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1、南谯新城项目定位分析报告,二一二年五月十八日招商部 策划,前 言,商业地产作为一种可以永续经营的产品，根据既定项目的商业经营理念，通过合理的前期规划设计，精心的市场推广策划，圆满的商家招商，成功的经营管理，才能成功有效地运作商业地产的项目开发。在前期商业地产定位的准确性及其与所属区域的融合性，需要大量的市场反馈和科学的市场数据分析。在我司大量同仁的前期调研汇总后,根据与开发商的合作规划，特整理分析出有关项目的招商定位思路。,南谯概况,南谯区位于苏皖两省交界处，东南隔江与南京仅50公里，西距省会合肥在百公里之内，是作为安徽省东向发展战略的桥头堡，且腹地广阔承载力强。是融入南京都市圈，联络浦口区的
2、前沿地带。以风景秀丽的琅琊山系为分界线，紧紧环抱皖东政治经济文化中心滁州市城区，处在沿海向内地的过渡区域，是开发皖江、呼应“长三角”、联络大西部的前沿地带，是城乡互融的重要地区，是投资兴业的理想场所。南谯历史悠久，源远流长。春、汉时期境属九郡，南朝置南谯州，隋朝以后，境属滁州。民国六年，滁州改为滁县。1982年，撤销滁县设立县级滁州。1993年1月18日，经国务院批准，撤销县级滁州市，成立省辖地级滁州市，南谯成为滁州市两个辖区之一。全区现辖8镇、2个办事处，109个行政村。境内交通发达，京沪铁路、京沪高速铁路纵贯境内，宁洛高速公路、建设中的马滁扬高速公路、淮滁高速公路穿越境内。,项目概况,开发
3、商 徽商城投用地类型 商业用地地理位置 南谯区（原乌衣镇）,9,南谯 新区,乌衣鸟瞰图,南谯新城运作,合作的前提在于开发商在销售、招商过程中出现无法跨越的”瓶颈”状态下对南谯新城的借助。与开发商在同一个项目中开展招商、运营活动中的协调性。在一片商业生地中，同众多邻近的商业项目竞争，在招商过程中不可避免的会发生业态冲突。开发商最终的目标依然是销售,如何在招商环节中体现南谯新城的价值是双方互赢的基础。,项目特征决定了我们的方向,招商中突出时效性盈利点,南谯新城运作目标,城市,文化,商业,城市需求,消费者需求,投资者需求,整合运营的诠释,商业品牌在长三角地区的进一步的拓展延伸.品牌价值在土地增值中充
4、分体现.商务资源及品牌储备的加强.中国城市文化商业地产整合运营商的战略目标在滁州的具体体 现:南谯新城-滁州的【城市客厅】文化名片 品位地标 魅力徽章。,定位达成目标：,消费者,开发商,投资者,经营者的经营状况,直接影响到投资者的回报经营越好,回报越高,反之亦然,经营者从投资者手中得到经营权，经过自己的经营，在消费者手中获得价值。,投资者提供场所给经营者经营，获取价值,消费者消费越高，经营者取得的利润越高。经营者经营越有激情。反之亦然！,经营管理公司,商业代理公司,共赢,物业升值,战略定位,集高档、时尚、娱乐、休闲为一体的绿地水岸风情区,南谯新城核心商业,滁州时尚商业中心,竞争战略的总体演变,
5、创建商业房产品牌，连锁经营，拓展商业物业。,以作品牌的心态来经营商业物业。通过品牌经营来拉动物业价值的提升。,定位重点,引领时尚，确立本地商业物业的市场地位,引进休闲观光功能，成为生活聚集场所，辐射周边,引进品牌连锁，满足商务往来需要。酒店、娱乐、商住、餐饮、休闲为一体的街區式商业模式。通过整合性营销辐射周边城市。,建设中高档娱乐设施，满足夜间娱乐休闲需要。,引进大型超市，聚集人气。引进夜总会/KTV/健身会所，增强目的性消费。健身/餐饮/娱乐并重。,以商业管理代替物业管理模式。整体规划，避免沿街商铺业态混乱现象。,构建知名商业物业,最终目标：使南谯新城成为滁州商业物业的领跑者,完善商业业态,
6、需要填补空白,总体定位思路,符合滁州商业总体发展方向(商业网点经济消费)(市政规划社会文化),结合政府规划方向,引导消费习惯,挖掘区域内消費特质,综合效益最佳,符合市场需求,形成特色商业亮点,总体定位目标：打造当地新風格、新时尚、新中心商业景点,形象定位,景观餐厅,大型超市,精心点缀 现代商业情趣,景观设计 营造休闲氛围,时尚传播 推动消费品质,开启滁州第一时尚街区,课层及讨论,如何处理与周边项目的错位竞争。在项目中如何与开发商的招商形成合 力。客流引导问题如何通过业态 的布置积极影响。主力业态的定位及相关比例,如何解决 白天与晚间客流反差的问题。物业分割的合理性与利益最大化。面对招商的难点克
7、服。,定位,核心问题:如何利用我司现有 资源引进商户支持业态定位,要求各业种及主力店 的筛选估算及业态布 局的搭配比例的准确性.灵活的招商条件。招商时间节点的合理安排。,积极有效的前期访商准备,定位依据,主力业态超市健身餐饮休闲娱乐（KTV、夜总会）,娱乐业,高投入、高回报、资金回笼快,餐饮业,拉动人气、延伸休闲购物,咖啡、茶座,凝聚商务人士、完善休闲品质,SPA、美容,带动女性休闲高消费,推荐主力业态,辐射滁州中心版块提升当地消费理念,填补滁州时尚消费街区空白,满足人们中高档消费需求,做大商业文化产业链,大型超市,定位依据,完善生活配套商业服务,定位框架,白天固定消费人群,消费客源,夜晚流动
8、消费人群,白天流动消费人群,夜晚固定消费人群,KTV夜总会,咖啡茶座大型超市特色餐饮,SPA美容足疗,大型餐饮、简餐、料理,主要业态支持,业态定位及规划布局,会所、娱乐、休闲,中餐、商业配套,大型超市,3,2,1,原则：首先解决客流的导入。以主题公园作为项目核心区。大型超市、餐饮、娱乐为主力，以“珍珠链”的方式串联各个物业。,业态定位及规划布局,各业态所占比例：娱乐业：约占31%餐饮业：约占30%休闲业：约占18%商业配套：约占21%,租金初步测算,财务考量点：满足合同中的履约要求争取净利润的最大值充分利用价格杠杆引进主力商家保障招商的推进进度及时间节点,定价依据：周边项目价格比较竞争项目价格
9、比较,项目周边商业生地，临街餐饮娱乐均价在.元天左右。现阶段参考性较高,租金初步测算,租金递增率:前三年没有递增 第四年开始递增6%,租金（元/天/）一层1.5 二层1.2 三层0.8 四层0.8,物业管理费用及递增率,通过物业部门对本项目的各硬件服务设施成本的测算并结合未来经营管理所需的费用，及周边的市场操作价格共同论证。,招商基本租赁条件,押付方式、租期、装修免租期,招商推广方案,1招商推广目标,塑造品牌形象,强化项目整体优势,增强商户经营信心,拓展市场空间,2.招商原则,前期以内街向临街，以高层向底层拓展。,先品牌连锁主力店优先，然后拉动各级散户。,对于具有目标性的主力业种给予主力店优惠
10、待遇。,前期入场把关严谨，后期力求租金效益，争取“满场开业”效果。,策略：把握经营档次，确保项目整体形象策略：以点带面 优惠招商，以点代面，重点招募主力商家和商圈影响力较大的商家，带动散户经 营；与商家共同宣传策划，共同造市，先做人气，再做生意。策略：强化活动招商，进行前期渗透 通过各种新闻、广告、杂志、媒体或展会发布信息，对招商进行前期渗透。同时 策划一些主题活动或大型公关活动，扩大影响，提高街区知名度。采用“媒体宣传+公关活动推广+“点对点”推广“滁州当地商户+品牌连锁+外地商户(南京等)品牌号召力+吸引人流+稳定经营,招商推广方案,3招商策略,4招商渠道,5客群目标,6主力店评定标准,推广主要阶段:,第三阶段:强力推广期核心:主力店招商、商家入驻,第四阶段:开街准备核心:招商的完成,第一阶段:导入期核心:招商的环境布置招商道具完善招商条件制定,第二阶段:预热期核心:意向客户累计、主力店筛选,媒介推广：市场造势；环境宣传商家广告；价值提炼,推广主题概念:诠释休闲生活理念 引领滁州娱乐文化 将时尚消费产业作为品牌符号,7推广计划,招商推广方案,汇报完毕请领导审阅,以上论点较为直观仅为初步构想，还需实地访商论证,招商部 策划2012.5.18,
