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1、厦门观音山欢乐港,项目招商运营与发展思路,2010.01.01,目 录,第一部分 项目前景及市场机遇与挑战第二部分 项目总体规划与概况第三部分 项目分析与定位第四部分 项目招商策略第五部分 项目运营与管理建议,第一部分 项目前景及市场机遇与挑战,根据发达国家的实践，人均GDP达到2000到3000美元时，旅游消费将进入黄金发展期。当前，我国GDP已经超过3000美元，人们对消费的品质和种类提出了越来越高的诉求，旅游消费已逐步成为人民生活的重要需求。迪士尼的抢滩，上海欢乐谷的开业，香港海洋公园和深圳欢乐谷的游客量持续增长，说明了旅游市场的潜力是可以被挖掘的。迪士尼的进入，使游乐市场的容量放大，带
2、来增量。游乐业是一个缤纷多彩的行业，它不可能拘泥于一个地区或一个主题或一种模式。由此可见，观音山欢乐港项目在这样的大时代背景下推出将面临的是机遇与挑战并存。目前，从厦门到大部分闽南金三角城市的车程都已在1小时范围内。未来1年内，福厦高铁、龙厦高铁将陆续建成通车，以厦门为旅游中心，将形成一个“12小时交通圈”。在这一背景下，厦门观音山欢乐港项目将辐射闽南金三角，乃至福建全省地区。同时，厦门优秀旅游城市效应吸聚的庞大客源基础、闽南金三角的区域经济实力以及项目依托海景资源的独特定位将成为观音山欢乐港项目成功的保障。如建成开放，将引发福建游乐业的重新“洗牌”。,第二部分 项目总体规划与概况,观音山欢乐
3、港旅游项目位于观音山滨海旅游休闲区内，紧临环岛路，面向厦门东海域，与金门隔海相望，周边有香山、鸡山、观音山、虎仔山等，自然环境良好。其西部为观音山国际商务营运中心，南面靠近国际会展中心、国际会议中心、国际网球中心、国际游艇俱乐部。项目以体量不大的建筑单体组成群体，以建筑物尽量能观海为基础，充分与本地块所处的位置、环境与道路融为一体，形成南、中、北三个地块中的建筑群有机地相互呼应，形成一个整体。项目与商务营运中心之间将通过三条建成环岛路的通道串联在一起，作为观音山国际商务营运中心的配套，项目南至香山，北至思明湖里交界处，总占地面积36公顷，拥有2.1公里长的美丽沙滩，其中一期长约1.5公里、按欧
4、洲旅游标准设计的木栈道已建成。旅游区修建的沙滩从外地购进金色的细沙，形成总长约2公里的人造沙滩，在沙滩与旅游观光路之间建一个5000平米的亲水乐园。整个旅游休闲区分为大型餐饮娱乐综合服务区（目前招商重点之项目）、公共多元商业娱乐服务区、主题综合商务会所区，由南至北设餐饮、咖啡、酒吧、娱乐休闲（包括天然海滨浴场、海水SPA游泳池、水上运动中心等）、旅游纪念品销售场所，形成自由式功能组团。中段有一条长约700米的闽南特色商业街，设有特色烧烤、排档餐饮。,第三部分 项目分析与定位,1.项目SWOT分析,复合型旅游项目与传统的旅游项目和旅游景点不同，并不限于观光、购物以及配套的餐饮、休闲、娱乐等，而是
5、将旅游、住宿、餐饮、休闲、娱乐、游乐、文化设施组建成动静相宜、具备全天候、全龄层、全业态的基本旅游功能的联合体。与传统的旅游项目相比，其更适合多龄化、多方面的旅游需求。,2.项目开发定位,观音山欢乐港的规划功能正符合复合旅游地产项目的核心定位，是一种涵盖复合元素的现代商业和旅游服务业的集合体。,第三部分 项目分析与定位,集休闲、娱乐、游乐、观光、旅游、住宿于一体的大型综合设施体,福建首家海景湾区大型主题游乐园,功能,欢乐海洋，游乐天堂,3.项目形象推广定位,主推口号,第三部分 项目分析与定位,开心天地，梦幻乐园,第三部分 项目分析与定位,前期：本阶段为项目进入市场的第一阶段，主要为项目预热造势
6、。如欢乐港项目的启动在主流媒体大篇幅的软文报道。中期：本阶段重点以定点户外广告及日报、导报、都市报为主要媒体投放渠道，并结合案场广告布置、招商宣传资料（海报）、社区杂志及借助相关活动和事件进行推广。如借助观音山沙雕文化园推广活动，以及福建省妇联、厦门市妇联等多家单位联合主办的各届海峡儿童欢乐节暨家庭趣味运动会等活动事项进行项目渲染和推广。调整期：本阶段重点在根据前两个阶段的推广效果及市场反应，调整推广策略，并使项目保持一定的曝光率，稳定市场认知。,4.项目推广计划,第四部分 项目招商策略,在项目方案规划设计前期阶段，做好项目的运营规划与业态组合定位，重点联络、接洽品牌餐饮商家，以订单式物业模式
7、引进品牌餐饮店；预先与意向明确的品牌餐饮商家签订进驻意向书，随着项目的推进，力争促成有效的正式招商签约；以“放水养鱼，培育市场”为目的，招商项目实行“免租半年或一年”，前三年租金不递增的租金策略，以吸引品牌商家关注本案及快速实现主力商家入驻。,1.招商总体策略,第四部分 项目招商策略,2.招商原则,有选择性的引进品牌形象佳、聚客力强且具有一定经营能力的商户入驻重点考虑一线品牌和经营连锁化的商户国际性品牌优先引入全球五百强或国内百强商户给予强有力的招商政策支持,第四部分 项目招商策略,3.近阶段招商目标商家-,注：由于版面和篇幅有限，以及考虑到近阶段招商重点为餐饮商家，以下所列仅为部分餐饮类品牌
8、商家。,第四部分 项目招商策略,3.近阶段招商目标商家-,第四部分 项目招商策略,3.近阶段招商目标商家-,第四部分 项目招商策略,3.近阶段招商目标商家-,第四部分 项目招商策略,1)周边物业租金状况：项目周边同类商业物业租金水平；2)地理位置：即地段，项目所在地的商业气氛和发展前景，地段也是决定商业物业价格的重要要素之一；3)交通便利性：与交通主干道的距离，人员、车辆进出的便利性和可选择之交通工具的多元性，人员出入的快捷度；4)昭示性：即项目的临街面，是否易于寻找、识别；5)配套：商业配套能否满足商户功能需求（如仓储、物流、展示、促销活动场地等）；6)场地/商铺形式及面积：是否合用，有无浪
9、费和无效面积；7)经营空间/商业环境：购物环境好，注重商业景观设计，游乐路径考虑游购人流的休息需要，人流动线的回游性好，无商业死角，游客出入的舒适性好；8)停车位：车位是否充足、车辆出入便捷性。,4.租金策略租金厘定因素,第四部分 项目招商策略,免租期含装修期，前三年不递增，租期和环比递增率待定；履约保证金：相当于合同期平均月租金的3个月租金；有关租金、免租期及递增率等租赁政策的优惠幅度，需结合商家租赁面积大小、租赁相对位置、装修配套标准、商家品牌效应等综合权衡而定；招商政策可将根据实际招商进展情况及项目工程进度进行动态调整。,5.招商政策,第四部分 项目招商策略,6.招商目标与工作计划,统一
10、招商管理 要对招商的品牌进行审核管理和完善的租约管理。统一经营管理 有助于维护和提高经营者的共同利益，统一组织策划全年促销活动。统一服务监督 有助于各游乐项目之间的协调和合作。（1）指导项目：对现场工作人员开展常规性培训和指导、现场活动策划指导；（2）协调项目：协调各游乐项目之间的互动关系，增进合作了解；（3）服务项目：行政事务管理；（4）监督项目：维护游乐园的信誉，协助卫生、消防、技术监督等部门管理。统一物业管理 建筑空间和游乐设备的日常检修、维护和保养。,统一招商管理、统一经营管理、统一服务监督、统一物业管理,1.项目招商及运营管理措施建议,第五部分 项目运营与管理建议,2.项目运营管理与服务体系建议,客户服务体系 主要是围绕提升游客满意度建设，注重服务最佳流程，确保服务质量，节约游客时间。租赁合约管理 做到电脑化管理，及时提示商家准备续约或撤离。设备维护与管理 1、采取安全防范措施，确保游客人身安全；2、游乐设备、电梯设备、消防设备进行集中管理。,第五部分 项目运营与管理建议,THE END THANK YOU,基于个人对本项目的粗略认识和未能获得项目的相关图文及数据资料，本提报仅在概念上和大方向的工作思路上相互探讨和交流，如有不妥或不当之处，敬请谅解。,
