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1、,同致行南京分公司,南京新城科技园A2/A3地块分析报告,河西建邺,报告目录,一、河西土地市场分析二、河西区域规划三、个案分析四、土地分析五、投资价值敏感性分析,我们先了解一下近年南京河西土地屡创新高的拍卖史,2008-2009年土地拍卖中，河西土地平均溢价率为46.29%，最高溢价率为152%,土地市场,2010-2011年土地拍卖中，河西主要土地平均溢价率为14.6%，最高溢价率为55%,土地市场,2012-2013年土地拍卖中，河西土地平均溢价率为6.78%，最高溢价率为32.7%,土地市场,近三年南京土地市场成交对比,土地总成交量和总成交金额呈总体下降趋势；2012年上半年土地市场低迷
2、，下半年楼市回暖带动成交量回升。,同致行观点,河西溢价率整体呈下降趋稳态势。热门地块的整体溢价率仍将达30%以上。,报告目录,一、河西土地市场分析二、河西区域规划三、个案分析四、土地分析五、投资价值敏感性分析,河西之于南京,河西定位为商务、商贸、文体三大功能为主的城市副中心，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览区域,“一城三区”战略-奠定奥体发展新布局,城市发展由单核向多核发展战略,板块之于河西,北部,中部,南部,开发时间：1992-2002年北部中心：龙江片区功能定位：以居住和科技园为主体功能发展引擎：高教新寓的开发带动开发现状：完善配套、改善环境,开发时间：20
3、02-2009年北部中心：河西CBD功能定位：形成新区现代服务业聚集区、中高标准居住区、滨江休闲地与都市产业园发展引擎：奥体中心和十运会带动开发现状：逐步走向成熟,开发时间：09年开始启动北部中心：江东南路的延伸段功能定位：以现代化居住、工作、休闲等为主体发展引擎：中部的发展成熟开发现状：开发准备阶段,由北向南推进,河西新城三大板块分区，由北向南发展，功能职责清晰，奥南板块的崛起是城市发展的趋势,板块之于河西,河西房产发展轨迹,03-05年,05-08年,09年之后,落寞时代,领袖时代,纷争时代,特征：群雄并立，大小品牌戮战河西，保利、华润、中北、宋都、仁恒等,特征：河西分化，大品牌开发商领袖
4、河西市场，仁恒、万科、中海等,特征：对于河西的开发迟观望和怀疑态度，开发商较少，项目集中在奥体一带，金马俪城等,金马郦城的4500时代,光明城市：6500元/的新高度,朗诗国际街区：科技住宅领衔破万,仁恒江湾城之后的涨价潮河西房价突破2万单价,河西成为南京楼市热点和焦点板块，抢占河西成为开发商成功的关键,09-10年度，河西房价达到一个新的高度，从年初的9000元/平米上升到当前的2万单价，增幅达到122%,报告目录,一、河西土地市场分析二、河西区域规划三、个案分析四、土地分析五、投资价值敏感性分析,仁恒江湾城,定位：国际人居新天地,三期售价26000元/,名盘之,二期,一期,三期,四期,仁恒
5、江湾城总建70万平方米，共分四期开发。三期位于地块右下角。,三期占地8.7万，总建18.97万计划建设12栋高层，共1028户,社区内部完善配套：2处幼儿园、小学、中学、2处商业、邻里中心、会所一应俱全。,以改善型四房及五房户型为主。所有房源全部为精装修带地采暖、中央空调，户式中央洗尘系统。超低覆盖率，超大绿化率、超大楼间距，超高室内空间的规划,项目概况,心域荣誉 心驭梦想的地方主题推广语,三期18.97万平米,会所和商业,优点：名厨明卫，户型工整 卧室开间达到3.4米，进深则有4.1米缺点：卧室门正对入户门，私密性不够,1房：67-71平米,2房：89平米,优点：户型方正，各区域分区明显 缺
6、点：全部朝南，通透性有问题,3房：138平米,优点：私密性得到保证 缺点：主卧距离卫生间有距离,主力户型剖析,3房：143平米,优点：一、主卧带卫生间和更衣间；二、南北双阳台设计；三、设置了玄关。缺点：景观露台开间过小,4房：175平米,优点：体现了购买人群对生活品质的追求,4房：218平米,对业主生活的私密性和便利性是考虑的比较周全的,主力户型剖析,广告展示,突出其江景特色，区别区域楼盘，主打国际化概念,购买力客户分类描述,客户研判,产品与客户匹配,客户研判,60-90主力客群为首次置业型,客户定位,130-170主力客群为改善型,客户定位,200以上主力客群为享受型,客户定位,仁恒江湾城客
7、户结构,目标客群,长期驻留南京的商务人士,全市私营企业主或企业高管,事业单位、机关中高收入人群,各类产业园外资企业高管层,政府高级官员,来自江浙沪的投资客,部分有南京情节的境外和海归人士,长年在外打拼的南京人,客户定位,户型,园林,附加值创造,通过风格各异的精装修，提升项目附加值,规划价值,围合式布局，内部园林景观最大化最大化水系景观资源,景观价值,1400米一线江景，2500亩江岸花园,尊贵/专属的服务,形象超越对手,形象的价值,新古典主义风格，营造高端社区,产品和服务全面领先,规划,商业,会所,8千平米的顶级私家会所,区域内政府配套逐步完善，自身未来配套齐全,配套价值,建筑,项目小结,资源
8、的唯一性+产品和服务全面超越+整体形象远离对手,招商雍华府,定位：百年央企 精装豪宅,一期售价26000元/,名盘之,产品解析,项目在2013年4月份公开，推出一批产品279套，成交172套，均价26000-28000元/平米不等,一期房型比例，以三房和四房为主，面积在124-143平米为主,270度环景阳台，算一半面积。更多利用空间,厅卧双南、南北通透,厨房L型操作间，人体工程合理,产品解析,客厅270度环景阳台，主卧飘窗，更多利用空间,进门汀步和主卧入口更多利用空间,阔绰厨卫，更多享受,98,124,客厅180度环景阳台，主卧270度转角飘窗，独立卫生间，,进门过道，大气实用,私人会客厅，
9、可做书房亦可改成卧室，附带景观阳台，,143,突出户型和价格等概念,广告展示,户型,园林,附加值创造,通过风格各异的精装修，提升项目附加值,规划价值,中央公园,景观价值,1.5万平法式园林,尊贵/专属的服务,形象超越对手,形象的价值,新古典主义风格，营造高端社区,产品和服务全面领先,规划,商业,会所,数千平米的顶级私家会所,配套价值,建筑,项目小结,价格性价比+产品+整体品牌形象远离对手,幼儿园、中学，周边配套,户型对比,区域产品对比解析,周边项目产品以123-143平的改善型房源为主，空间考虑功能性和“偷面积”概念；受万达广场影响，周边项目以社区型商业为主，同时配建社区会所。产品以精装高层为
10、主，注重配套和尊贵型。,同致行观点,报告目录,一、河西土地市场分析二、河西区域规划三、个案分析四、土地分析五、投资价值敏感性分析,地块位置,地块位于河西中部，新城科技园腹地，成熟生活区域，地理位置佳。,万达,虹悦城,奥体,1公里生活圈,长江隧道江浦新城,马鞍山,招商,和记黄埔,烟厂,一、科技园A2地块（86.25亩）,地块位置：兴隆大街以北，白鹭东街以南，吉山路以西，泰山路以东。规划指标：容积率3.0，建筑高度100米。用地性质：二类居住和商住综合招商意向：引进有城市综合体运营品牌实力和成功运营经验的投资商以“招、拍、挂”形式取得土地进行开发运作。,南京河西建邺,地块信息,地块位置：兴隆大街以
11、北，白鹭东街以南，吉山路以东，西城路以西。规划指标：容积率3.0，建筑高度100米。用地性质：二类居住和商业、办公招商意向：引进有城市综合体运营品牌实力和成功运营经验的投资商以“招、拍、挂”形式取得土地进行开发运作。,二、科技园A3地块（92.4亩）,地块现状：整体较平整，成“凹”字型，有少量待拆迁建筑,南京河西建邺,地块信息,交通环境：交通方便，南边地铁一号线到明基医院中胜站，西边地铁二号线兴隆大街地铁站约1.8公里，规划中的地铁七号线约500米；距离新街口十几分钟车程，北边可上过江隧道；公交126、39、113、39等路公交线路、62路、94路、305路、170路到新城科技园站；161路、
12、57路、7路、D7路、地铁二号线、浦新线等。,双地铁交通、公交交通发达,区域交通,周边环境：到奥体、万达约3公里，文化教育资源发达、科技园和高端楼盘较多，区域整体较高端,小学、中学、职教、文体等资源丰富,区域文教,周边环境：未来周边配套等会进一步完善和提高。,医院、超市、酒店等基本配套完善,区域生活配套,虹悦城,同致行观点,整体配套较完善，距离虹悦城仅1公里，距离万达和奥体中心等地仅需十几分钟车程。由于地块位于河西核心区域，为地块打造高端项目准备了必要条件。,报告目录,一、河西土地市场分析二、河西区域规划三、个案分析四、土地分析五、投资价值敏感性分析,售价预期,综上，河西整体均价约24300元/。目前河西板块项目2013年上半年涨幅为2%；因此预计本次土地开发2014年7月上市均价预计将达到26000元。,43,拿地价格每增加15%，资本收益率下降约10%,土地价格与利润率的敏感性分析,地块经济效益试算（点击链接）,谢谢！,
