《光大证券房价泡沫是经济复苏的必经之路后金融危机时期的中国房地产(ppt)091100.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《光大证券房价泡沫是经济复苏的必经之路后金融危机时期的中国房地产(ppt)091100.ppt（67页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、房价泡沫是经济复苏的必经之路 后金融危机时期的中国房地产市场,赵强、翁非玉2009年11月,P2,主要内容,前言：一个扩展的分析框架国际：跨国利差交易对中国房地产的影响国内：主要供求影响因素的分析策略：策略（波段）+策略（选股）附录：区域房地产市场数据,P3,P4,P4,金融危机中的全球房地产市场,资料来源：Knight Frank,P5,对我们以往观点的回顾,P6,宏观经济 VS 房地产市场,P7,为什么要把国外因素纳入分析框架？,全球经济一体化的加深金融危机后，各国政策的协同性加强中国大国地位的确立中国经济资本市场对外开发程度的扩大,P8,P8,一个扩展的分析框架,房地产市场,需求,供应,
2、投资需求,自住需求,支付能力,房价,收入,利率,升值预期,租金收益,资金成本,房屋土地,投资机会,融资条件,国内宏观经济与相关政策,全球宏观经济与各国经济政策,进出口,货币政策,资本流动,P9,2010年，会发生哪些大事？,新兴市场国家的经济过热与资产价格泡沫？全球经济的持续复苏？各国政府相继实施“退出”措施，全球资产价格回落？,P11,P11,G7和金砖四国的经济增长率,资料来源：Bloomberg,P12,P12,国际资本的流动方向,发达经济体,新兴市场国家,GDP增长,货币升值预期,P13,P13,新的跨国套利模型,发达经济体国家,新兴市场国家,P14,P14,人民币升值预期加强,巴西澳
3、大利亚印度尼西亚挪威俄罗斯瑞典加拿大英国以色列瑞士新加坡泰国中国,注：各国货币相对于美元汇率,P15,P15,中美利差形成套利空间,P16,小结,新兴市场国家经济率先复苏，而发达经济提前复苏之后。这将导致后者继续维持低利率，而迫使资本向新兴市场国家流动，而前者只能被迫接受。这种情况，与当年的东南亚金融危机前的情况类似。跨国利差交易有可能进一步推高中国以及亚洲国家（印尼、泰国等）的房价。新兴市场国家政府虽然会采取政策工具来管理资本流入，包括货币升值、提高税收、央行回收流动性等。只有当资产价格泡沫发展到相当严重之后，才会考虑加息。,P17,P18,需求层面的讨论,自住需求：一线城市难以负担，二三线
4、城市仍可负担投资需求：租售背离，保值升值预期支撑房价结论：市场已经出现一定程度的泡沫（高估），但继续宽松的货币政策和外资流入，将进一步推动投资性需求。“涟漪”效应，可能推动一些二线城市和风景度假区的住宅价格。,P19,房价究竟上涨了多少？,图：全国商品住宅销售均价,P20,负担能力平均下降20%,表：全国平均房价的负担能力变化,P21,上海房价收入比创历史新高,表：上海平均房价负担能力变化,资料来源：光大证券研究所,P22,北京房价收入比接近历史高点,表：北京平均房价负担能力变化,资料来源：光大证券研究所,P23,深圳房价收入比回到历史高点,表：深圳平均房价负担能力变化,资料来源：光大证券研究
5、所,P24,广州房价收入比相对安全,表：广州平均房价负担能力变化,资料来源：光大证券研究所,P25,小结,从房价收入比的角度，当前居民对房价的负担压力已经接近或超过07年了，这是值得警惕的信号。一线城市（上海、北京、深圳）的房价收入比创新高，泡沫程度明显大于二三线城市。从自住需求的角度，房价已经很难负担。支持房价的唯一因素是：低利率。,P26,影响投资性需求的三要素,租金收益率：房价上涨，租金维持低位，租金收益率下降资金成本：利率维持低位升值预期：升值预期强烈。国内担心货币贬值，国外博取货币升值结论：投资性需求是支持房价的最主要因素，当前的状况还将维持一段时间，直到进入加息周期和人民币升值兑现
6、，房价的泡沫将难以为继。,P27,租金触底回升，但离高点仍有距离,图：三大城市住宅租金指数,资料来源：光大证券研究所,P28,租金收益率创历史新低,图：三大城市住宅租金收益率与国债利率的关系,资料来源：光大证券研究所,P29,利差提示“房价从合理走向高估”,图：租金收益率与国债利率的差值变化,资料来源：光大证券研究所,P30,小结,从资金的角度，低利率是投资性需求旺盛的主要原因。这个趋势短期仍旧维持，长期难以为继。从预期的角度，货币贬值预期强烈，迫使资金进入房地产市场。如果CPI加速上升，会使预期上升。有两种方法可以抑制泡沫的发生：加息和征税(提高交易成本)。在泡沫进一步扩大之前，政府不会行动
7、。,P31,影响供应层面的主要因素,静态库存,库销比：衡量短期静态的去化周期,潜在供应,建销比：衡量中期的潜在供应,土地获取,储销比：衡量开发商的土地储备周期的长短,融资条件,财务杠杆及融资成本,P32,短期静态库存见底回升,图、全国主要城市新建住宅可售面积消化时间,注：消化时间=可售面积/三个月移动平均月销量，单位为月资料来源：各城市房地产交易中心、光大证券研究所,P33,房地产投资增速V型反转,图、全国房地产投资同比增速,资料来源：CEIC、光大证券研究所,P34,新开工增速快速反弹,图、商品房新开工面积同比增速,资料来源：CEIC、光大证券研究所,P35,在建规模低位回升,图、全国商品住
8、宅在建面积同比增长率,资料来源：CEIC、光大证券研究所,P36,土地储备负增长,图、全国土地购置与开发面积累计同比增速,资料来源：CEIC、光大证券研究所,P37,销售面积止跌回升,图、全国商品住宅销售面积的同比增速,资料来源：CEIC、光大证券研究所,P38,潜在供应水平有上升趋势,图、全国商品住宅销售面积及潜在供应水平,资料来源：CEIC、光大证券研究所,P39,小结,相对于需求而言，供应对市场的反应是比较滞后的，表现出适应性。从09年下半年起，供应方面出现明显的增加，但是仍在长期平均值之下，远未达到供大于求的状态。预计2010年，供应仍旧继续恢复性增长。估计房地产投资同比增速将在15%
9、左右,P40,P41,房地产板块具有高贝塔值的特征,图：2005年以来，房地产板块相对于指数的表现,资料来源：WIND、光大证券研究所,P42,催化剂来自于政策与楼市表现,图：房地产板块及万科每月的相对表现,资料来源：WIND、光大证券研究所,P43,预测市盈率略高于平均值,图：A股四大住宅开发商的预测市盈率变化,资料来源：WIND、光大证券研究所,P44,相对市盈率在中轨附近,图：A股四大住宅开发商的相对市盈率变化,资料来源：WIND、光大证券研究所,P45,倒“V”型走势,“先上”：从现在起至明年上半年，经济复苏基础 建不牢，货币保持宽松，政策维持中 性，股市趋于活跃，外资持续流入 房价有
10、可能再上台阶，带动地产股上涨。“后下”：明年下半年或者年底，经济稳健复苏，央行回收货币，资产价格泡沫严重，政 府打击炒房 房价从高位快速回落，带动地产股下跌,P46,市值前20位的房地产股票的表现,资料来源：光大证券研究所,P47,市值前20位的房地产股票的表现,资料来源：光大证券研究所,P48,挑选“白马”的思路,一线城市房价涨幅大：中华企业、首开股份、滨江集团高端住宅房价涨幅大：招商地产、华侨城、区域规划概念：上海浦东和崇明、天津滨海新 区、北京地铁假设、海南旅游 岛,P49,寻找黑马的线索,价值发现：华丽家族、嘉凯城、鲁商置业、华 远地产、爱建股份、宁波富达、ST 科苑、ST中润、ST国
11、祥、ST海星、ST国药、ST东源、ST东碳、ST琼花小市值：海德股份、迪康药业、广宇发展、香江控股、渝开发业务转型：龙元建设、黑牡丹、天保基建、上 海建工,P50,重点公司盈利预测及估值,P51,谢谢！联系方式：电话：22169113、22169116电邮：,P52,P53,P53,上海,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：上海新建住宅日均成交量变化,P54,P54,上海,图：上海新建住宅可售面积及消化时间,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,P55,P55,杭州,图：杭州新建房日均成交量变化,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,P56,P56,杭州,图：杭州新建商
12、品房可售面积及消化时间,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,P57,P57,南京,图：南京新建商品住宅日均成交量变化,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,P58,P58,南京,图：南京新建商品住宅可售面积及消化时间,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,P59,P59,北京,图：北京新建住宅日均成交量变化,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,P60,P60,北京,图：北京新建商品住宅可售面积及消化时间,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,P61,P61,天津,图：天津新建商品住宅日均成交量变化,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,P62,P62,深圳,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：深圳新建商品住宅日均成交量变化,P63,P63,深圳,图：深圳新建商品住宅可售面积及消化时间,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,P64,P64,广州,图：广州新房每月成交量及变化,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,P65,P65,武汉,图：武汉新房每月成交量变化,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,P66,P66,重庆,图：重庆新房每月成交量变化,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,P67,P67,长沙,图：长沙新房每月成交量变化,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,
