居住需要，如追求高尚生活外，大部分人是为了给子女挑选就学的学校。这个特点在深圳表现得特别明显。,20,一石三鸟,21,22,在开发教育地产中应注意的问题,23,体育地产,“在西方发达国家，体育产业已成为国民经济的重要支柱产业之一。而在中国，产业化程度并不高，与他们差距明显。”北京体育
9、大学管理学教研室教授赵钢,24,北京奥运、全民健身的持续影响，实现了体育社区化、生活化。在今天的社会中，一些城市纷纷出台扶持体育产业发展的政策，大力提倡全民健身。“体育就在身边”、“建群众身边的体育场地”、“体育就在家门口”的情形已经逐渐变为现实，成为了人们生活中的一部分。,25,建群众身边的体育场地,体育就在身边,26,一箭双雕,1,2,1、配合城市规划，加快城市化建设2、优化城市环境，催生城市就业机会3、提升城市形象，创建文明城市社区4、完善城市功能，提升城市综合竞争力,1、提高居民生活质量2、丰富居民文化,27,体育地产在开发中需要注意的问题,28,体育地产前景,全球体育产业在近百年的发
10、展历史中以每年大约20%左右的速度递增。体育产业已经成为世界经济的新增长和现代经济发展的新方向。承办过奥运会或世界杯等国际大型赛事的国家已达成共识：体育产业是强劲的行业，是促进国内生产总值增长的重要内容。国外专家预测，到21世纪中，体育产业将与石油、汽车、钢铁工业一起，成为世界四大产业。,29,旅游地产,30,一 枝 独 秀,海南旅游地产发展的是非常成功的。其中三亚房价02年之后就一直处于高位增长阶段，08年在全国楼市低迷形势下仍然一枝独秀，保持良好的销售业绩。旅游地产包含含行、游、住、食、购、娱六大要素的综合性产业。不难看出发展空间是无限的。海南旅游的发展离不开政府的大力支持，稀缺的资源依托
11、和市场的需求。,除了海南，还有一个做的非常成功的旅游地产案例华侨城,31,32,开发中应注意到的问题,2,4,3,符合国家的产业政策和规划,差异化经营,考虑资金流动模式,符合全国及区域的旅游战略规划导向。,要有自己的特色,必须要和银行、基金机构进行很好的战略合作，能够把企业的优良资产和金融结合起来，把项目从不动产变成金融资产。,1,与宏观经济紧密结合,社会经济、城市化程度都要达到一定的水平，人均收入要持续增长，才能造就相关的消费需求，这是大前提。,33,复合地产未来发展,从需求方面来看全面建设小康时代已经到来，特别在一些大城市，消费者已经不是简单地满足一般的居住条件问题，复合地产的前景会更好。,两大原因,从工艺方面来看目前，市场同质化现象非常严重，供大于求的现象比比皆是。在这种竞争情况下，要让项目成功，让企业成功，没有自己的个性，没有自己的理念，没有鲜明的主题，那肯定是不容易被认可的。所以，复合地产是我们房地产发展的主流。,34,THE END,Thank You,
