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1、,“郑州金水区旧城改造”项目市场调研报告,谨呈 粤华投资,1、省级商业中心（电子专业领域内立足华中，辐射西北、华北）2、大型都市综合体（建筑面积过百万，物业功能包含商业、住宅、商务）3、大型旧改项目（涉及拆迁面积达十万以上，含住宅与商业）4、存在定向领先客户（项目内部有十一万平米旺盛的商业在营面积）,战略前奏项目定性,1、本项目的成败，不仅仅维系于项目收益、销售速度、市场影响力，而应包括社会的共同认可（村民、政府、商户）；2、本项目绝非单纯的地产项目，而是承担着区域与城市发展功能的复合设施；3、商业（尤其是现有商户）是综合发展的原点，是项目增值、快销的关键；4、本项目的运作成败，70%力气将花
2、在前期，后期仅仅是营销组织,战略前奏梳理思路主要观点,1、如何使现有商业顺利升级、扩容、并长期保持活力？自然发展而来，由零散的、不同建筑类型的、多个区域级商业组合而成此类规格，很容易因城市变迁、市场发展而被取代、分散（案例：南昌、长沙）,2、如何依靠商业驱动，使各物业协调发展、项目整体增值？由于存在领先客户，所以项目实现顺利招商、销售不是问题关键在于定位的前瞻性，使各功能部分协调发展，为项目带来更高、更长期的收益,3、如何定义项目，得到社会各方普遍认可？村民关心的不仅仅是物业赔偿，而是通过此次商业升级，获得长期稳定的收益来源政府关心的，应是项目为区域、为城市带来什么,主要待解决问题思路的原点,
3、核心问题合成,解决以上核心问题，招商、销售、价值最大化、获得各方认可将顺理成章，并能够在长期发展中控制风险,找到最合适的商业驱动力，并使各功能部分协 调发展，保持长期活力综合发展战略研究,工作思路与进程,第二阶段案例研究体量分析案例调研成功模式研究项目整体开发战略各物业体量分析体量分析专项研究报告,第三阶段物业定位发展建议分项发展战略及定位分项物业发展建议分期开发原则与滚动开发建议启动区物业发展建议项目营销组织建议定位与物业发展建议报告,第一阶段市场调研宏观经济背景、城市研究房地产市场调研住宅市场调研商务市场调研商业市场调研酒店业市场调研区域调研项目经济测算市场调研报告经济测算,工作项目,工作
4、任务,工作成果,200703/9,至今工作,200703/25,200704/06,200704/30,调研工作说明,市场调研十个工作日（2007.03.092007.03.18）,一、项目调研共计131个（住宅30，写字楼52，商业40，酒店9）住宅市场：郑东新区联盟新城、中央特区、百合公寓、老街、阿卡迪亚、立体世界、第一大街/中原区帝湖花园、金源第一城、绿都城、威尼斯水城、凯旋门、茜城五月天E立方/管城区康城棕榈泉、康桥花园、金色港湾、美景天城、富田太阳城、方圆创世纪、克拉城/金水区建业森林半岛、曼哈顿广场、普罗旺世、中原数码港、思达大户、银基王朝、广汇PAMA、圣菲城、正弘旗、非常国际商
5、务市场：文化路金贸大厦、国奥大厦、联盛大厦、模具大厦、金国大厦、创新大厦、中科信息大厦/花园路信息大厦、融元广场、中国人寿保险大厦、新世纪大厦、郑花大厦、邮政大厦、河南新闻大厦/经三路注协大厦、鑫苑商务中心、金城国际广场、卡萨、江山.商界、财富广场、思达数码大厦、冰熊大厦、绿洲商务大厦、豫烟大厦、广汇国贸大厦、经纬大厦；/东风路汇宝大厦、河南科技数码港、百脑汇、中关大厦、汇科数码广场；/农业路国际企业中心、豫博大厦、富凯大厦、益华大厦、济源大厦、省汇中心、光大银行大厦、兴业大厦、晨光大厦、海特大厦、英特大厦、银丰商务港、报业大厦、投资大厦、海关大厦、正弘旗、浦发国际金融中心；/其他区域新时空、
6、绿地峰会天下、未来大厦、顺驰第一国际商业市场：城市商业二七商圈、经纬商圈、碧沙岗商圈、郑东商圈、火车站商圈、文化路商圈、北环商圈、城西商圈、城东商圈、大上海城、金智万博商城、世贸商城四期、水岸花木城、宝龙城市广场、天旺广场/区域专业市场百脑汇、汇科数码广场、科技市场中关大厦、科技市场展销中心、河南科技市场、创新大厦、新派电脑城、电子大厦、各类经营电子的街铺；其他区域专业市场新亚、迪信通、长远、八方通讯、中州、国讯、各类电器卖场通讯专柜、各类商超卖场通讯专柜、郑州国际通讯城、通讯器材大世界、豫泰通讯城；/区域商业市场餐饮12家、休闲会馆10家、大型超市卖场6家、汽车交易市场2家、电器卖场4家、图
7、书交易市场2家13酒店：五星级裕达国贸饭店、兴亚建国饭店、中州皇冠假日酒店、索菲特国际饭店区域市场酒店新香江温泉酒店、中洲商务酒店、索克快捷酒店、博维海鑫商务酒店、丰乐园大酒店二、深度访谈（深入访谈有效问卷样本53份）创新大厦10份、百脑汇10份、科技市场中关大厦8份、科技市场展销中心6份、河南科技市场9份、电子大厦6份、汇科数码广场2份、街铺2份,调研思路,城市、经济与规划,房地产市场大势,商业市场研究,住宅市场研究,商务市场研究,酒店市场研究,郑州项目市场分析：一、城市、经济与规划,城市经济指标：GDP进入快速增长通道，发展势头良好,城市经济指标：第三产业比例一直低于第二产业，对房地产发展
8、尤其是价格的上升有一定制约作用,郑州项目市场分析：一、城市、经济与规划,城市人口与收入：人口基数大，但户籍人口自然增长幅度不高，本省外地人已成为城市的半壁江山；人均收入稳步增长，基本分享GDP增长的红利,郑州项目市场分析：一、城市、经济与规划,原有城区,北移,东扩,CBD、高尚住宅区、副CBD、大型生态湖区与湿地,城市规划：东扩、北移为城市发展带来新的空间，但北部的规划与产业支撑不足，在直接竞争中落于东部下风,郑州项目市场分析：一、城市、经济与规划,1、城市经济与人均收入快速增长，外来移民迅速增加，为房地产高速发展带来机会,2、第三产业比例不高，将在一定程度上制约房地产尤其是价格的进一步上扬,
9、3、本项目所处区域在规划上有一定利好，但相比东部的发展将显得较为滞后,郑州项目市场分析：一、城市、经济与规划,调研思路,城市、经济与规划,房地产市场大势,商业市场研究,住宅市场研究,商务市场研究,酒店市场研究,郑州项目市场分析：二、房地产市场商品房批准预售与销售面积,郑州市近年商品房批售面积和销售面积均大幅提升，从04年起，当年销售面积均大于批售面积，表明郑州房地产市场需求强劲，市场供不应求。,2006年全市商品房批售及销售面积均集中爆发，其中批售面积达783.5万平米，销售面积达787.32万平米。同比05年涨幅分别达到40%和48%。,郑州项目市场分析：二、房地产市场各物业类型销售面积,住
10、宅销售面积涨幅明显，06年达715.44万平米，同比涨幅达到52%；商业销售面积自01年起稳步增长，涨幅均达10%以上；办公物业自04年起逐步加大放量，至06年达20万平米。,住宅历年销售面积,办公物业历年销售面积,商业历年销售面积,郑州项目市场分析：二、房地产市场商品房销售价格,郑州市商品房均价截至06年达到3212元，比较00年上涨达71%，自04年起年均涨幅均超过8%，其价格上涨幅度和速度均位居全国同类城市前列。,郑州项目市场分析：二、房地产市场各物业类型销售价格,销售价格近年快速上涨趋势明显，其中：住宅价格达2974元，比05年增长23%；写字楼价格达4200元，比05年增长7%；商业
11、价格达7636元，比05年增长5%，较为平稳,住宅历年销售价格,办公历年销售价格,商业历年销售价格,郑州项目市场分析：二、房地产市场相关结论,1、供求关系上：全市近年来销售面积均大于当年推售面积，供不应求，市场供求的矛盾为全市房地产发展带来市场机遇。,2、住宅销量自01年上涨，06年飞升，同时价格涨幅尤为明显；未来城市内的开发将以旧改为主，供应量受到一定阻碍，因此供不应求或供求相当局面将在35年内持续存在。,3、办公自04年逐步放量，未来随着郑东新区CBD的建设以及其他城区改造项目的动工，办公物业的供应量还将持续快速增长态势，未来商务市场竞争将较为激烈。,4、商业02-06年处于集中井喷时期，
12、销售量涨幅均超过40%，06年达到51.88万平米；但销售价格属于稳步上升，涨幅不明显，说明城市商业的放量带来的竞争较为明显。,调研思路,城市、经济与规划,房地产市场大势,商业市场研究,住宅市场研究,商务市场研究,酒店市场研究,郑州项目市场分析：三、商业市场：1、城市商业格局（商圈分布）,主要商圈：三大零售商圈、二大批零兼营商圈、三大批发商圈、一个正在形成中的商圈,二七商圈,火车站商圈,文化路商圈,北环商圈,城东商圈,碧沙岗商圈,经纬商圈,郑东商圈,城西商圈,2个,3个,1个,批零兼营,零售商圈,潜力商圈,分布：零售主要在城中老城区，批发除火车站商圈外，其他均分布在城市外围,3个,批发商圈,郑
13、州项目市场分析：三、商业市场：1、城市商业格局（经营品种分布）,服装、餐饮、小商品、休闲娱乐在城内，建材、家居、汽车及相关、花卉、果蔬在外围,郑州项目市场分析：三、商业市场：1、城市商业格局（在售项目）,有影响力的项目均为有品牌影响力的大商场（批发类）或大商家（零售卖场、商业街）,价格以火车站为中心点，向外围递减，批发零售类规律相同,郑州项目市场分析：三、商业市场：1、城市商业格局主要结论,4、本区域属于城市商业与外围商业的结合部，传统上商业档次不高；在专业市场上具有品牌号召力，但城市类商业辐射力较低,2、城市类商业主要集中在城市中部，未来东部将大量发展，而北部较为缺乏,3、专业市场分散在城市
14、正中心与外围，已基本成型，且各自具备历史沉淀、品牌号召力,1、全市商业面积约300万，按非农人口（257万）约1.17/人，属中等水平，低于国际饱和度标准（2.6/人），且考虑到省会城市的辐射能力，此数据仍有发展潜力,郑州项目市场分析：三、商业市场：2、区域专业市场（分布状况）,专业市场全部为电子类产品，主要分布在交叉口的南段与东段,河南科技市场数码港赛博2店,街铺,汇科数码广场,街铺,百脑汇,河南科技市场,河南科技市场展销中心,科技市场中关大厦,街铺,创新大厦赛博1店,新派电脑城,街铺,电子大厦二手大世界,街铺,街铺,街铺,东 风 路,文化路,区域内共有9个集中的科技电子市场，其中交叉口南段
15、3个、东段5个、西段1个,郑州项目市场分析：三、商业市场：2、区域专业市场（在营总量）,在营专业市场实际经营面积为7.88.5万，含各市场上方办公仓储约1919.5万,区域内的办公仓储总面积约1819万（不含居民住宅出租），与经营面积比为2.3：1；出租情况良好的为中关大厦、展销中心、创新大厦、电子大厦,郑州项目市场分析：三、商业市场：2、区域专业市场（商户及经营品种）,在营商户约13501400家之间，平均经营面积为5861/户（含店中店）,主要品种依次为：电脑及配件、办公及耗材、通讯数码、PC DIY、维修与二手,郑州项目市场分析：三、商业市场：2、区域专业市场（租金表现）,1F价格为12
16、0400、2F为80120、3F为5080、4F为3050,除百脑汇外，价格表现良好的市场基本为出租情况良好的市场，主要集中本项目地块内5F一般作为办公仓储，暂不将其纳入商业租金的计算,郑州项目市场分析：三、商业市场：2、区域专业市场（前景展望）,对市场前景的判断中，认为广阔或潜力大的均在40%以上，认为一般的为3858%打算继续扩大经营的为50%，46%的视情况而定；总体来看，对市场较为乐观,郑州项目市场分析：三、商业市场：2、区域专业市场（未来竞争）,未来3年内，可确定增加的竞争总量将达到1214万左右，城市总量达到1618万，增加比例达到270%左右,新增竞争均为品牌经营商家或城市顶级项
17、目商业，竞争格局的升级在即,郑州项目市场分析：三、商业市场：2、区域专业市场（相关产业）,相关产业A：通讯市场零售卖场遍布全市，批发市场主要集中在火车站与二七商圈，对城市的垄断格局基本形成,郑州项目市场分析：三、商业市场：2、区域专业市场（相关产业）,相关产业B：白色电子（家电类）卖场已入驻全市，但本项目所处区位仍有机会,本项目,国美,苏宁,永乐,以本项目为圆心一公里区域外围有四家电器商场，但圆心点人口密集、学生众多，反而缺乏家电商场,五星,郑州项目市场分析：三、商业市场：2、区域专业市场,2、电子市场的竞争将升级，本商圈及全市的经营面积会有数倍增长，品牌对手更强,3、现有总体商户约13001
18、400家，对市场前景总体抱乐观态度，近半希望继续扩大经营,4、电子相关产业中，通讯市场的垄断格局基本形成，但家电零售将是本项目机会点,1、当前电子科技市场的实际经营面积为7.88.5万，其余主要为办公仓储，共19万左右,郑州项目市场分析：三、商业市场：3、外部经济（区域商业市场）,本区域核心圈层内缺乏大型商超，主要以街铺的形式分散经营，为空白点餐饮、休闲娱乐档次不高，品牌不强，为机会点,北 环 路,东 风 路,农 业 路,文化路,花园路,天明路,中洲商务酒店,煤炭医院,曙光医院,家世界,KFC,家乐福,丹尼斯大卖场,丹尼斯百货(待建),思达超市,德克士,捷丰咖啡,索克快捷酒店,金亿大酒店,金沙
19、湾洗浴,健身俱乐部,苏宁电器,三联书店,农大医院,迪信通,德克士,兰亭燕鲍翅,果品城,水上乐园,洗浴,影城酒城,商务酒店,夜总会,SPA商务会所,世纪华联,豪客来,中洲国际饭店,咖啡,燕鲍翅,职工医院,蓬莱酒店,本项目,酒城,肖记烩面,温泉酒店,和苑酒店,轻大宾馆,洗浴,汽车交易市场,东坡眉州酒店,意式餐厅,图书超市,健身会所,省中医院,金鼎轩,科迪量贩,咖啡,美食广场,五星电器,手机卖场,汽车用品,华信宾馆,郑州项目市场分析：三、商业市场：3、外部经济（区域商业市场）,学校的影响力：十所高等院校、三所中学、十余家其他学校，形成数万人的文具、图书、小商品集中购买人群,小型文具市场的可行度最高，
20、小商品市场有一定可能，图书市场可行度较低,郑州项目市场分析：三、商业市场：3、外部经济（区域商业市场）,1、本区域所处核心圈层内，大型商超属于空白点,2、本区域的餐饮、娱乐、休闲均有待升级,3、由于学校消费的存在，文具、小商品市场有一定的空间,4、图书市场由于竞争强、对手多，因此市场空间不大，若设置则规模需控制,郑州项目市场分析：三、商业市场（综合研究对本项目的指导）,调研思路,城市、经济与规划,房地产市场大势,商业市场研究,住宅市场研究,商务市场研究,酒店市场研究,郑州项目市场分析：四、住宅市场（住宅市场板块）,总共六大板块，依照行政区划而成；其中郑东新区较为独立，为新兴板块，但发展快；其他
21、板块较为紧密，统称中心城区，依然是城市的主要供需基础,二七区,金水区,管城区,郑东新区供应占30%销售占20%,中原区,惠济区,中心城区供应占70%销售占80%,郑州项目市场分析：四、住宅市场（各区域典型项目）,郑东新区：联盟新城现代中式建筑风格、自然园林、低密度院落空间、高价指标,郑州项目市场分析：四、住宅市场（各区域典型项目）,郑东新区：中央特区现代派建筑，突出水景，大气魄售楼处与前广场,郑州项目市场分析：四、住宅市场（各区域典型项目）,郑东新区：百合公寓新古典主义建筑与园林，成熟的江浙模式,郑州项目市场分析：四、住宅市场（各区域典型项目）,郑东新区：其他重要楼盘,主力户型配比：2房801
22、00、3房110145、4房140190,建筑风格与类型：多层、小高层为主，少量高层与别墅，风格以现代及新古典为主包装展示：较为重视现场展示，售楼处、前广场、园林等展示较到位；细节待改进,郑州项目市场分析：四、住宅市场（各区域典型项目）,中原区：帝湖花园中原区传统高档住宅大盘，以规模、资源取胜，讲究传统豪气,郑州项目市场分析：四、住宅市场（各区域典型项目）,中原区：金源第一城新政下首批大盘，前期仍以大、中户型为主，后期推出小户型,郑州项目市场分析：四、住宅市场（各区域典型项目）,中原区：其他重要楼盘,该区域受新政影响较明显，目前推盘项目里中、小盘已经全面实现90/70，大盘因后续开发量大，采用
23、前期大、中、小搭配的方式,楼盘整体素质不高，多为新古典主义，但风格陈旧落后，园林设计不够重视，包装展示不到位；存在一些大盘已建立品牌，后续开发量较大，将冲击全市市场,郑州项目市场分析：四、住宅市场（各区域典型项目）,管城区：康城棕榈泉异国风情为主打卖点，地段价值突出,郑州项目市场分析：四、住宅市场（各区域典型项目）,管城区：康桥花园城市混合建筑，国外设计理念，各户型面积均突出豪华,郑州项目市场分析：四、住宅市场（各区域典型项目）,管城区：金色港湾异国风情，大师建筑，依靠前期品牌与市政资源（大型公园）,郑州项目市场分析：四、住宅市场（各区域典型项目）,管城区：其他重要楼盘,该区域楼盘暂时来看受新
24、政影响较小（开发商斡旋能力强），但其由于地段价格较高，本身开发中、小户型即已较多，90以下的2房、1房大量出现,物业类型多样，高层比例较新区、中原区更多；城市综合体物业较多，酒店、商务、商业混合体占一定比例；楼盘素质与包装展示较到位,郑州项目市场分析：四、住宅市场（本区域典型项目）,金水区：建业森林半岛省级指标盘，市政公园资源、企业品牌、高档品质,郑州项目市场分析：四、住宅市场（本区域典型项目）,金水区：曼哈顿广场全城瞩目的旧改指标盘，突出奢华大气、核心地段、综合价值,郑州项目市场分析：四、住宅市场（本区域典型项目）,金水区：普罗旺世超级大盘、异国风情、自身配套齐全，郑州郊居生活样板,郑州项目
25、市场分析：四、住宅市场（本区域典型项目）,金水区：中原数码港郑州地王、城市综合体、奢华包装,郑州项目市场分析：四、住宅市场（本区域典型项目）,金水区：其他重要楼盘,大、中、小户型混杂，高档楼盘多走大户路线；受新政影响后，采用拆分策略，将小户型留在后期，同时采用拼合策略,北环以南的项目以高层为主，楼盘品质较高，规划设计、建筑品质开始向发达城市靠拢，受城市瞩目程度高，包装展示较到位,郑州项目市场分析：四、住宅市场（住宅综合研究）,建筑风格：以新古典主义为主流，搭配部分现代风格、异国风情,景观设计：一般为自然、生态、现代，部分楼盘以异国风情的园林与建筑相协调,郑州项目市场分析：四、住宅市场（住宅综合
26、研究）,郑东新区从无到有品质最高，价格最高，对外辐射力最强，投资前景最佳金水区供需量及价格均在其次，但随着土地的日渐稀缺，与其他区的差距在缩小,中心城区主要客户构成为：企事业单位高管、企业主、个体户、成熟家庭,2006年外地户口在郑州市区购买商品房面积488.14万平方米，占年度个人购房总量62.6%，其中本省外地市占40%左右,郑州项目市场分析：四、住宅市场（住宅综合研究）,郑东新区是发展趋势的代表，品质较高；金水区总体来看推盘量大，各类楼盘品质不齐，但中心城区的主要指标盘大多集中在该区域,多层住宅、小高与高层住宅、别墅与经济适用住房市场供应比例分别是44%、49%、0.01%和7%，对应的
27、销售需求比例分别为43%、49%、1%和7%,郑州项目市场分析：四、住宅市场（住宅综合研究）,畅销户型：4060的1房、80100的2房、130150的3房、160180的4房,缺乏但需求量大的户型：80以下的2房、120以下的3房、170以下的4房,滞销或情况一般的户型：40以下、60以上的1房、100以上的2房、150以上的3房、180以上的45房,总体评价：随着城市房价的逐步提升，客户对总价的承受力提升跟不上其增长速度，小型化已成为郑州的趋势,郑州项目市场分析：四、住宅市场（住宅综合研究）,销售速度：城市内项目一般为57万/年左右，郊区项目为34左右,销售量的平均水平，处于全国各省会城市
28、中等线,郑州项目市场分析：四、住宅市场（住宅综合研究）,90/70政策的影响较为明显,对本项目的竞争环境影响：中、小户型数量迅速增多，将成为未来城市的主流，该层面的竞争将越来越激烈,城市现状：06年销售住宅套均为112，较05年下降10.3；自06年下半年开始，批准上市的项目中，套型90以下的户型占到了62%，新政的影响力开始发挥,郑州项目市场分析：四、住宅市场（未来竞争）,未来竞争的三个层面：大盘竞争、综合体竞争、区域竞争,大牌的竞争力一般集中在品牌、规模、资源及配套；综合体则依靠核心地段，结合品牌与奢华，未强调各功能之间的相互共生共赢关系,郑州项目市场分析：四、住宅市场,1、市区共有六大住
29、宅板块，其中郑东新区、金水区处于第一等级，相互竞争明显；本项目属于第一等级竞争圈,2、从典型项目综合分析来看，新古典主义、现代主义是城市主流，较为客户认同；异国风情由于与气候不相符，因此指标盘采用较少,3、住宅小型化趋势明显，畅销户型为40601房、801002房、1301503房、1601804房；缺乏但需求量大：80以下2房、120以下3房、170以下4房；城内项目平均57万/年销售,4、本项目需要争取两类客户群体：城市客户（企事业单位高管、企业主、个体户、成熟家庭）与外地户口客户,5、大牌的竞争力一般集中在品牌、规模、资源及配套；综合体则依靠核心地段，结合品牌与奢华；相较而言，本项目的核
30、心优势在于四大物业类型之间的互动、支撑关系,6、城市未来小户型竞争日趋激烈，因此本项目应采用拼合等手段规避竞争,调研思路,城市、经济与规划,房地产市场大势,商业市场研究,住宅市场研究,商务市场研究,酒店市场研究,郑州项目市场分析：五、商务市场（整体格局）,东区：规划中的郑东CBD，规划聚集了全市最高端的住宅和商务办公物业，未来发展前景优势明显。北区：以大规模、中高档住宅为主。中区：传统商务区，商务氛围成熟，目前的政治经济中心。西区：老城区，区域经济发展相对滞后，商务氛围最弱。南区：经济发展相对缓慢，房地产开发相对落后，主要以经济适用房、多层物业开发为主。,跟随规划，商务格局亦呈现“北扩东移”态
31、势，中区为传统商务区，东区为新兴CBD，这两个区域内集中了大量商务和政务资源,郑州项目市场分析：五、商务市场（成熟片区）,成熟商务区以东风路以南、金水路以北、文化路以东、经三路以西，构成核心区域，写字楼紧邻主干道集中分布；郑东新区为发展中的新兴商务区，按规划沿商务内环线分布,郑东新区,郑东新区CBD,经三路,农业路,在成熟核心商务区域内写字楼沿主要干道形成“三横三纵”特征，横向为东风路、农业路、金水路；纵向为文化路、花园路、经三路。总部大道农业路中、东地段集中市政机关、职能部门。财富大道经三路，集中金融贸易创意等产业。以经三路、农业路交叉口为中心，周边写字楼项目近30个，构成郑州市写字楼最为密
32、集的区域。郑东CBD规划中有大批高品质纯写字楼物业。,东风路,文化路,花园路,金水路,核心区域,CBD处于开发期，尚未形成商务氛围，因此以成熟区域为研究范围。共调查52座写字楼，总体量约150万平米，加上部分住宅楼办公，目前该商务区域办公面积超过200万平米。,现有主要写字楼一览表,郑州项目市场分析：五、商务市场（成熟片区）,办公类物业（纯写字楼和商住办公楼），04-06年供应量按每年25%的速度猛增，其中纯写字楼的供应量年年攀升。高速增长的主要原因为：郑州经济在近几年的高速增长带动了商务物业的需求，以及郑州市启动郑东新区核心CBD的建设，政策性的引导加大了写字楼市场的集中爆发。,近三年来办公
33、类物业市场供应量逐年攀升，纯写字楼市场的消化量也涨幅明显，郑州商务市场氛围逐步步入加速发展阶段。,郑州项目市场分析：五、商务市场（整体供求关系）,销售情况看，05年写字楼销售14.15万平方米较04年的12.35万平方米增长了14.6，而06销售20万平方米较05年增长了38。市场消化量逐年上涨，整体写字楼市场经过2000年的低潮逐步回暖。,郑州项目市场分析：五、商务市场（租售价格）,近三年写字楼市场销售均价涨幅均在10左右，价格攀升明显。随着05年-06年郑东CBD多个高端写字楼的推出，整体市场均价得到大幅拉升，06年17月已实现销售均价4200元/平方米。07年，郑州仍将有多个高端写字楼推
34、出，加之市场活跃带来的价格自然增长，预计07年整体均价上升趋势依然强劲。,近三年郑州写字楼市场均价上升强劲，预计07年将继续保持上涨趋势；租金水平受物业档次影响明显，高端与中低端写字楼租金差距较大。,一类高档纯写字楼月租金大约为5080/。二类中档公寓型写字楼月租金大约为3035/。三类低档商住楼月租金为2030元/。近三年郑州写字楼的租金大势保持基本稳定，呈现小幅上升趋势。,现有写字楼租金状况,郑州项目市场分析：五、商务市场（等级分类）,产品等级按照硬件指标、物业形象、区位交通、配套资源等可划分为三大级别：高端的纯写字楼、中档次的商务公寓、低档的商住办公楼,现有写字楼分等级特征,典型项目研究
35、：未来大厦,郑州项目市场分析：五、商务市场（纯写字楼典型项目）,典型项目研究：信息大厦,郑州项目市场分析：五、商务市场（纯写字楼典型项目）,典型项目研究：广汇国贸大厦,郑州项目市场分析：五、商务市场（纯写字楼典型项目）,典型项目研究：顺驰.第一国际,郑州项目市场分析：五、商务市场（纯写字楼典型项目）,区域位置：位于主干道核心地段，紧邻 金融商业区，地段价值优越。,硬件设施：硬件配套遥遥领先于市场，部分成为城市首创。,软件配套：内部商务配套完善，外部政务商务资源丰富。,售价租金：租金价格为市场翘楚，月均50元每平米以上，出租率达到90以上。,主流客户：国际国内知名大中型企业驻豫总部，注重公司形象
36、有较强经济实力的企业，金融、保险、实业等行业居多。,郑州项目市场分析：五、商务市场（纯写字楼市场结论）,典型项目研究：国际企业中心,郑州项目市场分析：五、商务市场（中档商务公寓典型项目）,典型项目研究：金成国际广场,郑州项目市场分析：五、商务市场（中档商务公寓典型项目）,典型项目研究：思达数码大厦,郑州项目市场分析：五、商务市场（中档商务公寓典型项目）,典型项目研究：财富广场,郑州项目市场分析：五、商务市场（中档商务公寓典型项目）,区域位置：位于主干道或者次干道，交通较为便利。,硬件设施：硬件配套一般，满足市场基本需求，但停车位较为缺乏。,软件配套：内部商务配套较为缺乏，外部可享用政务商务资源
37、。,售价租金：租金价格月均3040元每平米左右，出租率常年达到95以上。,主流客户：处于企业上升发展期的创意科技型公司，较为注重公司形象，资金实力一般，以贸易、设计、IT、科技、律师等居多。,郑州项目市场分析：五、商务市场（中档商务公寓结论）,典型项目研究：富凯大厦,郑州项目市场分析：五、商务市场（低档商住楼典型项目）,典型项目研究：郑花大厦,郑州项目市场分析：五、商务市场（低档商住楼典型项目）,典型项目研究：融元广场,郑州项目市场分析：五、商务市场（低档商住楼典型项目）,典型项目研究：银丰商务港,郑州项目市场分析：五、商务市场（低档商住楼典型项目）,区域位置：位于主干道边缘或者次干道，交通一
38、般。,硬件设施：硬件配套落后，停车位、电梯缺乏成为其最大硬伤。,软件配套：缺乏基本的商务配套。,售价租金：租金价格月均2030元每平米左右，出租率在70左右。,主流客户：小型加工、创意企业，资金实力弱，无法追求办公舒适及环境，以广告、策划、设计公司居多。,郑州项目市场分析：五、商务市场（低档商住楼结论）,区域处于起步阶段，无高品质物业，大量办公分布于卖场铺面、楼上、商住楼及周边住宅中；办公物业11栋，中原数码港的商务物业成型后，片区内将形成浓厚的商务氛围。,中关大厦,百脑汇,汇科数码广场,数码港,汇宝大厦,电子大厦,创新大厦,中科信息大厦,信息大厦,E时代大厦,新科大厦,低档写字楼,中档写字楼
39、,中原数码港,规划写字楼,郑州项目市场分析：五、商务市场（区域市场）,科技市场区域中档写字楼共5栋，低档写字楼共6栋，总计商务办公面积1819万平米（不包含住宅楼中办公面积及规划中的中原数码港）。,现有写字楼体量,郑州项目市场分析：五、商务市场（区域市场）,选择科技市场区域中关大厦、中科信息大厦以及E时代大厦为参照系，对进驻企业进行统计，发现客户绝大部分为IT、电子等相关行业，少量补充行业，如：运输、贸易等。,其中排名前五位的分别是：1、从事IT经营的公司，占21%；2、从事数码产品经营的公司，占18%；3、从事电子产品经营的，占16%；4、从事通讯产品经营占到12%；5、从事办公耗材占到10
40、%。,郑州项目市场分析：五、商务市场（区域市场）,43目前无专门办公空间，18在住宅办公，他们将成为本项目商务目标客户；不满意处依次为商务配套、停车位、物业品质、电梯，在本项目相关设计中需重点解决。,郑州项目市场分析：五、商务市场（客户需求）,本项目商务市场调查结论,5、从纯写字楼的用家市场来看，与本项目周边目前的用家不相符合，短期内不支撑纯写字楼市场,1、本区域公寓式写字楼具有良好的发展空间，电子科技产业所产生的客户为主要支撑,2、本区域现有商务总体量1819万平米，具备一定规模，未来随着本项目与中原数码港的商务体落成，将形成浓厚的商务氛围,4、本项目核心目标客户：扎根于区域范围内的，IT、
41、电子、数码等相关行业企业，以及少量补充行业，如：运输、贸易等,3、本区域现有商务物业档次较低，硬软件配套设施尤为欠缺，其中配套、停车位、办公环境、电梯是受到诟病的主要方面,调研思路,城市、经济与规划,房地产市场大势,商业市场研究,住宅市场研究,商务市场研究,酒店市场研究,郑州项目市场分析：六、酒店市场（城市格局）,郑州市拥有五星级酒店4座，四星级酒店18座，三星级15座，二星级及各类经济型酒店数十家，其中高端酒店集中于商务商业核心区域，其他类型酒店散布于全市范畴。,五星级酒店由于市场整体供应有限，商务客源众多，经营状况良好，开房率均能保持在80%左右。,三、四星级酒店由于数量多、同质竞争激烈，
42、且无法与五星级酒店抗衡，在价格上又无法与更低端的经济快捷型酒店竞争，因此处境艰难，开房率一般在3050%左右。,各类经济快捷型酒店自2002年以来发展迅速，目前已基本完成市内各区域布点，由于其经济实惠的价格、齐备完善的配套，开房率基本保持在90%以上。,郑州城市酒店业市场以高端的五星级酒店以及中低端的经济型酒店经营状况最为良好，故选取五星级及经济型两类酒店进行统计分析。,郑州裕达国贸饭店是目前最高端、开房率保持最高的五星级酒店，开房率在85%以上。,郑州项目市场分析：六、酒店市场（五星级）,兴亚建国酒店经营状况良好，开房率85%以上,郑州项目市场分析：六、酒店市场（五星级）,河南中州皇冠假日酒
43、店酒店经营状况良好，开房率80%以上,郑州项目市场分析：六、酒店市场（五星级）,河南索菲特酒店酒店郑州唯一涉外酒店经营状况良好，开房率80%以上,郑州项目市场分析：六、酒店市场（五星级）,北 环 路,东 风 路,农 业 路,文化路,花园路,天明路,中洲商务酒店,煤炭医院,曙光医院,家世界,KFC,家乐福,思达超市,德克士,捷丰咖啡,索克快捷酒店,金亿大酒店,金沙湾洗浴,健身俱乐部,苏宁电器,三联书店,农大医院,迪信通,果品城,水上乐园,洗浴,影城酒城,博维海鑫商务酒店,夜总会,SPA商务会所,新香江温泉,咖啡,燕鲍翅,职工医院,本项目,肖记烩面,温泉酒店,和苑酒店,轻大宾馆,洗浴,汽车交易市场
44、,意式餐厅,图书超市,健身会所,省中医院,金鼎轩,科迪量贩,咖啡,美食广场,五星电器,手机卖场,汽车用品,华信宾馆,蓝堡湾6星级待建酒店,科技市场区域内目前共有酒店8座，其中中高档星级酒店1座，中档经济型酒店5座，低档宾馆2座，目前已知未来待建项目6星级酒店一座。,丰乐园大酒店,中州国际,郑州项目市场分析：六、酒店市场（区域市场）,科技市场区域内目前共有酒店8座，其中中高档星级酒店1座，中档经济型酒店5座，低档宾馆2座，目前已知未来待建项目6星级酒店一座。,低档宾馆规模档次与本项目均无可比性，故不纳入研究范畴。区域内经济型酒店经营状况良好，开房率达到90%以上，因此选取区域内经济型酒店分析。,
45、郑州项目市场分析：六、酒店市场（区域市场）,本项目酒店市场调查结论,1、本区域现有酒店以经济快捷型酒店为主，经营状况良好，开房率达到90%以上。,3、五星级酒店目前在本区域缺乏，考虑为满足未来区域内中高端商务人群的需求，以及郑州市五星级酒店经营状况的利好，定位高端的星级酒店也成为本项目的机会点。,2、伴随着区域内商业商务的不断扩容，经济型酒店市场需求还将不断增加，经济快捷型酒店成为本项目的一个发展方向。,结论整合,1、商业：可行的方向为专业电子市场扩容；电子家电、大型商超的引进；小商品、文具市场的引进；餐饮、娱乐、休闲的升级；须慎重的为通讯市场、图书市场的引进。,2、住宅：住宅市场供不应求，且
46、未来发展将延续这一趋势，属于最安全的物业；本项目所处片区为第一竞争圈层，与郑东新区争夺全市、全省的客户；从操作上来看，新古典主义、现代主义是较为安全的手法；市场上户型小型化趋势将进一步加强；本项目的竞争包括大盘、综合体、区域三个层面，核心优势在于综合价值。,结论整合,3、商务：本区域内，因为有电子产业的支撑，开发商务公寓具有良好的发展空间，且区域内未来将形成浓厚的商务氛围；同时本区域的商务物业有待升级；开发纯写字楼的用家市场基础本区域暂不具备，因此该类物业的体量须控制，开发期越晚越有利。,4、酒店：区域内对于经济型酒店的需求暂未得到完全满足，且未来随着商业商务的扩容，该类需求将进一步提升，有助于本项目开发经济型酒店或酒店式公寓；全市范围内中端酒店经营状况尴尬，但高端酒店市场经营状况良好，为本项目的一大机会点。,第一次工作汇报到此结束祝愿贵我双方进一步顺利合作,
