《房地产投资基金组建建议书.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产投资基金组建建议书.ppt（33页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、量宇房地产投资基金组建建议书,2009.05,目录,2,2023/2/12,中国房地产行业回顾,1978年改革开放不久，在80年代早期中国就允许住宅的私人拥有权，但大范围住宅私人拥有权直到1998年才出现。国务院在一些沿海城市和省份进行试点后，决定逐步废除旧的住房分配制度。因此私人拥有住房在改革开放后只有一段较短历史。尽管发展起步较晚，但近十年来该市场发展迅速并且已经成为中国居民资产配置组合的一个重要部分。我们估计全国房地产资产总值大约为60万亿，已经超过银行储蓄和股市市值（见右图：资产价值图），表明该行业重要性提升的速度超过人们预期。因此，该行业的健康发展将会对实际经济活动产生很重要的影响。
2、,资产价值图,来源:CEIC/BBVA估测,中国房地产市场需求,中国房地产市场经过住宅价格急速上涨一段时期后，2008年中期开始降温，2008年9月雷曼兄弟破产后爆发的全球金融危机阻止了全国住宅价格上涨。但是在毫无疑问，中国的住房需求巨大，城市化愈来愈快，住宅物业市场长期投资潜力乐观。,中国未来居住目标预测数据：,数据来源：2020年中国居民居住目标预测研究报告,中国房地产行业存在问题,中国房地产业经历了从起步到快速发展的阶段，在取得成绩的同时也存在并面临着不少行业的问题，包括以下方面：地产大鳄愈强，控制市场：宏观调控政策加快了房地产行业整合，使得资金、项目、土地、人才等资源进一步流向大型开发
3、商，导致“强者愈强”。趋紧的房地产宏观调控政策，中小房地产企业面临着严峻的生存危机；资金来源单一：大部分房地产企业的资金来自于自筹资金和银行贷款融资，不能为房地产开发商提供充足的资金来源。在现有的经营模式下，房地产商面临严峻的政策环境、惨烈的竞争环境、挑剔的客户环境，生存空间被极度压缩，必须寻找生存新出路！,中国房地产项目融资渠道,来源:CEIC 以及BBVA 估计.,房地产项目大部分靠自筹资金和银行贷款融资，同时有大量未表明来源的资金，该部分可能来自于房地产公司公开上市以及私人资本投资等。外资曾在1998年占融资比例达5，但近期已下降至不到2。债券融资和房地产投资信托基金基本很少存在。,房地
4、产开发融资渠道,中国房地产业发展趋势,产业基金取代银行贷款是房地产业发展的必然出路！,中国房地产发展阶段有过去的生产资料竞争发展到现在的生产工具竞争，在遇到目前的发展瓶颈后将开始朝着的生产方式竞争进行演变。以传统银行信贷为主导的单一融资格局正逐步被多元化的融资格局所替代，资本力量的强弱与否、善用资本能力的高低将注定房地产企业在未来市场格局中的地位。房地产投资基金的特点：房地产基金委托基金管理公司进行房地产基金管理；委托项目管理公司进行房地产项目管理房地产投资基金的优势：投资与管理分离，既能解决投资方对房地产开发业务不熟悉的问题；降低因股东利益点不同造成项目开发管理难度的风险；作为独立第三方对合
5、资项目的多方股东承担管理的职责。,目录,8,2023/2/12,组建房地产投资基金的目的,组建量宇房地产基金的目的有如下几方面：发挥资本力量，引导行业资源整合，提高资源配置效率，降低风险；拓宽房地产行业资金渠道，为房地产行业发展注入新增资金；引导房地产行业发展绿色产业，投资符合节能、节水、节材、节地与保护环境的地产项目及房地产企业，形成行业与环境的和谐发展；投资潜力物业，组建资产池，争取REITs上市，为房地产企业特别是商业地产企业提供整体退出渠道；通过扶持有增长潜力的开发商以及持有潜力物业，帮助企业完善和提升商业模式、治理结构和价值观，以上市或借壳上市为目的，登陆国内外资本市场，获取高额资本
6、收益，做强做大，成为行业的“王者”。,目录,10,2023/2/12,11,2023/2/12,基金产品,设立方式,存续期限存续期限为5年，到期后解散或经基金合伙人大会决定是否继续存续前3年为封闭期，允许资金流入而不允许赎回，这主要是基于投资周期的考虑后2年为开放期，允许附条件赎回，这主要基于基金资产流动性的考虑赎回条款投资者从申购之日起有3年的封闭期，在此期间，只享受红利分配而不能赎回，首次赎回必须在封闭期后（但投资人可以将所持有的基金份额转让给其他人）封闭期结束后，投资者每年有2次的赎回机会，赎回开放日为每年的6月30日和12月31日；投资者需提前3个月提交赎回申请投资者在每个赎回开放日，
7、提出的基金净赎回申请不能超过基金总额的10%如果只有单个投资者提出赎回，且其赎回申请低于基金总额的10%，该投资者可获得所有的净赎回如果多个投资者同时提出赎回要求，导致净赎回申请高于基金总额的10%的上限，赎回要求按照10%的额度按比例分配给这些投资者赎回上限可以保护其他投资者将来的投资收益备注：关于封闭期与赎回的规定，可以根据投资的需求进行调整,存续期限,投资方向,目录,15,2023/2/12,管理架构,说明：根据国际惯例，基金管理公司全权负责私募股权投资基金的投资决策，而有限合伙人没有参与决策的权力由于私募股权投资基金在中国刚开始发展，结合国情，在我们设计的方案中，有限合伙人有参与决策的
8、部分权力，可以推选部分代表与基金管理公司的代表共同组成投资决策委员会，负责基金的决策事项,权力机构：合伙人大会由每位基金投资人（合伙人机构）各自委派1名代表组成合伙人大会，是基金的权力机构负责批准章程、资产管理协议、资金监管协议等法律文件，以及决定新合伙人的加入、退伙、解散等事项决策机构：投资委员会机构由普通合伙人和有限合伙人委派代表组成投资委员会负责投资项目的决策等重大事项执行机构：基金管理人由普通合伙人担任基金管理人负责寻找、论证项目，执行投资决策，跟踪项目管理；设计产品方案并进行基金的持续募集等资金监管：基金托管人XX银行担任基金托管人，负责对资金进行严格监管，并对基金管理人的行为进行监
9、督顾问机构：风险控制委员会外部聘请投行方面的专业人士担任，对拟投资的项目发表独立意见,管理机构,以下是基金投资的简化程序示意图，运行过程中的程序更具复杂性、合理性和系统性,决策流程,信息披露的义务人基金管理人、基金托管人建立健全信息披露管理制度，指定专人负责管理信息披露事务。公开披露的基金信息，对于每位投资人（无论出资多少）而言，都是高度透明的基金年度报告（经审计）基金半年度报告基金季度报告临时报告（发生可能对基金投资人权益产生重大影响的事件时）投资人可以根据基金章程要求提供任何其它与基金有关的信息投资人可行使审计权，对基金管理人进行监督每一投资人（无论其在基金中的份额是多少）有权自担费用，在
10、提前15天给予基金管理人通知后，在合理的时间检查、审计和复印基金的账簿和其他财务记录和文件；基金管理人必须予以充分地配合希望行使其审计权的一方如果决定进行审计，可自由使用其自己内部的审计师或委托会计师事务所进行审计，审计的内容还可包括内部控制系统、行为准则、管理制度等；上述审计可能会产生对基金管理人的建议，基金管理人须对建议做出答复并完成纠正行动如果任何实质性的错误在上述审计过程中被发现，与该次审计有关的所有费用应由基金管理人承担；并可追究基金管理人的责任,信息披露,可分配利润投资项目回收后，所取得的盈利不再进行投资，而只用于分配（也可以将某项投资连本金和投资收益都分配给投资人）可分配的利润为
11、当年所获得的实际的现金收益，而不是会计意义上的账面利润 由于基金采取合伙企业模式，可以便利地让投资人收回投资的本金和收益按照合伙企业法的规定，合伙企业的生产经营所得和其他所得，按照国家有关税收规定，由合伙人分别缴纳所得税，避免了双重征税利润分配方式可分配利润由普通合伙人与有限合伙人之间按照一定的规则进行分配，举例如下：,假定：基准年收益率确定为15%当年投资内部收益率不能达到15%时，基金将可分配利润的百分之百(100%)按利润分配比例分配给各合伙人当年投资内部收益率达到或者超过15%时，基金将可分配利润的百分之八十(80%)按利润分配比例分配给各合伙人，将余下的百分之二十(20%)分配给管理
12、方作为“绩效分配”绩效分配的百分之五十(50%)应该保存于基金在托管人处开立的单独托管账户中作为保证金，根据次年的投资内部收益率状况做如下处理：年投资内部收益率达到或超过15%时，应将保证金退还管理方作为绩效分配；年投资内部收益率不能达到15%时，作为保证金的绩效分配应优先偿付弥补委托方低于该等百分之十五(15%)的年投资内部收益率的损失。,15%,投资收益率15%,投资收益率15%,绩效分配,保证金,利益分配,退出方式,为了保证基金股权资本的流动性，我们设计了以下七种退出方式：一是通过项目公司房屋销售获得收益；二是由项目公司通过股权回购实现退出；三是将项目进行切块分割后，通过部分出让实现收益
13、退出；四是通过向第三方出让股权退出；五是通过持续地绑定项目最后通过项目公司IPO（或通过反向收购而借壳上市而实现溢价收益退出；六是通过反向收购、借壳上市而退出；七是对于特定的机构投资者通过持有部分商业物业而退出。,目录,22,2023/2/12,第一步：,本部分主要讲述基金的实际操作！,第二步：,第三步：,目录,26,2023/2/12,基金公司发展战略,Thank You for Your Attentions!,28,2023/2/12,-结 束-,我国PE的发展现状,从我国私募股权市场资金来源来看，外资机构是主要的资本来源。近年我国本土LP发展迅速，但尚处于刚刚起步阶段，仍然存在包括相关
14、政策法规缺位、LP资金来源过于单一和自身运营理念不成熟以及相关专业人才储备匮乏等在内的诸多问题。,就全球而言，投入到PE中的LP来源很多样化（见右图），我国的LP来源相对单一，全国社保基金成为PE基金的重要来源，商业银行、证券公司、信托公司和商业保险公司等金融机构正处于直接股权投资的试点工作阶段，地方养老金和企业年金等社会资本目前尚未允许可用于直接股权投资。本土的LP储量充足，有待进一步激活。,我国PE的发展趋势,根据清科研究中心的统计数据显示，2009年第一季度PE基金的融资金额较去年同期出现下挫达，然而，从国内金融市场中长期发展趋势来看，我国本土LP梯队高速发展的黄金时机即将来临。原因如下
15、：从政策基本面来看，我国一直在加紧多层次资本市场体系建设的步伐，努力完善私募股权投资机构多渠道退出机制；中央、地方政府更是频频出台多项优惠政策，先后下调商业银行、信托公司和证券公司等金融服务机构参与直接股权投资的准入门槛，激励和促进多层次社会资本流向我国私募股权市场。其次，从我国资本市场的发展来看，虽然我国资本市场日臻完善，但仍然存在投资渠道过于狭窄的问题，用“堵”的方法已经无法抵抗市场投资的力量和热情。与发达国家和地区直接投资比重在50%左右的水平相比，中国尚有巨大差距。目前，我国社会资金储备数目庞大，发展直接投资的潜力和需求都正在不断地增加。此外，从我国私募股权市场资金来源来看，虽然当前外
16、资机构仍是主要的资本来源，但是，随着我国资本市场投资环境的不断改善，多层次社会资金的逐步注入，本土LP与外资投资机构的差距正在逐步缩小。尽管目前部分本土大型机构投资者因监管问题尚不能投资于人民币PE基金，但随着监管问题的逐步解决，这部分本土大型机构投资者将会成为我国人民币PE基金的最大资金来源，未来，我国本土LP梯队的规模必将持续发展壮大。,房地产投资基金在中国,中国房地产需求大，投资于中国项目的基金也日益增加。在中国房地产企业资金紧张时期，几只新的基金已完成筹建和募集，这其中包括仲量联行旗下的投资管理公司领盛投资近期宣布的一支规模为30亿美元的房地产基金、4亿美金的“中信资本中国房地产发展基金”和美林一支刚完成募集的总值26亿美元的房地产基金。这些基金主要投资于项目发展、收购及对内地房地产开发商进行股权投资，集中于中国内地一线和二线重点经济城市的住宅开发项目，珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾地区将是主要区域；以及包括成都、武汉和重庆等在内的其他主要城市。此外，商务物业亦是某些基金的投资重点，并将积极捕捉物业领域中的不良资产增值投资机会。一些大型的基金，如亚洲房地产基金目前留存的未支用资金有100亿美元。他们正在积极寻找优质项目，手持基金等待良机。,数据来源：Wind资讯,
