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1、中航中山路地块项目营销策划报告,同策房产咨询股份有限公司中航项目组DaLian TOSPUR Real Estate Consulting Co.Ltd.2012.10,1、项目定位回顾,2、项目价值梳理,3、营销策略总纲,目录,项目定位回顾,营销策略,价值梳理,定位,对于城市，我们是什么？（城市需求角度）,对于竞品，我们是什么？（市场竞争角度）,对于自身，我们是什么？（自身研判角度）,项目定位回顾,定位思考的三个维度,5,项目,对城市中山路经济圈的重要功能补强和大连总部经济圈的重点规划片区,对竞品城市核心具备政务优势的综合体,对自身Art-Deco式城市多元功能地标集群,区位优势明显：中山路
2、沿线，主城之央。中山路经济圈：大连城市发展的脊梁。中山路经济圈：串起5大核心商务区。中山路经济圈：连通5大商业聚集区。沙河口区加速建设总部经济圈。总部经济圈规划促进本案发展 企业总部聚集区。,地处城市核心区位，三大商圈环抱。地块路网：三条单行路，一条双行路围合。以住宅为主，办公、商业为辅的地标级综合体。新古典主义大师作品气质内敛、底蕴深厚。,依托沙河口区政府和比邻大连市政府，相对其他项目更具政务辐射优势。花园式私属社区氛围，相对裕景等竞品更具优雅社区气质。,项目定位回顾,定位思考的三个维度,【项目总体定位】中山路经济圈 地标集会晤区,中山路经济圈,地标群会晤区,定位回顾,营销策略,项目价值梳理
3、,外部价值I内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,中山路,城市核心,沙区总部经济圈,交通,生活配套,教育配套,医疗配套,大师团队,综合体,社区规划,项目价值体系,中航地产,中航物业,中航会,中航国际,中航品牌落地大连首个项目,中航工业,中山路经济圈 城市会晤区,外部价值I内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,中山路,城市核心,沙区总部经济圈,408号城市百年传承，中山路标志性建筑,项目价值体系,外部价值I内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,中山路408,城市核心,沙区总部经济圈,政治核心、经济核心、居住核心、生活核心,政治核心：与沙河口区政府仅一路之隔，政
4、务往来密集经济核心：沙河口区总部经济园，带动区域经济发展，未来前景看好居住核心：城市中心区稀缺居住社区，配套完善，生活便捷生活核心：项目距离三大商圈(西安路商圈、奥林匹克商圈、星海商圈)仅为5分钟车程，地处三大商圈核心位置，随着城市发展和商圈扩展，配套功能愈发完善,项目价值体系,外部价值I内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,中山路408,城市核心,沙区总部经济园,市重点项目，,本案,沙区政府,大连市人民政府,项目价值体系,外部价值I内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,交通,生活配套,教育配套,医疗配套,15条公交线路，一站式到达火车站、机场、四大商圈、医院等城市主要
5、生活聚集区,公共交通,道路交通,直达主要交通枢纽站：1）火车站（轻轨站）：531、16、22、23、901、站北广场-旅顺2）黑石礁汽车站：16、23、406、531、901、站北广场-旅顺3）北岗桥汽车站：站北广场-旅顺4）机场：701直达主要城市节点：1）青泥洼商圈：6、16、22、23、406、531、901、2）西安路商圈（兴工街/百盛）：28、34、514、6、28、503、7013）奥林匹克商圈：16、22、23、531、901、406、410、4）和平商圈：16、站北广场-旅顺、6、22、28、406、410、503、542、531、9015）星海广场：16、22、28、406、
6、531、9016）香炉礁：34、410、503、7）人民路（友好/中山）：16、23、901、7018）医大一院：步行即可到达9）医大二院：16、站北广场-旅顺、22、28、406、23、531、90110）高新园区：站北广场-旅顺、28、531,项目价值体系,外部价值I内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,交通,生活配套,教育配套,医疗配套,公共交通,道路交通,一横三纵，四条城市主干道（一横：中山路，三纵：东快路、东联路、西部大通道）,中山路：中山广场学苑广场。是贯穿大连东西的主干道路。东快路：东快路是大连市内通往出市方向的主要通道。从市内可通往香炉礁、金家街、泉水、开发区、沈大
7、高速。东联路：东联路是大连南北向快速路之一，可从市内通往金三角、春柳、华南、开发区、沈大高速。西部大通道：从本案到马兰河桥立交桥处约300米，车行约1分钟。可从市内通往马兰、机场等地。,项目价值体系,外部价值I内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,交通,生活配套,教育配套,医疗配套,和平广场、沃尔玛超市、恒隆广场、西安路商圈（罗斯福、麦凯乐、家乐福、百盛、锦辉、福佳新天地广场）,和平广场商圈：城市级商圈，大连西部最高端的商场（东部为麦凯乐），年轻客群的聚集地，商场包括餐饮、娱乐及大连最好的影城：奥纳影城国家五星级影城。代表商家：无印良品、优衣库西安路商圈：城市级商圈，中端大众消费的
8、主要场所.由罗斯福、麦凯乐、家乐福、百盛、锦辉、福佳新天地广场等购物中心一起构成的大连核心商圈之一。沃尔玛超市：开在奥林匹克广场地下，创了沃尔玛的先例，是大连目前最好的一家超市。其持续不衰的客流使它不仅成为大连，而且也成为中国最赚钱的沃尔玛店。恒隆广场：上海浦西第一高楼恒隆广场已经成为中国乃至世界的时尚高地。众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣，在世界奢侈品牌心目中不可动摇的尊贵地位。大连恒隆Olympia66广场项目，建筑面积23万平米，集购物、休闲、娱乐于一体，未来将成为中国东北最大的商业单体项目，目前已开工建设。,项目价值体系,外部价值I内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值
9、,交通,生活配套,教育配套,医疗配套,沙河口区中心小学（刘长春小学）、79中附小,小学,中学,79中、枫叶国际学校,8中,高中,培训机构,少年宫,1）沙河口区中心小学（刘长春小学）：（1.3km，4min）沙河口区模范学校、辽宁省双语教学实验校、国家基础教育外语教学中心实验校大连市历史悠久、文化气息浓郁的学校，得到大连人的认可2）79中（大连第七十九中学）及附小：大连市办学历史悠久的学校之一，是大连市人心目中教育质量最好的学校3）枫叶国际学校：（2.3km，8min）国内最大的中外合作办学机构、大连高端国际学校，师资力量及其雄厚学校仅在全国不到十个省设校，是许多高端人士认为送孩子出国学习的一个
10、最好平台4）大连市第八中学：（2.2km，8min）大连市第一所被辽宁省人民政府授予“模范学校”称号的省重点高中，是仅次于育民高中的重点高中之一（与24中不分上下）5）培训机构：少年宫（1.8km，7min）集科技、书画、文体、器乐、歌舞等为一体的全方位综合性少年培训机构,项目价值体系,外部价值I内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,交通,生活配套,教育配套,医疗配套,医科大学一院、医科大学二院（三级甲等）,大连综合排名前两名的医院，集医疗、教学、科研于一体，拥有雄厚的技术实力和现代化医疗设备的省直综合性三级甲等医院，大连人心目中最好的两个综合性现代化的三级甲等医院，其中医大一院的
11、医疗水平最受大连人认可,项目价值体系,外部价值I内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,中航工业,60年央企，共和国中流砥柱，中国首个进入世界500强的军工企业,中航地产,中航物业,中航会,中航国际,中航品牌落地大连首个项目,中国航空工业集团公司是由中央管理的国有特大型企业，是国家授权投资的机构，由原中国航空工业第一、第二集团公司重组整合而成立。作为“共和国长子”，是中国科技发展的领军者之一，更是中国经济高速发展的排头兵。公司设有防务、直升机、通用飞机、航空研究、工程规划建设、汽车等产业板块，旗下200余家成员公司，20多家上市公司，分布在北京、上海、香港等24个城市，员工约50万人
12、。为中国、亚太、欧美和非洲40多个国家和地区的客户提供众多军民领域的产品和服务。2009年7月8日，美国财富杂志公布世界500强企业之一，成为首家进入世界500强的中国航空制造企业和中国军工企业。,项目价值体系,外部价值I内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,中航工业,在40多个国家和地区建有78家海外机构，并拥有7家上市公司（飞亚达、中航地产、深圳中航、中油节能等）,中航地产,中航物业,中航会,中航国际,中航品牌落地大连首个项目,中航国际是中航工业旗下的控股子公司主要承担中航工业的民用航空产品的经营业务。是中国民用航空产品进出口贸易的主窗口、主渠道和主力军。公司积极打造国际航空、
13、地产酒店、贸易物流、高端消费品与零售、高科技电子和资源投资与开发等六大业务板块，开创了中国军工经济全新的商业发展模式。目前中航国际在40多个国家和地区建有78家海外机构，并拥有7家上市公司（飞亚达、中航地产、深圳中航、中油节能等）。公司员工超过5万人，客户遍及180多个国家和地区，累计实现进出口贸易额超过500亿美元。中航国际为中国航空工业融入世界航空产业链和区域发展经济圈，做出了出色贡献。,项目价值体系,外部价值I内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,中航工业,以城筑未来；27年城市筑作，实力铸就辉煌,中航地产,中航物业,中航会,中航国际,中航品牌落地大连首个项目,中航地产是中国
14、航空工业集团旗下的上市公司，成立于1985年，1994年在深交所上市，自2006年起已连续六年入围深圳百强企业。公司致力于“打造特色鲜明、值得社会信赖的商业地产投资、发展和运营商”，聚焦城市综合体产品与旅游、度假、休闲为主题的主题地产产品。目前公司在建项目突破二十九个，业务辐射中部、西南、西北、长三角、珠闽三角的重点城市，已经形成多城、多项目联动开发的全国战略发展业务布局。,项目价值体系,外部价值I内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,中航工业,中航地产,中航物业,中航会,中国物业管理行业首批国家一级资质企业、中国物业管理协会副会长单位，为故宫博物院、人民大会堂、国家图书馆等单位提
15、供服务,中航国际,中航品牌落地大连首个项目,中国物业管理综合实力排名中前三名。中航物业接管全委项目囊括国家盛会、总部物业、政府机构物业、金融物业、高校物业、住宅项目等不同的物业类型。服务全国人大常委会、人民大会堂、中央党史研究室、国家司法部、央行、国家图书馆6家部级以上政府机构及济南龙奥大厦、山东省科技厅、湖北公安厅3家省级政府机构。,项目价值体系,外部价值I内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,中航工业,中航地产,中航物业,中航会,中航地产的客户俱乐部，领航生活，你我共筑,中航国际,中航品牌落地大连首个项目,中航会由中航地产股份有限公司发起成立，面向全国各地的中航业主、联盟商家、
16、合作伙伴以及关心中航地产的社会各界朋友。中航会以“分享、关怀、沟通、慈善”为服务宗旨，为客户搭建一个互动分享、沟通交流的平台，通过整合集团内外的零售、餐饮、旅游、休闲等多种商业资源，以优良的品质和热情的服务回报社会各界朋友。,项目价值体系,外部价值I内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,中航工业,中航地产,中航物业,中航会,大连（沙河口）总部经济园中航国际广场，中山路上唯一的住宅项目，也是区域改造的首个项目，引领区域发展,中航国际,中航品牌落地大连首个项目,大连（沙河口）总部经济园中航国际广场位于沙河口区中山路南侧。区域改造首个项目，引领区域发展，项目分为四个板块，A、B区是商业功
17、能，C、D区是住宅功能。占地面积4.68万平方米，建筑面积约35万平方米，总投资70亿元，是中山路中段大型体量城市综合体项目，未来将打造成为城市核心区域，及金融、政界人士的高端办公、居住综合体。项目依托沙河口区全力打造的现代服务业平台，凭借高端的客户层次定位、完善的总部经济配套产业发展、总部经济的集群效应以及星海湾金融商务区强大的金融服务业支持，将吸引众多国内外著名大中型企业入驻，形成总部经济的聚集区。,项目价值体系,外部价值I内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,大师团队,综合体,社区规划,美国总统御用设计师，世界著名建筑设计师罗伯特斯特恩,规划建筑设计,园林景观,室内装修设计,
18、售楼处设计,ROBERT A.M.STERN ARCHITECTS,他是美国前总统御用设计师。他是耶鲁大学建筑学院院长。他多次作为威尼斯双年展的美国建筑师代表。他是2011年理查德H.德里豪斯古典建筑奖得主。他是国际建筑界新古典主义设计风格先行者。,项目价值体系,外部价值I内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,大师团队,综合体,社区规划,规划建筑设计,园林景观,全球知名的景观设计公司美国OLIN,室内装修设计,售楼处设计,美国OLIN，OLIN致力于通过景观建筑，城市设计和规划产生积极影响，获得景观设计师的最高荣誉“ASLA 勋章”，主要代表作品：纽约布莱恩特公园以及华盛顿纪念碑公
19、园。,纽约布莱恩特公园,华盛顿纪念碑公园。,项目价值体系,外部价值I内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,大师团队,综合体,社区规划,规划建筑设计,园林景观,“迪拜帆船酒店”设计单位KCA（香港德坚）,室内装修设计,售楼处设计,作品遍布四大洲，包括高级公寓、皇家宫殿、国际机场、五星酒店以及公共建筑。其中最著名的作品，莫过于全球唯一的七星级酒店“迪拜帆船酒店”。,项目价值体系,外部价值I内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,大师团队,综合体,社区规划,规划建筑设计,园林景观,室内装修设计,售楼处设计,北京兰中堂，Elevation Design,一家涉及室内设计，景观设计
20、，家具及艺术品设计的综合性设计和项目管理的顾问公司。丰富的设计及现场施工经验形成系统化，全面的管理模式；全程化的设计，咨询，施工，管理模式，形成了和多家大型开发商间的长期共嬴发展局面，和良好社会形象。,项目价值体系,外部价值I内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,中山路地标甲级写字楼,商务办公,住宅,中山路核心地段，高端第一居所,中山路顶级酒店式公寓,公寓,商业,纯美式风情十字商街，十字轴线+两大功能街区,大师团队,综合体,社区规划,占地面积4.68万平方米，建筑面积约35万平方米，总投资70亿元，是集地标甲级写字间、顶级酒店公寓、高端城市住宅、纯美式特色情景商业为一体，形成完整产
21、业链的企业总部经济园,项目价值体系,外部价值I内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,大师团队,综合体,社区规划,户型,园林景观,内部社区配套,精装交房标准,产品力,200多米的超高层、地标级建筑群,超高层地标,10栋高层、超高层建筑集群，最大高度达到200米以上，未来的城市地标。,项目价值体系,外部价值I内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,大师团队,综合体,社区规划,建筑风格,建筑材料,弱电系统,新古典主义,通体干挂石材,户型,园林景观,内部社区配套,精装交房标准,产品力,超高层地标,外立面采用通体石材干挂，保留了材质、色彩的大致风格，同时可以诠释出传统的历史痕迹与浑
22、厚的文化底蕴，完美呈现出古典而简约的新风貌，将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代的文化品位。,项目价值体系,外部价值丨内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,大师团队,综合体,社区规划,建筑风格,建筑材料,弱电系统,卫星电视、WIFI全覆盖、智能家居系统、安防系统,户型,园林景观,内部社区配套,精装交房标准,产品力,超高层地标,项目价值体系,外部价值丨内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,大师团队,综合体,社区规划,住宅,公寓,130180平豪华三室顶层300平复式为层峰人士定制梦想居所,40-90m2 精装品质空间,户型,园林景观,内部社区
23、配套,精装交房标准,产品力,超高层地标,顶层300平复式为层峰人士定制梦想居所，打造雍容会客空间及舒适家庭休闲空间，双层格局，打造瞰海顶级私密豪宅，大角度观景平台，畅享心境豁达之界；130180平豪华三室两厅双卫户型，整体规划合理有序，分区明确，空间格局阔绰舒展，功能性强。此套房为各界成功人士家居之首选。,40-90m2 精装品质空间巧妙组合，户型环式动线设计（同上需要文案润色），具备酒店的高档生活品质，同时配备星级会所，是SOHO族接待客户、朋友聚会的理想之地；,项目价值体系,外部价值I内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,大师团队,综合体,社区规划,待定,户型,园林景观,内部社
24、区配套,精装交房标准,产品力,超高层地标,项目价值体系,外部价值丨内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,大师团队,综合体,社区规划,艺术长廊,三大主题会所,业主艺术作品展示,顶级奢享会所、CEO商务会所、健身会所,纯美式风情十字特色情景商街,户型,园林景观,内部社区配套,精装交房标准,产品力,超高层地标,顶级奢享会所，配有大连首个屋顶星空泳池，俯瞰城市全景，不定期举办业主高端活动，品酒会，奢侈品展让雅致HIGH到屋顶；CEO商务会所，多功能宴会厅配有公共厨房、户外烧烤炉、咖啡厅及就餐休息的空间，满足商务会客、企业年会等大型派对的需求；健身会所，健身器械室、棋牌室、按摩厅、影音室，让
25、业主休闲空间得以全面延伸。,项目价值体系,外部价值I内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,大师团队,综合体,社区规划,艺术长廊,三大主题会所,纯美式风情十字特色情景商街,十字轴线+两大功能街区,纵轴打造方向“淮海路”强调都市时尚风貌,横轴打造方向“新天地 强调文化休闲气质,户型,园林景观,内部社区配套,精装交房标准,产品力,超高层地标,十字轴线加强通达性的同时提升项目四大地块的融合性，提升商业聚集度；引入精品超市，高端商务餐饮、休闲、接待配套，高端教育培训机构。,项目价值体系,外部价值I内部价值,地段价值,配套价值,品牌价值,项目价值,大师团队,综合体,社区规划,公寓1500元/平
26、；住宅3000元/平,户型,园林景观,内部社区配套,精装交房标准,产品力,超高层地标,项目价值体系,城市核心中大型综合体项目,项目物理属性,项目价值体系,关键点：【城市核心】【综合体】,本案重要竞品锁定：,基于本案市场定位下竞品选择,大连中心裕景,中信大连港,大连绿地中心,星光耀广场,万达广场,项目价值体系,项目价值体系外部价值对比分析,从项目外部条件来看，地段文脉是本案独特的价值，对比竞品来看，医疗配套、政务氛围是最突出的优势，其次为交通条件和生活配套，对比而言规划价值优势并不明显,项目价值体系品牌价值对比分析,中航品牌尚未落地，价值难以被客户直接感知，因此对比优势并不突出,项目价值体系项目
27、价值对比分析,项目价值对比中，本案产品力、公共空间、社区商业配套是最为突出的优势，规划建筑设计团队、室内装修设计团队是本案相对突出的优势，其他价值优势相对不明显,一级价值点,项目价值体系价值能级划分,中山路文脉医疗配套/政务氛围规划建筑团队/室内装修团队产品力/公共空间/社区商业配套,二级价值点,道路交通/生活配套物业组成/户型,三级价值点,公共交通/教育配套规划价值开发商品牌/物业品牌精装交房标准,产品：【城央稀缺品质大宅】【高端酒店式公寓】,根据项目特质锁定各物业类型的竞争产品：,本案首发两条产品线,大连中心裕景,中信大连港,东港第,颐和星海,项目价值体系,骊高新世界,城市旋律,大连绿地中
28、心,一方国际,住宅竞品,公寓竞品,项目价值体系住宅产品外部价值对比分析,从项目外部条件来看，地段文脉是本案独特的价值，对比竞品来看，医疗配套、政务氛围是最突出的优势，其次为交通条件和生活配套，对比而言规划价值优势并不明显,项目价值体系住宅产品品牌价值对比分析,中航品牌尚未落地，价值难以被客户直接感知，因此对比优势并不突出,项目价值体系住宅产品项目价值对比分析,项目价值对比中，本案产品力、公共空间、社区商业配套是最为突出的优势，规划建筑设计团队、室内装修设计团队是本案相对突出的优势，其他价值优势相对不明显,一级价值点,项目价值体系住宅产品价值能级划分,中山路文脉医疗配套/政务氛围规划建筑团队/室
29、内装修团队产品力/公共空间/社区商业配套,二级价值点,道路交通/生活配套物业组成/户型,三级价值点,公共交通/教育配套规划价值开发商品牌/物业品牌精装交房标准,项目价值体系公寓产品外部价值对比分析,从项目外部条件来看，地段文脉是本案独特的价值，对比竞品来看，医疗配套、政务氛围是最突出的优势，对比而言交通条件、生活配套和规划价值优势并不明显,项目价值体系公寓产品品牌价值对比分析,中航品牌尚未落地，价值难以被客户直接感知，公寓项目多为一线品牌开发商，因此对比优势并不突出,项目价值体系公寓产品项目价值对比分析,项目价值对比中，本案户型、产品力、公共空间、社区商业配套是最为突出的优势，规划建筑设计团队
30、、室内装修设计团队是本案相对突出的优势，其他价值优势相对不明显,一级价值点,项目价值体系公寓产品价值能级划分,中山路文脉医疗配套/政务氛围规划建筑团队/室内装修团队产品力/户型/公共空间/社区商业配套,二级价值点,公共交通/道路交通教育配套/规划价值开发商品牌/物业品牌,三级价值点,生活配套/增值服务园林景观设计团队/园林景观精装交房标准,定位回顾,营销策略总纲,价值梳理,营销策略总纲,营销策略总纲,按照8:1高转化率计算完成目标至少需要8080组客户全年平均每日客户量22组以上,根据企业理想预期本案需实现高于2万均价远超周边项目价格20%以上,营销要解决的问题,营销策略总纲,本案位于中山路，
31、且销售中心地理位置突出显眼，人流充沛，但由于本案高端属性及高额溢价，客户精准拓展是保障有效来人量的最佳方式,控制节奏，有序释放价值抢占渠道，价值有效传递频繁交流，反复洗脑强化感知，充分体验品质,问题解决思路,营销策略总纲,当前项目面临的问题,寻找最佳切入点，快速建立客户好感度 中山路价值，本案当前最易于为客户接受的价值增加体验机会，逐步提升客户信任度 制造事件，频繁活动，在过程中展现项目综合品质,1）以“中山路”为主线，引起情感共鸣，迅速扩大城市影响力；2）以地标综合体，城市会晤区形象切入市场，摆脱竞争泥潭，树立项目唯一性；3）创造新闻事件，把控话语权，深化项目形象4）创造与客户对话机会，并增
32、加其在销售中心的体验点，强化客户对项目品质的感知5）主动寻找客户，与更精准的人群对话，确保项目价值有效传递,营销策略总纲,基于项目营销难点及销售障碍的核心策略,营销策略总纲,五星营销法则,事件营销,情感营销,体验营销,活动营销,渠道营销,做足中山路，诱发感情共鸣，引发全城关注，弱化品牌和实景展示不足,定制活动，创造反复洗脑的机会,造梦体验，验证说服，树立客户对项目品质的信任度,主动寻找客户，直接对话，精准覆盖,制造新闻事件，树立项目形象，迅速成为城市焦点,营销策略总纲阶段分解,备注：所有月份线上线下信息，均需配合销售节点，进行业务节点信息告知,工程线,销售线,体验线,活动线,Time,10,1
33、1,12,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,售楼处完成,样板间交付,进场,售楼处开放,样板间开放,样板间开放,巡展,11月末,3月初,3.2,12.1,11月末,3.2,开盘,4.27,开盘,4.27,意向金升级排号,4.20,说明会,4.20,圣诞/元旦活动,12月末,元宵节活动,2月末,春展,4中,夏展,7月中,秋展,10月中,答谢会,12月末,售楼处开放活动,12.1,黄金周活动,10月初,筹备期,蓄水期,开盘热销期,持续销售期,3-5月，经济论坛/城市对话,6-10月，根据需求进行暖场,意向金存单,4.6,公寓意向金收取,5.11,房展,4中,黄金周活动,5.1,2
34、#3#达到预售条件,4月下,12月中-1月中,营销策略总纲,营销五线谱,拓客,1月末,营销策略总纲,营销策略总纲,营销策略总纲,营销策略总纲,营销策略总纲,营销策略总纲,营销策略总纲,售楼处开放活动中航起航,目的：配合售楼处开放活动，制造城市影响力，增加项目的知名度，释放项目信息，增加客户对项目的了解，勾起客户兴趣。,时间：2012年12月1日（周六）,形式：邀约客户及主流媒体，组织大家参加中航起航活动，现场放飞热气球，环绕大连一圈，并进行航拍，售楼处现场实况转播。热气球环连期间，在售楼处多功能厅举行媒体发布会，释放项目信息。,中航国际,中航国际广场,营销策略总纲,样板间开放活动邀您体验登机之
35、旅,目的：配合项目样板间开放，以飞机展的形式增加大众参与性和趣味性，以达到聚集人气、扩大项目知名度的目的。,时间：2013年3月第1周的周末,形式：进行媒体邀约，组织大家参观样板间，获取“登机牌”，赢取参观飞机及穿机长服装留影的机会。,吴敬琏当代中国杰出经济学家、著名市场经济学者、天则经济研究所理事。,郎咸平香港中文大学最高学术级别首席教授。素有“郎旋风”、“最敢说真话的经济学家”之称。,张维迎现任北大光华管理学院经济学教授，中国企业家论坛首席经济学家。,林毅夫原北大中国经济研究中心主任、教授，博士生导师；世界银行副总裁。,目的：配合项目样板间开放后续动作，与政府捆绑，制造影响力，树立项目高端
36、形象；为开盘充分蓄水。,时间：2013年3月、5月,形式：以“城市经济发展”为话题举办的高端城市论坛活动，邀请国内知名经济学家、城市研究专家学者等共同参与，以城市发展、项目区域为讨论话题，探讨大连城市发展变化。【建议话题：1、大连城市发展与经济发展 2、中山路经济发展 3、中山路上的大连 4、未来的大连，未来的中山路】,城市高峰经济论坛&城市对话系列活动,目的：1.产品信息规模性释放，开盘预告，引起社会的高度关注扩大项目及品牌的影响力。2.利用现场气氛及后续媒体配合造势全方位的感染意向客户。3.展现项目的核心优势、全面释放区域、建筑、产品、升值潜力等系列的独特卖点。4.最终达到让意向金客户转定
37、，促进成交率。,时间：2013年4月20日,形式：1.为营造现场气氛，以项目精神宣传片（效仿底特律汽车宣传片）作为预热。2.邀请开发商代表以及项目设计师罗伯特斯特恩（或其助理）、物业经理等项目相关核心人士进行项目讲解，其讲解内容配合PPT背景为3D形式（客户需佩戴眼镜观看）。3.现场进行A区自持商业签约仪式。4.水晶球启动仪式，同时在会场中央以全息影像形式升起项目主体形象。5.项目意向金升级并进行排号。,项目说明会及意向金升级说明会亮点：3D效果植入、全息影像释放项目形象,ROBERT A.M.STERN ARCHITECTS,备注：首次发放户型单页，并进行具体开盘时间告知,目的：通过开盘盛典
38、最大化的吸纳意向客户的来访成交，更深入的宣传项目，让客户更直观、更全面的了解项目的价值所在，通过现场工作人员的细致周到体贴的服务，给客户留下深刻印象，达到良好的宣传目的，在原有基础上促进更多的成交。,时间：2013年4月27日,形式：1.播放项目宣传片作为开场仪式，2.邀请项目领导做开场演讲，宣传项目的升值潜力以及项目的独特卖点。3为营造现场选房的紧张气氛需要工作人员进行SP配合销售，可在适当的情况下穿插小型的娱乐表演排解客户急躁的心情。,项目盛大开盘,售楼处暖场活动美食节、奢侈品展、文化节、艺术展、音乐节、品酒会、等圈层活动,时间：蓄客至销售期间周末,目的：吸引客户到场、维护客户、提升项目形象,THE ENDTHANKS,同策房产咨询股份有限公司中航项目组Shanghai TOSPUR Real Estate Consulting Co.Ltd.2012.10,
