领域机构1月6日重庆协信中心营销计划汇报.ppt

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1、协信中心,汇报时间：2010年1月6日,2010年度营销计划汇报,提 纲 Outline,Part1 市场和产品分析Part2 面临的问题 Part3 解决问题的思路和策略 Part4 2010年年度营销策略计划Part5 第一阶段营销策略实施方案Part5 策略执行所需的保障与支持,提 纲 Outline,Part1 市场和产品分析Part2 面临的问题 Part3 解决问题的思路和策略 Part4 2010年年度营销策略计划Part5 第一阶段营销策略实施方案Part5 策略执行所需的保障与支持,2009年度任务指标及完成情况,2010年市场竞争分析,2009年度任务指标及完成情况,200

2、9年指标回顾 之一 任务指标及完成情况,签约完成：118%，认购总金额2.596亿；数据统计截止12月24日。,2009年指标回顾 之二 产品去化情况（公寓）,2009年指标回顾 之二 产品去化情况（写字楼）,2009年指标回顾 之三 产品存量情况,2009年指标回顾 之四 成交客户分析,成交客户年龄构成：购房者主要为31-45岁的都市中坚群体，这部分人群正值壮年，处于事业的高峰期，消费层次和消费成熟度都较高。,2009年指标回顾 之四 成交客户分析,成交客户区域构成,成交客户区域构成：市内客户还是主要以江北和渝北为主，该区域为重庆主要的富人区；区县投资客在本项目中占据一定的比例，主要以奉节、

3、万州等较富裕区县为主，针对后期公寓产品的销售有一定的指导作用。,2009年指标回顾 之四 成交客户分析,成交客户获知途径,成交客户获知途径：因项目自身位置的原因，项目来访主要以路过和项目自有户外为主，通过对成交业主的深度挖掘，亲友介绍的来访和成交率都很大的上升和提高，圈层的口碑效应作用也不容小觑。,2009年指标回顾 之四 成交客户分析,公寓客户购买目的,写字楼客户购买目的,成交客户购房目的：不论是公寓还是写字楼，客户大多都是出于投资目的购买本项目。,2010年市场竞争分析,2010年市场推售数据分析,2010年写字楼市场供应分析,2010年市场写字楼推售量62.1万方，且推售的项目品质对本案

4、会有很大的冲击，市场竞争较为激烈；推售项目市场均价达到13163.,竞争项目开盘时间走势图,2010年市场推售数据分析,2010年写字楼市场推售时间主要集中在3月到6月，在这个阶段市场写字楼竞争会有个高潮期,2010年市场推售数据分析 竞争项目摸底,新华国际,重宾保利,2010年市场推售数据分析 竞争项目摸底,朗晴广场,2010年市场推售数据分析 竞争项目摸底,富力海洋,写字楼市场区域分布,市场分析结论,2010年3-6月将会是写字楼一个集中放量期，共有24.97万方入市，特别是4，5月入市写字楼比 较多，市场竞争日益激烈。从2010年亮相的写字楼品质来看，具备高端配置和企业品牌的项目都有很强

5、的市场竞争力。入市的写字楼分布区域主要还是集中在三北区域，区域竞争的直接对比和正面竞争将会很残酷。2010年以富力海洋广场为例的高端精装写字楼入市，会带来写字楼产品的多元化格局，对传统型 写字楼冲击会更大。,2010年协信中心将会面临市场推售高峰期的残酷竞争格局；但由于协信中心于2009年10月低调 入市以来，保持了市场的持续声音，有一年的市场基础，所以在2010年合理的把握时间节点尤 为重要,提 纲 Outline,Part1 市场和产品分析Part2 面临的问题 Part3 解决问题的思路和策略 Part4 2010年年度营销策略计划Part5 第一阶段营销策略实施方案Part5 策略执行

6、所需的保障与支持,写字楼面临的难点,政策影响,公寓面临的难点,公寓面临的难点,公寓面临的难点问题 之一 价格难点,公寓价格相比较目前市场上的同类型物业，价格偏高；,公寓面临的难点问题 之一 价格难点,公寓涨价速度太快，调价后销售速度受到了很大影响，成交率大幅下滑；,购买协信中心公寓的客户群体，80%的购房目属于投资，但目前公寓价格导致投资回 报偏低，不能足够吸引目标客户群体；以目前售价的投资回报来分析明显偏低，达不到大部分投资客户的购买动机。,公寓面临的难点问题 之一 价格难点,公寓面临的难点问题 之二 推广难点,2010年推广以写字楼为主线，公寓和写字楼存在推广诉求上的矛盾；考虑到整年的营销

7、费用计划重点以写字楼为主，在推广诉求上更多解读产品价值 和树立综合体形象，公寓附带销售信息，在大众媒体上不能形成独立的诉求主题，推广混搭。,推广渠道难点，在避免与写字楼同一渠道推广的矛盾下，公寓渠道单薄，而通过 小众传媒发布的信息实际效果较差,公寓面临的难点问题 之三 产品难点,公寓2010年面临现房销售，从销售引导上不能用说辞勾勒产品的优势，规避产品 本身的的劣势，也不能利用样板间来刺激购房客户的感官；,目前公寓的产品交房标准与样板间的交房标准有部分地方存在很的差别，例如入 户门比样板间的入户门要矮了将近10公分，公寓电梯轿厢较小，与之前所宣传的 通力原装品牌电梯存在心理落差；,写字楼面临的

8、难点,写字楼面临的难点问题 之一 市场竞争难点,2010年是写字楼放量的高峰期，推售的就有62万方，面对同期销售的竞争难点；写字楼产品多元化时代，协信中心同样面对产品差异化的竞争；,写字楼面临的难点问题 之二 产品难点,写字楼整层面积较大，目前划分半层和整层的比例偏高，影响销售速度；,政策影响,2009年底，政府调控措施频频开始发力，从“国四条”到“拿地首付不低于50%”，再到“营业税优惠政策”终止，中央政府密集出台了多个楼市调控政策。但就在政府稳定房地产价格的调控措施频频发力的同时，楼市“高烧”依然不退。不少专家认为，当前房地产调控措施开始进入密集出台期，未来或有“重拳”出击。2009年房市

9、房市呈现逐步攀升的势头，加上年底开放商集中出货量大，造成市场热销的高峰，但高温不可能持续，相应的调控政策也有可能随之出台，稳控房市；有很强的不可预见性，是潜在的隐患。,2009年楼市好似一出惊心动魄的“三枪”政策版，一枪打响、两枪走火、三抢毙命。站在2010年的新起点，我们一起来回顾2009年出台的重大政策，看一年楼市的沉浮，以及对新一年产生的深远影响。年初第一枪：政策利好 市场回暖年中第二枪：地王频出 量价齐升年终第三枪：重拳出击 遏制高价,提 纲 Outline,Part1 市场和产品分析Part2 面临的问题 Part3 解决问题的思路和策略 Part4 2010年年度营销策略计划Par

10、t5 第一阶段营销策略实施方案Part5 策略执行所需的保障与支持,公寓难点的突破策略之一：推广对策,现阶段公寓强卖点的重新梳理，通过有效的精确渠道制定推广策略,1.解决推广渠道，增加来访数量和客群质量，精确渠道；,因为协信中心公寓在重庆主城区域已经持续消化客群1年的时间，客户对项目属性非常了解，对项目有疲惫感；从近期成交数据来分析，对于区县市场和外地市场任有很高的吸引力。,推广渠道：区县、外地。推广方式：区县大型事业单位直投，电视游走字幕，短信覆盖。,公寓难点的突破策略之一：推广对策,2.解决现阶段公寓诉求主题，在写字楼和商业的支撑下，梳理准确的强卖点；,就近期成交客户来分析，购买目的主要是

11、看好地段的稀缺性和未来绝对中心的地段价值，不看重近期的租金回报。,推广诉求主题：主要诉求信息有两点，第一 投资概念，清晰告知产品具有很高的投资价值；第二 物业得天独厚的地段稀缺价值；,公寓难点的突破策略之二：产品对策,考虑公寓交房时间节点，提前销售节点，加快对公寓的销售速度，移植样板间到高区，加强软性包装来削弱产品交房后的硬伤。,1.在公寓交房前，完成对公寓的一次加速消化；,支撑,推广策略,价格策略,公寓难点的突破策略之二：产品对策,移植样板间道高区，解决交房后的产品硬伤造成客户心理落差，通过高区实景刺 激客户，忽略产品硬伤,写字楼难点的突破策略之一：市场对策,避开2010年市场放量高峰，占据

12、先机，提前消化市场，调整推售节点；,1月-3月发力销售，通过销售策略达到消化和储备客户；在市场放量高峰时，占据绝对先机，正面交锋期靠事件节点和营销动作来加强消化；,写字楼难点的突破策略之二：产品对策,解决整层和半层比例偏大，让产品更灵活销售，调整户型平面划分；,调整方案：19F-24F（原19F-23F为1分2，24F为整层）建议调整19F-24F（1分8）,原平面划分,修改平面划分,写字楼难点的突破策略之二：产品对策,调整方案：25F-26F（原25F-26F为整层）建议调整19F-24F（1分4）,原平面划分,修改平面划分,政策影响对策,在存在政策影响的隐患下，提前动作，主动出击，在相应政

13、策出台之前，提前营销动作，在市场大环境叫好的时期里，强势消化和储备。预防政策出台后的市场影响，占据主动权。,提 纲 Outline,Part1 市场和产品分析Part2 面临的问题 Part3 解决问题的思路和策略 Part4 2010年年度营销策略计划Part5 第一阶段营销策略实施方案Part5 策略执行所需的保障与支持,2010年任务指标解读,2010年任务指标解读,2010年营销总目标是认购2.6个亿，其中上半年完成2.3个亿，占全年营销任务64%；下半年1.3个亿，占全年营销任务额36%。上半年的营销任务非常重。,2010年重要节点分布及阶段划分,第一阶段,第二阶段,第三阶段,阶段强

14、销期：（综合体价值依托，写字楼销售信息发布）借助1月晚报评奖活动、3月艺术大堂开放及商业签约活动、商业进场装修、写字楼主体封顶等契机，作为写字楼开年销售的起势点，强化销售信息，实现产品集中消化；针对公寓在交房前实现专项策略，加快消化速度；,持续销售期：写字楼阶段性销售成果展示（世界500强企业入驻）综合体价值逐步呈现，强化产品价值，突出写字楼产品使用价值，满足自用型客户需求；,项目价值整合落地：综合体基本完整呈现，整体综合体各业态优势，以客户体验为主要营销方式，满足持续销售；,推广策略之一：产品价值统一,无论公寓还是写字楼，都是协信中心的一部分，殿堂级城市综合体是最好的价值统一；不是每一个项目

15、都能称之为“殿堂级城市综合体”，重庆只有一个协信中心，只有一个拥有世界奢侈品集群的殿堂级城市综合体；殿堂级城市综合体为重庆带来的不仅仅只是奢侈品、世界500强和顶级酒店，而是提升了这座城市的形象和价值；因此，殿堂级城市综合体拥有极高的增值速度和增值空间。作为协信中心的一部分，公寓与写字楼都具备殿堂级城市综合体的价值特性。,推广策略之二：差异化对策,南坪中心、观音桥步行街、江北嘴CED核心、两江新区EBD每一个项目都有自己的地段优势；景观、配套、服务、精装、硬件指标每一个项目都有自己的产品优势；地段优势、产品优势伯仲之间，但只有一个项目，拥有重庆甚至西南唯一的世界顶级奢侈品集群。协信中心世界顶级

16、奢侈品集群之上的殿堂级城市综合体。,推广策略之三：主题诉求,协信中心极高的增值速度和增值空间是项目最大的价值，也是吸引客户购买的主要原因；说品质、说产品，说自主，能抓住自用的客户，却屏蔽了投资客户；说价值，说升值，说投资，不但能吸引投资客户，也同样不会屏蔽自用型客户；“投资”是2010年协信中心必须诉求的唯一主题。,推广策略计划与实施方案之：年度主题,奢华殿堂 价值倾城,世界顶级奢侈品集群,殿堂级城市综合体,投资价值，提升城市价值的同时，自身拥有价高的增值速度与增值空间,2010年，两江新区将挂牌，世界顶级奢侈品集群也将现身重庆，重庆的城市形象和城市价值将得到全面的提升，而协信中心无疑为此做出

17、了巨大的贡献，项目价值与项目形象将迎来爆发性的提升。,奢华殿堂 价值倾城 推广原则：社会关注度，广泛影响力，城市价值高度 推广关键词：奢华，高端，投资 推广手段：事件炒作、投资诉求为主,推广策略计划与实施方案之：年度主题,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,晚报评选,商务嘉年华,售房部搬迁,大堂开放,高区样板房,写字楼开盘,广场呈现商业签约,商业外立面呈现、商家进场、写字楼主体封顶,公寓开盘,春交会,写字楼营销成果发布,写字楼样板层,汇商活动,写字楼高区开盘,商业、酒店开业,秋交会,写字楼外装完成,2010年总体推广节奏及阶段重点,综合体价值诉求,借势

18、商业价值诉求,写字楼价值诉求,综合体价值呈现,项目形象：晚报最值得期待项目评选；现场新年包装。项目推广：户外更换出街；针对获奖的报版发布；新闻炒作；开展商务精英嘉年华活动；相应的新闻出街；公寓线下渠道销售。销售工作：写字楼14、15F销售；公寓线下销售。,项目形象：售房部搬迁；大堂及高区样板房开放；重庆首个资产托管中心诞生。项目推广：图片新闻、硬广、短信及渠道销售。销售工作：写字楼14、15F销售；公寓线下销售。,项目推广：软文持续炒作、硬广、短信。销售工作：写字楼14、15F销售；公寓线下销售。,项目形象：四季广场呈现；商业集体签约。项目推广：户外更换出街；针对商业签约的报版发布；活动新闻炒

19、作；选择高端杂志广告投放；电视台、电台新闻发布。销售工作：写字楼及公寓持续销售。,项目形象：商业的外立面呈现；写字楼主体封顶。项目推广：软文持续炒作；商家进场新闻炒作；硬广发布、眼界2期。销售工作：写字楼及公寓持续销售。,项目推广：春交会新闻、开盘硬广、短信。销售工作：写字楼持续销售；公寓高区销售。,项目形象：引进世界500强，意向签约。项目推广：户外更换出街；针对写字楼营销成果进行新闻炒作；硬广发布；选择高端杂志广告发布；短信及电台广告发布。销售工作：写字楼高区销售；公寓高区持续销售。,项目形象：将汇商活动提至7月份，提升写字楼商务形象。项目推广：汇商活动新闻炒作；报版发布；商务杂志广告发布

20、、眼界3期。销售工作：写字楼高区及公寓高区持续销售。,项目形象：写字楼高区样板层项目推广：软文持续炒作、开盘硬广、短信。销售工作：写字楼高区及公寓高区销售。,项目形象：酒店、商业开业项目推广：户外更换出街；分别针对酒店和商业开业进行新闻炒作；短信及电视台、电台广告发布。销售工作：写字楼高区持续销售；公寓典藏加推。,项目推广：软文持续炒作；秋交会新闻；短信。销售工作：写字楼高区持续销售；公寓典藏加推。,项目形象：写字楼外装完成销售工作：写字楼高区持续销售；公寓清盘。,销售工作：写字楼清盘。,提 纲 Outline,Part1 市场和产品分析Part2 面临的问题 Part3 解决问题的思路和策略

21、 Part4 2010年年度营销策略计划Part5 第一阶段营销策略实施方案Part6 策略执行所需的保障与支持,第一阶段营销策略实施,本阶段营销目标解读本阶段营销策略本阶段月度营销执行计划 本阶段营销费用预算 策略执行所需的保障与支持,营销目标解读,重要节点梳理营销核心策略推广策略媒介组合策略包装策略,第一阶段总目标是认购1.6个亿，计划签约2.2个亿，计划回款1.2个亿；第一阶段认购1.6个亿，占全年营销总任务的45%，由此，第一阶段是协信中心2010年的重要营销期。,第一阶段营销目标解读,目标漏斗分析,从2009年第四季度的成交分析，平均解筹率是15%，主要是10月份成交客户有前期积累的

22、大量写字楼客户,并且包括购买整层8个单元的客户拉升了整个解筹率。但从11月、12月的成交解筹率来看，正常的平均解筹率应该在10%从第四季度的客户消化产量来看，平均每个客户可以消化170万的产量。,2009年第四季度平均解筹分析：,第一阶段营销目标解读,要完成第一阶段的任务，至少需要提供975组的客户来访量，才能保证98组客户的成交。,目标漏斗分析,第一阶段营销目标解读,目前推出市场的产品体量有5624.41，标的为92148599 元，其中写字楼的产品体量有3399.26，标的为59941708元。现目前的供应量还不足以支撑营销任务的完成。因此，建议在1-4月需要逐步加推。,产品供应背景,第一

23、阶段营销目标月度分解,现目前的供应量还不足以支撑营销任务的完成。因此，建议在1-4月需要逐步加推。,月度分物业销售目标,第一阶段营销目标月度分解,目标解读结论,1、2010年第一阶段的营销任务非常重，占全年营销任务的45%。2、若要保证营销任务的完成，客户来访量显得尤为重要，第一阶段需要974组的客户来访量。3、现目前推出市场的产品供应不足，还不能完全支撑营销目标的实现。,本阶段营销策略,重要节点梳理营销核心策略推广策略媒介组合策略包装策略,1月,2月,3月,4月,1月写字楼主体完成1/3,工程节点,营销事件,2.10前售房部搬迁至写字楼大堂,2月底四季广场景观部分完成,2月底高区样板房装修完

24、成,2月下旬公寓交房启动,3月初艺术大堂开放,3月底商业签约,3.25四季广场呈现,4.25商业外立面呈现，商家进场装修，写字楼主体封顶,4月初写字楼开盘,1月底举办商业精英嘉年华活动,2月底开放高区样板间,1月14日晚报2010年最值得期待项目评选,策略分解：产品上，从入户大堂、商业、四季广场等立体呈现项目综合体价值推广上，通过大众媒体、活动、渠道等共同体现综合体价值，线上以推广写字楼为主，线下以推广公寓为主，但二者又交互交替相互影响。,核心策略：全方位立体呈现项目综合体价值,执行策略：本阶段通过1月份的新年促销活动、商务精英嘉年华活动拉开全年的营销序幕。春节后，通过3月初艺术大堂开放、3月

25、底商业签约活动掀起本阶段的营销高潮。,2月,3月,4月,阶段任务,第一步骤,第二步骤,综合体价值诉求,核心诉求点,阶段主题,奢侈品商业价值诉求,突出殿堂级城市综合体稀缺性，建立于其他项目的差异化，从而表达协信中心独一无二的投资价值，建立市场关注，完善销售准备，完成第一轮蓄客,以商业突出与其他项目最大的差异性，进一步传达协信中心投资价值，增强市场的投资信心，完成写字楼开盘热销。,奢华殿堂，仅此协信中心,奢华之上的顶级资产,主题核心诉求：综合体的价值立体呈现推广调性方向：体现稀缺、品质、投资,推广节奏划分：,3月初艺术大堂开放,3.25四季广场呈现，月末商业签约,4月初高区写字楼开盘,商业精英嘉年

26、华活动,1月中旬晚报2010年最值得期待项目评选,1月,1月,2.10前售房部搬迁至写字楼大堂,2月底高区样板房推出,户外:,推广节奏演绎,第一步骤,第二步骤,软文新闻炒作节奏：,1、协信中心荣膺“2010年最值得期待项目”殿堂级城市综合体诠释“城市资产”价值 观音桥，投资客群眼中的财富沃土；殿堂级城市综合体，土地价值最大化产物；协信中心，四大物业因顶级而稀缺；2、协信中心含“金”量倍受关注 荣膺“2010年最值得期待城市综合体”3、1000平米艺术大堂正式开放 独有艺术气质，协信中心成写字楼投资“新宠”,软文新闻炒作节奏：,4、商业签约炒作1）、数百国际大牌签约协信中心星光68国际名品广场“

27、奢华效应”引投资者广泛关注 配置标准“软硬兼施”，国际商家终于满意 星光68日进斗金，奢侈品集群蕴藏稀缺商机 顶级商业成就顶级商务2）、奢华之上的顶级资产3）、国际大牌齐聚协信中心，全家居铂金酒店套房价值飞升,报媒新闻炒作：1、协信中心综合体价值广受好评 毫无争议摘获“2010最值得期待地标项目”2、协信中心启动“商务精英嘉年华”权威学者与行业领袖成受邀主角3、艺术馆搬进商务大堂 重庆首个艺术主题商务大堂落户协信中心4、协信中心写字楼未卖先火 高区房源强力上市，开盘在即,报版:,一座城市的理想协信中心荣膺“2010年最值得期待项目”每座城市只有一座殿堂级城市综合体正如北京只有一个国贸、上海只有

28、一个有恒隆协信中心，6A写字楼、行政酒店套房、五星酒店、国际奢侈品集群四大顶级业态创造价值标准同时，更将价值向前衍进奢华殿堂，仅此协信中心涉外6A铂金写字楼全球限量发售中协信中心，奢华殿堂 升值重庆,推广节奏演绎,软文:,推广节奏演绎,1、协信中心荣膺“2010年最值得期待项目”殿堂级城市综合体诠释“城市资产”价值 观音桥，投资客群眼中的财富沃土；殿堂级城市综合体，土地价值最大化产物；协信中心，四大物业因顶级而稀缺；2、协信中心含“金”量倍受关注 荣膺“2010年最值得期待城市综合体”3、1000平米艺术大堂正式开放 独有艺术气质，协信中心成写字楼投资“新宠”,报版:,推广节奏演绎,奢华之上的

29、顶级资产全球奢侈品牌集体签约协信中心只有顶级的城市资产才能凌驾于世界奢侈品集群之上协信中心，携手澳门RAINBOW GROUP将上百个世界奢侈品牌带到重庆于奢华之上，构筑涉外6A写字楼、行政酒店套房以奢华图腾，竖立传世资本。全家居铂金酒店套房最后典藏发售涉外6A铂金写字楼持续热销中协信中心，奢华殿堂 升值重庆,软文:,推广节奏演绎,1、数百国际大牌签约协信中心星光68国际名品广场“奢华效应”引投资者广泛关注 配置标准“软硬兼施”，国际商家终于满意 星光68日进斗金，奢侈品集群蕴藏稀缺商机 顶级商业成就顶级商务2、奢华之上的顶级资产3、国际大牌齐聚协信中心，全家居铂金酒店套房价值飞升,报广：配合

30、各阶段的重要时间节点和营销节点；户外：项目周边的步行街广场继续辐射，锁定几大区域的交通要塞；网络：利用项目BOLG、业主论坛、业主QQ群，组织小众或大范围客户活动，建立项目关注度，进行常规网络信息维护，建立完备的项目信息网；活动：活动针对写字楼自用型客户，深度挖掘，传递写字楼的办公功能；短信：公寓信息的主要传播渠道，写字楼客户主要用作维系客户感情，活动信息告知；渠道：精确营销区县，外地客户群体,媒体组合原则：大众与小众立体组合媒体选择方向：,媒体选择运用：,现场工地围挡：,现场工地围挡：,工程主题包装：,在1月底，写字楼楼主体工程大1/3时，工程网灯光工程必须完成，灯光工程随工程网移动。,成立

31、资产托管中心,主要服务内容接收客户委托，安全保管客户资产（尤其是不动产）、行使监督职责，并提供投资管理相关服务的业务；资产托管中心将在客户许可的情况下，对客户购买的协信中心资产（公寓、写字楼）进行保管和经营服务，并定期将所得收益交还客户；同时，资产托管中心还将负责客户资产的维护（房屋维修、租客监督等）资产托管中心将有效地吸引投资客户对协信中心的关注，增强投资信心，并实际为投资者服务。,成立的目的：在重庆首个打出“资产托管中心”服务内容，增加项目的高端附加值,成立资产托管中心,操作执行于2月1日正式向市场发布信息：打出”重庆首个高端物业资产托管中心“。售楼部现场展板公式,第一阶段月度营销执行计划

32、,本月营销重点：借新年为契机，通过晚报奖项评选活动、新年“与你分享“活动、商务精英嘉年华活动掀开本年度及本阶段的营销序幕，线上进行项目综合体价值诉求，线下启动区县推广及短信投放；同时无论线上线下都带出活动信息。,产品推售计划：公寓：消化14F以下、24、26F推售余量 写字楼：消化15F以下推售余量,推广诉求：综合体价值诉求,媒体组合：线上：户外、报媒、网络新闻 线下：短信、渠道、活动；,1月22日举办商业精英嘉年华活动,核心主题：奢华殿堂，仅此协信中心,推广线,1月14日晚报”最值得期待的地标项目“评奖活动,公寓：消化14F以下、24、26F推售余量,线上：户外、报媒、网络新闻,线下：短信、

33、区县电视字幕游走、区县客户带团、现场包装更换,活动线,产品线,写字楼：消化15F以下推售余量,1月14日开始执行”与你分享“新年促销活动,客户对象：已成交业主、未成交的来访客户、准目标客户、忠诚度高的客户、资源客户。客户界定：企业CEO、高层管理者、政府的管理层职员等精英人士,商业精英嘉年华活动,活动目的：向客户再次阐明产品价值，增强客户信心；通过本次活动的举办，搭建销售人员与客户的沟通平台，增进新老客户对本项目的了解，带动后续项目的前期蓄客和销售；销售人员可通过本次活动，了解客户需求，形成有利后期持续销售的销售信息反馈。通过本次活动，释放项目最新动态信息，让客户提前感知项目价值体系,活动形式

34、：以感恩的心态，借新年契机，将能集聚的所有目标客户集中组织，进行一次SP活动，为了提高客户的参与性，我们将对外宣传是一次客户答谢酒会，增加更多的娱乐性。,商业精英嘉年华活动,通过娱乐酒会这条明线，穿插本次活动的核心环节内容，来向客户强调“协信中心的投资价值”。,在本次活动中将由四个部分核心环节构成：明线：1、以娱乐为主的酒会 暗线：2、重点阐明项目在2010年要呈现的价值体系 3、邀请经济学家分析重庆乃至全国经济形势及房地产发展趋势 4、邀请江北区政府官员强调观音桥商圈的发展规划及趋势,活动名称：迎新年.嘉年华 协信中心客户答谢酒会活动主题：商务休闲之旅，商务精英嘉年华活动时间：2010年1月

35、下旬（暂定22日周五晚上7：30-9：00）活动地点：戴斯大酒店（暂定）活动组织：由专业活动公司策划执行活动费用预算：12-15万,商业精英嘉年华活动,活动形式：线上高调宣传活动调性，让市场感知本次活动的珍贵；线下实则向老业主及意向性非常强的来访客户发放购房代金券，来促进1月的销售。活动主题：城市荣耀 与您共享活动宣传：线上推广以1月14日晚报获奖评选“最值得期待的项目”报道时，高调带出”城市荣耀 与您共享”为主题的活动信息；线下推广以短信的形式传递给目标客户。,“与您共享”新年促销活动,荣耀卡的优惠：无论写字楼或公寓，在总房款上优惠2个点的折扣荣耀卡使用须知内容：1、所有持有此卡的客户，在活

36、动时间内购房均可享受2个点的优惠。2、此荣耀卡只能抵扣协信中心购房款特别优惠，客户不得要求兑换现金。3、此荣耀卡使用有效截止时间为2010年2月20日。5、此荣耀卡发放活动的解释权归协信集团。活动时间：2010年1月14日-2月20日,“与您共享”新年促销活动,荣耀卡的表现形式,“与您共享”新年促销活动,建议在第一阶段继续执行区县推广宣传,因为协信中心在重庆主城区域已经持续消化客群1年的时间，客户对项目属性非常了解，对项目有一定的疲惫感；从近期成交数据来分析，对于区县市场和外地市场任有很高的吸引力。,区县渠道推广执行,近阶段成交客户分析,区县消费者三种类型：,区县渠道推广执行,区县市场分析,区

37、县消费者消费特点：,区县渠道推广执行,就近原则：考虑到往返的便利性，区县消费者更倾向于在接近自己所在区县的区域置业，如綦江、万盛、南川的消费者较青睐南岸区。投资价值：区县消费者在主城置业多有投资考虑，很多客户购买后短期内并不过来居住，而用于租赁。交通便利：区县消费者对于地段和交通有明显的诉求，成熟地段的物业易受欢迎。,区县地域分析,区县渠道推广执行,万州 奉节 垫江 忠县 梁平 开县 石柱等渝东北区县人口多，经济条件较好，渝东北区县客户对江北渝北区域认可度较高潼南 合川 璧山等渝西片区对江北区的物业兴趣也较强，且上述区县购买力较佳黔江 彭水 南川 武隆 酉阳 秀山等渝东南片区要显得稍微弱一些。

38、,区县渠道推广执行,区县地域选择：奉节、忠县、万州、云阳,推广时间：2010年1月14日-2010年2月13日,1月14日-2月13日每天投放,第一次：1月15日第二次：1月21日第三次：1月27日第四次：2月5日,第一批：1月16日-17日第二批：1月21日-22日第三批：1月30日-31日第四批：2月6日-7日,投放时间,投放时间,投放时间,区县渠道推广执行,推广费用预算：以月为单位,1月媒介发布计划,本月营销重点：在1月底至春节前集中消化持有购房券的客户后，春节后再通过线下向客户发布短信宣传售楼部搬迁、高区样板间开放、公寓交房等一系列信息，加紧推售余量的消化，2月底开始高区写字楼的蓄客。

39、同时在春节前后，通过短信、户外，集中挖掘外地返渝客户,产品推售计划：公寓：消化14F以下、24、26F推售余量 写字楼：加推16-17层,推广诉求：综合体价值诉求,媒体组合：线上：户外、网络新闻 线下：短信、渠道；,核心主题：奢华殿堂，仅此协信中心,2月1日,2月20日,2月28日,推广线,公寓：消化14F以下、24、26F推售余量,线上：户外、网络新闻,线下：区县短信、区县电视字幕游走、区县客户带团,活动线,产品线,写字楼：加推16-17层,延续1月执行”与你分享“新年促销活动,2月13日,线下：主城短信,2月1日成立资产托管中心,目标客户锁定：返乡客户、探亲客户、旅游客户,挖掘外地返渝客户

40、,推广渠道：通过户外、短信发布,信息传递主题内容：“奢华殿堂，仅此协信中心”综合价值,区域锁定：江北机场,操作形式：采用告知客户信息，不举行集中活动,高区样板间开放,推广渠道：通过短信告知新老客户，网络发布样板展示区开放的信息,2月媒介发布计划,线下区县推广计划,3月份营销执行计划,本月营销重点：本月是本阶段的重点营销月，将以“艺术大堂开放”加大宣传力度，同时配合3月底品牌商业签约活动，集中呈现整个综合体的价值，以商业带动公寓销售。,产品推售计划：公寓：加推25、27F 写字楼：加推20、21、22、23、25F,推广诉求：本月将分为2个阶段进行诉求以3月20日为节点，3月1-19日延续前面的

41、主题，同时重点发布”艺术大堂开放信息”；3月20-31日重点诉求商业价值。,媒体组合：线上：户外、报媒、天天楼市、网络新闻 线下：短信、活动；,商业签约活动,3月1日,3月20日,3月30日,3月份营销执行计划,推广线,3月6日艺术大堂开放,活动线,产品线,3月6日,核心主题：奢华殿堂，仅此协信中心,线上：户外、报媒、网络、天天楼市,线下：短信、活动,核心主题：奢华之上的顶级资产,3月28日,公寓：加推25、27F,写字楼：加推20、21、22、23、25F,活动前提：通过本次活动，开始掀起项目2010年第一阶段的营销高潮，从而为高区写字楼开盘蓄积大量客户，同时促进前期推售余量的消化。活动主题

42、：奢华殿堂艺术摄影展活动标题：协信中心写字楼入户大堂盛装开启活动方案：活动时间：2010年3月6日3月7日 活动目的：利用入户大堂的恢弘气势，刺激新客户促进销售 活动形式：邀请所有已成交、未成交客户参观，由协信中心在入户大堂举办的艺术品展览，并向客户赠送精美礼品。活动调性：高调、文雅 活动组织：交专业活动公司策划执行,艺术大堂开放活动,活动形式：对商业签约集中组织进行，通过新闻发布会的形式报道,商业签约活动,活动时间：2010年3月30（星期二）上午10：00开始活动目的：通过本次活动提升整个项目综合体价值的核心点，由此促进公寓的集 中消化，并为4月初写字楼开盘奠定引爆销售的基础。活动主题：协

43、信中心奢侈品商家集中签约仪式活动地点：金源大饭店邀请嘉宾：1、各名牌签约商家代表 2、晨、商、晚、时、搜房网、大渝网、重庆写字楼网各大媒体记者推广：1、第一步，通过搜房网、大渝网现场直播报道 2、第二步，在由3月31日（星期三）各大报媒集中新闻报道,本次活动重点需要将商业凸显的价值点进行大肆宣传，媒体投放计划显得非常重要,4月份营销执行计划,本月营销重点：本月主要是通过写字楼开盘发布项目在价值呈现后的热销状态,产品推售计划：公寓：加推28、29、30F 写字楼：消化3月加推量,推广诉求：本月重点诉求商业价值及开盘热销信息。,媒体组合：线上：户外、报媒、天天楼市、网络新闻 线下：短信、活动；,1-2月媒介发布计划及营销费用预算（见附件）,提 纲 Outline,Part1 市场和产品分析Part2 面临的问题 Part3 解决问题的思路和策略 Part4 2010年年度营销策略计划Part5 第一阶段营销策略实施方案Part6 策略执行所需的保障与支持,1、方案中各工程节点如期完成，并交付使用2、产品供应量充足3、确保营销费用,汇报完毕谢谢聆听,