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1、1,廊坊房地产市场考察报告,2011年4月,2,目 录一、廊坊市城市发展概况二、廊坊市市总体发展规划三、廊坊房地产市场发展状况四、广阳区房地产板块特征,一、廊坊市城市发展概况,廊坊市位于河北省中部偏东，北临京都，东与津门交界，地处京津两大城市之间，环渤海腹地，素有“京津走廊上的明珠”之称。现辖广阳、安次两个区，三河、霸州两个县级市，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县。幅员面积6429平方公里。,1.区位优势,在以100公里为半径的范围内，拥有两个国际机场（首都国际机场、天津国际机场）、一个特大货运港口（天津新港）、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。正在规划中的京津间两条高速
2、公路：京沪高速铁路和京津塘城际高速铁路，将使廊坊对外交通更加便捷。,2.交通便捷,3.城市荣誉中国人居环境奖 中国最佳金融生态城市中国优秀旅游城市 全国双拥模范城市全国文明城市创建先进城市 保护臭氧层示范城市首批中国最具魅力金融生态城市 全国投资环境诚信安全区ISO14000国家示范区 国家园林城市国家环保模范城市 国家节水型城市全国绿化模范城市 全国科技进步先进城市科技强警示范城市 中国十二佳投资区,4.规划前景,京津冀电子信息走廊、环渤海休闲商务中心 廊坊正在以潮白河沿线为核心，实施北三县经济一体化，打造高新技术产业带；中部依托廊坊开发区和龙河、固安、永清工业园区，建设114平方公里的永定
3、信息产业基地，南部霸州、文安、大城打造先进制造业基地。廊坊的现代物流、会展旅游、文化创意、健康服务等休闲商务产业迅速发展，特别是旅游方面，立足于京津冀旅游一体化发展，制定了廊坊市旅游业发展总体规划和京南温泉产业带发展规划，形成了高尔夫温泉会展购物休闲乡村旅游精品线。,二、经济运行情况,廊坊市经济处于平稳增长阶段，2010年全市地区生产总值实现1331.1亿元，增长12.5%。其中，第一产业增加值157.4亿元，增长2.2%；第二产业增加值712.3亿元，增长13.5%；第三产业增加值461.4亿元，增长14.0%。,1.国民生产总值,【2006-2010国民生产总值增长情况】,二、经济运行情况
4、,2005-2009年廊坊人均GDP稳步增长，增长率在10%左右。2009年末，廊坊总人口413.3万人。在北京周边人群廊坊置业潮的带动之下，区域净增人口呈快速增长态势。,2.人均国民生产总值,【2006-2009人均GDP及人口增长情况】,3.人均可支配收入,【2006-2010人均可支配收入增长情况】,【2006-2010人均消费支出增长情况】,2010年，廊坊市人均可支配收入位居河北省第一名，人均消费支出位列河北省第二位，消费力旺盛。,二、经济运行情况,【2005-2010固定资产投资增长情况】,【2007-2010房地产投资增长情况】,4.固定资产投资状况,2005-2009年城市固定
5、资产及房地产投资增长较快，2010年，增长速度出现较大下调，区域地产投资受宏观调控政策影响较大。,二、经济运行情况,二、廊坊市城市发展总体规划,【廊坊城市总体规划（2007年-2020年）】,京津冀城镇群重要区域中心市，承接京津城市部分职能，以发展高新技术产业和现代服务业为主的生态宜居名城”的城市定位。在坚持市区“小三点（主城区、开发区、万庄新城区）组团”城市空间布局的基础上，积极谋划“大三点（市区、永清、固安）组团”的城市群空间布局结构。在突出中心城区示范带动作用的同时，加快构筑“两带（环北京天津产业带）一轴（中部特色产业轴）一中心（廊坊市区）”多园支撑、集群发展的产业格局。,1.总体规划,
6、城市功能空间主框架：一轴、一廊、两环、八中心一轴：城市南北绿色步行轴及核心区，旨在优化区域资源配置，整合城市各类资源，提升个性。一廊：即高铁生态廊，将依托铁路及两侧防护绿地构成城市特殊的生态廊道。两环：环城水系，打造水生态水文化；环城奥林匹克公园，塑造多功能城市空间。八中心市民中心：生态高效商务中心：都市风情会展中心：展示城市信息交流休闲中心：高品质生活体育中心：充满活力商业中心：城市客厅不夜城交通枢纽中心：城市门户零换乘龙河次中心：配套城南,【城市功能空间主框架】,2.城市功能空间框架,【廊坊市人口规划 单位：万人】,3.人口规划,城市用地发展方向主城区：主要向东南，适度向北、向西，控制向东
7、发展。开发区：主要向西、向南，适度向北，控制向东发展。万庄区：主要向西、向东、向北发展，控制向南发展。城市职能主城区：政治、文化中心。开发区：高新技术产业、教育科研、经贸交流、会展。万庄区：高新技术产业、创意产业、文化休闲、现代服务业。,4.城市用地发展方向与城市职能,5.2010年廊坊三年大变样之城建要点,5.1工作任务:2010年，预计总投资800亿元（其中政府主导投资130亿元，吸引社会资金670亿元），谋划实施10大工程、100个项，在城市发展、功能完善、民生保障、精品塑造、景观提升、精细化管理等方面实现新突破，完善城镇功能，优化发展空间。全面启动城中村（旧城）改造工作，完成拆迁总面积
8、300万平方米；其中，主城区完成拆迁面积200万平方米，各县（市）完成拆迁面积100万平方米以上。,5.2 片区改造工程城中村改造周各庄。完成25.4万平方米回迁安置楼、8万平方米商业楼的主体工程及配套公共设施建设。董家村。改造面积约505亩。其它村街。启动主城区小廊坊、翟各庄、南尖塔镇北王庄、薛家营等城中村改造，进行拆迁、土地收储、规划设计、回迁楼及配套基础设施建设。光明片区改造北昌区域改造。启动回迁区建设，总改造面积约1160亩。谋划启动光明商务区建设。银河新区。沿银河南路两侧梯次推进，实施市区南出口、北史家务村、麦洼村、前进村等改造，改造面积1770亩。银河大桥西侧棚户区。改造面积780
9、亩，拆迁房屋40万平方米。重要节点及旧城改造。启动金光道与银河路节点、第五大街北侧等5个旧城改造项目，拆迁面积7.3万平方米。,5.2010年廊坊三年大变样之城建要点,5.2010年廊坊三年大变样之城建要点,5.3 中心区提升工程 依据城市总体规划，构建现代服务业核心区域，整合中心区商业资源，优化城市功能布局、提升城市综合承载能力，为产业聚集和城市发展留足空间。商业中心区。启动商业中心区改造工程，提升商业中心区功能。采用市场化运作模式，对商业中心区实施拆迁改造，新建60万平方米城市第四代综合体项目。新华路地下人防商业街（解放道金光道），总建筑面积1.2万平方米。京沪高铁广场商贸区。结合京沪高铁
10、站房建设，谋划南北广场商贸区建设。广阳商务楼。对位于金光道的广阳区商务局、广阳区招待所区域进行整体改造，集中建设高品位的商务楼。万庄生态城。按照万庄生态城总体规划，谋划建设集商业中心、办公中心及五星级酒店为一体的生态商务区；启动建设经一路、纬二路、地热勘测、市政管网和绿化亮化工程。龙河中心区。占地约1500亩，总建筑面积约108.7万平方米。2010 年先期启动标志性多功能建筑创业大厦，总建筑面积约3.8万平方米。中科廊坊科技谷。占地约600 亩，建筑面积约50 万平方米，加快推进中科院理化所基地、新奥洁净煤等13 个项目建设。会展中心提升改造。,5.4 品位提升工程 奥林匹克环城公园、阿尔卡
11、迪亚国际酒店、廊坊大剧院。5.5 交通畅通工程 完善市区路网、市区出入口提升改造、光明高架桥、广阳道与廊万路交叉公路桥。5.6 民生保障工程 城镇住房建设规划、住房保障工程。,5.2010年廊坊三年大变样之城建要点,四、城市发展规划,6.重大交通发展规划,6.1 京沪高铁 北京到廊坊只需20分钟。6.2 加快与北京交通对接 廊沧、京台、密涿支线、密涿（廊坊至北三县段）等高速公路。6.3 首都第二机场 围绕新机场将在固安、广阳区西部、大兴区南部形成空港城。,三、廊坊市房地产发展状况,1.房地产投资状况,房地产投资占固定资产投资的比例不断增加，但自2009年开始，受金融危机和国内房地产市场调整双重
12、压力影响，房地产投资比重较上年有所减缓。,2009年全年廊坊市人均GDP为28076元（按当前汇率计算约合4209美元）。廊坊市房地产产业处于快速增长阶段，发展快速平稳，项目规模与产品品质并重,2、廊坊房地产发展阶段,【房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准】,3、土地市场,大 厂 县 基 准 地 价 一 览 表,级别,级别,级别,广 阳 区 基 准 地 价 表,3、土地市场,城区楼面地价：集中区间：1400-1800元/平米最高价：2390元/平米（截止于2011年3月，广阳区永丰道2011-9地块）2009年至2010年，城区住宅用地楼面地价平稳增长，2010年房地产市场的平台价格
13、较2009年继续提升；随着开发区的投资建设，楼面地价也出现了1300元/平米以上的价格，但土地交易市场尚处于起步阶段；万庄新城的土地交易较为频繁，2010年房地产市场比较活跃。,3、土地市场,4、住宅供销状况2002-2006年，廊坊市商品住宅供需基本维持平衡；从2005年开始，去化量大于竣工量，说明市场需求量已经大于现房的供应量。,5、住宅均价,住宅成交价格快速上涨趋势明显，09年尤为凸现，涨幅达43%。目前市区广阳区普通住宅销售均价为7000-9000元/平米左右，在售别墅销售均价为10000元/平米左右；安次区普通住宅销售均价在6500-8000元/平米左右，别墅销售均价为14000元/
14、平米左右。,【廊坊商品住宅成交均价走势（元/平米）（数据来源：廊坊房地产网）】,三大板块：广阳区、安次区、开发区,目前廊坊的房产尚未形成明晰的板块，区域的研究主要以行政区划为主要的分界。,6、区域板块及特征,6、区域板块及特征,7、客群特点,7.1客群基本特点客户接受总价区间：总价50-80万，二居三居为主。客户来源：廊坊客户为主占85%以上，其中项目区域地源性客户及廊坊下县客户为主。客户需求：改善（所占比例较高）子女教育房、家庭结构变化购房、旧换新升级购房、拆迁户购房等；多次置业（所占比例较小）投资房、其它目的性购房等；首置（所占比例较高）婚房、高性价比房、外来人员定居房等。客户年龄结构：以
15、25-40岁客户为主。其中包括23-28岁首置、27-45岁改善、以及少量32-50岁多次置业。,客户购买方式：80%以上客户均以贷款方式购置，仅有少量客户（多次置业者）全款支付。客户关注点：价格经济、品牌口碑、户型实用、配套成熟、交通便利、景观园林、居住舒适度、教育优势、物业品质、社区品质等。,7、客群特点,市场主力客群,管道局、管道公司中高层；外企、私企及其他国企高管；私营业主等；年收入20万以上,公司职员；普通工人；小商贩等；月收入3000元以下,各公司管理人员；管道局职员；私营小业主；金融从业人员；医生；教师；政府职能部门公务员；部分公司职员等；月收入3000-10000元,7.2市场
16、客群结构,8、当前调控下的营销政策法规 按照当前地产调控政策，各个项目普遍贷款政策从紧，银行的个贷渠道限制了以投资、投机为目的的购买多套房产的客户和外地炒房客户。首套房置业，首付款比例不低于30%，贷款利率为基准利率的0.8倍；二套房置业，首付款比例不低于50%，贷款利率为基准利率的1.1倍；第三套房，不提供按揭。这其中，外地客户（如北京）必须提供在廊坊本地一年以上的个人纳税证明或者当地的社会保险缴纳证明，否则无法做商业贷款。一次性付款不受限制。,9.房地产市场小结：房地产市场处于快速增长期，市场需求量（刚需）旺盛，当前受政策影响，市场观望情绪较浓，但未来总体发展趋势向好。土地交易活跃，土地价
17、格不断上升，项目规划指标均衡。住宅市场的抗风险能力强，销售价格增长趋势显著。市场格局划分明显，存在明显梯度。市场需求以客户自助及改善型占绝对主流，少量投资，整体市场不存在过热和泡沫风险。客群以本地化为主，地缘优势明显给外部客群的导入留有空间。,四、广阳区房地产市场现状分析,1、住宅市场 1.1 在售项目,1.2 典型项目东日瑞景,东日瑞景-分期开发，规划上将打造商业、公寓、住宅等为一体的综合体,规划分期：总共分为二期一期为东区盛唐：一期总栋数22栋，15栋住宅楼（其中11号楼底三层为商业）、1栋商业、1栋公寓楼、1栋幼儿园、4栋停车场。一期15号楼为公寓楼，层高4.8米，可隔为二层使用，且为7
18、0年产权。一期商业100-200平米的小单元。一期5号楼为5层，1-4号、7号楼、12-14号楼为6层，其余都为11层楼。房屋套数1277套。二期为西区盛世：二期规划为15栋住宅楼，分别为5层、6层和11层。,东日瑞景-建筑和园林设计皆为中式风格，和谐统一，仿皇家园林的设计，提升项目的尊贵感,小高层单体,园林设计：园林风格为中式（仿皇家园林设计）。在盛唐、盛世两区的中心位置分别围合成两块完整的集中绿地、长安广场和开元广场；区内还将象征财富的龙河之水蜿蜒引入小区，贯穿小区东西两端。盛唐主入口广场分别以20米宽的盛唐大道延伸至长安广场，长安广场周围有太白醉酒雕塑、儿童活动广场、华清池、贵妃亭、太平
19、广场等景观小品。,东日瑞景-主力户型为80多平米二居，布局紧凑、南北通透、功能分区、附带飘窗，舒适度较高。,37 1室1厅1卫,（15号楼）公寓层高4.8M，隔为两层：底层大面积客厅，带独立卫生间；上层为卧室，带一个独立衣帽间；底层、上层全为北向采光；非独立厨房，与客厅一体。,普宅层高2.8M：卧室带南向独立阳台；客厅带南向飘窗；卫生间为暗卫；非独立厨房，与客厅一体。,主力户型80多 2居：主卧室带南向独立阳台；北向次卧带飘窗；独立厨房北向采光；大面宽客厅南向采光；暗卫。,项目客户情况：地缘性年轻客户，刚需、改善自住为主，关注社区规模和配套。销售良好。客户来源：多数为本地人，来自廊坊主城区，占
20、50%以上，也有小部分周边县、北京市的客户。客户职业：主力客户为20多岁年轻人，有部分客户年龄在30多岁，职业是廊坊的私企老板、生意人、中石油管道局员工，还有华为、富士康等企业员工，有车的居多。购房目的：买二居的客户多为刚性自住，买三居的客户主要是改善型自住，纯投资的客户较少。贷款情况：贷款购房比例占80-90%。,住宅市场小结：目前区域市场观望情绪明显，楼盘开始放缓推盘速度，。目前区域住宅售价在7000-9000元/平米左右，在售别墅销售均价为 10000元/平米左右。区域市场成交量趋缓，但品牌项目如万达广场依然火爆热销；市场刚性需求依然旺盛。,商业市场,集中商业,超市,临街商业,2、商业市
21、场,廊坊市集中商业主要分布于广阳区内，以第五大街、新世纪步行街、爱民东道为主线，分布较为集中，经营品类以中档为主。,2.1集中商业,目前廊坊市场已成功引入了沃尔玛、京客隆、保龙仓、华普等多家大型超市，经济发展迅速。,2.2大型超市,2.3临街底商,目前廊坊沿街底商主要分布在新世纪大道、新华大街、爱民东道及广阳道沿线，多为一层底商，面积在20600平米之间，以100200平米为主。经营业态主要以餐饮、娱乐、服饰为主，餐饮娱乐沿街底商中所占比例最高。万达广场前期公寓部分底商已经开始销售，售价为3万/平米，目前一期已售罄。,1、京津城市的高速发展和城市边际不断外延，带动廊坊整体城市发展提速、升级，前
22、景广阔。品牌开发商已陆续进驻，大型城市综合体开发成为未来地产开发新趋势。2、廊坊房地产市场处于快速增长期，总体趋势向好。3、土地市场交易活跃，虽然地价成本在不断增加，但积极的战略性土地储备，对房地产企业具有长远意义。4、总体住宅市场呈现供不应求，平均销售价格持续提升。5、规划指标均衡，产品均好性发展。做常规性产品，走中高端路线，能为企业带来稳定的现金流和利润率。6、市场自住需求占绝对主流，极少量的投资、投机，整体市场不存在过热、泡沫风险。7、地缘优势明显，客群以本地化为主,给周边城市客群导入留有空间。,廊坊房地产市场总结,备注：本报告中的数据、图片及信息，获取时间在2010年10月底，并来源于
23、以下渠道：营销管理部实地调查廊坊政府网、廊坊市房地产业信息网、廊坊房地产网新浪网房产频道、搜狐网房产频道个别项目官网其它关于廊坊房地产市场的相关信息 谢谢 2011.4,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109
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