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1、深圳至祥置业（昆明）,客户第一，至祥第二,谨呈：保山子元房地产开发有限公司,太保龙图商业策划定位报告,SZ GENESIS CO.LTD,明确我们的目标,快速回收资金，实现利润最大化,1）商业定位准确具有前瞻性,2）业态合理规划,3）选择最佳销售引擎,4）选择最佳销售策略,5）销售与招商共赢,需要深入分析的问题,2、保山经济发展及商业市场现状对项目发展有何影响？,3、老城区商业的更新、旅游商业的成功案例对 本案未来及商业定位有何借鉴？,5、汽车连炮营商业如何与主营区商业联动？并 通过大商业如何提升易罗池片区商业的价值。,4、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？,1、项目本体分析,需要解决的问题,1
2、、项目商业整体定位,2、项目业态该如何规划,4、商业售价该如何合理确定,3、我们的客户是谁？,5、如何开展招商工作,需要深入分析的问题,2、保山经济发展及商业市场现状对项目发展有何影响？,3、老城区商业的更新、景点商业的成功案例对 本案未来及商业定位有何借鉴？,5、汽车连炮营商业如何与主营区商业联动？并 通过大商业如何提升易罗池片区商业的价值。,4、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？,1、项目本体分析,项目本体分析,项目位置,项目总占地近500亩，位于保山市太保山森林公园下、易罗池畔。项目地处保山西城，属于城市传统的老商业和居住地带，人口密集，配套丰富，但是商业价值处于逐渐没落、有待更新的现状。
3、,交通通达性,市中心：步行5分钟高速公路：10分钟车程保山机场：20分钟车程,项目经济指标,总占地面积：273314容积率：1.2总建面：328167建筑密度:28.3%绿化率：46%住宅：278811 商业：49356总户数：2631别墅户数：620多层户数：763公寓户数：1248物业类型：联排/叠加/双拼/独栋/楼王 花园洋房/公寓/街区商业,项目商业布局,需要深入分析的问题,2、保山经济发展及商业市场现状对项目发展有何影响？,3、老城区商业的更新、旅游商业的成功案例对 本案未来及商业定位有何借鉴？,5、汽车连炮营商业如何与主营区商业联动？并 通过大商业如何提升易罗池片区商业的价值。,4
4、、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？,1、项目本体分析,城市GDP及产业结构,保山GDP保持两位数的增长速度，城市整体经济水平处于较快发展之中。保山经济产业结构以第一产业和第三产业为主，工业发展相对落后，居民产业化程度弱，较多的消费时间和外来群体、流动群体刺激了当地商业的发展。,人口总量的大量增加，使城市社会消费品零售总额不断增长，城市总体消费力进入快速成长通道。,人口及消费,保山旅游产业和旅游收入近年来发展较快，但是比较重要的旅游景点中，市区仅占30%左右，而且旅游价值偏低，有特色、有价值的旅游产品有待开发。,旅游产业,怒江潞江坝,腾冲北海国家级湿地保护区,怒江高黎贡山国家级自然保护区,腾冲地
5、热温泉,腾冲火山,腾冲腾越文化广场,保山永昌文化园,保山光尊寺,保山龙王塘公园,保山卧佛寺,旅游景点,保山太保山公园,保山易罗池公园,08年推售商业物业,商业总体形势严峻，更要用心去做！,保山商业在城区局部形成了多个有一定特色的商业区域，尽管08年新开张了两个较大体量的商业项目，但是城市商业动力不足，各商业区域的号召力都较弱，商业总体分布比较分散，以中低档消费为主，局部有向中高档和品牌化发展的趋势。,保山商业总体趋势,08年新张商业物业,总建面约8000平米，商业两层。国美电器进驻1楼，另有一家药店和中国建设银行进驻，已于今年1月26日正式部分营业。目前营业状况一般。,九龙明珠2008年1月2
6、6日营业,08年新张商业物业,总建面约20000平米。保山新知图书、金利来、以纯、邦威等众多品牌进驻，已于今年2月2日正式部分营业。业态混杂、档次不一。目前营业状况较差。,马里商业中心2008年2月2日营业,保山仅有的一家传统百货企业。一层主要经营超市、化妆品、家庭用品，二层主要经营服装。该店为当地的主要中、低档消费场所受物业条件、经营水平等条件的制约，店内照度不足、布局杂乱，但店内密植的货品，也说明其较高的坪效。,百货商场,保山百货大楼,当地超市的主要代表为天顺、百大、九龙、红叶，皆为地方性超市，规模偏小、货品单薄，竞争力较差，商业号召力弱。,生活超市,中到中低档的精品百货相对较为集中，主要
7、分布于保岫路、正阳路一线,中到中高档的精品百货相对比较分散，各路段皆有一些，城南盛世一带是中高档品牌比较集中的区域，从城市整体来看，男装的品牌化程度高于女装。,以中到中低档为主，品牌化程度不足，目前部分中高档商业开始进入，但处于初级阶段，市场消费趋向有待培养。,专营店（精品百货）,以当地经销商的零散经营为主，主要集中于下巷街一带和保岫路；连锁方式开始进入（国美进驻九龙明珠），经营氛围正在培育中。,专营店（电子产品）,省内较著名的药品连锁企业已进入当地市场，和本地药品经销商共同形成了保山竞争相对较强的商业行业，药店整体分布区域较广，品牌化和服务程度较高。,专营店（药店）,儿童用品的专营主要集中于
8、保岫路，发展属于起步阶段，部分店铺初见专营特征，但规模偏小、品牌和货品组织不足，经营内容也以具备产品为主，产品线覆盖不足，目标群体较窄。,专营店（儿童用品）,当地体育用品多以品牌专卖的形式出现，国内占主导地位的体育用品品牌基本已进驻，并以当地二级代理的方式为主，缺乏品牌整合度，专营形式尚未出现。,专卖店（体育用品）,保山的珠宝玉器主要分为两大类，一是以金佰利为代表的现代珠宝企业，以经营钻石、黄金等珠宝为主，二是以当地或缅甸商人的传统经营为主的单店经营，以玉器经营为主，总体分布较为分散，主要集中于城区中心区域，珠宝经营的氛围和档次都显不足，新建的保山珠宝城有望改变目前木置。,专营店（珠宝玉器）,
9、当地的娱乐业以KTV为主，但管理水平的档次有待提高。电影院仅有一家文化局的下属影院，经营惨淡。网吧相对比较丰富，但规模和档次不足，多数网吧仅30至40台电脑。茶吧的发展相对比较发达，主要茶吧的环境、档次等都相对较佳。当地的美容美发行业呈现快速发展的趋势，商户的形象、档次、品牌的程度都在快速提升。水浴方面仅佳新具有一定的档次和规模，发展空间较大；健身行业则目前仍属于空白。,专营店（娱乐休闲）,城区南部集中了多家中高档餐饮，成为主要的商务宴请区域。,保山城区的餐饮业总体分布比较分散，缺乏集中度，在九龙路南段和城区南部形成了相对比较集中的餐饮区域。,中低档餐饮分布在城区各处，九龙路南段形成了局部集中
10、。,庭院和包房式的餐饮较受当地商务群体的欢迎。,餐饮,结论一,住宅先行,因为住宅的兴建能彻底改变区域的市政基础设施，而且投资回报快，往往能集聚较大数量的中高素质人群，因此，住宅开发往往成为板块开发的第一步。,本案住宅建面近27万平米，方圆1公里内有古城公园、城南盛市、瑞隆双子座等诸多楼盘，再加上众多政府机构宿舍、原住民居民楼，总居民数在2万以上。,住宅开发成为撬动区域商业消费的重要杠杆,结论二,特色文化、旅游商业街区还处于市场空白,国美、马里商业中心的开业，填补了保山市中心集中性购物中心的空白，九隆新天地国际街区的入市，势必将造就一个全新的娱乐休闲购物街区。随着保山“立足滇西、走向南亚”城市战
11、略的全面开展，铁路的即将开通，“走出去、引进来”，保山的旅游经济必将迎来一个崭新的局面。旅游商业、特色文化经济大有可为！,结论三,销售未动，招商先行,九龙明珠、马里商业中心尽管如期开业，但是目前商业空置面积达到2/3以上，且进驻品牌参差不齐，并未取得如期的营业效果，招商不成功、经营惨淡，已经在目前保山的商铺投资客、经营户圈中产生了迟疑、观望的情绪。这势必将增加后期商业的销售乃至招商难度。建议在后期商业的操作中，必须把招商放在重要乃至首要的位置上，切切实实做好招商的工作。,需要深入分析的问题,2、保山城市经济及商业市场现状对项目发展有何影响？,3、老城区商业的更新、旅游商业的成功案例对 本案未来
12、及商业定位有何借鉴？,5、汽车连炮营商业如何与主营区商业联动？并 通过大商业如何提升易罗池片区商业的价值。,4、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？,1、项目本体分析,老城区住宅开发以及街道改造，将会涉及到800余商户、23000余平米商铺的搬迁或改造！,涉及搬迁或改造商户的出路,经营户,搬迁寻租,购买新物业重新营业,停业转行,城市规划升级、区域板块改造，边拆边建，商业重组，必将带来巨大的商业租售机会！,案例借鉴-成都锦里特色旅游文化商业街,“锦里”古街占地面积16亩，建筑面积6520平方米，长度350米，2004年10月正式开放。其修建是对三国文化的延伸和放大，有“成都版清明上河图”之称；锦里是
13、西蜀历史上最古老、最具有商业气息的街道之一，早在秦汉、三国时期便闻名全国；锦里依托成都武侯祠，北邻锦江，东望彩虹桥，以秦汉、三国精神为灵魂，明、清风貌作外表，川西民风、民俗作内容，历史与现代有机结合，扩大了三国文化的外延，古老的祠堂又注入了新的活力。,案例借鉴-成都锦里商业定位与业态规划,锦里古街目前主要包括酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工艺品展销区等几大部分；锦里集旅游购物、休闲娱乐为一体，满足游客吃、住、行、游、购、娱的要求，集中展示和推广三国宴、四川名小吃、蜀锦、蜀绣、漆器、竹编工艺品、川酒、川茶等；商业经营只租不售，前期从400余家商户中选取30多户信誉最好的进驻。
14、,1,2,3,4,1-广场 2-酒吧休闲 购物街 3-好吃街 4-购物住宿区,成都锦里的建筑：独特的商业建筑是文化商业的最好载体,锦里，采用清末民初的四川古镇建筑风格;与武侯祠博物馆现存清代建筑的风格相融，二者之间又以水为隔。游人入内，就能享尽原汁原味的四川滋味；青瓦错落有致，青石板路蜿蜒前行，让人恍若时空倒流.,成都锦里：小街、古街、文化街,一条340米长的街道最宽处6米左右，平均宽度为3-4米，对聚集人流起到了关键作用；古戏台将定期上演川戏的经典剧目，戏台前会定期放映坝坝电影、以特色小摊的方式举行民间艺人的展演（如糖画、捏泥人、剪纸表演、皮影表演、西洋镜等）；,成都锦里的成功经营总结,商业
15、街区功能定位：与武侯祠的互补性功能,商业街区建筑：将“古”做到极致,商业街区特色：文化商业进行到底,商业街区经营：小而精、只租不售,旅游景区的特色互补 将文化休闲娱乐做到极致,太保龙图商业：,成都锦里的经验借鉴,需要深入分析的问题,2、保山城市经济及商业市场现状对项目发展有何影响？,3、老城区商业的更新、景点商业的发展模式对 本案未来及商业定位有何借鉴？,5、汽车连炮营商业如何与主营区商业联动？并 通过大商业如何提升易罗池片区商业的价值。,6、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？,4、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？,1、项目本体分析,不可复制的火热地段“地段引擎”,九隆新天地国际街区：8
16、万日人流总站经济核,主力店的集聚作用“主力店引擎”,九龙明珠：国美进驻一楼,多主题的综合作用“主题引擎”,马里商业中心：保山首倡shoppingmall主题概念,有特色的建筑形式“建筑形式引擎”,瑞隆双子座：保山首个电梯洋房底商,居住创造商业价值“社区引擎”,永昌兰郡商业：12万平米社区高素质商业,营销5大引擎,地段引擎,社区引擎,建筑形式引擎,主题引擎,主力店引擎,结论！,约4万平米,超区域、覆盖社区的复合型商业中心,约1万平米,邻里型社区商业中心,借鉴价值,借鉴价值,结论！,主题引擎,社区引擎,主力店引擎,需要深入分析的问题,2、保山经济发展及商业市场现状对项目发展有何影响？,3、老城区商
17、业的更新、景点商业的成功案例对 本案未来及商业定位有何借鉴？,5、汽车连炮营商业如何与主营区商业联动？并通过大商业如何提升易罗池片区商业的价值。,4、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？,1、项目本体分析,易罗池片区商业存在的问题,一、位置偏僻从主营区步行至本片区，需要5分钟，已经超出了一般社区型商业的辐射能力。,二、规模过小本片区商业主要以住宅底商为主，不足1万平米，主要满足汽车连炮营住户日常需要。,步行5分钟,导致本片区商业售价不高！,提升易罗池片区商业价值的几种设想,设想一：开发三角地带,通过拿下三角地带（图中红色），在毗邻易罗池处建设主水景广场，形成该片区的人流及景观中心节点。并开发一条自
18、仁寿门至易罗池的旅游走廊路线，将主营区的客户引至易罗池片区。优点：增长空间大、回报快，能促进汽车连炮营住宅销售。缺点：成本高，且容易受到三角地带拆迁的制约。,提升易罗池片区商业价值的几种设想,设想二：延迟入市，生地变熟地后再推售,通过先开发汽车连炮营的住宅，待部分或全部入伙后，形成较好的居住氛围和稳定的消费人群后，再推本片区的商业，以住宅带商业。配合措施：开设本片区往返市区的专线巴士，带动人流。优点：能降低销售抗性；增长空间大，能获得现有预期价的2030%提价空间。缺点：推迟了入市时间，增加了不确定性。,需要解决的问题,1、项目商业整体定位,2、项目业态该如何规划,4、商业售价该如何合理确定,
19、3、我们的客户是谁？,5、如何开展招商工作,回顾商业属性定位,保山珠宝成,高档,低档,大众化,品牌,马里商业中心,九隆新天地国际街区,九龙明珠,本项目,关键词:6万大保山休闲娱乐服务平台 丝绸古道休闲娱乐第一街,本项目商业不仅满足于社区及周边需要，还要着眼于服务整个城市。,本项目规划小区约27万，入住人口预计超过6000人，而周边1000m内生活人口更达约2万人，本项目基本使命之一应该是满足其日常生活需要。,整体规模的确定已经注定本项目要承担城市功能，服务于整个城市。,项目规划商业面积约5万，规模上而言，仅次于目前的九隆新天地大型集中商业，作为城市形象商业的高度，应当承担一定的城市功能。,社区
20、性功能,区域性功能,回顾商业功能定位,定位方向建议,从07年年中到08年初，保山商业市场发生了较大变化。新盘跌出、推售完毕的商业项目也陆续开张营业，反映出一些的趋势和问题。以此为背景，做出2个定位方向建议。,方向一,利用大社区,依托太保山、易罗池景点资源,挖掘城市景点缺乏的潜力，借势腾冲旅游,做足文化、旅游特色，填补城市特旅游购物街区空白,利用“立足滇西、走向南亚”的外向城市战略,5万平米大保山休闲服务旅游平台,方向二,利用33万平米大社区,依托太保山、易罗池景点资源,大力引进百货、超市、大型KTV等主力店,33万平米住宅、购物中心、特色街区、酒店式公寓城市商都,利用老城区更新，借势城市化发展
21、和人口结构变化,利用住宅、商业和公寓的综合性优势,1、项目商业整体定位,2、项目业态该如何规划,4、商业售价该如何合理确定,3、我们的客户是谁？,5、如何开展招商工作,需要解决的问题,五大消费需要：物质+精神,目的消费,邮政、药店诊所、银行、宠物医院、冲印等,日常消费,餐饮消费,情感消费,健康消费,购物、超市、洗衣、美容美发等,中餐、西餐、日韩、酒吧、茶吧、咖啡等,KTV、音像、书店、花店、影院、纪念品等,健身、游泳、瑜伽、按摩等,业态划分五大原则,6大主题BLOCK,6大主题BLOCK,A,C,B,D,E,F,A、丝绸之路1号街功能定位：旅游、文化用品、民族饰品、古玩字画,B、太保酒吧街功能
22、定位：酒吧、咖啡、茶庄、KTV、风情客栈等,C、主题购物中心功能定位：百货、超市等,D、太保时尚购物街功能定位：时装、精品、鞋、银行、诊所、花店、便利店、西饼屋等,拟定中的社区医院,6大主题BLOCK,A,C,B,D,E,F,E、香飘九州特色餐饮街功能定位：中西餐、全国知名餐饮连锁、特色小吃,F、易罗池社区商业街功能定位：便利店、食品店、小吃店、水果店、西饼屋、药店、网吧、书店、文具店、扩印店、美容美发、干洗店、诊所等,拟定中的金牛宫,位置：太保南路与龙泉路路口功能：城市补充性商业/日常购物对象：辐射整个隆阳区业态：超市/百货/服装/珠宝饰品/化妆品/儿童用品等规模：约18000形式：1F街铺
23、+1F内铺/2F/3F集中商业招商对象：金丰百货等面积要求：一般单层面积不低于5000。,主力旗舰店+专业化集中商业,位置：丝绸之路1号街、2号街功能：文化旅游购物/娱乐休闲购物/城市补充性商业对象：辐射整个隆阳区/辖县游客业态：酒吧/咖啡屋/民族饰品/茶庄/古玩字画/风情客栈/KTV形式：对街双铺，2F开间进深：单铺开间4米左右，进深78米，控制在1：2之间。带洗手间。部分预留油烟管道。,丝绸之路步行街街,位置：龙泉路临街商铺功能：城市补充性商业/专业化街区对象：辐射整个隆阳区/辖县游客业态：各地小吃/饭庄形式：临街商铺，2F开间进深：单向铺，单铺开间4米左右，进深8米，控制在1：2之间。带
24、洗手间。预留油烟管道。,香飘九州特色餐饮街,社区型商业提供完善的生活配套，完美解决日常生活需求,配套服务型商业：便利店、药店、美容美发、干洗、水果店、西饼屋等,位置：太保路双排商业。功能：为社区增值，展示社区形象。对象：服务社区内业主以及周边居民。业态：便利店、医疗诊所、药店、美容美发、干洗、冲印等。形式：1F对街双铺。开间进深：单铺开间34米，进深8米以内，控制在1：2之间。带洗手间。部分预留有烟管道。,一般城市居住区商业设施指标,易罗池社区商业街,1、项目商业整体定位,2、项目业态该如何规划,4、商业售价该如何合理确定,3、我们的客户是谁？,5、如何开展招商工作,需要解决的问题,回顾客户深
25、访,结论：较大购买倾向与普遍不看好经营前景的矛盾深访20人次，对本案商业有购买倾向14人，不予考虑者6人。有较强经营倾向商户仅5人，其中考虑购买客户中愿意搬迁至本案处经营的商户仅为3人。有较强购买倾向与不太看好经营前景之间出现较大矛盾。,矛盾,本案太保路、龙泉路为保山老城区，商业环境差，档次较低，目前以餐饮为主，业态单一，不能形成新的商业中心，是受访客户普遍不看好经营前景的原因。购买倾向较高主要是来自投资者，源于保山客户商铺的投资氛围日益高涨和市中心街铺投资选择面的狭窄。,完成于2007年8月27日,回顾客户深访,结论：高度认可本案地块价值与普遍不看好商业价值的矛盾深访20人次，有近80%客户
26、高度认可本地快的居住价值，但仅有不到20%客户目前接受本地块的商业价值和未来前景。地块整体价值与商业现实价值和未来前景之间出现较大矛盾。,矛盾,老城区商业的没落和被抛弃，对高素质居住地块的追逐，体现了保山客户理性的一面。,完成于2007年8月27日,结论：项目整体高端物业的定位与中低档商业要求进驻的矛盾本案地块无可复制的生态资源和规模优势决定了本案的高端物业定位以及商业的中高端走向，但目前本案周边低档次商业的集中，反映出未来高端定位和目前低档次商业集中之间的矛盾。同时本次深访中5人次愿意搬迁至本案经营的商户中，餐饮业占了3家，这体现出目前本案周边餐饮业的成熟。,矛盾,本案周边餐饮业的成熟既是优
27、势又是劣势，餐饮街区的特色化、高档化、规模化、集中化是可以考虑的方向之一。,回顾客户深访,完成于2007年8月27日,结论一,一、太保南路区域现有经营户和原住民是本案商业的稳定客户源！,来自第一线的客户深访表明，太保南路区域现有的经营户，不想搬离现有区域的根深蒂固的想法，当面临着太保南路区域商业改造和升级的机遇时，就决定其购、租的意向都很大，态度积极。,太保南路区域现有的原住民，出于对本区域的根深蒂固的感情，对本区域的未来充满着信心，投资的需求较大。,结论二,二、保山私营企业主、实力生意人是本案商业的高端客户源,保山隆阳区有个私经营户13975户，经营扩大、改变经营地点以及富余资本投资的需要，
28、决定其购、租的意向都很大。当前城区商铺投资市场选择众多，关键在于如何引导。,兰花户、珠宝商、茶商等，数量众多，实力巨大，而且在保山居住及交往的圈子相对较集中，是我们重要的客户来源。,结论三,三、保山中高级公务员、企事业单位的领导、高管以及中高级职员、技术人员是本案商业的核心客户源！,保山市、区政府工作人员、移动、供电局、质监局等工作人员，收入稳定、投资渠道不多，投资商铺的需求较强烈。,烟草公司、金融系统、医生、老师、部队干部、企业高级白领、专家、工程师，数量众多，收入稳定，是我们重要的客户来源。,结论四,四、保山下辖腾冲、施甸、龙陵等大理等邻近城市、滇西以及南亚的投资客，是我们不容忽视的客户群
29、体。,保山辖县腾冲、施甸、龙陵等的金字塔顶端客户群，出于来保山投资或经营的需要，有投资或求租的需要。,来自大理、昆明乃至其他区域的偶得客户，数量不大，但是往往投资较大，是本案的战略性中大客户。,核心客户群：隆阳高端人群私营企业主：隆阳本地、外来私企老板公务员：市、区政府工作人员、移动、供电局、质监局等工作人员企事业单位：高管、烟草公司医生、老师、部队干部、企业高级白领、专家、工程师生意人：本地小老板，兰花户、珠宝商、茶商,辅助客户群：保山辖县腾冲、施甸、龙陵等的金字塔顶端客户群,偶得客户群：泛珠三角、长三角及台商、外籍投资及自用客户,客户模型图,1、项目商业整体定位,2、项目业态该如何规划,4
30、、商业售价该如何合理确定,3、我们的客户是谁？,5、如何开展招商工作,需要解决的问题,收益还原法定价（收益法：初步定价暂不考虑折现率）,注：收益法物业均价计算公式:V A/R1-1/(1+R)N，物业使用权限50年，计算时取用市场比较法中估算方法,取同地段估算系数调整后商业平均租金50元/M2。,公式中：A-年净收益R-资本化率N-估价对象收益年限,成本风险规避：控制交铺标准，控制围护构件和材料的品质的影响，适当增大可售面积，减小单铺面积。计算式：50*12/0.08*(1-1/1.0850)=7342.3元/,目前太保路/保岫路交叉口租金50元/,均价区间市场比准价区间价=（7300-300
31、，7300+700)即：（取70008000元平方米）,价格预期,1、项目商业整体定位,2、项目业态该如何规划,4、商业售价该如何合理确定,3、我们的客户是谁？,5、如何开展招商工作,需要解决的问题,土地获取,土地评估,商业定位,商业规划,定向招商,商业运营,开发建设,物业散售,公开招商,物业整售,招商在商业地产价值链中的作用,定向招商是指针对锁定的商户资源以面对面的方式进行的接触、沟通、洽谈、签约等商务活动。,定向招商的对象,定向招商的程序,项目的主力和次主力商户总经销商、一级代理、直营连锁体育用品专营（百丽、滔博、奥龙世博）大型（品牌）餐饮电影院、KTV健身、水浴品牌百货,按照项目定位要求
32、筛选、锁定商户,项目沟通、现场考察,交付条件和商务谈判,意向协议签订,设计确定、形象进度、正式协议签订,物业交付、租金收取、进场装修、开业筹备,定向招商,公开招商是指以广告发布或公告的方式，针对不确定的商户进行的要约发布、沟通、洽谈、签约等商务活动。,公开招商的对象,公开招商的程序,项目所需的一般商户二级代理、加盟连锁普通品牌商户配套商业,项目形象进度,公布招商信息,交付条件和商务谈判,意向协议签订,正式协议签订、物业交付、租金收取,进场装修、开业筹备,公开招商,项目进度,招商进度,招商步骤,1,确定前期招商实施人,2,根据项目定位完成初步规划方案,3,开展主力店招商,4,根据主力店沟通情况调
33、整方案,阶段任务,主力店选择旅游接待酒店电影院体育用品专营儿童用品专营水浴大型餐饮健身美体,次主力店选择连锁药店标准超市品牌服饰美容美发时尚酒吧休闲茶楼流行餐饮,主力店建议,主力商户物业,一般商户物业,持有或整售,散售,租售建议,THANKS,附：保山主要街道商户统计分析表,正阳路,街区情况,临街商铺是小区底层商铺加临路建筑，装修一般，主要铺面开间312米，进深412米，开间进深比以1：1.51：4之间，以1：2为主。层高2.53米（装修后）；业态以服装、精品、鞋业、家纺、美容美发、餐饮、休闲娱乐、日用品等为主，在保山属于中高档层次；由于正阳路较长，商铺租金差距较大，约10-100元/平米月，
34、中间段（保岫路人民段）租金较高，约60-100元/平米月，租金付款方式多为季度付款和半年付，也有少量月付和整年付。正阳路上有家电、百货等大型卖场，人流量、车流量相对较大。,主要为临街商铺和住宅底层商铺，主要铺面开间为38米，开间进深比为1：11：3，有部分铺面开间比进深大；保岫路主要经营业态服装、电器，其他业态比较平均，整路经营状况良好。保岫路与正阳路交汇处租金最高，人流量最大；保岫路租金主要集中在10-120元/平米/月。租金整体走势由东向西逐渐增高，保岫路与正阳路交汇处租金最高达到100元/平米月；从整路状况来看保岫路为保山目前最繁华的街道，周边集中了几乎所有保山的大型银行。,保岫路,街区
35、情况,上下巷街,街区情况,主要为临街商铺和小区底层商铺加临路建筑，主要铺面开间约36米，层高2.83.2米（装修后），开间进深比为1：11：3，主力开间为1：2，有部分铺面开间比进深大；上巷街主要经营服装、饰品，下巷街主要经营手机通讯。上巷街与正阳路交汇处经营状况最好；上下巷街租金在30100之间，上下巷街与正阳路交汇处租金在80-100元之间，租金付款方式多为季度付款和半年付，也有少量月付和整年付；上下巷街商铺总体营业率较高，在调查过程中为发现有转让商铺，整条街人流量相对较大、车流量相对较小。,太保路,街区情况,主要为临街商铺和住宅底层商铺加临路建筑，主要铺面开间为34米，层高2.84米（装
36、修后）。开间进深比为1：11：2。有部分铺面开间比进深大；太保路沿街主要经营餐饮、服装。是一个中低档餐饮片区。整路经营状况一般，上巷街至保岫路一段经营状况最好；太保路租金在20-35元/平米月，租金付款方式多为季度付款和半年付，也有少量月付和整年付；太保路周边学校及体育馆、清真寺等，人流量、车流量相对较大。,主要为临街商铺和住宅底层商铺加临路建筑，主要铺面开间约34米，层高2.84米（装修后），开间进深比为1：11：2，开间进深比为1：11：2。有部分铺面开间比进深大；同仁街主要经营日杂用品、餐饮、服装。整路经营状况良好，上巷街至保岫路一段经营状况最好；同仁街租金由人民路向保岫路方向逐渐升高，
37、租金主要集中在3060元/平米月。与保岫路交汇处达到100元/平米/月，租金付款方式多为季度付款和半年付，也有少量月付和整年付；路况良好，整街由南向北经营状况逐渐变好，人流量相对较大。,同仁街,街区情况,主要为临街商铺和住宅底层商铺，主要铺面开间约35米，层高2.84米（装修后），开间进深比为1：11：3，有部分铺面开间比进深大；九龙路主要经营业态机电、建材、餐饮、五金，整路经营状况良好；九龙路租金主要集中在2045元/平米月，九龙超市周边租金最高40-45元/平米月，租金付款方式多为季度付款和半年付，也有少量月付和整年付；九龙路南段为保山一个集中的餐饮街，周边餐饮档次为中档。,九龙路,街区情
38、况,主要为临街商铺和住宅底层商铺，主要铺面开间为36米，有几处大型家具铺面为大开间；兰城路主要经营业态为家具，整路经营状况一般，保岫路与兰城路交汇处租金最高，经营状况相对较好；兰城路租金在18-40元/平米月。中段靠近保岫路附近最高在40元/平米月，两侧租金逐渐降低。租金多为季度付款，还有部分年付。兰城路因家具业态较多，所以大面积铺面较多。,兰城路,街区情况,主要为临街商铺和住宅底层商铺，主要铺面开间为35米，开间进深比为1：0.61：2.5，层高在2.54.5米之间（净层高，少数装修）；该路段属于典型的校园周边业态，以休闲娱乐、和餐饮业态为主。商铺经营状况一般；龙泉路租金在10-30元/平米月，中段靠近易罗池附近最高在30元/平米/月。租金一般为月付和半年付；路段经营状况稍差，空铺数占总铺数的31，空铺面积占总面积25。从目前情况来看商业价值不大。主要原因为该路段通向太保山公园后路，周边小区居民较少。,龙泉路,街区情况,
