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1、醉江湖二期营销执行计划沟通,嘉联成都花园项目组2009.8.26,本次汇报解决的核心问题,金林俊景,凯旋城,加怡名城,本项目,在售商业,潜在商业,已售商业,本项目,龙湾生活广场,优品道满街,醉江湖二期将以什么样的姿态出现在城西的商业版图？,区域典型商业项目分布,鹭岛国际社区,综合型高档社区商业；前期采取散售方式，销售效果不理想；目前采取只租不售的方式，统一招商，选择有实力的商家进驻，带商业氛围提升再进行销售,优品道满街,优品道商业街区邻西南财大、周边高尚社区簇拥、更有优品道自身客户资源支撑、便捷的交通条件，发展前景可观。,优品道满街,项目概况：1、定位：城西首个高端休闲商业综合体，只租不售保证
2、业态规划拔高租赁面积区间 设立了入驻高门槛；2、规模及规划：10万方的体量，呈类门字形排布，临街面广泛，临优品大道（蓝）漫游休闲街区临东坡路（黄）高端美食街区临青羊大道（粉）时尚品味街区,商务酒店写字楼特色专卖,高端美食、娱乐休闲、量贩KTV,西餐厅、咖啡馆、小酒馆、创意空间,优品道商业广场,优品道满街-综合型高档休闲商业,三层独栋商业体量：约2000租售方式：整售价格：约3700万,临武阳大道底层商业体量：约2880席位：16席层高：6m,临草金路底层商业体量：约1440席位：8席层高：6m,定位：高端的社区配套商业，6米挑高的下沉式商铺,金林俊景商业,金林俊景商业,项目概况：1、商业产品类
3、型：1-3楼临街商业2、商铺面积：200-600平米3、商铺均价：1F：20000元/m 2F:10000元/m 3F:8000元/m 4、商铺物管费：1.85元/m,中型社区的大面积临街商铺,天合凯旋城商业,凯旋城商业均为大面积商铺，开间、进深都较大，适合做大型商业；价格8000-20000元/平米，其中1楼正街价格在18000元/m左右，侧街商铺15000元/m；一楼转角位置中信银行入驻，租金为120元/m；,一F商铺走廊,一F商铺,3F商铺,2F商铺,天合凯旋城商业,项目概况：1、位置：临龙华大道与龙华巷2、产品：独栋商业 共7层，地上7层，地下1层；1-3楼为临街商业（包含部分农贸市场
4、）4-7层为商务小户3、售价（元/）：1F：15000 2F：7500 3F：6000,补缺型的独立商住楼，定位中端，自身配有农贸市场，以生活配套为主,龙湾生活广场商业,小户型、二三楼入口,小户型、二三楼入口,农贸市场入口,农贸市场入口,农贸市场入口,地下停车场出入口,二三楼商铺入口,首层：以小型餐饮为主，少部分入驻部分在装修，有部分空置商铺目前在招租，租金大约100左右背面的龙湾新集市是一个综合性的菜市场，主要提供日常生活配套，目前人气已经非常旺盛,龙湾生活广场商业,金林俊景定位高段的社区底商，6米挑高的大型社区商铺，是区域内高端社区商业 的代表,加怡名城目前尚未上市，预计项目将会成为为社区
5、商业并辅以零售商业的综合型商业项目,醉江湖一期独立商业体，以大型餐饮娱乐为主要经营业态的综合型商业中心,醉江湖二期如何占位？,优品道满街大体量的高档社区商业，以大型餐饮店为主导，配以商业步行街呈现完整的综合型商业街,龙湾生活广场区域内补缺型的独立商业楼，以沿街商铺主，配以农贸市场满足周边生活需求，并且有部分公寓产品,鑫盛白兰地目前尚未上市，预计项目将会成为社区商业与大型餐饮结合的商业项目,区域商业市场小结,项目定位剖析,复合娱乐、特色餐饮中心,综合定位,城西餐娱总店,项目定位剖析,二期产品是一期的延续，更是一期升级后的产品，由于独特的区位条件，项目将会与一期成为综合型商业体，以特色餐饮娱乐为主
6、要经营业态，以独立的形象区隔其他商业项目，成为地标性的区域商业中心,项目本体研究,产品升级二期产品2-4楼层高由4.75米提升到5.7米，增大了开间，使得产品更实用，提升了产品的价值,投资门槛降低二期产品部分单铺面积下调，使得总价降低，投资门槛降低，使得客户群变的更为广泛,一二期产品对比,C,A,B,我们把二期产品分为三个部分，分别是临青羊大道的A区，临规划路的B区，临河的C区，分别对三部分的商业价值排序，依次是：,A B C,A区 临近青羊大道，昭示性最好，进入性较好，因而商业价值最高，适合做大型餐饮项目,B区 靠近规划道路，昭示性其次，进入性一般，较适合做休闲娱乐业,B区 靠近规划道路，昭
7、示性其次，进入性一般，较适合做大型娱乐、休闲项目,C区 临近清水河，环境优雅，但是进入性一般，适合做特色餐饮、休闲娱乐项目,一二期产品价值挖掘,A区1层说明：A区商业临青羊大道，与一期商业相呼应共有商铺14间，总建面约1000,14,15.75m,临青羊大道,A,（层高3.9m；商铺个数 14个；总建面1000）,A区1层研究,层高5.7米；商铺个数12个；总建面3570,A区2层说明：共有商铺4间，总建面1218,A区3层说明：共有商铺4间，总建面1218,A区4层说明：共有商铺4间，总建面1134,注：2.3层参考公摊30%4层参考公摊25%,A,A,A,A区2-4层研究,1层：单铺70左
8、右，投资门槛150万左右；可设置名烟名酒精品店、中型咖啡吧，港式快餐厅,A区坡面参考,A区业态规划-餐饮中心,2-4层:青羊大道侧，大型高档酒楼配置，如文杏酒家、红杏酒楼、大荣和、满庭芳等 高档火锅店的总店，如鲍鱼火锅、谭鱼头、蜀九香等；,A区坡面参考,A区业态规划-餐饮中心,A区客户锁定,区域实力社区业主,成都花园、博瑞城市花园、优品道、鹭岛国际社区潜在投资客；城西重点实力企事业单位管理层；,小面积,区域重点自营客户、大成都范围实力品牌自营客户,从一期实力已购业主入手，强化业主老带新观念；着力挖掘前期醉江湖关注实力自营客户，利用自身商家资源拓宽投资客信息传递渠道；,大面积,B区1层（层高3.
9、9m；商铺个数 21个;总建面1000）,注：一层参考公摊20%,B区一层说明：商铺总数21间，总体量约1000，包含：临街规划外铺9间，总面积约370内铺8间，总面积约330临青羊大道4间，总面积约300,B,B区1层研究,B,B,B,层高5.7米；商铺个数13个；总建面3082,B区2层说明：共有商铺4间，总建面1163,B区3层说明：共有商铺5间，总建面1163,B区4层说明：共有商铺5间，总建面876,注：2.3层参考公摊30%4层参考公摊25%,B区2-4层研究,1层平面参考,B区坡面参考,1层：临青羊大道门店，昭示性良好好，可承接A区做高档小型餐饮，如贡品粥王、港式海味餐饮；，如日
10、式居酒屋等,B区业态规划-娱乐中心（承接餐饮）,2-4层：总体量3000左右，且5.7米的层高优势，旗舰级娱乐殿堂，高端酒吧、会所 可设置2000左右的高端KTV、1500左右的洗浴中心（设夹层）、1000左右的健身中心等,B区业态规划-娱乐中心（承接餐饮）,B区客户锁定,大城西投资散客,总价门槛合理，将区域住宅投资客户有效转换；达成度范围内闲散专业投资客；,小面积,大成都区域资源自营客户,大成都重点商业娱乐区域名牌自营商户，城西区域中小企业主；嘉联商业代理项目资源库（娱乐休闲品牌自营业主）；,大面积,层高3.9m；商铺个数 34个；总建面1661,注：一层参考公摊20%,C区一层说明：商铺总
11、数34间，总体量约1661包含：内铺13间，总面积约715临河外铺16间，总面积约746临规划路5间，总面积约200,C,C区1层研究,层高5.7米；商铺个数5个；总建面1556,C区二层说明：临清水河，滨河商业体，两层，面积可控；共有商铺5间，总建面1556,注：二层参考公摊30%,C区2层研究,1层：单铺面积约50，内铺13间，可作章鱼小丸子、R&B奶茶店、特色蛋糕店、糖果屋等 临规划路5间单铺可打通，约200做咖啡休闲餐厅,B区坡面参考,1层平面参考,C区业态规划-主题休闲 特色餐饮,2层：与16间1层外铺相搭配，可作印度菜菜、泰国餐厅、日本料理、主题餐饮等特色餐饮；同时可搭配安设1-2
12、两家特色酒吧以及休闲茶餐厅，充分利用河景优势；,B区坡面参考,C区业态规划-主题休闲 特色餐饮,C区客户锁定,大城西投资散客,初级商业投资客，对商业投资有一定兴趣，看好商业项目整体发展前景，有一定经济实力试水；看重总价及可参照的投资回报率，有利可图；,小面积,大成都区域实力投资客,经济实力强劲，对自营投资了解较深，看重项目整体发展前景；对物业价值及价格判断敏感，商业机会嗅觉灵敏；,大面积,登记对醉江湖二期有意向的客户60组，以下为客户意向情况,客户主要关注楼层较为均衡，1-4层客户均有关注；其中小面积投资客数量最大；,需求面积呈现两极分化，需求大面积客户主要为自营客户，有明确的经营目标，小面积
13、的客户则更多投资性质,关注2-3层客户意向面积较大，多为1000 左右，主要原因是客户对业态的选择，以大规模餐饮娱乐作为经营方向,前期关注客户情况梳理（非正式蓄客）,就客户关注的区域来看，印证了我们对商业价值A B C的预判，可作出销售难易度的排序，A B C；A区吸引的客户关注占到了近7成；其中又以关注底层散铺的为主；B区有27%的客户关注；其中对1-2层的关注占到了80%；C区仅有8%的客户关注；其中对2层的关注明显高于1层，临河底层单铺的销售将会是一个难点；,前期关注客户情况梳理（非正式蓄客）,本次汇报解决的核心问题,年底前完成3000万回款任务,执行计划,项目重要营销节点划分,8.1,
14、10.10,筹备启动,分工协同,8.30,第一阶段：前期筹备,物料筹备,第二阶段：蓄客待发,第三阶段：销售冲刺,9.10,10.24,项目亮相,客户寻找,客户蓄积,客户甄别（排号）,认购筹备,开盘认购,持续热销,排号,开盘,10.18,亮相,筹备阶段工作梳理,8.5,策划团队组建,相关合作公司确定,8.10,8.15,项目vi系统设计,项目销售模型制作,8.20,商业氛围包装,8.25,项目推广诉求，物料平面设计调性确定，楼书、dm，围墙设计制作,9.8,蓄客到位（楼书、dm单、商业模型等）,销售团队初步搭建,营销计划铺排,筹备阶段核心工作-调性建立,筹备阶段核心工作-调性建立,筹备阶段核心工
15、作-氛围建立,筹备阶段核心工作-氛围建立,筹备阶段核心工作-物料筹备,9.10,项目亮相，户外围墙出街,蓄客正式启动,9.13,线上报媒亮相,一期业主推介会,9.24,线下渠道资源客户挖掘,9.25,项目推广诉求调整，户外信息更换,9.27,重点意向、资源客户推介,蓄客阶段工作梳理,9.18,成都花园园区信息发布,线上报媒升温,9.26,蓄客阶段工作计划表,蓄客阶段核心工作-一期业主推介会,蓄客阶段核心工作-营销要点（1）,蓄客目标,迅速造势（气场）,诉求提炼,蓄客阶段核心工作-平面运用示意,蓄客阶段核心工作-营销要点（2）,蓄客目标,重点击破（产品 客户）,诉求提炼,蓄客阶段核心工作-平面运
16、用示意,蓄客阶段核心工作-营销要点（3）,蓄客目标,步步为赢（排号 开盘）,10.10,排号启动,价格表制定,10.16,排号、销售信息平面媒体,10.20,线下渠道排号、销售信息发布,10.22,二期商业开盘,10.26-,商业热销持续炒作,销售阶段工作梳理,10.17,园区排号认购信息发布,开盘信息（媒体、户外,10.24,10.12,排号客户梳理,销售阶段工作计划表,现阶段需处理的问题：,讨论时间,最动听的社区,【枫韵蓝湾】策略执行案,深圳派风企划 岁晚呈现,没有音乐，生命是一个错误。,音乐，使生活更有情趣思维更有创意工作更有效率领导更有艺术人生更加丰厚,世界音乐氛围最浓的地方维也纳,中
17、国音乐氛围最浓的社区枫韵蓝湾,愿音乐与热爱音乐的人在此相聚,西高新：是什么区,性价比：一个至关重要的老问题,栖居感觉,支付成本,经济适用房：我们怎么说,音乐人生：占多大比例,建立西高新地位，是领导者的事让西高新有更丰富、更个性的选择 是枫韵蓝湾的事,西安大办“音乐节”,一个坏消息,OR一个好消息？,好消息是：音乐已成时代精英的品位标签,坏消息是：我们如何跳出重围，大放异彩,将音乐进行到底!,音乐对于消费者，到底意味着什么,音乐社区，倡导一种什么样的精神,每个生命都是一场华丽的歌剧没有什么比倾听更重要,沟通 溶合 共好,社区就是一支乐队社区就是一曲交响,1、音乐诠释建筑规划,2、音乐演绎园林风情
18、,3、音乐确认会所配置,4、音乐装饰户型风格,5、音乐引领促销活动,6、音乐奏响社区文化,只要有一处空间找不到音乐元素，那就不是枫韵蓝湾。这就是我们想要的效果。,属性定位,别忘了带上你的耳朵,广告语,广告调性,想象力,音乐,审美,一曲难忘|最动听的社区,楼书名,枫韵蓝湾=西安高新区=中国音乐人居代表作,对高尚居住和音乐始终坚守的人，请吧,没有音乐，生命是一个错误。尼采,在欧洲文明的发轫古希腊文明中，离了音乐这种身份和教养的通行名片，一个人便不会被称作文明人。,累了困了乏味麻木没有激情缺少快乐,在踽踽都市的行程，无论你是否遭遇过以上不快，我们相信，您将一如既往地寻找惊喜，不曾妥协。,枫韵蓝湾,一
19、次灌溉心田的音乐旅行一份直击心灵的生命邀约一种崭新居住和生活方式的展现一部关于音乐与人生、音乐与建筑、音乐与自然的交响诗,枫韵蓝湾对于人生的意义,使生活更富情趣 思维更富创意 工作更有效率 管理更有艺术 社区更加和美 人生更加丰厚,枫韵蓝湾=中国音乐人居代表作,敬请你闭紧双眼，用比麦芒还要尖锐的双耳倾听、鉴赏,生命是一场华丽的歌剧。,第一阶段|别忘了带上你的耳朵,三阶段主题,第二阶段|西安楼市最动听的声音,第三阶段|没有什么比倾听更重要,文案风格,2005。一个社区。为耳朵诞生,文案风格-问世篇,枫韵蓝湾，中国音乐人居代表作。别忘了带上你的耳朵。,流行音乐=保鲜剂古典音乐=净化剂强烈音乐=兴奋
20、剂和缓音乐=镇定剂优美音乐=解毒剂暧昧音乐=催化剂,文案风格-第一阶段,枫韵蓝湾，中国音乐人居代表作。来时别忘了带上你的耳朵。,所有音乐元素，都能在这儿找到踪迹，觅到知音。,幽默的海顿脆弱的肖邦“少女杀手”李斯特“问题少年”莫扎特独身的贝多芬婚姻美满的门德尔松,文案风格-第一阶段,枫韵蓝湾，中国音乐人居代表作。来时别忘了带上你的耳朵。,所有音乐元素，都能在这儿找到踪迹，觅到知音。,阳台上的芦笛之舞喷泉下的狂欢节会所一角的牧神午后墙上的艺术家的生活,文案风格-第一阶段,枫韵蓝湾，中国音乐人居代表作。来时别忘了带上你的耳朵。,所有音乐元素，都能在这儿找到踪迹，觅到知音。,塔不拉双鼓VS姆里丹鼓比那琴VS萨罗达琴长笛VS短笛双簧管VS萨克斯管,文案风格-第一阶段,枫韵蓝湾，中国音乐人居代表作。来时别忘了带上你的耳朵。,所有音乐元素，都能在这儿找到踪迹，觅到知音。,平面表现,THE ENDTHANKS,
