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1、华地经开区010号地块项目整体定位与物业发展建议,谨呈：安徽华地置业有限公司,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2011.04,2,项目研究的工作阶段划分,与客户进行首次沟通项目地块现场查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研政府人员访谈专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈,项目界定及客户目标分析市场简析与问题结构化分析核心问题的提出为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析项目发展战略之参考案例借鉴项目整体定位与发展战略规划实施及分期构思
2、物业发展建议,根据客户意见对中期报告进行修改进行下一阶段规划跟进工作,整体定位及发展战略（中期汇报）,报告完善与修改（终稿汇报）,市场调研阶段,3,宏观市场机会挖掘,微观市场机会挖掘,整体定位与发展战略,项目属性界定,目标与核心问题解析,物业发展建议,商业专题,4,项目位于合肥141战略的重要组成部分、城市主要发展方向之一的经开区内，具有规划利好,一主城指现有合肥二环路以内、312国道以北的城市空间；政务区是主城区的重要组成部分。四组团东部组团：包括店埠、撮镇；北部组团：包括瑶海经济开发区、庐阳工业园、双墩；西部组团：包括高新技术开发区、蜀山经济开发区、科技创新示范基地；西南组团：包括经济技术
3、开发区、上派镇一新城指在巢湖东北岸地势较高地段建设滨湖新区（包括包河工业园区），依托滨湖新区规划，打造滨湖+巢湖的联动发展模式。,在合肥城市发展战略中，西南组团占有重要的一席之地。而经开区作为西南组团的核心，是城市重要发展方向之一。,城市已呈多中心发展，经开区作为城市副中心，在城市规划中占位较高，项目处于该区能享受到一定的规划利好,5,项目位于经开区商业中心地段，交通便捷，多条主次干道通往老城区等其他区域及城市,市内交通,对外交通,项目周边交通方便快捷，金寨路直通老城区；繁华大道直通滨湖新区；另有多条城市干道相互连结，通往高新区、政务区、蜀山区等其他区域,对外交通同样便捷，可经由金寨路等多条区
4、域内干道转上绕城高速公路、京台高速公路，通向省内外其他城市,优越的区位条件、便捷的交通路网，为项目占位奠定良好的区域价值基础,区位,项目位于经开区成熟繁华地段、商业中心明珠广场附近，区位条件优越,6,芙蓉路,佛掌路,北海路,莲花路,地块四面临路，交通便捷，有多条公交线路经过，通达性和进入性良好,芙蓉路为景观道路，双向四车道，车流量较大,芙蓉路,芙蓉路公交站牌,公交线路601,公交线路18、602等,双向四车道，车流量不及芙蓉路与莲花路,芙蓉路公交站牌,双向四车道，车流量较大,莲花路,北海路,双向四车道，公交线经过,地块四周路网皆通，公共交通系统较为发达，交通条件优越，尤其是与金寨路的联通更是为
5、项目吸引老城区客户提供可能,金寨路,7,周边基本生活配套齐全，附近厂区较多，但无重大不利因素，不影响项目未来形象,芙蓉路,佛掌路,北海路,莲花路,北侧空地,汇林园社区,金寨路,明珠广场,易初莲花,欧风街,神马科技,公交调度站,百乐门,齐全的生活配套为项目提供有力支撑；临近厂区并非污染性企业，且污染性企业佳通轮胎距项目较远，对项目基本无影响,正大饲料厂,1,2,3,4,5,6,7,8,9,佳通轮胎,1,2,3,4,5,6,7,8,9,8,地块形状规整，内部高低不平，属中等规模、高容积率项目,项目内部：地块内部不平整，存在土方堆积、开挖水塘和少量棚户基础指标：中等规模的高容积率项目，基本考虑全高层
6、社区，7亿的地价款对项目回现速度有要求,1,2,3,4,土方堆积,1,2,土方堆积与农田,3,内部开挖水塘,4,棚户,9,经开区商业中心地段、中等规模、高容积率住宅项目，基本考虑全高层社区,项目属性：,占地137亩，中等规模,规模,交通条件优越；周边基础生活配套齐全，临近厂区对项目基本无影响,四至及相邻关系,3.5，高容积率，基本考虑全高层社区,容积率,区域属性：,项目位于经开区商业中心地段，交通便捷，区域价值基础优厚,区域、交通,经开区是合肥141战略的重要组成部分、城市主要发展方向之一，具有规划利好,规划,楼面地价2327元/，总地价款近7.2亿，对项目回现速度有要求,地价,10,宏观市场
7、机会挖掘,微观市场机会挖掘,整体定位与发展战略,项目属性界定,目标与核心问题解析,物业发展建议,商业专题,11,本土领先型房地产开发企业，即将进入全面扩张阶段,企业一直在走精品化、豪宅化路线，通过学府名都、公馆、紫园项目奠定了本土领先型企业的地位问题的产生那么在集团发展中，本地块又承担着怎样的历史使命？,12,在分析地块产生背景的基础上，世联对于本地块在集团内承载的历史使命理解为,010号地块产生的背景,010号地块在集团发展中所承担的历史使命,企业即将进入全面扩张的阶段，同时进入了土地市场搏杀的阶段对于集团而言，目前公馆和紫园都属于区域领导者，豪宅化路线受政策强势调控影响，2011年属于政策
8、密集调控期，市场逐渐进入淡市,探索高资金效率背景下的操盘模式和流程组织模式，为规模化扩张提供经验为集团提供快速稳定的现金流，成功度过淡市风险在此基础上尽可能地贡献较多的利润，为集团下一步战略项目提供资金,13,项目历史使命之下的目标解析,现金流关注回现速度和现金流效率，在此基础上追求利润的最大化,开发进程要求8个月内开盘,品牌目标秉承华地的品质路线，是品牌的延续和发扬,目标,解读,要求项目必须树立高品质形象，同时后期销售价格与速度的实现也是形成项目品牌的重要因素,要在品牌延续的目标下实现现金流目标，必须舍弃低价倾销模式，在走品质路线的同时找准产品定位和目标客户,若前期开发流程组织合理，8个月开
9、盘目标能够实现,14,宏观市场机会挖掘,微观市场机会挖掘,整体定位与发展战略,项目属性界定,目标与核心问题解析,物业发展建议,商业专题,15,宏观市场机会挖掘,市场演变下经开区的机会内部价值演变下的客户选择客户结构演变,16,随着市中心土地趋于枯竭，土地供应空心化和郊区化特征更加明显,数据来源：合肥土地市场网，其中2011年为截至2月中旬土地出让公告信息,近年各区位经营性土地成交面积：,2009年以前合肥一环内尚有一定规模土地出让，2009年以后合肥市一环内几无土地成交，二环内在2010年以后也基本处于无地可供的状态，土地供应空心化进一步加剧。,合肥市房地产市场的发展，以及中心区域逐渐枯竭，推
10、动外围成为土地供应的绝对主力，供应量一直维持在较高的放量水平，郊区化特征更加明显。,在空心化发展的态势下，郊区成为市场土地供应的绝对主力，城市进入郊区快速发展时代,17,西南部发展起步较早，近几年土地供应相对减少，供地结构出现较大变化,高新技术产业开发区位于合肥市西郊，1991年经国务院批准成为国家级高新区，已形成电子信息、光机电一体化、生物医药、新能源、公共安全、文化创意、新材料等高新技术产业集群，目前入住企业3000多家，GDP超200亿元；经济技术开发区位于合肥市西南，成立于1993年，2000年被国务院批准为国家级经济技术开发区已形成汽车及零部件、装备制造业、家电电子业、日用化工、食品
11、加工等支柱产业，2010年工业产值达1077亿元，占合肥市30%以上；合肥市政务文化新区2002年开工建设，2005年2006年相继完成政务中心综合大楼和合肥体育中心建设，目前已发展为合肥市政务中心。,政务区出让土地用途变化,郊区出让土地分布变化,西南郊区早期是供地主力，近几年呈现较少趋势；瑶海和庐阳早期供地相对较少，近几年增加迅速。,早期郊区土地主要集中在滨湖、政务、包河及经开,西南供地减少、庐阳和瑶海土地供应趋热,政务区供地出现新高峰，居住用地近两年减少明显；商业和办公用地逐渐成为政务区土地供应的重点。,西南部是早期发展重点，近期居住用地供应减少，商办用地渐成供应重点,18,房地产价格拔升
12、、土地供应空心化、城市框架拉大，未来合肥房地产将形成三大板块,中心区供应的乏力及新区日趋成熟，导致房地产市场逐步形成西南板块、滨湖板块和市中心板块,二环线,一环线,庐阳板块,高新区板块,马鞍山路板块,政务区板块,滨湖新区板块,瑶海板块,中心城区,经开区板块,黄潜望板块,新站板块,西南部二环以内板块后续供应有限,滨湖区、政务区发展日趋成熟，配套逐步完善,城市建设用地继续向四个方向拓展,未来郊区将围绕新区中心发展，形成新的板块格局,19,依托政务驱动以及众多高端的商业配套设施，政务区将引领西南大板块的发展,黄潜望板块为市场热点区域，后期住宅减少，商业项目增多；政务区在售住宅项目多为尾盘，后续项目多
13、为高端城市综合体；经开区、高新区目前在售项目档次多较低。,政务区引导下，西南部各区域之间协调发展，功能渐趋完善，逐渐成为一个相对独立的大板块,西南区域发展迅速，目前主体区域距离老城区较远,早期政务、文化和休闲功能较为完善的基础上，高端商业配套面临集体释放,黄潜望板块商业项目增多，商业功能有望得到加强,20,作为中心板块的政务区将逐渐发展成为综合性商业中心,合肥市2011-2020商业网点规划中重点布局45个区级以上商业功能区，政务区商业功能区是10个综合性商业功能区其中之一；已经建成并投入使用的包括花花市街、天徽商业广场古玩城、总商会大厦CCtimes商业广场以及众多住宅项目底商，其中花花市街
14、引进了永辉超市，其他业态休闲、餐饮以及娱乐等；总商会大厦商业主要引进了满堂红、伏虎堂等红木家具市场。,新地中心商业总体量达15万方以上，将引进永辉超市、金逸影院等。,万象城作为华润全国第八家，商业建筑总面积达27万方。,万达在合肥的第二个项目，将引进万千百货等，商业总面积达10万，2012年将开业。,华邦世贸城商业总建筑面积达10万方，将引进银泰百货等主力店。,在未来多个具有强大号召力的高端商业项目推动下，政务区将成为综合性高端商业中心,政务区在建的主要商业项目情况：,21,众多高端写字楼的汇聚，大量知名企业将推动政务区发展为商务中心,已经建成的写字楼项目主要有总商会大厦、绿地蓝海、新城国际一
15、期等，正在建设或将建设的写字楼项目包括新城国际二期、蔚蓝商务港、新地中心、华润万象城、置地广场、白天鹅商务中心、财智中心、华邦世贸城、万达广场等，总建面超过100万方；拟入住部分企业：平安保险总部部分业务（科瑞大厦）；华能电力（财智中心）、华安证券安徽总部（财智中心）、宝马公司安徽总代理（财智中心）等等,新城国际一期：较早投入的写字楼，工商银行国际结算中心、徽商银行、平安保险、德国MRT等国内外知名企业已入住。,蔚蓝商务港，在售的安徽最大写字楼群，总建面33万方，一期销售完毕。,后期供应代表性写字楼,高端写字楼吸引大量国内外知名企业落户，必将为大西南板块带来带来一批中高端客户,财智广场,新地中
16、心,华润万象城,22,受区域价值推动，普通高品质住宅供应日益稀缺，高端豪宅产品逐渐成为市场主力,注：表中“总*”代表包含住宅在内的项目总建筑面积,政务区主要在售以及将推出项目盘点：,普通品质产品所剩有限,高品质豪宅将成为供应主力,在政务驱动及绿地等品牌开发商影响下，区域价值开始建立；但首期以本土小型开发商进驻为主，以刚需产品捕捉城市外溢客户。,区域价值得到认可，品牌开发商进入，演变为高端居住区；品质型产品，客户结构升级。,商务及商业中心价值建立，城市价值凸显；一线开发商引入；城市价值带来高端客户，成为新的富人聚集区,区域中心价值的凸显及普通住宅产品的稀缺，推动政务区逐渐发展成顶级豪宅区,价值承
17、接区,高端居住区,顶级豪宅区,23,黄潜望板块依托突出的人文优势，已发展成城市高端居住片区,黄潜望板块处于主城区双中心之间，区位条件突出：东北为老市中心，西南政务新区为新市中心；周边有高新产业集聚的高新区和企事业单位集聚的包河区环伺，高收入客户较多；区内高校汇聚，人文优势突出，收入相对较高：合肥主要高校中国科技大学、安徽大学、炮兵学院、电子工程学院等都分布在区域内；板块发展空间有限：区域为高新区、政务区、包河区和市中心合围，发展空间有限。,金色名郡：均价9500,高端客户集聚，居住氛围浓厚,学府名都：均价8000,相对有限的发展空间下，快速发展的黄潜望板块后续供应有限，高端客户将转向其他区域,
18、较早的中、高端项目秀水花园、黄山花园、安高城市广场、百合公寓、维也纳森林花园已经投入使用,在售高端项目幸福里、金色名郡、学府名都、印象西湖、光明世家进入开发后期，即将投入使用,24,住宅项目供应已过高峰期，商业项目集中入市将形成区域性商业中心,商业中心价值的推动下，黄潜望板块住宅价格将进一步提升，所吸引的中高端客户将向外溢出,主要商业项目：1、金大地1912：10万特色酒吧街，拟2011开业2、西环五大街：5万个性街区3、新华国际广场：5万商业广场4、港汇广场：11万，集百货、卖场、休闲等一站式shopping mall；5、华地学府名都商业：1.2万餐饮精品街及后续商业6、大唐国际购物中心，
19、30万，一期8万已开业7、依赛特家居汇：10万主题家居购物广场8、安高城市广场14万，沃尔玛、同庆楼等已开业9、新华合钻街区：6万方，品牌、休闲等，已开始营业总体量约百万方,港汇广场,1912效果图,黄潜望主要在售以及将推出项目汇总：,剩余住宅后续供应不多，价格基本在8000以上,25,政务区和黄潜望中心化和豪宅化将推动客户流向包括经开区在内周边的区域,政务区商务中心的形成将给区域带来一批高端客户，中心价值的真正形成将吸引全市范围内的高端客户；,中心区域的成熟将使大西南板块建立自身的价值体系，走向相对独立的发展；,区域,具备一定实力的白领、原有改善客户及投资客面临价格升高后购买力的相对下降，被
20、迫寻找其他区域。这种非纯粹价格挤压客户更多表现为品质性价比。,客户,黄山公园尚未形成规模供应，区域认知需要引导；经开区、高新区凭借相对成熟的条件及较多的住宅用地供应将成为溢出客户的目标区域。,经开区所承接品质型客户的流向需要结合内部子板块的价值演变状况进行判断,政务区,价值外溢方向,高新区,区域认知需要引导,经开区,黄潜望,26,宏观市场机会挖掘,市场演变下经开区的机会内部价值演变下的客户选择客户结构演变,27,依托不同的价值中心及发展驱动力，经开区可划分为五个子版块,政务承接板块：主要依托匡河资源和毗邻政务区的区位，主要由政务区价值提升所驱动,翡翠湖板块：依托翡翠湖和绿轴自然景观资源、大学城
21、的人文资源，以及即将形成的商业资源，主要由高品质项目及区内高端客户驱动,金寨南路板块：依托金寨南路的交通价值以及翡翠湖景观价值，主要由肥西客户及开发区内产业发展驱动,南艳湖板块：主要依托南艳湖景观、滨湖新区及早期商业配套价值，主要受开发区产业发展及滨湖新区驱动,明珠广场板块：依托金寨路与及明珠广场的商业和商务价值，主要由市区高价外溢及区域产业发展的驱动,28,已有配套：1、中州家具城；2、东方家园；3、桐山国际购物广场；4、明珠广场及欧风街等；5、明珠国际大酒店等；6、徽园及欢乐岛；7、国际会展中心在建配套：1、百乐门国际名品商业广场（苏果入住）；2、澳中财富中心；3、凤凰城国际广场；4、蓝鼎
22、地块等,项目所处板块价值基础优厚，但限于当前开发热度及品质，价格实现并非最高,区域配套的进一步完善和提升，品牌开发商的进入及高品质项目的打造有望将板块价值拉升至区域最高,1,1,商业配套完善，但偏低端,聚集了易初莲花、中州家具等各种商业配套；商业主要面向肥西客户，档次较低。,交通便捷,金寨路高架桥直通市区和政务区；芙蓉路、繁华大道、莲花路等贯通开发区。,在售项目少，后续有一定供应,在售项目 仅有百乐门及精工社，且基本处于尾盘；百乐门及精工社住宅品质相对一般，毛坯均价6300、精装7000，销售情况较好；在项目周边存在一定住宅用途供应空地。,未来商务、商业配套提升,百乐门名品广场、易初莲花改造及
23、蓝鼎项目将进一步完善和提升商业配套价值；澳中财富中心、凤凰城国际广场等写字楼、酒店项目提升商务价值,29,依托强势的资源及良好的区域环境，品牌开发商推动成为热点板块，为当前第一梯队,当前经开区价值最高的板块，配套的完善进一步巩固其价值，但后续供应乏力决定近几年将面临降温,在售项目：1、绿城玫瑰园及玫瑰公寓；2、中环城；3、伯益经典华城；4、丹霞徽苑；5、银都香水郡；6、国耀一方城；7、国耀花半里；8、金水童话名苑相关配套：1、翡翠湖；2、绿轴公园；3、徽园及欢乐岛；4、管委会；5、合肥海关；6、大学城；7、金星商业城；8、大学城商业中心；9、中环城商业（大润发入住）,1,1,区域形象较好,大学
24、城集中了安大、工大等高校；管委会等企事业单位集中在该板块。,自然景观资源较好,西南临近翡翠湖公园，拥有稀缺湖景资源；南部拥有绿轴景观。,后续供应缺乏,在售项目剩余货量都很少；将推项目数量少、体量小；后续可供开发住宅用地少。,商业配套将完善,当前依托低端大学城配套商业；中环城、国耀广场等将形成新商业中心；,当前开发热点,绿城、中环、国耀等品牌开发商入驻；玫瑰园、中环城等品质项目汇聚在售项目多,价值实现高,价格：62007000；高端85009500；吸引了一部分市区购买力较高的客户,30,受政务区中心价值的拉动，但当前受当前产品品质限制，价值一般,建成项目及配套 1、文锦新城；2、安医大；3、港
25、澳花园；4、安医二附院；5、合肥市奥体中心在售项目1、禹州华侨城（天镜）；2、德信上湖名院；3、港澳花园。,受政务区价值进一步拉动、商业配套完善及后续供应的推动，价值将进一步提升，但具有一定的不确定性,1,1,受政务区价值拉动,紧邻政务区，翡翠路、宝塔路直通政务区；政务区中心价值凸显，价格平台上升，品质客户外溢至本板块,内部配套完善,安医大、二附院及建成小区使小区配套基本完善；港澳广场及沃尔玛将推动配套升级。,地块条件差异大，价值不均,多条铁路和匡河通过，地块价值差异较大；在售项目价格实现差异较大，上湖名院6200，天境仅5600。,后续存在一定供应,禹洲天境有较大未售体量；区内尚有较大规模可
26、供出让商业和住宅地块；暂无土地出让，供应具有一定不确定性。,31,拥有湖景资源，但限于区域配套的缺乏及产业区形象限制，板块价值并不高,建成项目及配套1、海恒社区及海恒步行街；2、东华园；3、南湖春城；4、南艳湖风景区；5、合肥学院；6、青年城1号；7、滨湖前城,区域形象及配套缺乏限制下，在售项目的成熟、相关板块价值的带动及后续供应的释放推动价值有限提升,1,在售及将推出项目1、建业008地块2、紫金山庄3、御湖观邸4、绿地津桥公馆5、海恒金屿海岸6、前城芒果墅7、观澜华庭8、御景前城,自然景观资源较好,板块中心南艳湖为稀缺湖景资源；公园早有规划，但多年未落实，价值提升具有不确定性。,工业区限制
27、区域形象,东部集中了海尔、江淮、佳通、美菱、日立等主要产业；区域形象受限的同时，产业区提供充足的中低端客户,配套缺乏,目前板块商业配套主要有海恒社区等成熟社区提供；在售项目无成规模商业配套，板块内无商业规划利好。,部分项目受滨湖拉动,东南部毗邻滨湖启动区，相对成熟的商业配套拉动部分项目价值；滨湖新区的成熟将一定程度形成利好。,品质一般，后续供应较多,在售项目品质普遍一般或较低，价格56006100；御湖观邸品质相对较高，仅实现6100左右，但去化较快；后续供应较为充足，但一线湖景项目几乎没有。,32,相对偏远，且居于产业区当中、临近肥西县，板块价值较低,建成项目及配套1、三联学院2、方兴社区3
28、、安徽建工学院4、翡翠湖公园在售项目：1、翡翠花园2、锦绣大地城3、多伦多国际花园4、长安萨尔斯堡,产业的发展为后续供提供持续动力，但限于区域价值和产证问题，板块价值难以形成突破,1,1,依托交通区位价值,距离主城区较为偏远；金寨南路贯通板块，通往合肥市中心和肥西县城；紫云路和蓬莱路贯通经开区主要工业集中区；部分项目具有翡翠湖等景观资源。,区域形象较差,距离肥西县城很近，且产证均为肥西，客户心理存在一定抗性；板块基本为工业园区所包围，且金寨路（合安路）车流量较大。,配套较为缺乏,目前配套基本由少数成熟社区和三联学院配套商业提供；未来板块内商业规划较少，缺乏配套的现状难以改善。,未来存在一定后续
29、供应,在售项目绝大多数将要进入尾盘，仅有锦绣大地城剩余较大体量；板块内存在有一定的后续住宅供地，但目前尚没有具体出让信息。,价值实现较低,区域内项目品质一般较低，价格实现基本在55005800左右；基本为经开区产业工人和肥西进程客户；高品质的萨尔斯堡有一定溢价，但客户仍基本来自肥西和经开区。,33,价值提升空间及后续的供应情况，将决定后续各板块价值格局,明珠广场将会是品质型客户流动的主要目标区域，是否还能吸引其他客户取决于当前市场客户的置业特点及演变趋势,翡翠湖板块、明珠广场板块价值的进一步提升将带来将带来,包括市区溢出客户在内的区域内高品质客户将进一步向明珠广场板块、翡翠湖板块和政务区承接板
30、块溢出,高价值板块的价格提升将推动支付能力较低的客户向东部和南部的低价板块流动,翡翠湖板块作为新的商业中心，将是强劲的竞争对手，但后续供应较为缺乏,政务区承接板块后续储备住宅用地量较大，但当前尚无明确土地出让信息,客户,竞争,34,宏观市场机会挖掘,市场演变下经开区的机会内部价值演变下的客户选择客户结构演变,35,发达的产业及邻近肥西区位决定经开区主力客户为地缘型及肥西客户,区域、配套、品质、总价、环境等,区域、品质、价格、总价,品质、价格、配套,稀缺物业、开发商品牌,长期以来相对独立的发展模式及邻近肥西的区位特征决定当前的客户构成,置业驱动因素及未来区域价值的演变将决定后续客户构成的演变,升
31、值潜力、投资回报,36,目前仅有玫瑰园和一方城能吸引这类客户,绝对品质追求客户受物业类型或资源驱动的，未来流动具有不确定性，并非本项目客户,国耀一方城,翡翠湖一线湖景稀缺空中别墅产品,首层,二层,230：四房三厅四卫,绿城玫瑰园,翡翠湖一线湖景稀缺法式合院别墅开发商一流品质口碑,高品质产品仅是吸引这类客户的必要条件，更重要的是取决于项目所不具备的稀缺物业类型或稀缺资源,富豪阶层和高端富裕阶层；高层豪宅产品客户总价承受能力200万以上，别墅客户承受能力能达到千万以上。,玫瑰园和一方城的客户来自全市范围的实力阶层；经开区有能力承受这类产品的客户很少。,总价承受能力很高,全市范围内的客户,多受已建成
32、的翡翠湖湖景资源占有所驱动；为一方城空中别墅和玫瑰别墅所吸引；追随绿城品质。,关注稀缺物业或资源,37,租赁需求+升值潜力吸引了部分投资客，本项目可抓住，但并不属于主抓的重点,普通住宅投资,公寓投资,临近明珠广场商圈，临近产业区的本项目可能吸引少量投资客，尤其是在入市早期；这是项目做城市街铺或公寓的基础,商业投资,38,客户层次相对较高，对品质有一定追求；主要关注中环城、花半里及童话名苑等市场口碑较好或洋房项目。,地缘客户的精英阶层多选择优势区域的优质项目，本项目具备吸引这拨客户的能力,典型置业项目中环城“客户群里比较高层级的客户主要就是大学城老师这类收入稳定的多一些，比如安大、工大的老教授，
33、经济实力还算是比较强的；还有做生意的，这拨客户买110、130的都有。其实整个中环城的客户群算高素质客群，购买群体素质比较高。”访中环城销售经理,金寨路以西主要为翡翠湖板块、明珠广场板块及政务承接板块,本项目占据明珠广场优势地段，通过高品质产品的打造，可以吸引到这拨客户。,多认为金寨路以东为工业区、以西为居住、行政、教育等综合中心多居住或生活在金寨路以西，对区域环境认同度高。,区域形象刻板,多为大学教师、事业单位员工、原住民、及实力较强的产业员工；普遍能承受70万90万左右的总价。,支付能力较强,各年龄段都有，但多在30岁左右，首次改善客户较多；原住民大多为改善型，但数量较少。,改善客户较多,
34、实力较强，多选择100120舒适但不奢侈的居家三房；机少量客户选择130以上舒适三房,追求产品品质,金寨路以西板块价值普遍较高，且目前为供应热点；当前价格一般不超7000，在承受范围内。,集中在高价值板块,倾向主流居家户型,39,地缘客户的主流居家阶层开始出现置业驱动的细分，品质追求者是我们的捕捉对象,金寨路以西主要为翡翠湖板块、明珠广场板块及政务承接板块,大量的主流居家客户是本案的强大支持，我们需要从主流居家客户中切分出品质追求者作为重要客户,普遍能承受6070万左右的总价，多为总价敏感。,总价敏感,职业多为实力较强的产业工人和青年教师；多在30岁左右，以首置首改为主,有一定支付能力,在实力
35、允许的情况下倾向于购买功能齐全的户型；地缘客户选择100左右相对舒适房型，品质客户妥协面积选择高品质的90左右紧凑三房,注重功能空间，偏实用主义,典型置业项目：中环城中小户型“买88、96平米的年轻人居多，主要是来自经开区，产业工人较多，例如江淮厂、安凯的产业工人；还有大学城的老师；以及刚毕业在附近上班的白领”中环城销售经理典型置业项目：御湖观邸、梧桐雨,部分客户地缘性明显，注重置业项目距离工作地点的距离或交通便捷程度；出现了一批品质追求者，可以因为产品而改变区域；区域价值追求者为停留在优势区域而减小面积,置业驱动多元化，出现品质细分,主流居家客户是整个经开区现有客户的最主力,基础庞大,40,
36、实力较弱的地缘型客户迫于价格压力，被迫外溢至金寨路以南板块置业,这部分价格挤压客户并非我们的重点客户,工作生活普遍在金寨路以东，考虑到便利性，没有抗性；基于居住需要，对区域、配套、产权进行妥协,妥协区域、配套、产权,职业多为普通的产业工人以及经济实力较弱的原住民；总价承受能力普遍在50万-60万之间；,支付能力较弱,一般较为年轻，多在30岁左右，多为首次置业；多数鉴于收入预期及家庭状况，多立足于长期生活需要。,首次置业为主,鉴于后期改善的可能性小，一般选择主流居家户型80两房或90三房；在高价项目置业多选择小户型。,倾向主流紧凑户型,集中南艳湖和金寨南路板块置业，已经无力承受优势区域的价格；少
37、量客户妥协了产权，前往金寨南路品质项目置业,集中在非优势区域,金寨路以西价格较高，以东价格较低,典型置业项目：锦绣大地城、萨尔斯堡“经开区周边产业的占40%。有的客户想要好的产品，但是又花不了高价，会到我们这里买。”萨尔斯堡销售代表典型置业项目：经开区小户型公寓产品,为了居住需要，大部分客户会妥协产品品质，不会为了品质支付更高价格，而是选择另外的区域,实用主义为主,41,未来价格平台提升及子板块价值格局的演变将推动地缘型客户置业行为发生演变,未来本项目依托优势地段，主要以吸纳经开区精英阶层及主流阶层中的品质或区域价值追求者,区域价格平台的提升将导致客户流动至价格较低的板块新的高价值板块的出现将
38、拉动原高价值板块客户发生流动,经开区的精英阶层仍然会选择高价值区域置业，被动接受高价格；,郊区化发展将推动经开区整体房价的上涨，收入相对较低的地缘型客户将不得不从高价值板块撤出，回到价格相对较低的板块,主流阶层进一步分化：部分客户将为了地段或产品品质，一定程度上缩减使用面积，仍然停留在优势区域，选择优质项目的小户型部分主流阶层被挤压至南艳湖或金寨南路板块的点式项目；,42,品质外溢客户缘于近两年政务区和黄潜望板块的品质性价比产品的日趋稀缺,职业多为教师、白领、小公务员，收入较高；收入提高潜力较大，总价承受能力有限，一般在70-80万，有限总价内关注性价比。,总价承受能力有限,多为蜀山区、高新区
39、和政务区客户；认同政务区未来的中心价值；首次置业较多。,多来源于西南区域,通过开发商品牌和项目市场口碑判断产品品质；关注区域价值升值潜力、生活及交通配套；对包括园林、外立面等在内的品质有一定鉴赏能力,关注产品品质,政务区、黄潜望价格提升，主流品质产品稀缺,倾向于选择经开内品质口碑好的中环城、国耀花半里等项目置业；多关注中环城的商业附近的项目。,选择主流高品质项目,距离政务区近的上湖名院此类客户较多；繁华大道以南的区域几乎没有这类客户存在。,倾向于政务区附近,鉴于较好的收入，多选择中环城等的三房户型；鉴于后期换房的期望，在支付能力较弱时一般选择高品质项目小户型。,主流居家户型居多,附近区域外溢的
40、品质型客户多选择高品质主流项目，在支付能力一般时会选择较小的户型,典型置业项目：中环城中小户型、花半里“在附近上班的白领，这部分以在高新区上班的比较多，主要是因为黄山路价格太高，一般人承受不了。来自高新区的客户大概占到客户总体量的两成左右，高新区来的改善型的不多，一般都是刚需首套房”访中环城销售经理,43,限于经济实力，价格挤压型客户从房价普遍较高的市区外溢至经开区,刚参加工作的小白领或者父母给小孩买婚房，多为首次置业；城市挤压基层多因家庭结构的改变而选择到低价的经开区进行改善。,多为市区内小白领和收入较低阶层；承受能力较低，一般在50-60万；表现为低价追随型。,经开区价格普遍低于市区价格,
41、首置和改善并存,承受能力较低,多选与市区交通便利项目,更高的妥协,受价格挤压至经开区，工作生活圈子大都还处于市区内，关注两地之间的交通便利程度；,关注交通配套,价格挤压型客户倾向于选择与市区交通便利的小户型和价格较低的改善型产品,典型置业项目：御湖观邸：“客户主要是经开的、肥西的（占的比例少一些）、还有一部分来自蜀山区的。高新区的客户主要是以单位的白领为主，高新区的客户买100平左右的比较多。经开区的厂里的客户有产业工人、白领与公司领导都有；还有一部分客户为68中与合肥学院的老师”典型置业项目：百乐门、梧桐语,金寨路沿线和翡翠路沿线项目有较多的此类客户，尤其是首置挤压型；,更低的总价限制下是更
42、多的妥协，例如产权、地段、户型面积的妥协；多选小户型和改善户型综合考虑交通条件，首置客户多选择百乐门、梧桐语等项目小户型；改善型客户多选择价值较低板块的舒适户型，比如御湖观邸,44,周边板块的价格平台提升及政务区中心价值的凸显将为区域带来更多的客户,项目所处区域有机会通过品质打造吸引更多的品质外溢型客户，小户型能留住一些低价溢出客户,周边板块价格平台的进一步提升将推动客户进一步流向经开区区域价格平台的提升将推动这类客户向低价板块集中,品质外溢型客户,价格挤压型客户,客户数量将出现明显增加 政务区大量商务和商业项目的投入使用将带来众多的白领，政务区和黄潜望高价下这部分人大部分会向周边外溢；政务承
43、接板块的供应不确定性给项目带来机会 翡翠湖板块后续供应的乏力及承接板块供应的不确定性决定客户主要流向明珠广场板块。高品质项目将吸引这类客户,进一步向低价项目集中 在周边板块的及高品质项目的拉动下，经开区高价值板块的价格将进一步上涨，挤压客户将被迫选择低价项目或进入低价板块；小户型低总价产品能在一定程度上减缓这类客户的流出 项目所处区域交通便利，有条件吸引一些对交通极看重的挤压客户,45,进城客户因目的不同，在区域上和产品选择表现出较大的差异性,因城市配套而置业多出于小孩进城读书或享受城市生活配套而进入，关注学区和商业配套；支付能力差异较大支付能力高的能达到80万以上，差的仅50-60万；总体而
44、言由于收入层级原因，低支付能力的较多置业特点基本在合肥产证的项目置业，由于普遍没有好学区，对配套关注度高。典型项目如靠近商业配套的梧桐语、中环城等。,配套进城型客户关注的是相关的城市配套:,具有一定实力的配套进城型客户将因明珠广场的配套而流入明珠广场板块，高品质的产品可以吸引一批品质改善进城客户,明珠广场商业配套较为完善，且未来面临升级,追求高品质的项目受经开区高品质项目而吸引，多为改善居住环境；支付能力中高支付能力一般能达到70万左右。置业特点区域不受限制，在高品质项目置业，比如萨尔斯堡、中环城等，所选户型一般较为舒适，100以上的三房。,品质改善进城型客户更多关注的是工作生活的方便：,46
45、,追求产品品质和城市配套的客户将成为流向明珠广场板块的主流客户群个体,牢牢抓住经开区精英客户、细分主流客户中的品质追求者或区域价值追求者,主动吸引市区外溢的品质追求客户,47,通过区域市场、板块价值诉求及客户特征可以确定项目发展的大方向为主流精英高品质,周边形成具备中心价值的板块，推动经开区价格平台提升，逐渐步入品质驱动型阶段,翡翠湖板块后续供应不足，具备良好基础和稳定供应的明珠板块将成为最高价值板块,作为新价值高地有望吸引更多的区域精英客户和品质型外溢客户,48,宏观市场机会挖掘,微观市场机会挖掘,整体定位与发展战略,项目属性界定,目标与核心问题解析,物业发展建议,商业专题,49,我们将区域
46、内市场现有产品依据其物业价值进行分级，从中寻找项目的机会点,别墅,主流高品质项目,普通主流项目,高容豪宅,低端主流项目,顶级低密度豪宅核心资源的占有代表项目：绿城玫瑰园,高容豪宅依靠资源占有与产品力打造实现高价代表项目：绿城玫瑰公寓、国耀一方城,豪宅,主流面积段产品，打造品质的同时控总价代表项目：中环城、花半里,主流产品，品质表现一般，价格适中代表项目：童话名苑、紫金山庄、百乐门等,主流产品，不关注品质，价格优势明显代表项目：禹洲华侨城、南湖春城等,主流,50,绿城玫瑰园顶级低密度豪宅，核心资源的占有成为其高价值的基础,绿城玫瑰园基础信息,翡翠湖,玫瑰园,区位图,效果图,翡翠湖,资源翡翠湖风景
47、优美，项目紧邻这一城市绝版景观资源；产品力以创新法系合院别墅升级合肥别墅市场产品水平；品牌绿城系产品始终为合肥高端物业的标杆,绿城玫瑰园价值点,玫瑰园作为顶级低密度豪宅，具有自身的特殊性，无论是物业价值还是客户群都不是本项目所能及的,51,以绿城玫瑰公寓、国耀一方城为典型项目，依托资源占有和品质打造奠定物业价值基础,绿城玫瑰公寓,国耀一方城,52,本案不具备打造顶级低密度和高容豪宅的实力，重点关注主流产品里的三个层级,低容积率、核心资源的占有，具有特殊性，无论是物业价值还是客户群都不是本项目所能及的,高容豪宅依托区域价值和配套，无论是项目定位还是产品设置，均不是本项目所要打造的方向,容积率3.
48、5，基本考虑全高层，中等规模，大方向为主流高品质,顶级低密度和高容豪宅不是本项目的打造方向，且项目自身也不具备豪宅素质，我们需要重点关注的是市场主流产品,53,产品设置为主流，不关注品质和档次，或是产证归属存在硬伤，完全依靠低价优势拉动,低端经济型项目呈点式分布，产品设置仍为主流，具有绝对价格优势，产证归属地多为肥西，远不及本项目素质,54,经开区现有供应绝大部分属于主流项目，主流品质项目缺失,分布集中于经开区北部，翡翠路或者繁华大道附近，东西两个方向上均有分布,体量普遍不大，中高容积率，高层为主,产品设置集中在80-120的主流面积段，价格集中在6000-6500元，以性价比赢得市场,55,
49、产品设置主流，市场占位不高，价格实现一般，多集中在6000-6500元/，去化较好,分布集中于经开区北部，翡翠路或者繁华大道附近，东西两个方向上均有分布,体量普遍不大，中高容积率，高层为主,产品设置集中在80-120的主流面积段，价格集中在6000-6500元，以性价比赢得市场,56,立面普遍无具体风格，或是有风格但细节打造不足，选用材质多为涂料或面砖,翡翠花园,滨湖前城,博雅居,区域内现已成型社区或在建已出立面社区中，整体看来立面打造水平不高，无具体风格或是有风格但打造不到位，且细节上多存在水管暴露、墙面掉色等问题，整体品质感不足,银都香水郡,童话名苑,紫金山庄,禹洲华侨城,南湖春城,57,
50、社区景观园林整体打造手法一般，水平相对较高的项目仍有较大突破空间,翡翠花园,早期成熟社区的景观园林打造水平较低，多处于简单绿化的阶段，缺乏社区园林应有的风情感,南湖春城,滨湖前城之景观节点,景观打造水平相对较高的社区内部开始注重对景观节点、小品的打造，但细节上仍有较大突破空间,滨湖前城之景观小品,萨尔斯堡之景观节点,萨尔斯堡之景观小品,58,展示意识不足，或是展示体系开始建立但手法不够成熟,博雅居售楼处,翡翠花园售楼处,银都香水郡售楼处,早期项目展示意识不足，以售楼处为主，多设置在街铺；独立售楼处也较为简陋,如今市场上有些主流项目的展示意识开始凸显，展示体系仍以售楼处为主，兼顾小型的形象展示区
