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1、,如皋CBD项目补充可研报告,北区营销管理部 2011年 05月 04日,城市房地产市场概况,结论：2010年，全市土地出让780亩；2009年后，房地产市场总体容量逐步扩大，客源基本以本地客源为主，市场结构呈现供略大于求的发展态势。,数据来源：政府统计公报,城市商业网点,结论：项目临近市政府，与核心商圈距离在3KM左右，目前项目周边缺乏大型商业综合体项目。,数据来源：市场调查，政府介绍,市政府,项目用地,大润发商业广场,文峰大世界（百货）,西欧国际广场（乐天玛特）,金茂国际（在建）（沃尔玛）,农工商超市,文峰电器大世界,国美电器,新世界服饰超市,家乐福（意向）,华地服饰市场,城市酒店概况,数
2、据来源：市场调查,结论：考虑可规划星级酒店,旅游业发展加快，去年实现旅游总收入32亿元，在建五星酒店一家，光华国际大酒店顶多四星标准，挂牌三星级酒店一家，酒店市场缺乏品牌星级酒店。,光华国际大酒店,大润发润宏酒店,金鼎大酒店（在建）,文峰城市酒店,佩尔斯酒店,中国长寿城（含五星级酒店及会议中心）,地块周边住宅价格,结论：城市房价逐渐上升，主城区房价已突破5000元/大关。地块周边区域住宅均价为6000元/左右，符合项目选址区域房价标准，金鼎名城二期、御龙湾将成为本地块直接的竞争对手。,数据来源：现场调查,龙游御境,金鼎名城,都市华庭,汇景名豪,金茂国际,荷兰小镇,万豪臻品,金九华府,御龙湾,地
3、块周边商铺价格,结论：区域内在售商铺均价约1.6-1.8元/平，尚无商业步行街供应。,数据来源：现场调查,万豪臻品商铺,龙游御境沿街商铺,金茂国际商铺,中央景程商铺,大润发润宏酒店,水绘曦园商铺,酒店公寓/办公项目,结论：区域内在售酒店式公寓及办公楼项目较少，市场尚未形成规模效应，处于初步发展阶段。,数据来源：现场调查,约克小镇酒店公寓,金茂国际,万豪臻品,交通银行大厦,大润发润宏商务酒店,文峰城市酒店,浅水湾假日酒店,酒店公寓/办公项目,约克小镇酒店公寓,万豪臻品酒店公寓,金茂国际酒店公寓,浅水湾假日酒店,酒店公寓/办公项目,中山大厦,文峰城市酒店,大润发润宏酒店,交通银行大厦,金融企业办公
4、状况,结论：银行、保险、证券及电信类企业基本以自建办公用房为主，少量租赁，区域销售及租赁型办公楼市场尚未真正形成。,数据来源：现场调查,交通银行大厦,中国农业银行,中信证券营业部,如皋农村商业银行,中国工商银行,中国银行,中山国际广场（新华保险）,建行大厦,中移动,中国电信,人民银行,软件园起步区,大型企业办公分布,约克小镇酒店公寓,江苏九鼎集团,力星钢球,力威重工,顺达船舶冶金,如皋火车站,江苏昌昇集团,江苏长寿集团,江苏元升太阳能集团,新长途汽车站,项目用地,市政府,结论：如皋的三次产业结构比例为：9.3:56.7:34，以第二产业为主，大型企业基本为从事第二产业的相关企业，办公以自建厂房
5、为主。,地块补充调研结论,酒店式公寓市场：,酒店式公寓、产权酒店等在售项目较少，后续供应预计不足；从已售、在售相关项目来看，销售情况总体良好，并没有出现市场不接受或滞销局面，市场对酒店式公寓存在一定的需求；目标客源以本地及南通投资客源为主，销售价格基本与住宅销售价格接近;,办公楼市场：,如皋产业结构以第二产业为绝对主力，大中型企业集中于第二产业，基本以自建厂房办公为主；工农中建几大银行以及中国电信、中国移动等企业以自建办公楼办公为主，如皋大型保险、证券公司较少，以租赁中国电信等大楼办公为主；无论是租赁型办公楼还是销售型办公楼项目，市场供应都较为稀少，这同时也表明真正意义上的办公楼市场尚未形成，
6、办公市场存在一定需求，但是需求容量较为有限；,商业市场：,销售型商业步行街尚无市场供应，住宅底商销售价格集中于1.6-1.8万/平米；从万豪臻品底商近期开盘销售火爆来看，商铺的市场接受度较高；,酒店市场：,除光华国际大酒店之外，如皋尚未出现品牌星级酒店；后续供应的星级酒店中，除在建的金陵酒店管理的金鼎大酒店和中国长寿城内的五星级酒店之外，尚无其他星级酒店供应；,圃园新路,中央大道（城南西路),府西路,海阳南路,纬二路,纬三路,经二路,经三鹿,地块概况,地块报价单位地价：150万/亩（净地）楼面地价：1000元/平米（按容积率2.25计算）总地价：4.64亿元,数据来源：项目会议纪要,结论：选址
7、项目地块形状规则，周边拥有城市主干道及次主干道，地块内部现为农田和农村用房，整体地块条件基本符合项目选址要求，但地块内部规划道路将影响大中型商业的摆放。,413米,524米,南苑中路(东向),中央大道（城南西路,中央大道(西向),中央大道(东向),海阳南路(南向),海阳南路(北向),H-08,H-13,H-17,H-10,H-15,H-20,H-11,H-16,H-22,地块概况,地块原控规指标：H-08、H-10、H-11、H-17、H-20、H-22为商业混合用地；H-13、H-15、H-16为中央公园绿化用地，与会议纪要确定的地块性质不吻合。,地块初步定位,定位依据：,主题定位：如皋首座
8、真正意义上的现代城市综合体、大规模高档居住社区。,产品配比建议：,地块所处区域为规划中的商务核心区；同时地块紧邻省级开发区如皋科技城（软件园）和政府行政办公集中区域，宜依托规划优势将项目打造成区域商业地标，确立项目整体的高端定位，并带动住宅类物业同步开发。,建筑风格建议：现代或简欧风格。,现金流量分析,土地款：土地出让金+契税；工程款：前期费用+建安成本+装修费用+市政大配套+园林景观及室外工程；其他费用：营销费用+管理费用+财务费用；销售回款：各类物业的销售收入回款；税费：营业税及附加+土地增值税+企业所得税；,利润率分析,营业收入：各类物业销售毛收入；营业成本：前期费用+建安成本+装修费用
9、+市政大配套+园林景观及室外工程+期间费用+税费；利润总额：营业收入-营业成本；净利润：利润总额 所得税；净利润率：净利润/营业收入,投资回报率,持有物业估值：6.62 亿元（持有物业宝龙天地：4.02 万平米，酒店：2万平米）;自有资金投入：实际支付的土地出让金及契税、前期费用、工程款等；自有资金投资回报率（未考虑估值）：净现金/自有资金投入；自有资金投资回报率（考虑估值）：（净现金+持有物业估值）/自有资金投入；总投资回报率：净现金/总投资；,自有资金回报率,总投资回报率,项目成本测算,土地成本：4.64亿元前期费用：0.44亿元红线外市政大配套：1.09亿元建安成本：红线内大配套及室外绿
10、化及附属：1.20亿元营销管理成本：1.15亿元财务费用：0.32亿元,总结：上述成本合计：21.3亿元，即项目总投资需21.3元。,项目收入测算,项目收入测算,项目净现金流:项目总收入-项目总投入-各项税费=2.15亿元,（含营业税、土地增值税、所得税、契税）：4.87亿元,项目各项税费测算,地块可研,项目现金流量表,项目总建筑面积45万平米（不含地下建面），其中销售面积 38.98万平米，持有面积 6.02万平米；在持有面积中宝龙天地4.02万平米，酒店面积 2万平米，持有物业估值合计约为6.62亿元。项目总投资约 21.3亿元，其中在考虑银行贷款前提下，前期启动资金9.30亿元。在不考虑
11、持有物业估值价值的情况下，项目净现金流为2.15亿元。在考虑持有物业估值的情况下，项目投资回报率为40.5%，年投资回报率为12.5%。,附件,如皋“宝龙天地”项目投建设协议书核心条款,一、企业性质、注册地点：以外资和内资投入，注册资金1亿美元，外资注册资金不少于4000万美元，分次增资到位。二、项目规划要求和条件：实际出让面积约300亩（最终以规划部门出具的规划用地红线为准），商业用地不少于150亩，商业、商务总建筑面积不少于15万平方米，容积率为3.0到4.0，建筑限高70-150米。三、土地价格、总土地款及付款方式1、项目用地起拍价为150万/亩。项目用地的竞得价格超过 150万/亩的部
12、分，由如皋市政府以财政奖励或乙方认可的其他方式分别在“宝龙天地”项目开工建设前一次性返还给乙方或其指定的关联公司，以上返还部分无须缴纳所得税。2、乙方同意向甲方提供总额6000万元人民币作为项目地块前期费用，在签定本协议后10个工作日内支付，上述款项在“宝龙天地”项目地块挂牌时自动转为竞买保证金，摘牌后支付首期地价款至总地价的50%，（含25%竞买保证金）其余50%地价款摘牌后12个月内一次付清。甲方承诺收到50%土地款后的20日内为乙方办理50%土地证。3、甲方承诺项目用地中，住宅地块的挂牌出让次序应先于商业地块，如乙方未能成功摘得住宅地块，有权放弃本项目。4、如因非乙方原因造成项目地块被其
13、他公司取得，甲方需在竞拍结束后十日内全额返还6000万前期费用，并支付相应财务费用。,四、商业项目优惠政策：1、各项配套费用按已落户三产企业（大润发、沃尔玛）享受政策执行。详见附件。同时按照如皋市88号文-关于“十二五”期间加快现代服务业发展的实施意见（试行）享受相关税收优惠政策。2、如有外资超市进入，甲方全力配合办理相关手续。3、甲方同意对项目中配套的大型超市、精品时尚百货、大型娱乐、电玩城、休闲运动中心、电影院、电器城、美食城、品牌折扣店等业态在相关证照的办理方面给予支持。4、项目周围道路至少布点四条公交线路车站。5、甲方帮助协调项目涉及水、电、气等市政能源供应部门：居民用水户应按“一户一
14、表”的计量模式建设；供电方面应按照经审定的设计方案，按“一户一表”的计量模式进行建设。甲方应协调并促成本项目内的大型及中型租赁经营商户可在水、电、气等市政能源供应部门单独立户并缴纳相关能源费用。五、土地挂牌条件甲方促成在项目用地挂牌时，对项目竞买申请人设置如下出让条件或由双方另行协商确立，以保证乙方成功摘牌。（一）报名申请人资格1、竞买申请人或其关联公司必须在中华人民共和国境内单独开发三个或三个以上大型综合性商业广场项目(每个商业广场项目中商业用途部分的总建筑面积不少于18万)，并提供有效的相关证明文件。2、竞买申请人或其关联公司必须在中华人民共和国境内以前开发的项目中与三个或三个以上的世界500强商业企业有合作项目且已投入运营，竞买申请时须提供有效的相关证明文件。,3、竞买申请人或其关联公司必须有按五星级标准在中华人民共和国境内投资并且正在经营两个或两个以上的酒店项目，竞买申请时须提供有效的相关证明文件。4、竞买申请人必须为境内外上市公司或者其关联公司。（二）建设内容整体项目中必须有不低于6万平的商业建筑由乙方自主招商、经营，并引进三家以上世界500强商服企业。10年内不得分割销售。需投资建设一家五星级酒店，并引进全球前十强饭店管理公司进行管理。,
