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1、“锦江之星”经济型酒店项目可行性研究报告,1,案例分析,一、项目概况二、市场分析三、项目方案策划与经营四、项目选址（SWOT分析）五、投资估算与资金筹措六、财务分析七、风险分析八、结论,目录：,2,3,第一部分 项目概况,4,一、项目概况,项目名称：“锦江之星”经济型酒店地址：厦门市莲坂地块项目总投资：2000万元经营模式：特许经营加盟“锦江之星”项目规模：总建筑面积-3000平米 占地面积500平米 层数6层 客房数120间 员工总数50人市场定位：针对工薪层商务人士和旅游者的二三星级经济型酒店，每天每间标准间平均租金初步定价于188元方案介绍：项目总投资2000万元，其中建设投资1826万
2、，流动资金147万；,5,第二部分 市场分析,6,二、市场分析,（1）厦门酒店业结构的不合理和经济型酒店的消费空挡给经济型酒店的发展提供了大好机遇,2、厦门市经济型酒店现状及前景分析,（2）厦门为沿海开放城市，丰富的旅游资源和商务会议吸引了大批游客和商务人士，不断增大的客源成为经济型酒店发展的有利因素,（2）经济型酒店把客房作为经营的绝对重点，客房的条件可与三星级酒店媲美。,（1）定位于普通消费大众，价格适中，基本设施齐全，干净、方便、舒适,7,第三部分 项目方案策划与经营,8,经营模式：通过特许经营方式加盟“锦江之星”加盟意义：（1）“锦江之星”品牌的成功（2）加盟“锦江之星”所享受权利,市
3、场定位：工薪层商务人士和旅游者（介于二三星级间）定位依据：（1）定价：厦门共有68家星级酒店：两家五星级的优惠房价分别为575元/间和568元/间；四星级以及准四星的优惠价为200548元/间；三星以及准三星的优惠价为168310元/间；二星的优惠房价为155280元/间。经济型酒店大约处于二三星级水平，故大约拟订房价为188元/间。（2）出租率：根据“锦江之星”各加盟店80%以上的平均出租率以及厦门实际情况，我们预测营业期第一年出租率可达62%，以后每年以5%速度递增，第二、三年分别67%、72%，从第四年开始稳定在77%。,经营策略：（1）简化功能（2）提高性价比（3）节约成本,1、项目经
4、营模式,2、项目市场定位,3、项目经营策略,三、项目方案策划与经营,9,第四部分 项目选址,10,四、项目选址（SWOT分析）,优势（S）地理位置优越商业增值空间大,劣势（W）竞争对手多投资成本高居住环境嘈杂,机会（O）价格优势同价位酒店竞争少区位好，升值潜力大,威胁（T）潜在竞争对手-明发酒店,11,第五部分 投资估算与资金筹措,12,该项目总投资2000万，其中主要用于建设投资1826万，还包括27万的建设期利息和147万的流动资金。建设投资（包括建设期利息）在建设期（第1年）一次性投入，流动资金在经营期开始（第2年）投入。资金筹措计划：2000万总投资中自有资金1000万，长期借款100
5、0万。流动资金147万全部自有，建设投资853万自有1000万借入,表1 投资计划与资金筹措表：单位：万元,五、投资估算与资金筹措（一）,13,建设投资1826万中：固定资产投资1749万，其中包括建安工程费用900万，土地征用费750万，工程其他费用63万，预备费36万；无形资产投资主要是一次性加盟费50万；递延资产投资重要指项目筹建开办费，约27万。,表2 建设投资估算表：单位：万元,五、投资估算与资金筹措（二）,14,还本付息计划：长期借款1000万，经营期（第2年）开始还款，3年还清（不含建设期）建设期（第1年）应计利息27万元经营期（第2年）计息56万元，还本328万元经营期（第3年
6、）计息37万元，还本332万元经营期（第4年）计息19万元，还本340万元,表3 还本付息计划 单位：万元,注：本年应计利息=年初累计借款额*贷款利率5.58%年初累计借款=去年年初累计借款-本年还本额 还本资金来源于折旧费、无形资产及递延资产摊销费和本年末未分配利润,五、投资估算与资金筹措（三）,15,第六部分 财务分析,16,六、财务分析,17,1、收益估算,说明：（1）年客房收入平均每间客房每天租金客房出租率120间客房365天。其中，平均每间客房每天租金定为188元，低于同等级酒 客房出租率第一年为62，以后按每年5的速度递增，第四年达到并稳定于77（参照各地“锦江之星”加盟店的经营情
7、况及厦门实际情况）（2）一般，经济型酒店年客房收入占营业总收入的60，据此估算年营业总收入（3）一般，年餐饮收入和其他收入分别占营业总收入的35%和5%，据此估算估算结果：随着出租率提高，营业总收入在经营期第一年为851万，逐年上升，第四年稳定在1057万，其中刻房收入占60%，餐饮收入占35%，其他收入占5%。,18,6、回收期与内部收益率计算,静态投资回收期,动态投资回收期,内部收益率（FIRR),粗略估算:累计净现金流量在第8年出现正值，故静态投资回收期T=7（不包括建设期）精确估算:静态回收期约为7年 该行业基准回收期10年，故项目可行；,内部收益率FIRR=10.14%基准收益率i=
8、10%说明该项目收益率超过基准收益率，除获得基准收益率10%之外的收益后还有多余的收益，故该项目可行。,粗略估算:累计净现值NPV第10年出现正值，故动态投资回收期 T=9（不包括建设期）精确估算:该项目动态回收期约为9年，比静态回收期约长2年，但仍小于该行业基准回收期10年，故该项目可行。,经济指标,各指标估算结果,19,第七部分 风险分析,20,第八部分 结论,21,项目主要经济指标,八、可行性结论（一）,社会效益：该经济型酒店的建立，填补了厦门经济型酒店的缺口，符合普通消费大众的消费需求，适应厦门酒店业结构调整与发展需要，有良好的社会效益；为国家创造更多的税收；项目符合国家“以推动经济型
9、连锁酒店为重点促进住宿业的结构调整”的宏观政策；经济效益:总投资2000万，自有1000万，借入1000万，资金筹措可行；偿还期3年，符合借款要求；投资回收期静态6.9年，动态8.9年，小于10年的行业基准回收期，该项目可行；该项目投资收益率高达15%，第10年末净现值NPV0，内部收益率FIRR行业基准收益率，说明该项目收益超过行业基准收益，故该项目可行；盈亏平衡点各项值都较低，且投资收益率对各因素的弹性系数都不高，说明该项目风险较小；该项目敏感因素为租金、出租率，应尽量将租金控制在可行性临界点160元以上，将出租率控制在可行性临界点76.6%以上，主要大力提高出租率。综上所述，“锦江之星”经济型酒店的建设方案既能产生良好的社会效应，又能带来较好的经济效益，且抗风险能力较好，项目可行。,22,八、可行性结论（二）,大唐集团的资本金需求,
