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1、,常州西太湖项目竞买策略调研报告,北区营销管理部 2011年 05月 10日,西太湖（滆湖）,项目用地,武进经发区,常州大学城,武进高新区,嘉泽镇花卉基地,新北区,戚墅堰区,常州主城区,约13km,约9km,滨湖新城,武进核心区,城市概况,约9km,约13km,数据来源：常州市2010年国民经济和社会发展统计公报,结论：项目用地位于政府重点打造的西太湖休闲生态区，选址城市、选址区域符合项目选址条件。,武南分区,武中分区,武进经发区：规划32.74平方公里，常住人口3万人；2010年上半年完成业务收入46.3亿元；武中分区：以湖塘镇为核心，湖塘镇总人口35万，为江苏省百强乡镇；武南分区：含武进高
2、新区（规划100平方公里2009年总产值1400亿元）、常州大学城（规划13.2平方公里，约六所大学、在校学生超7万人）；嘉泽：“花木之乡”，拥有10万亩花卉，全国农业旅游示范点，2013年花博会举办地，全镇户籍人口约8万人，此外，嘉泽工业集中区内现有工业企业约150余家，主要以精细化工、生物化工及制造业为主。武进全区共有户籍人口约100万，常住人口近160万。,西太湖滨湖新城,项目用地,城市商业网点,结论：西太湖滨湖新城尚未规划有城市的主要商业网点，整个区域的商业消费需求需借助本区域自身的商业配套建设予以满足，目前项目周边还没有已经开工建设的商业配套类项目。,四星级酒店,五星级酒店,城市酒店
3、概况,结论：可考虑错位规划相应等级的酒店。,2010年旅游总收入349.7亿元，接待国内游客2802.4万人次，国内旅游收入326.1亿元；接待入境游客35.9万人次，旅游外汇收入3.5亿美元；全市共有5A级景区1家，4A级旅游景区9家，旅行社发展到104家。,数据来源：市场调查及2010年常州统计公报,城市房地产市场概况,结论：2010年，全市商品房屋成交均价6307元/平方米；施竣工量比例失衡，土地开发速度相对缓慢；2008年以前，房地产市场供过于求；2009年以后，市场发生逆转，呈现供不应求的发展态势。,数据来源：政府统计公报,武进中心城区,常州市区,科教城,城市土地市场概况,数据来源：
4、常州国土资源局网站及策划公司年度报告,结论：城市有大量土地推出，2009年土地市场供求比为1：1.1，2010年土地市场供求比为1：09；土地市场供求关系基本平衡。,武进中心城区,常州市区,科教城,城市商品房供求关系,结论：无论从季度还是从月度数据来看，商品房市场发展态势良好，呈现供不应求的局面。,武进中心城区,常州市区,科教城,城市商品住宅供求关系,结论：无论从季度还是从月度数据来看，商品房市场发展态势良好，供求基本平衡，呈现供略小于求的局面。,地块周边功能规划、交通及配套,延政路,环湖路,西太湖大道,环湖路,延政路,项目用地,武南路,西湖路,常合高速,常泰高速,往锡宜高速公路,往南京国际机
5、场方向,1,7,2,3,4,5,武进电大,星韵学校,明都国际会议中心（4星）,国家动漫产业西太湖基地（经发区管委会）,百合婚庆岛（占地100亩，计划今年动工）,世界奇石园（计划今年动工）,西太湖（滆湖）,功能规划总规划面积33平方公里，规划成一个核心区，十个功能区：核心功能区、商办混合区、滨湖文娱区、水景居住区、科技研发区、休憩疗养区、婚庆产业区、主题公园、湖景居住区、湿地涵养区、湿地野趣区。项目用地属核心功能区，规划功能主要为承载区域内商业服务功能配套，是整个西太湖未来最具活力和商机的核心区。,周边商住价格,结论：项目用地周边别墅价格落差比较大，居于1-1.8万/平米，去化速度比较慢；公寓售
6、价约0.55万/平米；未来可供开发居住用地315万平米，竞争激烈；在售商业基本没有。,数据来源：现场调查,项目用地,1,2,3,4,5,周边地价（2010年度）,项目用地,2,3,1,4,5,数据来源：常州国土资源局,延政路,环湖北路,结论：2010年商业用地基本以起始价成交；2号、3号商住及住宅用地溢价明显，主打近郊度假休闲养生地产概念，案名为世家太阳岛。2号地块定位为高层、花园洋房和少量商业，3号地块定位为双拼、联排和花园洋房，,周边地价（2011年度）,项目用地,7,6,8,9,数据来源：常州国土资源局,延政路,环湖北路,结论：2011年无论是商业用地，还是商住、住宅用地基本以起始价成交
7、，溢价较不明显，反映国家宏观调控下土地市场的热度减退明显。,10,周边地价（与本地块同期挂牌地块）,项目用地,数据来源：常州国土资源局,延政路,环湖北路,结论：2011年无论是商业用地，还是商住、住宅用地基本以起始价成交，溢价较不明显，反映国家宏观调控下土地市场的热度减退明显。,1,2,3,4,5,6,周边土地供应汇总,延政路,环湖北路,结论：周边已出让或与本地块同期出让的土地中，商业用地共838亩，未来可建总建面56-78万平米；商住用地共77亩，未来可建总建面71-108万平米；住宅用地共594亩，未来可建总建面48-96平米。,地块总结,地块所在区域为政府重点规划建设中的西太湖生态休闲区
8、（滨湖新城），区域内自然和景观环境较好，未来发展潜力可期；地块周边道路骨架已基本形成，且与延政西路、西湖路、武南路、常泰高速、常合高速等城市干道及快速路相连，地块通达性较好，外联能力较强；地块周边现状人口较少，配套尚未真正形成，已建及在建项目比较少，规划建设项目较多，周边目前无商业项目。,地块周边在售别墅及公寓项目较少，销售价格上涨趋势明显：别墅约1.5万/平方米，公寓约0.55万/平方米，在售商业项目没有。地块周边目前成交的商业地块基本以底价成交，溢价不明显；住宅及商住地块成交溢价较为明显；地块用地性质为商业用地，鉴于所属区域处于开发启东期，目前周边人气不足，暂无浓厚商业氛围，地块开发初期的
9、公寓及商业销售与招商压力将客观存在；,地块周边环境评价：,地块综合评价：,地块概况,数据来源：地块出让文件,环湖路,西太湖大道,揽月路,地块A-a44370.6,地块B39768.7,地块C31960.6,地块E24794.1,地块F10157.1,地块G16953.9,地块A-b,地块D19431.4,地块报价单位地价：60万/亩（净地）楼面地价：481元/平米（按容积率1.87计算）总地价：1.74亿元,地块初步定位,定位依据：,主题定位：依托良好的自然景观和区域功能规划，打造常州地区最具休闲特色的大型生活方式体验 中心。集休闲娱乐、餐饮游憩、旅游度假于一体,建筑风格建议：简欧风格,产品配
10、比建议：,市场部根据对项目区域市场调查，同时在与宝龙当地项目公司及相关中心研讨后，明确项目定位应立足武进，面向常州；也就是说，在未来客群上，项目前期应以武进区域内，尤其是周边的湖塘镇、嘉泽镇等作为主要客群来源，项目后期则依托西太湖区域的逐渐成熟，走向整个常州市区。,定位依据：常州西太湖宝龙天地项目定位及设计任务书（2010-11-02，集团总裁签批版）,现金流量分析,土地款：土地出让金+契税；工程款：前期费用+建安成本+装修费用+市政大配套+园林景观及室外工程；其他费用：营销费用+管理费用+财务费用；销售回款：各类物业的销售收入回款；税费：营业税及附加+土地增值税+企业所得税；,利润率分析,营
11、业收入：各类物业销售毛收入；营业成本：前期费用+建安成本+装修费用+市政大配套+园林景观及室外工程+期间费用+税费；利润总额：营业收入-营业成本；净利润：利润总额 所得税；净利润率：净利润/营业收入,投资回报率,持有物业估值：7.8亿元（持有物业宝龙天地：6.3 万平米，酒店：1.5万平米）;自有资金投入：实际支付的土地出让金及契税、前期费用、工程款等；自有资金投资回报率（未考虑估值）：净现金/自有资金投入；自有资金投资回报率（考虑估值）：（净现金+持有物业估值）/自有资金投入；总投资回报率：净现金/总投资；,自有资金回报率,总投资回报率,项目成本测算,土地成本：1.74亿元前期费用：0.38
12、亿元红线外市政大配套：0.76亿元建安成本：红线内大配套及室外绿化及附属：1.12亿元营销管理成本：0.87亿元财务费用：0.16亿元,总结：上述成本合计：15.89亿元，即项目总投资需15.89元。,项目收入测算,项目收入测算,项目净现金流:项目总收入-项目总投入-各项税费=0.19亿元,（含营业税、土地增值税、所得税、契税）：4.12亿元,项目各项税费测算,项目竞买策略参考建议,商业地块溢价率不高，基本以底价成交，成交价格约50万/亩；从今年土地市场的表现判断，本地块以起始价成交的可能性存在；,从周边成交地块来看：,从竞买及净利润率分析来看：,本地块地价位于50-90万/亩时，除拥有7.8万平米持有物业之外，净利润率处于正值；本地块地价高于90万/亩时，净利润率将处于负值，建议放弃此地块。,
