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1、物业工程接管验收,主讲人:朱涛,交流目的,了解物业接管验收的程序、验收标准(相关资料要求及实物接管验收标准)及相关注意事项，切实将物业接管验收工作做好，不留遗留问题或纠纷隐患。创造一种优质服务的氛围，让业主满意，为日后的物业服务工作打好基础。(“察己则可以知人”,“关注客户感受,关注服务细节”),一.竣工验收,开发商承建单位（施工单位）建设工程竣工验收推行“联合验收”的形式。建设工程竣工并且具备验收条件后，建设（开发）单位向市建设管理服务中心申请政府各专业验收,监控部门集中参加验收和监督，以减少多头申报、多次分验，提高工程竣工验收速度。,二.接管验收,物业公司（代表全体业主验收）开发商新建房屋
2、:建成后未经确认产权的房屋。原有房屋:已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋。,二.接管验收,接管验收：是物业管理企业接管开发单位或个人委托的新建房屋或原有房屋时，以物业房屋质量和满足使用功能为主要内容的接管验收。新建房屋的接管验收:是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。,三.物业接管验收应具备的基本条件,建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；房屋栋、户编号业经有关部门确认。,四.物业接管验收应检索提交的资料,产权资料 项目批准文件；用地批准文件；建筑执照;拆迁安置资料；小业主姓名、产权、居住位置、
3、建筑面积清单。,四.物业接管验收应检索提交的资料,政府验收合格资料工程竣工验收证书；消防工程验收合格证；市完善配套办公室小区综合验收合格证书；用电许可证；,四.物业接管验收应检索提交的资料,政府验收合格资料供用电协议书；供水协议书、水费收缴合同书；卫星地面接收设施许可证；电视公用天线合格证；电梯使用合格证。,四.物业接管验收应检索提交的资料,技术资料 技术资料是房屋接管验收时对房屋进行质量检验的依据。,四.物业接管验收应检索提交的资料,提交技术资料 竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸；地质勘察报告；工程合同及开竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及
4、技术核定单位（包括质量事故处理记录）；隐蔽工程验收签证；沉降观测记录；竣工验收证明书；,四.物业接管验收应检索提交的资料,提交技术资料 钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水、供暖、管道煤气的试压报告；园林绿化的图纸和清样 设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单；有关工程项目的其他重要技术决定和文件。,五、物业接管验收交接双方的责任,交房方的责任接管前，建设单位必须狠抓工程质量，落实公建配套、注重使用功能，完善资料管理，做好竣工验收。竣工验收合格后，妥善保管物业，尽快提
5、出接管验收申请；在接管验收时，如发现不符合质量标准的工程项目，以及不具备使用功能的设备、设施应在双方商定的期限内加以解决，待符合接管验收要求后，再组织复验；,五、物业接管验收交接双方的责任,接管方的责任 按规定的时限要求落实验收时间，签署合格凭证和接管文件。无特殊理由，超过时限规定的，要承担责任；自房屋接管之日起，至住户入住时止，由接管单位负责看管，由于看管失职而发生人为损坏，设施被盗，由接管单位负责。房屋投入使用后，如使用不当、管理不善的原因造成设备和房屋损坏，由接管单位负责。,五、物业接管验收交接双方的责任,接管验收后的物业保修交接验收后的物业应落实保修事宜，物业单位与建设单位应按照建设部
6、1984年3月3日制定的建筑工程保修办法（试行）的规定签定保修实施合同，明确保修内容、进度、期限、方式等；建筑工程的保修期，自办移交手续之日起计算：-,六、物业接管验收程序及注意事项,接管验收程序:（1）开发商在完成竣工验收后，拟定移交接管工作进度计划，成立移交小组，任命专职移交人，并送达接管验收通知书，由物业公司备案；（2）物业公司在接到验收通知书和产权、技术资料后，应立即成立验收小组，组织有关管理、技术人员对其进行审查，对资料清楚、符合要求、具备接管验收条件的，应在15日内签发验收通知并约定时间验收；（3）物业公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施/设备等进行接管
7、验收；,六、物业接管验收程序及注意事项,接管验收程序:（4）经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。（5）对未按设计要求配套到位和不能正常运转的设备（包括水、电、暖等），物业公司提出整改意见，由开发商负责落实，直至合格；（6）对验收中发现的质量问题，验收小组填写各类遗留问题统计表，双方协议处理办法，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，再申请复验，复验通过，再办合格凭证和接管文件。,六、物业接管验收程序及注意事项,接管验收程序:（7）对单元内物件无明显不符合检验标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任，
8、要避免人为损坏；对仍存在缺陷的房间待整改验收合格后再接管钥匙；（8）业主入住时，由物业管理员陪同业主对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整理后报告开发商，由其限令施工队返修，经物业公司或业主验收后清项；（9）在保修期内，在使用过程中由业主或管理人员发现的，由于建筑施工或产品制造上的缺陷，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修,六、物业接管验收程序及注意事项,接管验收注意事项:（1）接管验收工作必须依靠开发商、物业公司双方密切合作，才能顺利完成；（2）应选派素质好、对工作负责的技术人员参与验收；（3）物业公司应先站在业主的立场上，对将要交付的物业进行严格的验收，并维护广
9、大业主的合法权益，同时也应从物业日后维修保养的角度进行验收；（4）验收中出现的问题应明确记录在案，督促开发商（或指定的施工单位）维修、改进；（5）落实物业的保修事宜。在签署验收合格、同意接管的文件时，应向大业主（开发商）说明并书面约定，经初验同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的要求，大业主（地产商）也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任。在一个保修期结束时，应在取得物管公司认可后才向建筑商支付保固金。,六、物业接管验收程序及注意事项,接管验收注意事项:（6）移交工作应办理书面移交手续，物业公司接收的只是管理权。（7）接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收时没
10、有问题。因为有些质量问题，如墙壁污迹、划痕、地砖断裂、缺角、玻璃破裂、卫生间排水不畅等不影响竣工验收，但物业管理企业接管验收时必须逐一列出，并要开发商承诺在一定期限内解决；（8）现实中的物业接管验收很少有整个物业同时验收，因此，物业管理企业必须坚持合格一项接管一项，未经调试合格验收的不能签字接管，否则就要承担责任；（9）重视件验收的同时，要加强软件的接管验收，力求软件系统的协调一致。（10）接管验收一定要写明接管的日期，以表明物业管理企业仅对接管后的物业所产生的问题负责。,七、新建房屋质量与使用功能接管验收标准,附件二、三,八、接管验收记录表格填写,物业整体移交接管验收表公共设施设备接管核对表公共设施设备接管验收表住户房屋移交验收表公共设施设备接管验收问题统计表住户房屋接管验收问题统计表工程遗留问题登记处理表钥匙交接清单资料移交接管验收表,九、工程完善和工程遗留问题处理,工程完善 指开发建设单位在房屋本体工程竣工验收后才进行的部分公共配套设施工程的完善。室外改造完善工程 室内改造完善工程,九、工程完善和工程遗留问题处理,工程遗留问题处理规定 工程遗留问题管理工作规定,谢谢大家!,
