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1、北京城市综合体专题研究,定义特性,条件要求,操作模式,效应影响,发展趋势,典型个案,研究总结,研究背景,研究背景政策,土地管理配套政策实施土地利用结构优化，构建“整体疏、局部密、大分散、小集中”的土地利用空间格局。推行建设用地集约挖潜。积极推行各类开发区节约集约用地，充分利用地下空间进行立体化综合开发，提高建设用地的集约利用水平。,区域功能的综合规划与土地优化集约利用，促使城市综合体不断涌现。,研究背景市场,综合性用地在北京市主城区土地供应中所占比重逐年增多，促生更多的城市综合体走入市场。,未来城市综合体将成为地产开发的一支雄劲力量逐渐强大作为地产策划者，我们有必要把握这一市场脉搏,那么，什么
2、是综合体？综合体能为我们带来什么？怎么做综合体？,定义特性,条件要求,操作模式,效应影响,发展趋势,典型个案,研究总结,研究背景,定义特性,定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。,案例 美国纽约洛克菲勒中心(Rockefeller Center),定义特性,建于19311940年，世界最早的城市综合体。占地8.9公顷，容积率18，共有建筑19座。物业：办公、居住、商业、酒店、剧院等。R.C.A.大厦：中心主体建筑，70层，高259
3、米国际大厦：41层时代与生活大厦：36层,建筑群的中心是一个下凹的小广场。各个建筑物之间都有地下通道连接。开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的功能协调。1963年，建了一座拥有2153间客房的希尔顿旅馆。,高密度建筑群，土地集约利用办公、旅店、购物、居住和娱乐等功能是城市综合体的重要组成部分，是功能协调的基础。,案例 日本福冈博多运河城,定义特性,内部交通不同标高上的通道和天桥将该项目的各个组成部分有机地连接起来,立体的内部交通架构，是各物业功能互动的基础,华润大厦国际5A级甲级写字楼,5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场,“万象城”超大型室内购物中心,REEL时尚百货、嘉禾
4、影城、华润万家超市、“冰纷万象”真冰场,案例 深圳华润万象城,定义特性,内部架构项目由北、中、南三地块组成北区与中区通过地下一层及二层、三层之间的廊桥连接。,内部空间的立体架构，为各物业功能的能动互补提供条件,案例 日本六本木新城(Roppongi Hills),定义特性,项目概况开发商：森BUILDING株式会社地 址：东京都会区六本木六丁目地区物 业：办公楼、住宅、酒店、商店、餐厅、博物馆、电影院、电视台、学校、庙宇和仓储设施等。总占地：11.6公顷总建筑面积：76万平方米总建筑费用：189亿元（人民币）总土地价：329亿元（人民币）开发周期：17年，1983-2003年开工时间：2000
5、年4月 竣工时间：2003年4月,体量巨大投资额高开发周期长,案例 日本六本木新城(Roppongi Hills),定义特性,交通与停车公交配套发达，地铁直接连通六本木新城B1共计12个停车场，总体停车位2762辆专设50辆摩托车与332辆自行车停车位，其中自行车免费,12个停车场,地铁示意图,地下停车场,立体停车示意图,高效便捷的外部交通，为项目人员、物资的流通提供保障,案例 日本六本木新城(Roppongi Hills),定义特性,完善的配套与内部功能，构建超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈,综合体,建筑：高密集约,规模：体量巨大,资金：巨额投资,时间：周期较长,内部：立体连续,物业
6、：复合互补,外部：高便可达,定义特性,特性,定义特性,条件要求,操作模式,效应影响,发展趋势,典型个案,研究总结,研究背景,政策,经济,交通,人口,资金,运营,综合体,（硬件）城市,开发商（软件）,条件要求,中关村,亚奥,CBD,亦庄,望京,条件要求,北京城市综合体分布图,CBD 城市核心全城辐射 城市级亚奥 城市副中心区域辐射区域级 中关村 望京 新城区域辐射 区域级,金融街,王府井,崇文门,广安门,方庄,截止2007年北京综合体总供应量约为1389.54万平方米。主要集中在CBD、望京、亚奥、中关村等区域。,条件要求,城市级（CBD）定位：新北京新形象的集中展示区。发展目标：成为引领北京市
7、发展高端服务业的引擎，成为首都国际交流的重要窗口，成为中国与世界经济联系的重要结点。规划特点：多功能、高度复合区域，在满足商务活动的同时，还具有文化、科技、娱乐、居住等其他功能。功能布局：建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。,城市（硬件）政策,区域级（中关村）定位：知识型服务业发展基地。政策扶持：对进入园区的文化创意企业，在土地使用、人才引进、规费减免、房屋租赁费、物业管理费等方面予以优惠；吸引和鼓励国内外知名企业、总部型企业落户产业基地，促进文化创意产业集群发展。,区域级（亚奥）定位：是以文化体育为核心的综
8、合性城市副中心。商业发展规划：新发展的居住区，10万15万人要规划营业面积3万5万平方米左右的商业中心。定位：生活配套完善、国际化的生活社区，将集体育、文化、会展、休闲等功能于一体。,区域级（望京）定位：集居住、商务、办公为一体的“副都市中心”。,区域功能复合的定位，是催生城市综合体的政策保障,条件要求,城市（硬件）经济,城市级（CBD）截止2007年一季度，入驻CBD区域的各类法人单位共计4470家，同比增加了669家。其中服务业企业约占入驻CBD全部法人单位的60%，是CBD的主导产业。文化产业法人单位约占入驻CBD全部法人单位的比例近45%。2007年一季度，北京CBD入库各项税费收入1
9、5.06亿元，占朝阳区的21.89%；同比增收3.43亿元，占朝阳区的23.22%。2007年一季度CBD实际利用外资1.27亿美元，占朝阳区实际利用外资的22.8%。,区域级（中关村）2005年，园区高新技术企业总数1.7万家，实现销售收入超过4800亿元，比2000年翻一番多，五年内年均增长达到20%以上，占全国高新区总量达七分之一左右；实现增加值960亿元，相当于当年北京市地区生产总值的14.1%。,区域级（亚奥）1990年亚运会后的阶段性繁荣后，又迎来2008年奥运会，预计到2010年，奥林匹克中心区增加值将达到150亿元，年均递增20%左右。,区域级（望京）截至2006年底，共有入园
10、企业203家，总注册资本28亿元。06年园区新增入园企业43家。2006年，入园企业共实现销售收入6亿元，上缴税收3779万元，分别较05年递增了15.7%和26%。,多元的产业带动、雄厚的经济实力，是催生城市综合体的物质保障,条件要求,城市（硬件）交通,区域级（中关村）构建由1条地铁线、14条快速路和主干路组建而成的中关村地区立体交通网。地下规划：建造“综合管廊地下空间开发地下环行车道”三位一体的立体交通。,区域级（亚奥）地铁奥运支线、地铁号线、地铁号线。,区域级（望京）内部：3个内部交通环路，6条对外延伸的交通放射线，一条连结城区与机场的快速轨道交通。外部：机场路、京顺路、东北四环路、北京
11、承高速、五环路、13号城铁及规划中的两条轻轨线。,城市级（CBD）规划中道路用地约为155公顷，占CBD总面积的39%。地下交通：“一轴、一区、两点、三线”。一轴为东三环路地下空间发展轴线；一区为核心区域，即以地铁国贸换乘站为带动，重点开发东三环两侧；两点为地铁国贸换乘站和地铁10号线光华路车站；三线为建外大街地下联络线、光华南路地下联络线和CBD东西街地下联络线。,立体的交通路网，是催生城市综合体的外部流通保障,条件要求,条件要求,城市（硬件）人口,区域级（中关村）2006年末园区人口：78万人中关村商圈客流量：10万人/日中关村科技园区内有清华大学、北京大学等高科院校39所，在校大学生约4
12、0万人。,区域级（亚奥）目前常住人口：50万以上目前流动人口：30万以上,区域级（望京）规划人口：30万人常住人口：18.6万人,城市级（CBD）居住人口：CBD核心区内共有居住人口约5.4万人从业人口：CBD核心区吸纳了约13.5万从业人口,一定规模的人口数量与庞大人流量，是催生城市综合体的消费支撑,条件要求,开发商（软件）资金/运营,庞大的资金投入，大规模的开发，需要开发商具有超强的运营能力。,庞大的资金投入，超强的运营能力，是保证城市综合体顺利开发的根本,城市（硬件）政策：区域功能复合定位经济：多元的产业带动、雄厚的经济实力交通：立体的交通路网人口：一定规模的人口数量与庞大人流量开发商（
13、软件）资金：庞大的资金投入运营：超强的运营能力,条件要求,定义特性,条件要求,操作模式,效应影响,发展趋势,典型个案,研究总结,研究背景,操作模式,物业组合/自持vs出售（表一）,操作模式,物业组合/自持vs出售（表二）,公寓+写字楼+商业+酒店 多为“自持出售”公寓+写字楼+商业 多为“自持出售”由于酒店的拉动，使“自持出售”的项目档次较高,操作基本模式：79%自持出售，21%自持出售；以自持出售为主,操作模式,推盘次序,自持出售,自持出售,无论是“自持出售”还是“自持出售”，推盘次序都是：先出售部分，后自持部分。基本都是先推公寓（住宅）,先推出销售部分，迅速回款，缓解资金压力,华润万象城,
14、一期,二期,华润万象城为什么一期开发会选择商业和写字楼而不是公寓？,操作模式,推盘次序,公寓,周边高档公寓众多,酒店,五星级酒店林立,办公,地王大厦等甲级写字楼汇聚,商务,CFD带来大量高等级商务人士,商业,缺乏有影响力的商业形态,华润万象城：外部市场,操作模式,推盘次序,对商业和写字楼存在较强的需求公寓和酒店供应量充足,住宅,中高档住宅众多,操作模式,推盘次序,华润万象城：内部规划,华润大厦国际5A级甲级写字楼,5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场,“万象城”超大型室内购物中心,REEL时尚百货、嘉禾影城、华润万家超市、“冰纷万象”真冰场,物业组合：写字楼+商业+酒店+公寓
15、内部规划有写字楼和商业，可满足市场需求酒店和公寓先期推出会和当下市场撞车,客观：外部市场和内部规划最终促使华润万象城的一期开发选择了商业和写字楼 主观：自持的商业和写字楼先期开发，要求开发商要有雄厚的资金实力,城市综合体的推盘次序要从项目的外部市场、内部规划以及开发商实力等方面综合考量,操作模式,入住情况：自持出售,写字楼统一招租，入住率高，入住企业档次高，多有世界500强商业统一招商，入住率高，引进大型百货，多有国际名品,操作可控性强，入住率高，入住企业档次高,操作模式,入住情况：自持出售,写字楼售后散租或统一招租相结合，入住率不高，入住企业档次较低商业售后散租或与统一招商相结合，入住率较低
16、，入住商家档次不高,操作可控性差，入住率不高，入住企业档次低,操作模式,运营价值：自持出售 vs 自持出售,自持出售操作可控性强，多有五星酒店或高档次的酒店式公寓，提升项目档次功能互补强，价值链紧密，运营价值高,自持出售操作可控性差，项目档次较低功能互补弱，价值链松散，运营价值低,自持出售,操作模式,运营价值：自持出售 vs 自持出售,在CBD中，由于“自持出售”的项目比“自持出售”的项目物业功能更多，更全面，功能协调互补性强，所以写字楼租金较高。,“自持出售”的项目比“自持出售”的项目物业价格要高,操作模式,功能关系：自持出售 vs 自持出售,自持出售（档次高）自持出售（档次低）,高入住率/高档次 低入住率/低档次,功能互补强 功能互补弱,运营价值高 运营价值低,操作可控性强 操作可控性差,操作模式,资金压力：自持出售 vs 自持出售,自持出售销售部分少，回款速度慢,自持出售销售部分多，回款速度快,资金压力大,资金压力小,操作模式,
