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1、,万科 200805,房地产项目开发流程,传统的房地产开发模式,产品设计,交楼物管,项目销售,项目建造,获取土地,传统的房地产开发模式,产品设计,交楼物管,项目销售,项目建造,获取土地,传统的房地产开发模式,产品设计,交楼物管,项目销售,项目建造,获取土地,配套商品房模式,传统的房地产开发模式,产品设计,交楼物管,项目销售,项目建造,获取土地,一航万科模式,传统的房地产开发模式,出售土地,获取土地,开发商面临的尴尬：卖地比卖房子更赚钱,传统的房地产开发模式其他模式,产品设计,交楼物管,项目销售/租赁,项目改造,获取房产,卖金融产品,传统的房地产开发流程,项目定位,产品设计,交楼物管,项目销售,
2、项目建造,获取土地,以土地资源为核心的项目公司开发模式,土地获取,土地获取,如果有选择，买什么样的地？,1、土地为什么会增值？（成都城市花园大二期土地被政府收回）2、地价占总成本的比例意味着什么？3、地价的付款节奏意味着什么？,为什么测算总是不准的？宏观经济环境与宏观行业趋势的影响力到底有多大？（东海岸万科地产的滑铁卢？）从商品角度出发，什么样的商品属性？测算结果与市场价格之间的关系？如何看待土地的客观价值？,项目定位,项目运营计划,产品设计,一期范围及产品、示范区及流线、情景洋房、送面积、结构（成本）优化、审图、目标成本指导书、物业管理方案（前期物业管理招投标）,产品设计万恶之源,项目经理部
3、：图纸老是出不来，老给我分层出图；总包招标质量不高，因此造成施工过程中困难重重，管理难度很大；销售中心：样板房和售楼处的计划缺少主责部门；规划阶段的楼号栋号和后期派出所的编号总是不一致；实楼与合同附图不符，实楼和样板房不符的问题屡次出现；成本部：“电子版图纸”和“招标图”缺乏严格的审核，质量不高，不能用于招标；部品材料做法缺少同时的施工技术规范，降低工作效率采购管理部：精装修的材料部品选型流程不清，往往造成管理失控，或决策反复；市政配套（供水/电力）施工单位的选择责任不清，会影响决策效率；工程管理部：市政输入条件及策划介入较晚，缺乏对规划设计的指导，因此造成很多技术难题；（土方平衡、管线路由）
4、,项目建造,费率与工程量清单招标、标段、甲供材、部品定样、分包、施工组织设计、土方与围墙、提前开工（无证开工）、标准做法、变更与签证、抢工、园建,项目销售,客户积累（产品说明会、活动、登记、认筹）、开放（概念/交付标准/工艺工法示范单位）、定价、销售承诺、合同附图、风险指引、开盘（排队、抽签）、认购,交楼物管,业主开放日、模拟验收、开荒、交付、面积差、返修,以土地为核心的开发模式所形成的产品系列,土地属性特征：位于城市近郊/城郊结合部；与城市 中心距离较近，交通配套少，是1 3年内城市扩张的主要方向；周边有 中低档生活配套,但不完善。客户特征：复合客户群。以青年之家、小太阳、孩 子三代为主，少
5、量青年持家。以自住需 求为主。产品：成熟产品/标准化产品单价比：0.88-1.49,平均1.03，中档,深圳 四季花城 万科城上海 四季花城无锡 魅力之城。,市区边缘：城市花园产品系列,土地属性特征：位于市区的成熟区域，是其中的“安静区”，周边交通及配套完 善，但以满足生活需要为主。客户特征：复合客户群。以富贵之家1、青年 之家、孩子三代、小太阳为主。以 自住需求为主。产品：成熟产品/标准化产品单价比：1.12-1.53,平均1.37，中高档,深圳 温馨家园上海 朗润园天津 水晶城。,以土地为核心的开发模式所形成的产品系列,副中心区：金色家园产品系列,土地属性特征：位于市区的成熟区域，地块与城
6、 市联系紧密，周边交通及生活配 套十分完善。客户特征：复合客户群。以青年之家、小太 阳为主。对投资客户有一定吸引 力。产品：成熟产品/标准化产品单价比：1.00-1.86,平均1.33，中高档,深圳 金域兰湾 金色家园南京 金色家园沈阳 金色家园。,以土地为核心的开发模式所形成的产品系列,传统的房地产开发流程,项目定位,产品设计,交楼物管,项目销售,项目建造,获取土地,以客户为导向的房地产开发流程,万科新流程,拿地,定位,设计,土地属性清单,市场细分客户描述,七对眼睛(产品建议),七对眼睛(项目定位),城市地图,交楼物管,项目销售,项目建造,小常识房地产开发“五证”,国有土地使用证建设用地规划
7、许可证建筑工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房销售许可证,国有土地使用证,国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。,建设用地规划许可证,建设用地规划许可证是经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。,建设工程规划许可证,建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。,建设工程施工许可证,建设工程施工许可证(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。未取得施工许可证的不得擅自开工。,商品房销售许可证,商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。,
