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1、,谨呈:深圳 中建投,深圳 中建投九江项目定位及物业发展建议,本次提案阐述问题,第一部分：项目市场分析报告,主要内容：分析相关市场，界定项目属性，客户情况摸查，项目可行发展方向建议,第二部分：项目发展定位报告,主要内容：开发要求明确的基础上，对项目发展定位进行深化，对项目开发策略、运营及收益模式，规划设计进行深入探讨,九江城区由两湖时代向八里湖时代迈进项目所在地庐山区为城市重点拓展区域,魅力九江，机遇九江 中国优秀旅游城市 中国十佳投资城市之一 GDP近5年年平均增长12%城市凝聚力指数全国前十,八里湖,庐山区,赏 九江,析 楼市,区域扫描,庐山区板块特征：新兴发展板块，市场认知度与接受度不高
2、。板块界定：长虹大道及其延伸段以南区域,当前在售项目不多，以经济型公寓为主，价格3500左右,未来区域内小高层供应量较大，产品同质化严重（主力户型均为90方两房和120方三房面积段），普通公寓的竞争压力较大,在售代表楼盘：香域半山、浔阳名城、莱茵名郡、慧龙新城、庐山国际新城、奥林匹克花园等,庐山区主要在售楼盘分析,市场规模较小，板块差异和价格梯度不明显，客源重叠和板块替代性强。庐 山区为新兴发展板块，市场认知度与接受度不高，但庐山区是极大的机遇区,市场总结,土地市场：近6年波动明显，2005为出让面积高峰年，2006为出让宗数高峰 年，2009年土地成交金额与成交均价均创造了历史新峰值,供求情
3、况：对比20052009年土地出让面积与商品房销售面积，预测九江房地产市场在2010年或更长时间不会出现供过于求现象,市场均价4000-5000范围，庐山区为价位最低板块，均价3500左右；整体市场一 小高层、高层为主力供应产品，90130 为市场主力接受户型；整体市场产品 同质化严重,品 地块,项目整体地形呈梯形状，地块不规整，无自然资源及人文资源,经济指标数据：占地：130782平米容积率：1.8建筑密度：30%绿地率：30%机动车配比：1个/2.5户商业面积：商业建筑比例10%,庐山区发展定位为：世界级旅游区、生态工业城。区域为九江市政治、经济、文化的中心区域,庐山区区域价值“世界旅游区
4、、生态工业城”,机会一：新兴区域经济活跃，区域城市凝聚力 强，为项目后续成功开发奠定了坚实的基础。,九江地区存在大量人均收入属城市中偏高水平的人口，潜在购房需求强劲。,潜在需求强劲,机会二：九江（庐山区）旅游城市定位吸引大量收入属城市中偏高水平的群体。,通过区域扫描发现区域内楼盘体量大多十几万方，体量不大，小区内部配套不全，品质有待提升。,地块机遇,本项目外部资源不足，如能从自身产品发力，实现内部价值最大化（例如景观、户型、物管等），必将取胜市场,读 客户,九江地区客户置业最为关注产品品质、城市生活优越感以及性价比,九江地区客户置业驱动因素，普遍寻求 理想的居住方式和城市生活居住的优越 感，看
5、重对稀缺资源的占有，最为关注的 地段及教育资源。对产品的关注点为产品品质、物业管理、户型,九江地区客户置业最为关注产品品质、城市生活优越感以及性价比,客户语录,希望房子有电梯，客厅要比较大，这样亲戚到我家来很有面子，哈哈九江星子县一刘姓受访者,客户语录,我希望小区物业管理要好，不要想以前老小区一样卫生很差，有保安和没保安一样九江市区一王姓公务员,客户语录,地段稍微好点就行，最希望的就是能有好的幼儿园，旁边能有好的学校九江市区一上班族父亲如是说,客户语录,价格实惠点，窗户最好大点，这样我和老婆站在阳台，可以很好的看到外面的景色一年轻已婚男士如是说,客户考虑更多的是城市生活的虚荣感、物业管理、教育
6、资源、面积与价格的合理性、户型的性价比,1.8容积率做何种产品能实现效益最大化,项目核心问题,稳健盈利，短平快操作；塑造区域大盘概念；追求卓越，塑造品牌。,开发目标,项目整体发展战略制定前奏,之江 定位,关于1.8容积率，物业组合考虑,多层、花园洋房、小高层（高层）,1.8容积率,满足刚性和改善需求，品质感强，建议为首选方案,多层,多层、小高层,排屋、小高层（高层）、多层,小高层、高层,价值不大，不建议选择,小高层目前去化困难、大量多层价值不大，但可考虑选择,地块环境不适合做排屋，不建议选择,可达到要求，但浪费太多土地，价值不大，不建议选择,建议此种物业组合为首选方案,景观水系区,物业区块划分
7、,规划平面示意图参考：九江地区标志性中高档住宅小区,小高层区,高层区,多层区,花园洋房区,商业区幼儿园,多层、小高层、高层满足部分刚性需求和投资客户花园洋房和高层楼王单元满足部分追求品质实力型客户,物业大致比例,多层:25%小高层：25%高层：30%花园洋房：20%,入口广场，树立地标形象,规划概念构思低投入、高形象为本项目整体规划的核心指导思想，引进深圳沿海文化思想,城市广场、地面停车场,台地挡土墙、人行台阶,阳光地下车库,社区泛活动区(动区),社区泛活动区(动静过渡区),台地上散步环路(内环),入口示意,人车分流,建筑风格推荐深圳特色新古典主义风格,深圳特色新古典主义建筑风格，将古典三段式
8、建筑手法与现代时尚完美结合。以米色、白色、茶色和黄色为主的色彩构成视觉上的美感，形成建筑外立面自由多变、错落有致的感受。,社区入口入口坡地、跌水，商业、绿植、标志性塑像等构成社区尊贵感,立柱、树阵或标志性塑像,与东侧绿化带联合打造城市广场形成本项目的“生态走廊”；跌水和水幕：未见湖而已见湖水泻出。,跌水景观和缓坡绿化,台地花园景观示意图,园林景观主景观体系贯穿于整个社区，并且分割和联系各个相对独立的小组团。,主题中心景观：主要以水系、大型树种、主题小品为主宅间园林：独特的景观营造纯净的居住氛围，以绿植、花草、大型树种，主题小品等等组成一个私家花园。,入户大堂入户大堂以酒店式标准设计，体现酒店般
9、的尊贵,电梯厅为公共空间，主要体现现代、简洁、明快的风格,架空层为了体现尊贵感和景观通透性，部分楼宇设架空层，同时在架空层设立泛会所,架空层：通过架空层，前后组团的绿化延伸。,商业部分营建,本项目商业部分主要考虑因素：需求层面：项目周边现有生活配套不足，商业配套档次低，本项目的商业部分功能是满足项目的基本商业需求；项目层面：约24万方大体量项目需要集中式社区商业为之匹配，商业氛围营造是体现项目档次的重要手段之一，其作用不可言喻。,商业街和社区商业中心在入口广场形成一个集休闲、娱乐、交流的生活街区和社区集中式商业中心（含1500平米超市型菜场）做足规划设计标准不大于10%,约24000平米,商业
10、街区与集中式社区商业中心,生活街区满足社区商业服务功能的同时，营造时尚、品味的高尚格调，提升社区文化氛围,独立商业:约20000平米建议层高4.8米二层，未来分割成为三层引进中等规模品牌超市南北通透,住宅底商：面积约3000平米层数：一层,生活街区,户型面积区间及配比确定,本项目户型面积区间及配比的主要考虑因素：市场现状：市场追从中大户型，部分客户买房具有很强的虚荣心需求层面：访谈观点表明，100-120平米的三房需求较大；,本项目建议的户型面积配比如下：,项目开发过程中，应关注不同阶段对户型面积配比的调节：启动期：目标客户购买力有限，而且对价格较为敏感，为确保项目成功启动，从小面积单元开始销
11、售，满足刚性需求和投资类客户，快速去化，回笼资金。旺销期：随着市场影响力的巩固，客户层面不断拓宽，中高端客户比例增大，此时释放的户型面积可加大，将花园洋房、高层楼王单元等高端产品置于后期销售。,飘窗、入户花园、花园阳台等设计使户外景观充分渗透至户内，将室内生活空间充分外延户型创新通过室内生活与户外景致的交融，充分营造居住荣耀感。,户型创新实景展示通过室内外空间与景致的交融，提升居住舒适度，达到居住荣耀感。,100方左右项目户型提示注重电梯间、客厅面积、飘窗设计,入户花园飘窗客厅要大,1,2,3,3,1,2,2,130方左右提示合理解决好电梯井的问题，在合理控制户型面积同时时运用创新元素提升居住
12、舒适度。,入户花园花园阳台步入式凸窗步入式衣帽间阳光房生活阳台,1,2,3,4,5,6,2,3,4,6,建议花园洋房户型面积：一层控制在155左右；二层控制在140左右；三层控制在130左右；四层控制在115左右；五层控制在105左右；六层控制在89。（以上面积不含赠送面积）除了层层有露台的设计之外，另外建议设置北向入户花园，以提高产品附加值。在位置较好的花园洋房设置6F+1跃层设计，其余不建议在顶层设置跃层户型。,排屋户型,物业发展建议KPI总结,提供标准化优质产品，基于市场需求的适度创新,主力户型面积,整体规划,承引新古典主义纯正血统,社区商业中心概念，符合项目形象的主题文化商业街,主题景
13、观体系+组团文化景观,做足1.8的容积率,基于项目整体战略的需要，合理排布各物业类型,多层90130m2，高层小高层90-140m2，花园洋房89-160m2,建筑风格,商业配套,园林景观,容积率,户型设计,至高标准的城市生活：,创新产品理念：,品质户型：,34,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZaz
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