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1、日期：2010年5月,中北路红岭片项目写字楼产品定位及发展建议,湖北长城建设实业有限公司,目录,武汉市优质写字楼市场区域优质写字楼市场客户需求特征案例分析市场定位及发展建议LEED认证,武汉市优质写字楼市场,定义,对于本项目优质写字楼的定义主要根据武汉写字楼市场的发展现状，将地理位置、硬件条件、租户组合优于市场平均水平的楼宇通称为优质写字楼，也就是本次市场的调研的观察范围，其中分为甲级和乙级两个标准。世邦魏理仕将认为符合以下筛选条件70%以上的楼宇将视为研究对象：,武汉市主要优质写字楼分布：,武汉优质写字楼集中于市中心，主要分布在4个区域。1.建设大道商务圈2.武广商务圈3.中南商务圈4.光谷
2、商务圈,武汉优质写字楼市场概况,数据来源：世邦魏理仕,20,21,19,8,3,2,优质写字楼市场目前供应分布,甲级写字楼,优质写字楼主要分布在城市的商务、商业成熟区，其中汉口的建设大道沿线、解放大道武广商圈、武昌的中南中北路是目前写字楼分布最密集的区域，而且光谷也有一定的市场供应。,5,4,本项目,1,6,9,7,10,11,12,13,14,15,17,18,16,乙级写字楼,武汉优质写字楼市场概况,数据来源：世邦魏理仕,优质写字楼供应一览表,*上述调查数据截至2010年1季度,武汉优质写字楼市场概况,优质写字楼各商务圈特征,数据来源：世邦魏理仕,武汉优质写字楼市场概况,供需研究,历史供应
3、,至2010年1季度，武汉优质写字楼的市场供应量约为1,053,266平方米。武汉甲级写字楼供应从1999年开始出现，早期发展较为缓慢，自2005年开始，武汉甲级写字楼进入快速发展阶段，持续新增供应量为80,098平方米，多为大型高层综合物业；武汉乙级写字楼供应则是从1996年开始推出，2000年之前供应量已达321,340平方米，2000年之后供应速度相对放缓；部分甲级写字楼为金融机构总部的配套办公物业，对外市场供应量较为有限。,数据来源：世邦魏理仕,单位：平方米,单位：平方米,市场吸纳,武汉甲乙级写字楼市场的空置率持续下降。2001年以来，武汉甲级写字楼历年空置率多在30%左右，至2005
4、年起，随着经济不断发展，甲级写字楼的需求日趋旺盛，空置率逐渐减低，在经历了2008年全球金融危机之后经济逐步回暖，截至2010年1季度空置率已降至12.7%；武汉乙级写字楼由于2000年之前供应量过大，空置率在相当长一段时间内为30以上，然而在2007年由于经济过热，写字楼需求激增，当年的写字楼吸纳量远远超过新增供应量，截止目前其空置率约为16.7左右；由此可见，目前对于甲级写字楼的需求较为旺盛；从2010年下半年开始供应量增速明显，预计约有167,000平方米的甲级写字楼在年内入市；而在2012年，将是甲级写字楼集中投入市场的高峰期，届时武汉甲级写字楼市场将进入激烈竞争的阶段；空置率也将节节
5、攀升；结合到本项目的开发时序，尽可能避开这一高峰，提早进入市场，以规避风险。,供需研究,数据来源：世邦魏理仕,单位：平方米,单位：平方米,租金走势,数据来源：世邦魏理仕,单位：元（人民币）,近年来，武汉市甲级写字楼的租金水平平稳增长，至2010年第1季度，平均租金约为58元/平方米/月，较2002年增长14.6元/平方米/月，年均增长仅为3.7；与其他二线城市相比，武汉甲级写字楼的租金处于较低水平，远低于成都(110元/平方米/月)，仅略高于长沙(57.4元/平方米/月)；武汉乙级写字楼多年以来增长幅度不大，2002年平均租金与2010年1季度相差仅7.4元/平方米/月左右，年均增长为2.4。
6、,供需研究,售价,n 从武汉所有优质写字楼的平均价格走势上看，2003年至今写字楼的销售价格增长缓慢，年均增长幅度为3.5，截至2010年第一季度，优质写字楼市场的均价为7,720元/平方米；n 与武汉市的所有优质写字楼的平均价格走势相比，甲级写字楼的销售价格变化略微明显，由于2007年新世界中心写字楼入市，销售均价骤然飙升至10,000元/平方米以上，而近两年由于受金融风暴的影响，甲级写字楼销售价格有所回落，2010年1季度销售均价为9,800元/平方米；n 乙级写字楼自2003年以来与武汉市的整体写字楼价格走势一致，其销售价格变化不明显，近年来的增长幅度不大，2010年1季度的销售均价为7
7、,413元/平方米；n 根据武汉写字楼的未来供应及经济发展规律进行判断，写字楼的售价在未来两年内将会稳步小幅上扬。,数据来源：世邦魏理仕,单位：元（人民币）,供需研究,租户特征,n 武汉优质写字楼租户中，主要以制造业、社会服务业、批发和零售贸易、餐饮业及金融保险业等为主；n 武汉本地企业仅占优质写字楼租户的22%，而内资企业和外资企业比例较大，分别达到40%与38%。,供需研究,数据来源：世邦魏理仕,未来甲级写字楼供应,汉口,一环线,二环线,三环线,长江,沙湖,东湖,建设大道,航空路,光谷,中南路,汉阳,武昌,1,2,10,3,4,26,18,21,11,12,19,5,31,未来趋势,6,2
8、7,32,33,34,35,数据来源：世邦魏理仕,未来供应量民生银行大厦浙商国际大厦亢龙太子花园酒店二期惠誉金融广场中华城广发银行大厦西湖印象（原万全城）天悦国际汉江国际葛洲坝国际广场泛海城市广场武汉中心恒融商务中心新世界中心3期武汉水游城恒大环球金融中心葛洲坝商务大厦武汉天地商务群一期武汉天地商务群二期晋申国际商务中心,21.世茂锦绣长江主楼22.中国华侨大厦23.汉商21世纪写字楼24.合众总部大厦25.积玉桥万达广场26.武汉保利文化广场27.兴业银行大厦 1+8城市广场28.东湖CBD29.海山金谷30.天融国际大厦31.光谷国际广场32.新世界光谷中心33.光谷世界城主楼34.光谷金
9、融港（一期）35.光谷E城36.光谷金融艺术中心,13,14,16,15,17,20,22,23,24,25,36,30,28,7,9,8,29,未来优质写字楼供应,数据来源：世邦魏理仕,未来趋势,未来优质写字楼供应,未来趋势,数据来源：世邦魏理仕,未来优质写字楼供应,写字楼分布格局略有变化：未来项目供应中，除了集中在发展成熟的建设大道区域外，政策导向新兴发展的CBD区域、沿江商务区以及光谷商务圈也将不断涌现高品质的写字楼；写字楼多出现在城市综合体中：未来写字楼项目多出现在城市综合体内，与商业、酒店、公寓相互依存、相互助益；写字楼硬件水平有所提升：由于目前武汉市现有的写字楼大部分为90年代末期
10、的遗留产品，硬件水平远低于甲级标准，而未来大部分写字楼的物业品质较以前有很大提升，并向国内一线城市优质写字楼看齐；市场竞争更加激烈：鉴于目前武汉市场上真正意义上的甲级写字楼较为稀缺，未来写字楼发展项目供应量不断放大，主要以国内外品牌开发商开发为主，竞争日益加剧；提升物业管理水平，通过软性服务占据优势：未来更多的写字楼项目会聘请知名物业管理公司进行管理，以提高项目档次，从而吸引国内外知名租户。,未来趋势,数据来源：世邦魏理仕,区域市场分析,研究范围,区域市场范围界定标准：n 地理位置：中南商务圈（以中南路中北路为主轴线，东临东湖，南抵武珞路及亚贸，西小东门及沙湖一线，北至中北路中段）n 写字楼类
11、型：甲级写字楼、乙级写字楼、普通写字楼n 建筑面积：25,000平方米以上,中商广场写字楼新时代商务中心中建广场龙源国际广场楚天都市花园华银大厦亚贸广场江天大厦国际金融贸易大厦世纪广场,1,2,3,10,8,7,1,4,5,6,2,3,区域市场,7,8,9,10,9,4,5,6,现有供应,区域市场,*上述调查数据截至2010年1季度,至2009年数据统计，区域内优质写字楼供应总量为548,081平方米；其中2005年新增供应较大，为236,000平方米；2006年至2008年该区域写字楼供应保持一定份额的增长；2009年没有新增优质写字楼供应。目前武昌区中南商圈存在甲级写字楼项目，中南商圈写字
12、楼整体品质和租金较高，租户以外资及国内企业为主；而区域乙级写字楼租户以中小型科技、文化企业为主，同时并以服务外包、通信、IT等企业为辅。,现有供应,区域市场,租金/售价,区域内甲级写字楼的平均租金约48元/平方米/月；乙级写字楼与普通写字楼租金远低于优质甲级写字楼水平，分别为38元/平方米/月、29元/平方米/月；中南商圈属于武昌传统市中心及商业金融商务圈，该区域写字楼的售价（含二手市场价格）居市场中上等水平，目前甲级写字楼均价为9,263元/平方米左右，乙级写字楼及普通写字楼的均价分别为8,501元/平方米、6,500元/平方米。,区域市场,个案甄别,经过充分考虑中南区域周边写字楼市场现状，
13、我们选取了该区域内硬件及经营管理较好、具有借鉴意义的甲级写字楼项目进行分析。根据对该区域内写字楼市场的分析，针对本项目自身的特点，甄选出区域中与本案相近、竞争较大且经营较为成功的写字楼项目，从而得出与本项目具有竞争关系的项目。通过排除和甄选，本次案例分析项目如下：1、中商广场写字楼2、新时代商务中心,1,2,个案甄别,数据来源：世邦魏理仕,竞争分析,中商广场写字楼,租户办公面积以100-200平方米的小面积为主,租户主要以高科技、服务业、制造业等行业为主,租户以外资及内资非本地企业为主,竞争分析,中商广场写字楼,项目优势：项目位于中南路主干道旁，中南商圈的核心组成部分，可视性较好，区位优势明显
14、；集商业、写字楼于一体的综合性物业，区域周边发展成熟、商务配套设施齐全，商务聚集度较高；项目属于武昌最早的甲级写字楼项目，运营时间较长，物业品质稳定；项目体量较大，单层面积大小适中；,项目劣势：项目周边交通拥挤，商场及学校导致写字楼入口人流量过大，人车混杂；项目属于武昌区最早的甲级写字楼，物业硬件设施过旧，楼层净高较低；项目部分产权分散，无法统一租赁管理，物业管理水平一般；车辆进出不便，停车位数量不足；项目周边商业业态过于繁杂，周边环境景观较差，影响大楼整体品质及形象；,竞争分析,中商广场写字楼,参考借鉴点及规避点：综合体中商业及写字楼业态的互动。开发综合性物业，写字楼能为商业带来目标消费群，
15、而商业亦能满足写字楼的配套，相互促进，增加物业的性价比。合理的车流、人流动线（需考虑）。没有合理的动线设计，将无法满足租户日益增长需求和适应未来发展需求。充足的停车配套（需考虑）。适应未来私家车发展趋势，前瞻性的预留部分车位。相对统一产权（需考虑）。统一经营管理，满足国际性客户的需求。物业管理团队的重要性（需考虑）。良好的管理能为项目带来高附加值，培养租户的忠诚度，保证写字楼的持续经营。,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvN
16、tf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l
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