滨州祥泰麒麟阁地产项目推广方案125PPT.ppt

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1、二OO八年祥泰麒麟阁推广方案,佳辉伟业,目录,第一部分 项目信息第二部分 市场调研情况第三部分 目标客户群分析描述第四部分 项目SWOT分析第五部分 媒体选择及宣传费用分配第六部分 推广方案第七部分 分阶段推广内容,第一部分 项目信息,一期剩余房源情况,一期多层共剩余8277.09平方米，各楼座剩余套数及面积见上表。,二期高层基础数据,二期高层户型数据,注：数据仅供参考,工程进度情况,一期施工计划：1、现状说明：2、13、22、23、24、27号楼已经施工到标准3层，3号楼施工到标准4层。2、计划春节后2008年3月1日开工，2008年8月30日完成所有工程。二期施工计划：1、2008年1月1

2、0日至2月5日完成施工图设计2、2008年1月18日至3月10日完成桩基施工3、2008年3月10日至11月30日完成主体施工绿化计划1、一期绿化：2008年7月15日至2008年10月30日2、麒麟湖区施工：2008年1月10日至3月30日完成湖中心及护岸的处理 2008年4月1日至5月30日完成沿湖岸边铺装,第二部分 市场调研情况,1、宏观政策情况,国家政策,宏观政策情况：近期部分国家政策 国家对房地产业的调控会逐渐加大，如9月27出台的关于加强商业性房地产信贷管理的通知直接导致“二套住房”首付款比例不得低于四成，贷款利率不低于同期同档次基准利率的1.1倍，传递到购房者后促使其“持币待购”

3、，看空后期房产价格，销售压力加大。,银行政策,银行政策情况：从紧的货币政策“6次”加息 已实施了十年之久的稳健的货币政策将“功成身退”，取而代之的是从紧的货币政策。中央经济工作会议在部署08年经济工作时明确提出，08年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏。流动性过剩和物价上涨将受到抑制。自2007年3月18日至2007年12月21日，央行共加息6次，一年期贷款基准利率由6.12%提高到7.47%；5年以上贷款基准利率已调至7.83%。例：以购买第一套住房，贷款20万元20年期，按银行给予利率下限0.85倍的优惠 后计算，

4、月供1509.58元，比末加息前增加98.56元。,媒体舆论,近来，从中央主流媒体到地方各媒体、各大门户网站，关于房地产业宣传越来越多，主要有：1、各一线城市成交量进入冰点；2、中介大量倒闭；3、房价进入“拐点”；4、进入春节期间，促销打折最高优惠*万元等等。,宏观政策小结,从上面分析可以看出，从大政策环境、银行信贷政策、媒体舆论导向上看，都对房产开发不利。但宏观政策是面向所有开发商的，如何在这种宏观平台上把握住有限的购房客户，需要我们加强管理，提高品质，将项目优势宣传出去。,2、竞争项目情况,滨州商品房市场整体上仍然是供过于求，体现出彻底的买方市场特征，市场竞争会越来越激烈。2006年，滨州

5、市房地产投资16亿元，同比增长近30；施工面积、竣工面积、销售面积分别为370万平方米、70万平方米、60万平方米，同比分别增长17、41和47；实现销售额近13亿元，商品房供应量大幅增加，加上不可能在短时间内消化的空置商品房，将使房地产市场的竞争更趋白热化。,市场竞争更加激烈,竞争项目情况,竞争项目情况,市场调研,市场情况小结从市场调研情况来看，几乎目前所有在售项目都规划有高层及小高层住宅，开发商视前期销售情况决定高层开发时间或调整规划。从供应量上看，除至尊门第、春晖都市花园及中海豪庭外，其他项目目前面市的体量都较小，均为开发商在试探市场情况。从高层项目的销售速度来看，高层住宅的销售速度都较

6、为多层住宅迟缓。从高层项目的销售率来看，除名仕家园开盘较高，销售率较高外，其他项目销售率都较低。从高层项目的销售均价上看，销售均价维持在2000-2800元之间，大多数高层住宅的销售价格在2500元以下。,第三部分 目标客户群分析描述,1、前期来访客户调查问卷结果,目标客户职业,注：销售部前期市场调研数据,客户居住区域,注：销售部前期市场调研数据,购房次数,注：销售部前期市场调研数据,购房目的,注：销售部前期市场调研数据,目标客户年龄区间分布,目标客户的年龄区间集中在25至35岁及40岁以上两大区间内。与首次置业及二次置业的年龄区间相仿。,客户家庭人口数统计,家庭人口：基本上为三口之家。,目标

7、客户家庭收入情况,从上表可以看出：客户收入集中在3000至5000这个区间内，收入有3000以下的也约占1/3。,影响高层客户购房因素,2、目标客户群特征描述,目标客户描述（一）,目标客户描述（二）,目标客户描述（三）,目标客户确定购买的原因,第四部分 项目SWOT分析,优势（Strength）,地处麒麟湖边，麒麟阁一期及周边几个项目销售良好，大社区已基本成形，使得这一片区人气十足；本项目规划面积29万平米，一期12万平米，二期5万平米，在同期市场竞争中具有非常明显的规模优势；地处未来鲁北大道边，景观大道黄河十二路边，具升值潜力；环境优美，绿化程度高，湖面大，水景秀丽且具有亲水设施；人性化、个

8、性化的建筑设计，建筑立面显眼，具有亲和力。一期住宅以团购及高素质零售客户为主，业主层次较高，具有丰富的社区文化；前期的推广已形成较大的社会效应，品牌形象与知名度较高；祥泰置业经过几年间的开发经验积累，目前岗位设置及人员配备已然成形，形成成熟的企业管理系统，具备极高的企业管理优势；国际顶级物业管理公司。,劣势（Weakness）,从国家房地产调控政策、银行政策及媒体舆论情况对整体房地产开发项目不利；本地人对高层的认可程度偏低，且认为该地段建高层的认同度低；房地产开发公司是个新品牌，知名度尚末完全打开，美誉度尚未建立；周边大配套不成熟；交通虽然便利，但人流量较少，随机看楼率低；中心景观的建立尚需时

9、日。,机会（Opportunity）,部分先富起来的市民已向望小高层这种建筑形式，认为从心理和其身份相称；本市前期开发的几个小高层项目销售情况不佳，市场缺少一个品质高的小高层项目；所处区域升值潜力大；下县来滨州购房置业的客户日渐增多。,威胁（Threaten）,社区配套设施不完善；以水景为概念的楼盘较多，不利于市场推广；竞争对手如名仕嘉园、至尊门第在区位、配套设施打造上优势明显，在当地已形成一定知名度；新开或拟开的项目多为高层小高层项目，市场竞争加剧。,第五部分 媒体选择及宣传费用分配,1、媒体选择的目标与原则,广告目标,不断增大广告受达率，让目标消费者关注项目，使之进入他们的选购名单,达至最

10、大范围的受达率，让目标消费者了解项目，使之成为他们的购买目标,持续对目标购房者进行项目印象加深，提高项目的知名度及美誉度,我们需要考虑的因素,媒体选择,投放档期,可行性,目标消费群,到达率,媒体比重,接触频率/视点,根据媒体特性选择最佳的媒体组合方式配合各阶段的销售推广争取获得有效到达率的最大值由于房地产的主要信息获取来源是报纸广告，因此报纸是主要的媒体选择公开发售前期投入适量的广告“预热”，并启动销售,投放整体原则,2、一期媒体选择及客户了解情况,一期来电客户获取信息的渠道,数据来源:来电客户统计分析,报纸广告是消费者获得房地产信息的主要渠道,购房客户获取信息的渠道,数据来源:购房客户分析,

11、报纸广告是消费者获得房地产信息的主要渠道,购房客户获取楼盘信息的报纸媒体对比,数据来源:来电客户统计分析,注：本项目一期主要采用这两种报纸，随着媒体的不断成熟和发展，山东商报及齐鲁晚报已进入本地市场并拥有部分读者群，在项目二期宣传过程中，我们可试探性做其他媒体的广告，看市场反应后定媒体宣传计划。,3、高层客户市场调研情况,市场调研结果,根据前期市调统计分析,4、滨州当地媒体情况,本地报纸媒体情况,注：发行量为发行单位所报，实际数量达不到,本地报纸媒体情况,注：发行量为发行单位所报，实际数量达不到,其他媒体情况,4、媒体特色及建议,消费者经常阅读的报纸内容,资料来源：消费行为与生活形态年鉴,日常

12、阅读报纸的时间,星期一,星期二,星期三,星期四,星期五,星期六,星期日,一般都不看,3%,3%,23%,28%,13%,10%,5%,2%,0%,20%,40%,60%,80%,100%,留意报纸广告楼盘信息的时间,平时读报的时间,周三、四是投放房地产广告的最佳时机,优点 时效性强 可以很好地理解和记忆 有选择性阅读 主动性阅读能传播大量信息 能提供权威性及可信性的环境 是消费者获得房地产信息的主要渠道配合软文宣传,缺点 生命周期短 彩色制作差 灵活性差 只有视觉效果 有选择的阅读页数,报纸特性,报纸广告的投放策略,根据上述分析，建议二期报纸广告投放策略如下：1、渤海晨刊及鲁北晚报的投放数量比

13、为：3：22、在预热期内投放齐鲁晚报地方版，看市场情况，可根据市场情况调整后期各报投放额度；3、大众日报版面留待大销售节点时投放。,缺点 成本高 信息生命短 人口层面选择性低 较容易被删除(转台)较长的制作时间 广告法限制,优点听觉，视觉和动感 广告的冲击力与理解度强强闯性的广告传达高普及率能快速建立到达率能提供品牌的形象诉求,电视广告特性,电视广告的投放原则,选择收视率最高的市一台，在最受欢迎的电视节目、收视最高的时段，配合销售推广节奏合理投放，保证有限的投入获得最大的回报,注意不同的收视率和最佳收视时间，确定投放比例和投放时间将产品信息带给目标消费者,优点 形象与实力的展示 频次高冲击力强

14、 可选择地理 能见度高 全天效应,缺点 观众选择性低 局限于简单信息 自然因素会影响效果,户外广告特性,针对目标消费群体、竞争项目较为集中的区域重点投放品牌的形象长期暴光，接触的人口多而广泛运用形式的建议项目工地围墙广告户外单立柱广告楼顶大型平面广告,户外的策略执行,电台特性,优点特别针对流动性听众成本低最能发挥听觉效果的媒介不受时间及空间的限制传播到达最快传播范围广与听众接近,缺点受关注程度低背景音乐无视觉印象生命周期短一般作辅助媒体信息量多，杂乱,建议：考虑到滨州市场实际情况，电台广告的收听率太低，建议不做。,媒体汇总组合建议,根据滨州本地情况，现阶段当地主要的媒体有：一、报纸广告传统房产

15、广告载体，时效性强，权威，建议二期宣传重点采用，本地报纸的特点分析附后。二、DM类报纸及杂志DM报纸：是报纸广告的补充，由于本地消费水平，在某些特定的场所，DM报纸的覆盖率比其他报纸广告的覆盖率高。DM杂志：档次较高，但受发行量限制受众面较窄，建议小量投放，以企业及项目形象宣传为主。三、电视广告主要用两种投放形式：1、广告片：需专项制作，制作费用及投放费用较高。且投放频道一般为地方台，收视率低，性价比不高。2、字幕及角标：可在所有频道上采用，但素为观众排斥，档次不高。建议：电视广告及电视新闻报道为项目宣传的有效补充，在销售节点及新闻活动时采用。,媒体汇总组合建议,四、户外广告（户外立柱、楼顶户

16、外、三面翻、公交站牌广告等）当地主要广告宣传载体，是项目形象及开发商实力的有效展示，建议二期除自建的广告位外，另选位置及面积适合的广告位采用。五、网络新兴的广告载体，为高学历高层次人所喜爱，但鉴于本地主要门户网站不发达，建议二期做好项目网站，并对网站进行有效推广，使网站成为公司展示项目、与购房客户沟通的平台。六、宣传单页传统的广告宣传方式，配合DM夹报采用，但对项目整体形象不利。七、其他如发票广告对帐单广告等，新兴的广告形式，发行量大，受众面宽，但具体效果有待反馈，视前期效果再定后期计划。,我们选择的媒介,我们选择相应的媒体组合来配合产品销售推广,第六部分 推广方案,1、二期案名建议,推广总体

17、思路,08年我司拟定推广思路如下：1、推广步骤：集中在08年3月至4月份强推精装户源，并同时对高层进行预热，5月1日，高层项目开盘。2、高层推盘顺序：我司建议高层分两批上市，先开43、44号楼，10月1日，加推42、45号楼。并以上述两主要销售节点划分销售周期。3、卖点塑造上，以一期品牌延续为基础，升华提炼高层卖点，作到“出于兰而胜于兰”。4、宣传方式上，以传统媒体推广为主，活动配合为辅，不断制造新闻焦点，对项目展开持续不断的宣传；5、在宣传媒体选择上，以报纸广告为主，兼顾其它媒体，多方位，全角度立体轰炸。6、宣传费用控制方面，控制在总销售额的1%预算并分到各销售阶段，并对各类型宣传进行广告宣

18、传费用分配。,案名建议,祥泰麒麟阁蓝波湾,案名释意,祥泰麒麟阁蓝波湾副品牌“蓝波湾”主品牌祥泰麒麟阁是项目总体形象式品牌，它为项目提供信赖的背景形象，而副品牌“蓝波湾”则重点塑造产品特点。1、联想到产品特点“蓝波湾”：“蓝波”能最大限度的使人联想到水洁净的水，这与二期高层是建在湖边的房子的主卖点是一致的，“湾”即“港湾，休憩的地方”与家的主旨也是一样的。2、富有时代感“蓝波湾”与英文No.1的发音相近，富有时代气息，No.1即为第一的意思，与公司“做城市领跑者”的含义一致。3、冲击力“蓝波湾”，冲击力强，朗朗上口，易记，能从众多的品牌中脱颖而出 4、同中求异 副品牌“蓝波湾”与主品牌“麒麒阁”

19、实现同中求异，能让二期胎于一期而又不同于一期。,2、卖点提炼、升华及荟萃,从祥泰麒麟阁本身的产品诉求（园林、设施等）挖掘可以提炼形象概念的产品核心,超大水面、中心水系、天然麒麟湖、麒麟文化、祥泰地产社区文化、园林绿化、规划设计、产品设计、社区配套、交通环境、物业管理、业主素质、工程质量,课 题与竞争对手相比，有哪一点是与众不同又可以成为卖点的？,楼盘的核心是什么？,项目卖点荟萃,一、原生态超大“湖”景 及以其为中心的产品设计二、“水”的物理存在及升华三、麒麟湖之“麒麟”的寓意及升华四、“吉祥、安泰”的开发理念,卖点挖掘湖,1、原生态湖泊，开发商在其原生态环境的基础上进行美化，天然野生动植物依托

20、湖泊自然生长。2、“麒麟湖”位于小区中央，被小区包围，真正收藏一座湖。3、麒麟湖水深3.5米，为深水湖，已能实现自净自我循环的生态功能，并与景观大道黄河十二路的水系相同实现活水循环。4、以湖为中心的产品设计：交泰道、哲望亭、及第处、宜两亭、锁澜桥、集贤台、共舞台、月牙湾、供月坛、满馨廊园、挂絮廊等建筑小品在富有积极的文化寓意的同时丰富了湖景。,卖点挖掘水,从水的物理特性上来讲，水是最普便的溶剂，柔和温馨。大面积的水面不仅能够改善局部气候调节温度湿度，又能净化空气，产生负氧离子，健康身体。水是生命之源，“气者,水之母;水者,气之子”，即水由生气转化而来，并且遵循水的循环规律，气蕴于水中,气随水走

21、；“风水之法,得水为上,藏风次之”。水在风水学另一个重要性就是水是“财”源的象征，“山旺丁,水旺财“水深处民多富,水浅处民多贫”，可见风水学认为水管财的思想，是古人生活实践的总结，因为水有鱼虾之财,灌溉土地生财,舟楫流通生财等。,生命之源财源象征健康生活,仁者乐山智者乐水优裕、富足,水,柔和，温馨洁净，清新调节温度湿度产生负氧离子、净化空气,物理特征,风水含义,引申,卖点挖掘麒麟,古代麒麟阁，汉武帝建于未央宫之中，主要用于藏历代记载资料和秘密历史文件。后汉建帝为表彰功臣，将历代对汉有功的功臣画像存放于麒麟阁。如果把龙作为帝王象征的话，麒麟就象征辅佐帝王的将相功臣。,麒麟，中国古代神话传说中的神

22、兽，据说能活两千年。雄的名麒，雌的名麟，合称麒麟。性情温和，不伤人畜，不践踏花草，故称为“仁兽”、“瑞兽”。民间传说麒麟会给人们带来儿子，使家族兴旺，因此有麒麟送子之说。传说中孔子的母亲生孔子前曾有麒麟现身。,麒麟集美思想麒麟，是按中国人的思维方式鹿、牛、马、鱼等吉祥动物进行组合所产生、创造的动物。将一切美好的东西集中在一个事物上的一种表现。一直是几千年来中国人精神世界和物质世界所追求实现的目标和愿望。,麒麟卖点升华,卖点挖掘“祥、泰”,祥泰为开发公司名称，也是公司努力为购房者打造的生活方式，祥和、安泰。,祥和安泰,项目硬件信息披露景观设计中心湖景沿湖景观社区绿化产品设计户型面积装修效果配套设

23、施交通发展,项目软件信息披露社区人文业主素质物业管理入住率高保值增值发展潜力后期规划周边学院,3、核心推广概念归纳及升华,湖景产品的核心,核心概念支持点,广告语,主宣传语：鲁北生活蓝波湾（NO.1)延续一期宣传语：中轴 水景 人文雅居 智者傍水而居 贵者择邻而处分主题：蓝波湾的环境（水景绿化）蓝波湾的富足（生活设施）蓝波湾的祥和（物业管理）蓝波湾的融和（社区文化）蓝波湾的优裕（生活品质）蓝波湾的区位（城市中轴）可采用的副主题：亲水近水，关爱生活城市中轴生活标志水岸华美生活范本,品牌承诺,商品利益点（品牌支撑点）,消费者利益点,广告宣传点,广告推广手段,蓝波湾这个“湖畔生活居所”赐予你大地的关怀

24、，人间的温暖，还你一个心灵中的现代都市！,湖泊、音乐喷泉、亲水设施，以水为中心的园林,感受水的洁净和舒爽，体验“水的融合，水的心情”“蓝波湾的环境”,绿化园林与水的融合,社区配套十足，建身场所、休闲娱乐,生活设施富足完善的生活,处处以人为本，给予更多关怀，体验“足不出户的感觉”“蓝波湾的完善”,国际顶级物业管理、严密保安系统,体贴入微的管理使生活倍增保障，享受“蓝波湾的祥和”,物业管理祥和而安全,互相关怀、友好和睦的邻里关系高品味人群的聚集地,温馨的社区文化使业主更觉“关爱”“蓝波湾的融和”,社区文化融和的、开放的,动静广场、儿童乐园、泛会所、湖边小径配套设施,生活设施的完备保证了蓝波湾的生活

25、无忧无虑，体验“水的富足”“蓝波湾优裕”,生活品质优裕的生活保证,报纸广告、电视广告、室外活动、现场广告等,核心概念在项目中的体现,蓝波湾的品牌屋结构,4、推盘步骤及各期产品构成,推盘步骤建议,二期四座高层分两期推出：1、5月1日，推出43、44号楼；,2、10月1日，视43、44号楼的销售情况，推出42、45号楼。,产品构成,产品构成,产品构成,43、44号楼,42、45号楼,4、推广阶段划分及总策略,推广阶段划分,根据二期施工计划结合手续办理情况及本地市场情况，我司将整个二期销售周期定为12个月，并把推广周期划分为以下几个阶段：第一阶段：预热期（2008年3月4月）第二阶段：开盘期（200

26、8年5月6月）第三阶段：开盘后强销期（2008年7月8月）第四阶段：二次强推期同时加推房源（2008年9月11月）第五阶段：高层蓄势期（2008年12月2009年2月）第六阶段：清盘热销期（2009年3月2009年5月）,合为开盘及开盘后强销期,持续期,推进思路,推进策略,预热期 开盘及开盘后强销期 强销期 持续期,文化引导形象导入,品牌建立情感诉求,品牌提升进度拉动强势促销公关互动,品牌销售惯性销售,总体推广策略阶段性策略,时间,预热期,开盘及开盘后强销期,二次强销期,知名度,1月中旬2月上旬,2月下旬3月下旬,4月后,持续期,3月-4月,5月9月,9月11月,12月开始,密集的硬性广告投放

27、，强势导入蓝波湾“湖畔生活”的品牌形象，辅以强势的公关活动启动销售，辅以强势的促销活动实现销售的“开门红”,持续广告投放，巩固蓝波湾“鲁北No.1”的品牌形象，并且以有轰动性的促销、公关活动聚集人气，加推房源，最大限度地推动销售,持续的、间歇性的硬性广告投放，配合阶段性的促销/公关活动，巩固品牌形象，实现惯性销售,通过硬性广告、软性广告相结合向目标消费者渗透“湖畔生活”，并开始内部认购,新闻炒作与推广主题,二次强销期,开盘及开盘后强销期,预热期,“鲁北生活蓝波湾”中轴 水景人文雅居演绎水岸风情，尽享都市人生蓝波湾的环境、富足、祥和、融和、优裕、区位尊重当地文脉，创造人与人交流空间亲水近水，关爱

28、生活麒麟阁蓝波湾,买家追捧“城市中轴生活标志水岸华美生活范本”尽情展现水岸华美风情，创造精彩生活新典范倡导人性化居住概念，创造舒适、亲切居住空间尊荣展露人生，优越尽显悠然便捷就是享受,“一期饮誉收官 二期享誉盛开”祥泰麒麟阁一期多层样板间盛装开放，恭请精英赏鉴滨州人水岸情节精彩生活的延续大客户推介会,持续期,5、销售计划及广告费用预算分配,销售计划,注：按概况中住宅总建筑面积48858平方米、销售均价按2500元/平米计算,广告费用预算及各阶段分配原则,预热期（35%，含前期销售物料及户外制作等）开盘及开盘后强销期（26%）二期强销同时加推房源期（27%）持续及清盘期（11%）,按总销售面积5

29、万平方米、销售均价2500元/平米、广告宣传费用占总销售额的1%计算，二期总广告宣传费用为125万元。各销售周期广告费用分配为：,阶段媒介费用分配,注：其中08年持续期广告费用预算为约7万。,推广整体费用分配比例,截止08年底，费用总预算112万。,第七部分 分阶段推广内容,1、第一阶段：预热期（2008年3-4月）,第一阶段：预热期（2008年3-4月）,目的1、精装房源上市强推；2、为二期高层楼盘进入销售阶段做好全面准备任务：对二期高层楼盘上市进行预热，先期内部认购为项目品牌延续及二期建立品牌做铺垫执行策略：1、公布一期精装房上市及样板房开放信息 2、通过报纸广告公布“一期饮誉收官 二期享

30、誉盛开”，渗透“湖畔生活”，并完善现场包装（工地围墙）及销售物料（楼书、户型图、海报等）活动安排：1、滨州北部居住区未来前景及发展研讨会 暨祥泰麒麟阁全精装住宅产品介绍会 2、祥泰麒麟阁全精装美宅限量发售 样板间臻情开放 恭迎全城精英人士赏鉴,一、认购的目的1、在项目正式开盘前确定意向购房客户，防止已登记客户的流失。能从内部认购中获取客户，从而更清楚掌握客户的购房意向及市场需求（哪种面积、户型市场需求最大）。2、在正式发售前取得良好的预定业绩，为正式开盘打好底气，为项目开盘 造势。3、内部认购时，以最优的价格出售产品给对我们有信心的客户，令其得到 最大的收益，同时为项目开盘聚集人气。,VIP认

31、购方案,派筹,1、时间和地点时间：2008年3月1日4月30日集中派筹时间定为4月10日4月11日、4月15日4月18日。地点：接待中心2、派筹方式派发内部认购卡VIP卡200张内部认购卡上排编号，一卡一号，先购先排号3、派筹流程流程：发布信息现场接待收取诚意金客户登记财务收据发VIP卡4、操作：信息发布，告知市场派筹信息VIP卡诚意金收取标准10000元登记购卡客户的详细资料，客户需提供身份证复印件1份向客户开财务收据，并发放内部认购VIP卡向客户提供内部认购VIP卡说明,解筹,1、解筹时间及地点时间：2008年5月1日5月7日地点：接待中心2、解筹流程客户通知现场接待出示VIP卡及证件选房

32、交纳定金签署认购协议3、解筹操作销售人员通过电话提前通知派筹客户以30名/次安排派筹客户，分段进行选房每段次以现场正式定购为先正式定房后，交纳内部认购定金RMB2万元（派筹诚意金可直接记入），签署认购协议签署认购协议后，认购定金不再退还,内部VIP认购卡使用说明,1本内部认购卡为祥泰麒麟阁蓝波湾优先选房凭证卡。2本内部认购卡仅限2008年3月1日至2008年4月30日期间认购。3本内部认购卡限额发售张数：200张。4在签署内部认购卡申请表并交纳诚意金人民币10000元之后，则可取得本卡并享受相关权益。5优先选房日期，祥泰地产将电话通知持卡人，由于持卡人的原因而错过选房日期，由持卡人负责。6在规

33、定的优先选房日期内，持卡人到选房地点进行选房，选房顺序按内部认购卡号选房，一卡限选一套房屋。7本内部认购卡除享有优先选房之权益外，还可享有如下权益：优先获取祥泰麒麟阁蓝波湾相关资料；优先参观祥泰麒麟阁蓝波湾样板房；优先获得祥泰麒麟阁蓝波湾项目提供的礼品；优先获得项目内部刊物麒麟小报。8本内部认购卡具有优惠功能，凭本卡购房的客户在缴清定金，并签订商品房认购协议的，可享受原房款98折优惠（如有其他优惠折扣，签订合同时可同时享受）。9若未能成功选房，持卡人可在祥泰地产规定时间内到指定地点办理诚意金退款手续，交回本卡，诚意金无息全额返还；持卡人也可选择继续持有本卡，在推出的后续房屋中继续选房并享受相应

34、优惠折扣。10本卡如有遗失，请携有效证件、诚意金收据、申请表到祥泰地产挂失补办。11本卡最终解释权归祥泰地产（滨州）有限公司所有。,预热期宣传推广事项及费用预算（3-4月）,预热期广告排期安排,祥泰麒麟阁精装样板间臻情公开活动时间：2008年3月装修完成后 精装样板间面向全社会开放，请精英阶层品鉴。地点：精装修样板间,活动推广,活动推广,1、时间4月10日前，根据客户及嘉宾时间而定2、地点贵苑酒店会议厅3、活动组织研讨会形式，与会嘉宾轮流发言，题目、媒体稿件提前编写。4、嘉宾市、区规划部门相关领导，北部区域办事处相关人员，媒体人员，客户代表，装修设计师5、信息发布会议之后，保留图片及相关资料，

35、并要求相关媒体将通稿以新闻形式播报。,滨州北部居住区未来前景及发展研讨会 暨祥泰麒麟阁全精装住宅产品介绍会,2、第二阶段：开盘期（2008年5-8月）,第二阶段：开盘期（2008年5-8月）,目的1、二期高层房源上市强推；2、二期高层住宅全新包装，即延续一期项目优势，又要突出不同，建立二期高层子品牌任务：通过预热期宣传最大限度地成交房源及二期建立品牌执行策略：1、公布“开盘日期及产品细节”2、对前面总结的二期卖点进行分点宣传活动安排：1、”五一“开盘活动2、绘画摄影大赛3、蓝波湾产品形象巡展,开盘及开盘后强销期广宣事项及费用预算,注：视前销售周期广告效果调整报纸媒体组合,开盘期广告排期安排,寻

36、找最美的蓝波湾风情“祥泰麒麟阁杯”绘画摄影大赛活动时间：2008年6月绿化完成后 与宣传部、市绘画者协会、摄影家协会、团委等合作，我司承办，以项目现场实景为主要题材，举办大赛。目的：引起社会关注，借机宣传蓝波湾，在建立品牌知名度同时，建立关爱的品牌形象，能造成一定社会反响 地点：项目,活动推广,“蓝波湾产品形象”巡展时间：2008年8月份左右目的：在当地形成影响，让消费者在感受项目产品效果的熏陶时，联想未来的蓝波湾内容：举办产品形象巡展，从地理环境、产品设计、工程形象、社区人文、物业管理等全方位展览项目。同时，展示区内还放一些展板，展出蓝波湾的一些规划图、设计图（售楼部等），尤其是以湖景为中心

37、的园林，让观众体会到蓝波湾特有的融合、优裕、富足，从而建立“鲁北蓝波湾”的形象。地点：1、现场销售部 2、市区人口密集、人流量大的场所 3、各下县富裕地区 4、成交客户集中地区或单位,活动推广,3、第三阶段：强销期（2008年9-11月）,第三阶段：强销期（2008年9-11月）,目的1、二期高层房源强推；2、二期高层加推房源任务：通过以前各期宣传、强销期宣传及活动宣传来塑造项目形象，提高项目知名度及美誉度，完成销售任务执行策略：1、对项目各卖点进行分别阐述 2、对活动进行宣传，以活动来带动项目活动安排：1、”麒麟宝贝”项目形象人选拔大赛2、一期入住3、共庆奥运，全民健身 羽毛球大赛（视情况举

38、办）,二次强销期广宣事项及费用预算,注：视前销售周期广告效果调整报纸媒体组合,强销期广告排期安排,“形象代言人选拔人”麒麟宝贝选拔大赛为倡导推广“健康 时尚 绿色 人文”的现代人居理念，展示“祥泰麒麟阁”小区风貌，塑造企业形象，在全市范围内选择项目形象代言人。联合市妇联、团市委共同举办“麒麟宝贝”形象代言人评选活动，活动面向全社会，共同为小朋友打造一个展示才艺，彰显自我的平台，优胜者将成为我公司签约形象代言人。活动内容：各种才艺表演、综合素质展示活动奖项：设一、二、三等奖各1名，入围奖12名报名条件：1、年龄412岁，男女不限2、身体健康，活泼可爱,活动推广,4、第四阶段：持续期（2008年12月起）,第四阶段：持续期（2008年12月起）,目的1、稳定宣传节奏，总结销售得失2、惯性成交任务：稳定宣传节奏，实现惯性销售执行策略：对项目形象进行分别阐述,持续期广宣事项及费用预算,注：视前销售周期广告效果调整报纸媒体组合,持续期广告排期安排,方案调整与细化,本方案为我司针对本项目08年情况拟定的整体思路营销计划方案，在08年实际销售过程中，我司：根据市场情况及销售需要，对方案进行必要调整，使之更符合市场，提高效率，以更低的营销推广费用取得更大的销售成果；在每个大营销节点前及活动前，我司根据方案微调结果，另行拟定细化方案。,汇报完毕 谢谢！,济南佳辉伟业滨州项目组2008年1月20日,