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1、2015年长春房地产市场总结简报2016.01.25,长春房地产市场全年总结：,导读,土地市场：2015年1-12月，长春市政府全年出让经营性用地32宗，2477515，成交24宗，1548169，同比下降57.1%，成交地块平均出让面积为6.4万平，其中18宗为住宅用地，6宗商业用地，目前开发商现有库存压力过大，导致拿地信心不足，一定程度上抑制了库存的大规模上涨，一级市场成交放缓将有利于缓解二级市场库存压力；商品住宅市场：长春市1-12月份商品住宅新增批售62838套，面积约为651.1万平方米，同比下降24%，面积批售比为0.81；1-12月全市商品住宅成交78233套，成交面积802.5
2、万平方米，同比上升9.3%；从整体商品住宅均价走势来看，价格走势相对平稳，1-12月份成交均价为6207元/，同比上升1.8%；市场总结：全年土地市场较为低迷态势，已开发土地库存量较大，近两年土地出让方面也相对严格，一定程度上抑制了库存的大规模上涨，保房价去库存较为明显,不过研究机构认为，去库存压力仍旧较大，整体来看，长春楼市去库存仍然任重道远。,1、政策热点解读,今年已经出台了一系列刺激政策，包括降息、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例，松绑外资进入中国楼市等，但政策效果不一，区域分化明显，高库存问题仍未得到缓解。楼市有望迎来新一轮政策入市，业内人士认为，未来相关财政、货币等支持政策将陆续
3、出台，已有的“救市”政策将继续强化，将成为引导楼市去库存的重要途径之一,长春7家银行首套房利率打9.5折,12月31日,1、政策热点解读,2月4日 央行：下调金融机构存款准备金率0.5个百分点 中国人民银行决定，自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度，对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。【政策点评】：本次调整主要是基于经济的持续低迷，货币
4、流通偏紧，为稳经济，降低融资成本，时隔2个月，央行再次发声，宣布降准。此次降准将于14年放松限贷、央行降息将对房地产市场形成叠加利好，货币政策进入全面刺激阶段，缓解了房地产资金压力，也反应了目前楼市调控市场化导向和趋势。3月1日 国务院：不动产登记暂行条例自3月1日起施行 不动产登记暂行条例自3月1日起施行，条例共6章35条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。今后，包括集体土地、房屋建筑所有权等在内的十类不动产将在全省范围内进行统一登记。【政策点评】：3月1日起不动产登记暂行条例正式施行，同时启用新版不动产统一登记薄。不动产登记将施行“属地登记”制度，从目前不动
5、产统一登记制度施行进程来看，全面施行是一个循序渐进的过程，对楼市会产生一定冲击，但作用是缓慢的；随着不动产统一登记制度的完善，将推进房产税的开征；另一方面，不动产登记制度影响较大的应该是高端房源，对于长春市以刚需为主导的市场影响不大。3月6日 两会：2015年楼市稳字当头 国务院总理李克强在2015年政府工作报告中表示，将加大保障性住房建设力度，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。【政策点评】：15年政府工作报告中再次未提及房地产“调控”，意味着国家已定准基调，通过市场自主调控，减少行政化手段干预，以
6、稳增长为目的，支持刚需，大力推动保障性安居工程建设，改善居民基本住房需求。,1、政策热点解读,3月30日 央行：二套房首付降至40%公积金买首套房首付降至20%30日晚间消息，央行、住建部、银监会发布通知，对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%；缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。【政策点评】：央行出台新政调整首付比例，将二套房首付降至四成，超出了市场二套房首付五成的预期。此次调控
7、有利于提振市场信心，进一步释放改善型需求，加速消化库存。目前，长春邮储银行已经执行新标准，各大银行也将纷纷制定细则调整首付比例。3月30日 财政部：购买2年以上普通住房 免征营业税 财政部、国家税务总局30日联合发布消息，经国务院批准，我国将从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。【政策点评】：此次政策调整，使购买年限在2-5年的房屋也能享受到免税优惠，对于买卖双方来说，降低了交易成本；同时，有利于盘活存量房，提升二手房供需，为二手房市场复苏带来利好。,1、政策热点解读,4月20日 央
8、行降准1%央行4月19日宣布，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。这是继2月5日央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点后，央行年内第二度全面降准。央行同时决定，自4月20日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平；对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点。对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。【政策点评】：去年11月降息以来，两次上演的都是宣布完降息，
9、市场利率却上去了，分明显示：第一，流动性偏紧；第二，高存准率之下，银行资金成本居高难下，导致银行新增负债成本超过工业企业利润率，无法把贷款利率降到企业能承受的水平上。一句话，降准方能让降息落到实处。5月11日 央行年度二次降息 5月11日起降息0.25个百分点中国人民银行决定，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍【政策点评】：此次进一步下调存贷款基准利率，重点就是
10、要继续发挥好基准利率的引导作用。结合降息进一步推进利率市场化改革，重点是适应经济基本面的变动趋势，继续促进实际利率回归合理水平，并进一步发挥市场在资源配置中的决定性作用。,1、政策热点解读,6月15日 长春出台新11条 公积金贷款最低首付比例20%取消“限购”非本市户籍不需证明即可买房、首次申请公积金贷款最低首付比例为20%对首次申请住房公积金贷款购买除别墅外的新建商品住房，最低首付比例为20%，对已结清相应购房贷款且家庭只有一套住房再次申请住房公积金贷款购买面积在144平方米以下新建商品住房的，执行首套房贷款政策。【政策点评】：随着政策进一步刺激楼市，对于购房的利好政策也不段落实。最新二套房
11、房贷政策促进了二套房首付比例的降低，也降低了置业的门槛，进一步促进了购房者的买房需求，有利于市场的不断回暖。6月28日 今日起降息0.25个百分点 并实施定向降准中国人民银行决定，自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，以进一步支持实体经济发展，促进结构调整。（1）对“三农”贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行降低存款准备金率0.5个百分点。（2）对“三农”或小微企业贷款达到定向降准标准的国有大型商业银行、股份制商业银行、外资银行降低存款准备金率0.5个百分点。（3）降低财务公司存款准备金率3个百分点，同时金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至
12、4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。【政策点评】：降息降准之后，增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。央行累计已经有三次降息三次降准，对于楼市来讲，在央行降准降息等政策刺激之下会出现一波入市的行情。,1、政策热点解读,8月25日 央行降息0.25%降准0.5%中国人民银行决定，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其
13、他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。【政策点评】：此次定向降准并结合下调存贷款基准利率，重点是要进一步增强货币政策优化结构的重要功能，推动经济平稳健康可持续发展，同时继续发挥基准利率的引导作用，促进降低社会融资成本。把握好宏观政策的力度和节奏。8月31日 公积金贷款购二套房最低首付由30降低至20住建部、财政部与央行发布通知，拥有1套住房并已结清购房贷款的公积金最低首付款比例降至20%。调整后公积金贷款购房首付款比例自2015年9月1日起执行。为进一步完善住房公积金个人住房贷款政策，支持缴存职工合理住房需求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件
14、再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。【政策点评】：此次公积金贷款购二套房最低首付由30降低至20，有力的刺激了二套房的购买需求，降低了购买二套房的门槛，对于目前市场有一定的刺激作用。,1、政策热点解读,9月14日 存款准备金考核制度，改为平均法考核为进一步完善存款准备金制度，优化货币政策传导机制，增强金融机构流动性管理的灵活性，中国人民银行决定，自2015年9月15日起改革存款准备金考核制度，由现行的时点法改为平均法考核。【政策点评】：
15、由时点法改为平均法，可以降低金融机构应对突发性支付的超额准备金需求，提高资金使用效率，在流动性存在一定缺口时可以释放一定的流动性，但在当前流动性合理充裕的情况下，此次改革基本不会对市场流动性造成影响。9月22日 住房公积金异地贷款流程 异地贷款将扩至全国住房城乡建设部为推进住房公积金异地贷款业务，支持缴存职工异地购房需求，近日发布关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知。通知明确住房公积金异地个人住房贷款办理流程，并提出，公积金管理部门应抓紧出台异地贷款业务细则。此外，住建部将建设全国住房公积金异地贷款业务信息交换系统。【政策点评】：该通知指出，缴存城市公积金中心(含分中心，下同)负责
16、审核职工缴存和已贷款情况，向贷款城市公积金中心出具书面证明，并配合贷款城市公积金中心核实相关信息。贷款城市公积金中心及受委托银行负责异地贷款的业务咨询、受理、审核、发放、回收、变更及贷后管理工作，并承担贷款风险。,1、政策热点解读,9月30日 央行降低首套房商贷首付比例不低于25%一、在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。二、人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，根据辖内不同城市情况，在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个
17、人住房贷款的最低首付款比例。【政策点评】：“国家有关部门此次调整非常具有针对性，即试图托住三四线城市的楼市”，楼市不温不火的三四线城市的房价虽然低但是居民收入也不高，同时银行的房贷业务量较少、折扣不多，所以此次降低首付能够减轻年轻购房者的负担，对于三四线楼市有一定的支撑作用。10月24日 央行今年第五次降息中国人民银行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%；其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；
18、个人住房公积金贷款利率保持不变。同时，自同日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为加大金融支持“三农”和小微企业的正向激励，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。【政策点评】：第一是通过注入流动性，从而活跃货币市场和资本市场，这个时候会有部分资金借机撤出，进而流入房地产市场，“毕竟目前房地产市场的保值增值功能得到大家的认同”。第二是促使商业银行房贷更趋于积极性，对于信贷发放和成本降低都有利好，最后活跃购房市场。第三是预期作用，此类降准政策反映了政策层面对于宏观经济的关注，而房地产必须成为目前需要扶持的
19、一个行业。,2、土地市场,2015年1-12月，长春市政府全年出让经营性用地32宗，2477515，成交24宗，1548169，同比下降57.1%，成交地块平均出让面积为6.4万平，其中18宗为住宅用地，6宗商业用地，目前开发商现有库存压力过大，导致拿地信心不足，一定程度上抑制了库存的大规模上涨，一级市场成交放缓将有利于缓解二级市场库存压力；,2015年1-12月长春市经营性用地出让情况：,3、商品住宅市场,长春市1-12月份商品住宅新增批售62838套，面积约为651.1万平方米，同比下降24%，面积批售比为0.81；1-12月全市商品住宅成交78233套，成交面积802.5万平方米，同比上
20、升9.3%；从整体商品住宅均价走势来看，价格走势相对平稳，1-12月份成交均价为6207元/，同比上升1.8%；从1-12月份成交表现上看，春节后长春整体市场2-6月份价格较为稳定6200元/左右，7月份达到最高值6510元/，7月份过后随抛物线下滑到11月份5995元/，从新增批售同比下降24%和成交面积同比上升9.3%来看，长春市场处于去化库存阶段，虽然2105年土地市场较为低迷，但是，已开发土地库存较大，预计长春市场仍以去化库存为主,数据来源：长春市房地产业信息网批售、长春市房地局备案数据,3、商品住宅市场,数据来源：长春市房地产业信息网批售、长春市房地局备案数据,4、市场销售金额排名,长春地产项目1-12商品房成交金额排名10强,数据来源：长春市房地局备案数据,3、商品住宅市场,数据来源：长春市房地产业信息网批售、长春市房地局备案数据,从长春小高层去化面积段分析，小高层产品市场80-100去化情况较好，占整个长春小高市场60%，价格在5800左右，表明长春仍然属于刚需市场，价格和需求主导市场。,从长春小高层去化总价段分析，小高层产品市场60-90万去化情况较好，占整个长春小高市场69%，表明长春仍然属于刚需市场，此价段是长春市场小高层主流产品。,3、商品住宅市场,数据来源：长春市房地产业信息网批售、长春市房地局备案数据,THE END,
