《恒福广东清远高新区地块项目市场分析报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《恒福广东清远高新区地块项目市场分析报告.ppt（29页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、恒福-高新区地块项目市场分析报告,销售策划部 2010.12,宏观经济分析,报告总纲,GDP发展,人口发展,开发情况,市场竞争分析,板块产品分析,竞品个案选取,项目分析,项目区位分析,项目SWOT分析,城市发展分析,政策背景分析,经济分析总结,高新区地位,交通,规划,发展分析总结,新政回顾,政策背景分析总结,未来市场趋势研判,项目指标解读,地块现状分析,重点个案分析,竞争分析总结,概况,项目建议,宏观经济分析,概况GDP发展人口发展开发情况经济分析总结,高 新 技 术 产 业 开 发 区,清远经济开发区规划范围跨龙塘、源潭两镇及原来的扶贫区，南接银盏生活区，东北接清佛公路；东临京广铁路；西接广
2、清高速公路，北至原清远市扶贫区。开发范围为已通过国家审核的12个区块的四至范围，面积为1994.78公顷。工业用地分百嘉工业园、源潭工业园、龙塘工业园、银盏工业园四个园区布置，用地类型主要为高科技工业用地和一类工业用地（服装生产、工艺品、制造、电子等）及少量的二类工业用地（食品、精细化工、轻加工业等）。开发区发展思想为“工业立区、服务旺区、绿色护区、生态持区”，主要发展现代工业、高新技术工业、传统工业、环保工业为主，同时注重保护生态环境，形成规模优势明显、产业特色突出、创新创业活跃、科技人才荟萃的生态型的高新技术开发区，成为未来清远的科技、产业中心。,清远GDP近几年持续增长，为房地产市场提供
3、了良好的环境,GDP,房地产企业发展特点,发展势头较快,企业规模较小,数量稳步增长,内资投资升温,区域发展不平衡,中介发展较快,（不看具体数字，只看趋势）,大量人口的涌入，将存在较大刚性需求比例，给市场带来众多的潜在购房客户，促动发展,人口发展,外来人口大量涌入,并逐渐融入城市,成为城市发展和消费的重要组成部分。大量外资企业的入住，吸引大量外来务工人员进驻高新区，使得区域房地产市场刚性需求进一步加大，为房地产开发带来了持续的、巨大的市场需求量。随着工业化程度的不断提高，全市外来人口显著增加。2008年末，全市常住人口373.19万人，比上年增加7.32万人，增长2%。清城区常住人口62.61万
4、人，比上年增加2.27万人；清新县69.37万人，增加1.67万人；英德市96.82万人，增加1.43万人；佛冈县30.06万人，增加0.69万人；连山县11.17万人，增加0.11万人；连南县14.53万人，增加0.15万人；连州市44.33万人，增加0.57万人；阳山县44.30万人，增加0.42万人。,高新区内的经济构成，将有效地带动房地产市场的发展,广东清远经济开发区（以下称开发区）位于清远市区南端，与广州市花都区接壤。开发区于1992年经广东省人民政府批准设立，经过十六年的努力，目前区域面积拓展为165平方公里，形成了“一区六园”的格局，即：百嘉工业园、银盏工业园、龙塘工业园、源潭工
5、业园、安丰工业园和大莲工业园。区内现有工业企业近300家，内外资企业均衡发展，基本形成了生物医药、电子汽配、陶瓷型材、纺织服装等产业为主的工业体系，投资者遍及美国、日本、荷兰、比利时、印尼、马来西亚、英属维尔京群岛、香港、澳门和台湾等国家和地区。广东清远经济开发区布局合理、功能齐全、设施完善、环境优美、政策优惠、服务高效，蕴藏着巨大的发展潜力和广阔前景。,高新区开发情况,清远对外向型经济依赖性不强，金融危机并没有影响到企业，综合考量，清远经济依然向好，为房产市场奠定了基础,经济背景分析总结,GDP与人均GDP清远经济的持续迅速发展,吸引了大量的人流,带来旺盛的购买欲和强大的购买力，为房地产市场
6、持续健康发展提供了的坚实基础和良好的环境。经省核定，2009年全市实现生产总值（GDP）855.2亿元，同比增长16.6%人口发展城市的蓬勃发展，吸引了大量人口的涌入，将存在较大刚性需求比例，给市场带来众多的潜在购房客户，促动发展固定资产投资随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化三产结构第三产业完成增加值274.6亿元，增长16.2%外来企业精远刚与佛山陶瓷达成产业转移，并获得5亿的转移资金，所以外来企业一下子增加子30多个私营企业私营经济快速发展，给GDP的腾飞注入强劲的发展动力，同时也形成大量的中产阶级，为高档房地产的开发带来充足的客源,区域发展分析,地位分析
7、交通规划城市规划总体战略分析城市发展分析总结,高新区得天独厚的地理位置,地位分析,（一）具有优越的区位条件清远高新技术产业开发区位于清远市南部，距清远市区6公里，与广州市和佛山市相连，北靠京广铁路清远站和清远港，园区东接国道107线，西临广清高速和正在建设的“武广快线”，将于2014年建成的广州地铁9号线至清远延伸段纵贯其中。园区距广州市48公里，距白云机场30公里，距佛山市80公里，距深圳市180公里，区位条件非常优越，是承接广州、佛山等珠三角产业转移和经济辐射的前沿阵地。,在区域交通方面，建立以新城广清板块为核心，轨道交通和高速公路为骨干，加快建设城际铁路、城市轻轨，将“广州北”融入“一小
8、时经济圈”。城市轻轨的规划建设加强了房地产板块之间的联系，减弱了“心理距离”，扩大了购房者的选择范围，加强客源流动性。对本项目有一定的利好作用。,“中核主城”：改造旧城区，疏解旧城区居住人口，缓解旧城区居住压力；将旧城区与新城区相合，形成新的主城，形成商业、文化、旅游、服务中心。“东进洲心”：东部为旧城中心城区首要的发展方向，规划建设为东城，成为旧城新的城市中心，与旧城区-新城区形成的中核相呼应。“南拓银盏”：南部是新城区重点发展方向，规划建设“广州北”新城。“北优清新”：北部主要包括清新县区核心区域，主要是优化环境，建设成宜居城市。“西控旅游区”：西部指主要是保护旅游区域的生态环境，发展高端
9、旅游。,清远城市规划总体战略分析,旧城区作为中心城区的核心区域，以改造旧城区，疏解旧城区居住人口，缓解旧城区居住压力，逐渐释放原有的城市商业服务中心和市域政治、文化中心职能,清远市规划“一河两岸，双城核心”,清远城市规划的发展方向总结为“中核、东进、北优、南拓、西控”,清远城市未来发展分析小结,清远的城市地位清远临近广州，是广州的后花园，更是最近炒得好热的“广州北”。城际交通规划建立以广清高速/就珠高速为核心，轨道交通和高速公路为骨干，更有建设中的广清城际城市轻轨，将清远融入“一小时经济圈”。清远城市规划总体战略清远城市规划的发展方向总结为“中核、东进、北拓、南优、西控”旧城区的规划旧城区作为
10、清远的核心区域，发展控制容量，优化环境，因此旧城区土地稀缺性更加明显，居住以发展高档江景住宅为主,城市发展分析总结,政策背景分析,929新政影响分析政策背景分析总结未来市场趋势研判,9.29新政影响分析,9.29新政房价上涨预期不受影响：据了解从近一月来主要项目开盘销售情况看,自住需求占了绝大多数,从侧面印证了这些买家的想法。一次性全额付款的现象在一些楼盘中多了起来.有业介人士分析,到清远来置业的外地客户无论是投资还是度假自住,政策对他们影响都不大,既然他们铁了心要到清远买房,除了房价因素外更在乎和看重的应该是清远的后续发展。业内人士形容“如果把人生分成老中青少年四个阶段,清远楼市不过还处在少
11、年阶段，后续发展爆发力强。不过,也要看投资者的实力,做短线的肯定不愿意一次性全额付款,会暂时选择撤离。”,9.29新政房价上涨预期不受影响,注：数据来源于房产局,不受影响,涨,政府加强市场监管力度,以期带动其他相关产业发展,保持宏观经济平稳运行,政策背景分析总结,金融政策方面下半年，中国经济前有通胀威胁，后有房地产调控未竟的担忧。中国政府已经多次强调稳定通胀预期的重要性。继续加强和改善流动性管理，灵活运用多种货币政策工具，保持货币信贷适度增长，降低社会通胀预期。这样的表述，同中央银行三季度的货币政策执行报告一脉相承。通胀上升，信贷收紧显著高于3%年度物价调控目标的情况下，兴业银行(25.22,
12、0.62,2.52%)资金运营中心首席经济学家鲁政委对记者分析说，在降低社会通胀预期的目标下继续加强和改善流动性管理，意味着可能在10月份之前，市场所期待的信贷政策放松和信贷投放节奏的调整都不会发生。银行再度加息基准利率上调0.25个百分点中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。明年政府继续收紧贷款，对开发商会出现新一轮的周转困难局面，迫使开发商加快推货。住房保障方面住房保障的主要途径是廉租住房、经济适用住房、限价普通商品住房及其他中低价位、中小套型普通商品住房等，建公
13、共租赁住房；扩大廉租住房保障范围，增加廉租住房保障资金来源，加大住房保障的工作力度。,经济宏观总体向好增速减缓,房产政策中央调控地方“和应”,房产运行市场健康保持发展,清远的转移工业经济总量仍不断增加，由于过于依赖外向型经济，受金融危机影响较大,收入增加，失业概率减少,对置业持谨慎态度,外来全国性的大发展商参与竞争,中央调控暂时只会对大城市影响，清远房地产始终是刚起步阶段，影响不大,政府高调调控，房地产表面数据遭受严重打击，清远影响不大,闲散投资资金还是在流通,市场好转的三方决定因素国外经济形势好转国内经济运行平稳消费者信心恢复,从宏观层面来看，清远未来房地产走势仍然上升，从现阶段各方的表现推
14、测，未来两年内清远房地产的基本基调仍是“合理增长”，2011年预计均价超过心理线5500元大关,未来市场趋势研判,项目分析,项目指标解读项目区位分析地块现状分析项目SWOT分析,可建用地42878.24平方米,项目指标解读,本项目地处高新区建设三路,项目位于新城区高新区板块，南通清远大道，东靠广清高速项目所在地以南为新住宅区，以北为轻工业区域，周边商业氛围还没形成，生活配套离市区15分钟项目周边风景名胜众多，宜居宜投资,项目区位分析,项目地块,本案,本案,地块面积大，内部没有建筑物地块内树木植被不多地势平坦，建筑良地南通清远大道，东靠广清高速仅离城市区15分钟,地块现状分析,目前地块地处交通主
15、干道旁，出行方便,优势（STRENGTH）区位：位于新城区高新区板块，周边风景名胜众多，交 通：紧邻城市主干道广清大道，交通便利，通达性极强周边配套：临近新城区，周边学校、医院、旅游资源等配套齐全方便地块现状：地块内没有建筑物和植被，开发成本低产 品：产品面积均控制较好，选择灵活性增强,劣势（WEAKNESS）环境：地处轻工业区，紧邻药厂，没有自然景观地块:地块周边未开发，略显荒凉商 业：周边为工业区，未有商业氛围,机遇（OPPORTUNITY）主流产品靠拢：清远市场85-1250平方米适住产品趋于主流，市场接受度高小区景观规划：周围没有景观，小区内自造园林景观显得更重要大范围客源：借助便捷的
16、交通动线，实现对整个清远及外地客户的影响策略，拓展客源,威胁（THTEAT）竞争威胁：横河新住宅区地势略比我司地块优越宏观环境：在目前宏观经济通胀上升，银行加息和房地产市场的在调控下，投资者和消费者持币观望情绪浓重,项目SWOT分析,项目SWOT分析,市场竞争分析,板块划分竞品个案选取重点个案分析竞争分析总结,板块划分：适住房范围广、板块多、别墅/江景豪宅占少,板块划分,高新区板块,旧城区板块,2,3,4,5,6,1,东城板块,清新板块,两岸江景板块,市区房地产,新城板块,总体销售感觉-没有特别好卖的楼，也没有特别滞销的楼,竞品个案选取,丽都花城新城区最大规模的经济适住房社区,重点个案分析,项
17、目概况：物业类别：高尚住宅 装修情况：毛坯 住宅社区 物业地址：新城区清远大道北侧横荷街道办事处西400米开 发 商：清远市浩华房地产开发有限公司 代 理 商：广州龙浩容 积 率：暂无资料 绿 化 率：42.2%物业管理：暂无资料 建筑面积：6万平方米平方米 地面积：40亩平方米 开盘时间：2009-09-05项目规划：清远首家QQ复式，主推33-55平方扇形，实现低首付低月供，也实现了投资自住两适宜邻近广清高速和轻轨，交通方便，自称为“广州北”销售情况：已经进入第四期登记，前三期成交量一直是三甲最低首付两万元，吸引很多投资者,北部万科城未来将形成约4-6万居住人口规模的大型生态型城市社区,销
18、售动态:成交总价：22-45万/套成交均价：3200-4100元/平方米项目在售主力户型：项目一期主推临湖小高层、高层住宅产品，户型包括67至109平米的2房至4房，低总价、低首付，精雅洋房轻松拥有。客源特点:以95%广州客源为主，楼盘在清远境内，但主力销售在广州以太广场，清远在华冠酒店设有咨询点而95%广州客源中，投资和自住的比例为6：4,重点个案分析,市场竞争状况认识,竞争分析总结,产品方面：无论新旧城区，都以适住房为主78-130平方左右的户型居多，别墅和QQ复式只占少数,建筑规划：区域内大部分竞争项目上市时间较早，以传统园林风格为主，因此项目在产品设计和规划上，力求新意和实用，以吸引客
19、户注意力,社区配套：由于竞争区域为高新区板块，整个区域发展刚起步，配套欠完善，档次未能体现，本项目紧邻主干道广清大道，可充分利用优势,价格方面：由于区域价值和资源稀缺性，其他价格总体水平较高，适住房销售均价主要集中在3800-4300元/平,客源情况：其他区域板块客户以区域内原有的居民为主，其次为新城区板块和高新区板块则以外来投资客户占半以上，同时由于板块的稀缺价值，也导入了少数外区域的客流,未来竞争：项目所在区域内已拍土地存量不多，尤其以零星用地为主，规模不大，面临的直接竞争压力较小，但随着板块价格升高和外区域产品成熟度的提升，客源可能部分外流至其它区域,综上所述,总结,经济发展趋势,人口发展趋势,政府/银行等政策,竞争对手,城市发展,自然增长,注：我们不只看数字，我们更要看趋势，因为每个竞争对手和产品都是一种现状，我们应该更注重看事物发展的趋势。,密集型低价包装住宅/度假式酒店,项目建议,环境：地处轻工业区，紧邻药厂，没有自然景观地块:地块周边未开发，略显荒凉商 业：周边为工业区，未有商业氛围，邻近竞争产品单价偏低竞争威胁：横河新住宅区地势略比我司地块优越宏观环境：在目前宏观经济通胀上升，银行加息和房地产市场的在调控下，投资者和消费者持币观望情绪浓重,正常住宅小区,开发力度大，利润偏低,建议讨论方向：密集型包装住宅/度假式酒店,
