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1、怀来生态新城战略策划,王志纲工作室2008-12-27,项目背景,随着京津冀一体化加速和大北京世界城市的崛起，京张一体化势在必行，张家口迎来了千载难逢的战略机遇期。本策划探讨了本案作为张家口门户区的未来发展方向，得出“生态总部基地”的战略定位，并提出发展构想，供领导决策参考。,谋划,策划,规划,计划,位置：张家口怀来县，为张家口对接大北京的门户区。范围：位于官厅湖水库两岸，形成两大片区。南区137平方公里，北区29平方公里。,目录,第一部分态势分析第二部分战略定位第三部分发展构想,第一部分态势分析,一、张家口的呼唤：本案必须肩负的使命,张家口在京津冀都市圈中面临被边缘化的危机。国家规划限制。在
2、国家“京津冀都市圈”规划中，张家口被定位为生态屏障、水源涵养地、绿色农业和清洁能源基地。区位空间局限。张家口不在京津冀都市圈发展的主轴上，与其他地区相比，是最容易被忽视的区域。石家庄是区域中心城市唐山、秦皇岛等处于沿海发展带上廊坊更是独得到京津一体化之利张家口战略地位边缘化已经导致产业低端化、城市内向化、品牌模糊化。,张家口为什么会边缘化？摆脱边缘化的出路在哪里？,缺少支点。张家口中心城市（主城区）远离北京，中间缺少战略支点推动，导致京张一体化推进缓慢。被动等待。张家口长期处于被动等待京张一体化的状态，主动性不足。规划滞后。京张一体化的规划滞后，京张一体化仅停留于交通、生态保护等层面，缺乏引擎
3、性项目的强势拉动。张家口要摆脱边缘化危机，就必须寻找推进京张一体化的超级引擎。,本案的使命：提升张家口，对接大北京，辐射海内外,作为张家口的门户区和桥头堡，本案就是推进京张一体化的超级引擎。本案背靠张家口，面向大北京，是张家口承接北京辐射的最直接的区域。本案将成为提升张家口城市功能，促进产业升级的强势引擎。本案的使命：变被动接受大北京辐射为主动融入大北京，成为推进京张一体化的龙头区域，肩负起提升张家口的战略引擎角色。,二、大北京的辐射：给本案带来巨大的价值,依托大北京这一国家首都和世界城市是本案最大的竞争优势。产业辐射：大北京的工业已向唐山、廊坊等转移，目前的产业辐射主要是现代服务业的外溢，如
4、高技术服务业（科学研究、技术开发、创意设计等）、教育培训业、会议会展业、高端旅游、现代物流等；特别是中关村的产业外溢对本案影响最为直接。与本案密切相关中关村：有万多家企业，其中万家高新技术企业，年收入超亿元企业总数超过800家，拥有上市企业106家。2007年产值超过9000亿，占全国国家高新区1/7，约占北京市的18%。园区企业从业人员达79.2万人。市场辐射：本案面对的市场不仅是北京市场，更是全国乃至全球市场。北京本地消费市场（2007年北京市人口达1650万人，人均GDP已经达到7300美元）全国消费市场（2008年北京将接待国内游客1亿多人次，国内旅游收入1430亿-1490亿元）全球
5、消费市场（2008年由于奥运效应影响，北京接待海外游客将达460万-480万人次，旅游外汇收入48亿-49亿美元；2008年上半年，临时来京外国人超过140万。目前，常住外籍人士和港台人士已经超过70万，其中常住外籍人士已经超过11万）,本案的独特吸引力,区位优势：本案地处北京1小时交通圈内，距中关村仅40分钟车程，“一小时改天换地”，生态竞争力明显。大山大水：拥有燕山山脉、官厅湖等山水生态资源。葡萄产区：位于世界葡萄黄金产区带上，为中国知名葡萄及葡萄酒产区。资源组合：本案周边大量资源组合良好，八达岭长城、坝上草原、龙庆峡、鸡鸣驿、温泉资源等共同构成京西游憩带。我们认为，本案：不仅是张家口远郊
6、，更是大北京的一个特殊功能区；不仅是传统农业区，更是承接大北京辐射的超级平台；不仅是生态保育区，更是实践科学发展观的示范区。,“吃北京粮食，下张家口金蛋！”,三、“两谷”的启示：本案有望开创一种新模式,案例：旧金山的“两谷”美国西海岸大都市的旧金山大都市周围，以硅谷为代表的高新技术、新经济和以纳帕溪谷为代表的体验经济、休闲生活形态相互并存。,硅谷区位：旧金山经圣克拉拉至圣何塞约2000平方公里的狭长地带。定位：世界最为知名的电子工业集中地、科技聚集区、高科技产业创业区和风险投资区。发展情况：目前拥有信息、电子和网络公司达10000家以上及大量生物、空间、能源等新兴研究机构，目前集结着美国各地和
7、世界各国的高收入科技人员达100万以上。纳帕溪谷区位：旧金山以北80公里。定位：加州最著名的葡萄酒产区（产量占到了全美的90%），以红酒文化、庄园文化成为最负盛名的度假区。发展阶段：纳帕溪谷已经从种植葡萄、进行酒庄葡萄酒生产到推销葡萄酒转为推销葡萄酒庄园的高端休闲生活方式阶段。,“两谷”启示：人，渴望“两谷”兼得的生活方式,硅谷精英工作和生活方式的变迁：“后院葡萄园”“后院酒庄”“纳帕溪谷酒庄”1987年硅谷惠普高级主管比尔墨菲（Bill Murphy）在自家后院建设20英亩葡萄酒庄园，后来成立酒庄，到后来在纳帕溪谷成立的CK葡萄园公司；其后，Bressler（Sun公司首席科学家）买下5英亩
8、Bressler葡萄园；高技术专家Dan Lynch（ARPANet成员，创建Interop年度展览），在纳帕溪谷开辟Lynch葡萄园；英特尔迅驰平台研发代号Carmel、Sonoma、Napa、Santa Rosa和Montevina全是加州几大葡萄酒产区，被称为英特尔的“葡萄酒之路”；纳帕溪谷成为硅谷精英的后花园，其250家酒庄每年吸引上百万游客，其是90以上客源为以硅谷高收入人群为代表的地缘性市场。硅谷和纳帕溪谷反映了人渴望实现休闲与工作、生活与生产、乡村与都市、艺术与技术之间的平衡、互补与协同发展的需求。,有没有可能，在同一“谷”之中，鱼与熊掌兼得？,本案有可能探索一种“两谷合一”的新
9、模式！,本案有可能实现“两谷合一”，实现既生活又生产、既休闲又工作、既乡村又都市、既艺术又技术的协同发展。这种可能性得益于：信息时代。信息时代生活方式与生产方式的变革，使远程工作、网络化工作和居家办公成为可能。产业外溢。大北京特别是中关村的产业外溢，为本案发展高端产业，特别是高技术服务业的巨大支撑。市场支撑。大北京世界级市场的依托，是本案巨大的、国际化的、高端化的市场人群来源。资源禀赋。中国著名葡萄产区的资源禀赋和生态优势，是打造两谷合一的资源基础和生态吸引力的基础。主动创新。进行人为的规划引导与推广传播，是实现“两谷合一”的重要主观能动因素。,第二部分战略定位,一、战略定位,生态总部基地,在
10、绿色中办公在生态中发展,战略定位释义：,（一）本案探索“两谷合一”的新模式、新形态。生态总部基地“生态酒庄(纳帕溪谷)高新现代服务产业(硅谷)”（二）本案是大北京都市圈的一个特殊功能区生态总部基地。北京是全国的总部基地，北京不缺总部基地，但缺生态总部基地，本案将成为大北京都市圈第一个生态总部基地。（三）本案是推进京张一体化的超级引擎，拉动张家口城市与产业升级。提升张家口和怀来城市能级、推进产业转型的生态型、国际化、高端化的未来新城。是统筹城乡，实现产业、生态和人文的可持续发展的科学发展示范区。,链接：生态总部经济,生态总部经济：指某一区域遵循生态学原理和经济规律，利用自身资源和区位优势，寻求产
11、业价值链与区域资源的最优组合点，吸引各类总部进行集群式布局，将生态建设、资源利用、产业发展与社会建设统筹，实现生态、经济与社会“多赢”，落实科学发展观的“生态经济”组织形式。生态总部基地是生态总部经济的载体和表现形式。生态总部基地“生态经济总部经济”。“生态经济”：生态保育、生态农业、生态工业、生态旅游；“总部经济”：研发中心、培训中心、结算中心、运营中心、营销中心、展示中心、接待中心、会务中心、灾备中心,生态总部经济的特征,发展可持续性。生态总部经济是高效、高带动、创新型、服务型、技术密集型、低投入、高产出的高端经济形态，是一二三产有机融合，协调互动发展，完善区域经济造血功能，推进产业不断升
12、级和可持续发展的产业。高附加值性：生态总部经济是工业化后期出现的重要的经济形态，具有强烈的知识密集特性，集中了价值创造能力最高的区段，如研究与开发、营销、资本运作、战略管理与决策等。知识密集性：生态总部经济是高智能与高技能劳动力通过对知识和信息的处理做出各种经营决策来管理、控制、协调生产、销售以及研发，产业整合性。空间集聚性：生态总部经济是从事增值经济活动的企业总部在生态空间内聚集，与相关产业强烈关联并产生外部集聚效益而形成一种经济形态。,生态总部经济的多重效应,生态总部经济是城乡统筹、产业可持续发展、生态建设和城市品位提升的动力引擎，将为区域发展带来多重效应：,“产业乘数效应”。发展生态总部
13、经济可放大区域的经济总量，集聚带动相关产业，特别是高端服务业、高新技术产业的发展，形成为企业总部服务的知识型服务业产业链和先进制造产业环节。“税收乘数效应”。生态总部基地作为经济实体，向所在地区上缴税收；总部高收入就业者的税收为所在区域经济做出贡献；总部企业相关产业创造的税收。“就业乘数效应”。发展生态总部经济，将带来大量就业岗位，特别是带来高智力就业岗位；并且通过就业乘数效应，带动为总部经济服务的相关产业提供就业岗位。“消费乘数效应”。生态总部经济将所在地区带来：总部的商务活动、研发活动的投入，交通、通讯以及消费；总部高收入人群的生活消费（住宅、交通、教育、旅游、休闲、娱乐、购物等）和相关产
14、业、相关人群的消费。“品牌乘数效应”。一个区域聚集越多总部，说明区域宜商、宜业，会加速人才的聚集，文化的融合，开放度的提高，进一步提升地区知名度、美誉度和吸引力。,生态总部基地与CBD、一般办公园的区别,第一圈层：写字楼办公。以CBD、金融街、奥体中心区和中关村核心区为代表的中心区办公形态。第二圈层：独栋办公。以海淀EOD、联东U谷为代表的商务花园办公形态。第三圈层：生态总部办公。以本项目为代表的企业办公形态。,总部经济的三种空间形态,硅谷的总部基地实景,二、产业定位,先导产业,主导产业,基础产业,休闲产业,高技术服务业,研发产业,文化创意,先进制造业,现代农业,体验旅游（酒庄文化、高尔夫、温
15、泉等）,休闲会议,度假地产,葡萄加工业（葡萄酒、葡萄食品、葡萄副产品及相关产业）,新兴产业（玻璃太阳能、电子信息制造、光电子产业等）,葡萄种植业,其他现代农业（花、果、蔬、畜牧、养殖等）,现代服务业,本案以休闲产业为先导产业，以高技术服务业为主导产业，同时以先进制造业和现代农业作为基础产业。,三、形象定位,葡萄硅谷,案名：,诉求：,生态总部基地，科学发展先锋生态总部城，中国葡萄硅谷当硅谷遇到纳帕溪谷,第三部分发展构想,一、发展理念,（一）生态优先，开创可持续的区域经济开发模式，创立科学发展示范区。（二）按照“葡萄聚落”理论，打造“中国首个综合型的生态发展示范区”。（三）坚持“两谷合一”，适度超
16、前，培育创新型的高端“生态经济综合体”。,葡萄总部,葡萄庄园,葡萄庄园,葡萄基地,葡萄酒工业园区，是葡萄酒、葡萄食品、葡萄副产品的加工制造基地。,由酒庄及外围葡萄田组成，在酒庄内建设葡萄酒作坊、酒窖、酒庄展馆、乡间旅馆等，形成生产、旅游相结合的小型单元。,规划的镇区，包括葡萄优质品种选育、技术培训、经营信息收集、品牌策划宣传、旅游接待服务等。,规划的中心村，主要为农民居住地，同时配合发展旅游服务业。,葡萄村落,二、总体格局：“一水二城”,一水：官厅湖二城：北城：产业新城南城：高端产业新城,官厅水库,南城,北城,怀来县城,三、区域构建,（一）北城的构建 北城的构建理念：按城区和园区融合发展理念，
17、构建集先进制造业、现代物流、职业教育和配套居住等功能于一体的产业新城。,附：产业园区发展三阶段,中心服务区：含园区管委会、产业服务区和配套商业区，规模约1-2平方公里。生态工业区：葡萄酒、葡萄食品及葡萄配套产业基地，规模约3平方公里。先进制造产业园区：主要发展电子信息产品制造、光电子及玻璃太能能产业，规模约5平方公里。现代物流区：发展为园区配套的综合物流，规模约5平方公里。职业教育区：整合北京周边资源，为产业园提供配套的职业技术人才，规模约1平方公里。配套居住区：依托怀来县城的配套居住区，规模约5平方公里。已建成工业区：约1平方公里。发展备用地：约8平方公里。,发展备用地,配套居住区,中心服务
18、区,职业教育组团,现代物流区,生态工业园,先进制造产业园,已建成工业区,北城的功能布局建议,（二）南城的构建,南城的构建理念：田园城市广亩城市田园城市：参照“田园城市”理论，形成“一心多组团”的空间结构模式，即一个中心和若干个不同类别的功能组团嵌套在绿色的葡萄产区这一生态田园之上，成为新型城乡融合的空间布局。广亩城市：按照“广亩城市”理论，在各组团内部将各项目被农田景观、绿化景观等区隔，把集中的城市功能分散布局在生态农业田园网格之上。,空间结构模式：一心多组团,组团内部结构模式,南城的功能分区：一城三镇,一城：高端产业新城三镇：综合服务中心：整个南城乃至整个项目的核心区，集行政中心，会议博览、
19、旅游集散、餐饮购物等功能于一体。门户区：张家口和怀来对接北京的门户区，以休闲商务、文化创意、休闲运动及度假功能为主。高端产业区：集总部办公、休闲研发以及先进制造等功能于一体。,门户区,综合服务中心区,高端产业区,1.综合服务中心的构建,定位：整个生态总部基地的核心区和综合服务中心。是集会议博览、文化展演、休闲商务、旅游集散、餐饮娱乐、住宿接待、休闲购物、教育培训及行政管理等多种功能于一体的“红酒主题小镇”。选址：东花园镇及周边区域。,引擎性项目：葡萄总部,定位：集葡萄酒体验、博览、教育、娱乐、休闲、餐饮、艺术欣赏为一体的综合服务中心。构成：葡萄酒博览与品鉴中心（葡萄酒博物馆）、培训中心（包括烹
20、饪学院）、葡萄酒文化剧院等。,案例：华侨城茵特拉根小镇 葡萄酒文化主题小镇,位于深圳东部华侨城之“茶溪谷”板块，建筑风格源自18世纪中欧名镇的经典景观，占地面积约11万平方米（165公顷）。构成部分有：各式风格的主题餐厅组成步行商业街区；二百多间客房和数十栋木屋度假别墅的超五星级的滨水度假主题酒店；约5000平米的温泉SPA；国内首创的生态剧场等。,案例：纳帕溪谷的Copia中心（葡萄总部）,由纳帕溪谷最著名酒庄庄主Robert Modavi捐资7000万美元，在市内纳帕河畔建设。Copia美国葡萄酒食品及艺术中心是一个集葡萄酒体验、教育、娱乐、休闲、餐饮、艺术欣赏为一体的非盈利公共机构。构成
21、：占地12英亩，约73亩，含葡萄酒品尝吧台、博物馆商店、高档餐厅、1300平米画廊、260座电影剧场、700座的露天音乐会馆、多媒体教室、葡萄酒图书馆、烹饪教室等。,里斯卡尔侯爵葡萄酒城位于西班牙阿拉瓦省艾尔谢戈镇，定位为21世纪城堡（21 Century Chateau)，是一个葡萄酒综合体验中心。在2007年被誉为“伟大的葡萄酒首都”。构成：总规模 100,000平米，含酒店、葡萄酒康复中心、豪华餐厅、宴会厅、会议中心、葡萄酒工艺和酿造中心、办公区域、商店、停车场、花园、博物馆等。,案例：西班牙的里斯卡尔侯爵葡萄酒城（葡萄总部）,Marques de Riscal酒庄（弗兰克盖里设计）,引
22、擎性项目：葡萄酒文化主题酒店,定位：五星级的葡萄酒主题国际会议中心酒店。构成：酒店主楼、会议中心、葡萄酒工艺和酿造中心展示区、葡萄酒品鉴中心、葡萄酒康复中心（SPA）、豪华餐厅、宴会厅、精品商店等。,引擎性项目：酒庄集中展示区,定位：以葡萄酒庄园为主题的旅游区，远期成为世界葡萄酒文化交流和展示平台，成为世界酒庄的总部基地。构成：法、美、澳、意、德等不同风格世界各地不同风格的酒庄。,概况：由中粮集团与山东隆华投资有限公司在世界七大葡萄海岸之一蓬莱南王山谷合资兴建，总投资超过3亿元人民币，是目前亚洲最大、最具创新意义的酒庄。酒庄巧妙地融合新旧世界葡萄酒的传统艺术和现代工艺，进而倡导以葡萄酒为主题的
23、现代生活方式。发展理念：君顶酒庄以顶级葡萄酒生产为核心，涵盖优质酿酒葡萄苗木研发和种植、葡萄酒文化推广、世界顶级葡萄酒交流、葡萄酒主题休闲旅游、会所及专卖店经营等的产业集群，开创全新的企业发展模式与商业模式。规模：占地12平方公里，建筑面积为3万平方米，其中地下8000平方米，地上22000平方米。构成：8000平方米的地下酒窖、长城系列葡萄酒酿造基地、国家级葡萄及葡萄酒科研中心、葡萄苗木研发繁育中心、五星级标准的高档会所、万亩葡萄观光园和高尔夫球场。,案例：中粮南王山谷君顶酒庄中国顶级酒庄,2.门户区的构建,定位：生态总部基地的首期启动区，集总部办公、休闲运动、艺术创作、度假体验等功能于一体
24、综合性区域。选址：距离康庄出口较近的东榆林、西榆林、三泉井、董庄子和羊儿岭及周边区域。,引擎性项目：艺术家聚落,定位：集艺术创作、艺术培训、收藏鉴赏等多功能于一体的文化创意产业园。构成：艺术家乡村俱乐部（艺术主题酒店）、艺术交流展示中心、艺术学院（美术学院、音乐学院等）、名人书院和大师工作室（油画、雕塑、陶艺、版画、摄影、书法等）、先锋创意实验室（建筑设计、平面设计、产品设计、时尚设计等）。,3.高端产业区的构建,定位：是面向大北京的生态总部集聚区，同时亦是面向中关村电子信息、软件、生物医药、新能源、新材料和环保等产业市场的研究开发、成果孵化、教育培训、服务外包和先进制造基地。选址：华侨农场、
25、小南辛堡镇区及其周边区域。,引擎性项目：酒庄主题的生态总部,定位：“生态经济总部经济”的核心体现，是张家口和怀来以酒庄为形态，总部经济功能为内容的高端产业载体。构成：研发中心、培训中心、结算中心、运营中心、营销中心、展示中心、会议中心和灾备中心等。,四、营销方式,高举高打，进行全球营销，举办大型节事活动，提升人气和知名度。如整合国内外各类葡萄酒类的协会、机构、企业等，举办：国际高端产业论坛国际商务酒会国际葡萄酒产业博览会（世界葡萄酒大会）国际葡萄酒节及葡萄文化旅游节葡萄酒嘉年华（含葡萄酒艺术节、葡萄酒音乐节、葡萄酒文化沙龙、美酒鉴赏会、美食美酒大会、葡萄公主及葡萄旅游形象大使大赛等）,未来情景展望：生态总部基地一日的工作场景,上午，在开放式的工作间自由工作,清晨，沿葡萄大道开车至酒庄式的生态总部,下午，葡萄庄园休闲会议,晚上，酒庄地下酒窖商务酒会,本案将成为承载张家口和怀来梦想的未来之城！,一年成名，三年成势，五年成形，十年成城！,汇报完毕，谢谢！,
