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1、,开发团队,经济指标,推广语,汀湘十里,开发团队,经济指标,推广语,南山苏迪亚诺,开发团队,经济指标,推广语,长沙玫瑰园,开发团队,经济指标,推广语,三线竞争项目价格走势,竞争项目价格走势分析,纯独栋价格走势图,纯别墅价格走势图,（1）长沙别墅价格涨势迅猛，稀缺性突显无疑。通过图表，我们可以看出，今年7月份与12月份之间对比，独立别墅涨幅多集中在20%左右，而威尼斯城涨幅更是高达60%；联排别墅涨幅亦多集中在20%左右，而对比长沙今年住宅价格20%的涨幅来看，一方面，长沙房价整体上升的市场环境为别墅物业价格的上涨提供了软环境，另一方面，别墅物业的稀缺性直接拉动价格全面上涨。这说明，在国家别墅禁
2、批政策下，稀缺性的别墅物业越能引起消费者的兴趣。不管是作为投资也好，还是自住也好，其总体体现的是“物以稀为贵”的客观商品经济现象。作为高价值、高投入额和高保值性能的商品，这种现象并不奇怪，反而说明在宏观环境影响下日渐走向稀缺的别墅产品将成为富有阶层和投资者青睐的对象。,成交价格分析,（2）相信未来别墅物业价差进一步拉开。11月份以来，长沙独立别墅均价为10000元以上/，类别墅产品均价为5000-9000元/（除美洲故事双拼在14000/），其比值达到了2：1，而据官方数据库显示，5月份比值仅为1.37：1，由此可知，别墅与类别墅细分更加明显。,4,08长沙别墅项目情况,长沙08年别墅项目从以
3、上图表可以看出，纯独栋项目也将达到史无前例的竞争压力共计6个项目（在售3个预计上市3个），纯独栋项目容积率除碧桂园0.55以外都在0.35以下，原生态稀缺性及产品品质将是纯独栋在08年度竞争的焦点。,纯独栋,纯别墅项目在08年来看竞争的激烈程度勿庸置疑的，价格涨幅将在08年逐步减缓。,纯别墅,长沙08年综合项目放量来看竞争不是相当激烈,但再加上07年综合项目的余量,竞争压力明显加剧。,综合项目,总结,从市场发展过程的角度来讲，类别墅将是未来别墅市场主流，而独立别墅受其稀缺性影响，将高端客户追捧的对象。目前，据不完全统计，长沙别墅市场上类别墅产品占到了别墅总量其主流地位勿庸置疑。而从上述类别墅价
4、格市场分析来看，目前，长沙房地产市场上类别墅综合销售率高达81.42%，虽其推出量较大，但客户接受程度相对较高。而就独立别墅来说，目前，在长沙市场上供应量相对较少，其稀缺性更加明显。由于纯独立别墅项目较少，在房地产项目开发之时，由于项目产品定位不同，数量也相当有限。,未来别墅产品将由现有的大规模向将来的综合型发展，产品档次的两极分化将进一步拉大，舒适型别墅在这一轮旺销之后其市场提供比例将会逐步压缩，豪华型别墅的档次将会被推向一个新的高度。引导这种发展趋势的因素有两个：一个由于国家政策的影响，土地和规划的审批将越来越难，这样促使开发商在来之不易的土地审批和物业比例建设规划范围内开发更高档的商品以满足市场的需求，也使开发商得到最大的利益回报。另外由于市场发展通过这一轮大规模投入后，可开发别墅的储备土地将越来越少，在相当长的时间里其投放量将逐步减少，由此其价格将会逐步上升，供需矛盾在此前提下将发生巨变，在高价格、高需求的情况下，开发商必将提升相应的附加值以提高价格和得到更大的回报。从这一点上说，可以认为，从长远来看，受供应影响，独立别墅的稀缺程度将影响其消费的“饥渴”状态，财富阶层未来消费将迫使转向类别墅，产品将逐步走向高品质时代。,感谢各位领导及同仁的聆听,
