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1、,热身：15秒记忆 16位数字,800 209 919 491 0481,1840 1949 1990 2008,起源：20世纪30年代，美国田纳西流域开发时，罗斯福新政力挽经济危机 学科：20世纪60年代，可行性研究成为学科，世界银行以其为项目贷款的依据。推广：1978年联合国工业发展组织编写工业可行性研究手册，1980年编写工业项目评价手册，在国际上得到广泛推广。,应用：1983年，国家计委颁发关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法。1987年，国家计委颁布建设项目经济评价方法与参数；1993年，国家计委又颁布了建设项目经济评价方法与参数第二版。2000年建设部建标2000205号房地产
2、开发项目经济评价方法,一个方法，拯救了一个国家,可行性研究一般要回答以下问题:技术：产品规划设计经济：盈利能力财务：资金平衡融资：筹集到所需的资金量实力：自有资金足够35%周期：开发经营周期排布合理调动：人力，物力资源,开发企业负责人投资决策据编制设计任务书筹措资金和申请贷款签订合作和协议申请项目建设执照,可行性研究的主要内容,1、项目概况2、市场分析和需求预测3、规划设计方案的优选4、项目的建设工期、开发进度安排5、项目投资估算6、资金的筹集方案和成本估算7、经济分析和财务评价8、风险分析9、社会经济评价10、结论,静态经济评价指标,动态经济评价指标,财务评价的主要技术经济指标,静态投资回收
3、期,成本利润率,销售利润率,动态投资回收期,财务内部收益率,财务净现值,根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标。,主要技术经济指标,静态经济评价与动态经济评价,静态经济效果评价指标及其计算方法,1、成本利润率 指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。2年期开发项目一般35%-45%的水平。成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）/投资总额
4、*100%,RPC=Profit Rate on Cost 成本利润率GDV=Gross Development Value 总开发价值TDC=Total Development Cost 项目总开发成本DP=Development Profit 开发利润,1、成本利润率案例,某个以销售为主的房地产开发项目，其投资总额为4059.6万元，销售收入为5350万元，销售税金为275万元，资本金为3059.6万元。求其成本利润率。,GDV=(5350万-275万)=5075万 TDC=4059.6万 RPC=（5350-275-4059.6）/4059.6*100%=（5075-4059.6）/40
5、59.6*100%=25.01%,15,2、销售利润率销售利润率是企业利润总额与净销售收入的比率。销售利润率是衡量企业销售收入的收益水平的指标。,某个以销售为主的房地产开发项目，其投资总额为4059.6万元，销售收入为5350万元，销售税金为275万元，资本金为3059.6万元。求其销售利润率。,2、销售利润率案例,GDV=（5350万-275万）=5075万 TDC=4059.6万 销售利润率=（5350-275-4059.6）/5350*100%=(5075-4059.6)/5350*100%=18.98%,3、静态投资回收期 是指不考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投资（什么意思？就
6、是累计现金流量为零）所需的时间。,静态：(5-1)+192.2/864=4.22年,房地产投资项目基础数据的分析估算,一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 二、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措,？,利润,飞雪连天射白鹿 笑书神侠倚碧鸳,难点一：经济测算科目（开发建设投资）,土地前期基础建安公共开发税费其他不可财务管理销售,土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用管理费用销售费用,一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,1房地产开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金 开发建设投资是指在开发
7、期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。,一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,1土地费用估算 土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。1）土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。2）土地出让地价款 主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置
8、费、城市基础设施建设费或征地费等。3）土地转让费。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。4）土地租用费。土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。,一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,2前期工程费用 房地产项目前期工程费主要包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。,通常列入“前期工程费”项,也可以列入“其他费用”、”开发期间税费“项,
9、一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,3基础设施建设费（小市政）基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。,基础设施建设费：,一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,4建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。,一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,5公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各
10、种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。,表5-7 公共配套设施建设费用估算表 单位：万元,一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,6开发间接费 开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。一般经济测算不作此项要求，根据开发企业现实情况予以计算,7管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用
11、。管理费可按项目投资或前述15项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为2-3%左右。,一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,8财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。一般可以按照建安成本的最高65%计算，或者按照动态资金缺口计算,9销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费
12、及预售许可证申领费等。综合起来为：1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的1%2%。2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%2%。3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%1%。以上各项合计，销售费用约占到销售收入的3%-5%。,一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,10其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%-3%。,其他费用估算表 单位：万元,一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,11开发期间税
13、费 开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。,开发期税费估算表 单位：万元,一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,12不可预见费 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%左右估算。如果是开发完成后出租或自营的项目，还应该估算下列费用：13运营费用 14修理费用,难点二 开发建设投资估算取值标准,二、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措,二、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措,1租售价格的确定1）房地产开发产品定价
14、方法-市场比较法 房地产开发项目经济评价方法中规定：租售价格应根据房地产项目的特点确定，一般应选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到房地产项目的租售价格。2）市场比较法定价过程 搜集交易实例 选择比较实例房地产 建立价格可比基础 比较实例的比较和修正 确定该房地产的比准价格,比准价格确定,二、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措,2经营收入估算 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。房地产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。,二、房地产投
15、资项目的收入、税金估算与资金筹措,税金估算目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下：1经营税金及附加 5.5%经营税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城市建设维护税、教育费附加（通常也叫两税一费）。营业税的税率是5%；城市维护建设税的税率，7%；（以营业税为税基）教育费附加的税率，3%。（以营业税为税基）2企业所得税 税率25%。企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。,二、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措,3土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征
16、税对象征收的一种税。土地增值税实行四级超额累进税率，从30%60%。,第一节 效益和费用识别,利润总额经营收入开发成本开发费用经营税金及附加土地增值税,动态投资效果评价指标和方法-盈利能力指标,净现值NPV内部收益率IRR动态投资回收期 PT,工程进度甘特图,现金流量,经济系统里投入的资金，花费的成本和获取的收益，都可以看成货币形式（财务账面）体现的资金流出和资金流入。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫现金流量。其中，流出体统的资金叫现金流出，流入系统的叫现金流入。现金流出现金流入之差称为净现金流量。,单位：万元,资金价值,在
17、不同的时间付出或得到同样的数额的资金期价值是不相等的，资金的价值会随时间变化。近期投入的资金，比将来投入的同样数额的资金更有价值，因为当期立即带来收益；而未来期间投入的资金，不能立即产生收益，就与立刻投资价值不等。利息率（单利和复利，由于房地产开发为复利，因此本处只做复利计算）终值 现值 利息率,利息=i；终值=F 现值（投资本金）=P,Fn=P*(1+i)n【已知现值求终值】,资金折现,Fn=P*(1+i)n【已知现值求终值】,那么，直接进行对比有失科学，因此以某一时间为基准点，将资金折算到同一个时间点上，才能得出正确的结论。折现，就是将各期资金折算到当前时点的过程。（即已知终值求现值）,P
18、n=F/*(1+i)n=F*(1+i)-n【已知终值求现值】,两个要点：1、i的取值 8%-12%房地产行业平均收益率。基准折现率的概念基准折现率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率。2、-n次方的计算 在EXCEL的方法,经济效果评价指标及其计算方法,盈利指标计算方法（一）动态指标 1、财务净现值（FNPV=Financial Net Present Value）是反映项目在计算期内获利能力的动态指标，是指按设定的折现率（可认为制定），将各年的净现金流量折现到投资起点的现值代数和，以此反映项目在计算期内获利能力。基准收益率是净
19、现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率。（房地产行业通常水平8-12%）,经济效果评价指标及其计算方法,盈利指标计算方法 2、财务内部收益率(FIRR=Financial Internal Rate of Return)财务内部收益率（FIRR）也称内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时（也就是说人为设定）的折现率。财务内部收益率的经济含义是到项目终了时，所有投资可以被完全收回。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。（累计折现值小于0，即亏损状态。）,（1）
20、财务内部收益率的作用在进行独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，与同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。,FIRR与同期贷款利率i比较，反映项目的盈亏状况：FIRRi，项目盈利；FIRR=i，项目盈亏平衡；FIRRi，项目亏损。FIRR与同期行业基准收益率ic比较，反映项目与行业平均收益水平相比的盈利情况：FIRRic，项目盈利超出行业平均收益水平；FIRR=ic，项目盈利等于行业平均收益水平；FIRRic，项目盈利低于行业平均水平。,（2）财务内部收益率的计算（内插法，了解即可）其公式为：,式中：FIRR：内部收益率；NPV1：采用低折现率时
21、净现值的正值；NPV2：采用高折现率时净现值的负值；i1：净现值为接近于零时的正值的折现率；i2：净现值为接近于零时的负值的折现率。,（3）财务内部收益率的计算Excel 函数法 IRR（X:Y）,3、动态投资回收期 Pd=（dynamic investment pay-back period）是指考虑现金折现时(基准收益率或基准折现率条件)，项目以净收益来抵偿全部投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间，是反映项目投资回收能力的重要指标。（以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。即：动态投资回收期是项目从投资开始起，到累计折现现金流量等于0时所需的时间。)Pb=累计净
22、现金流量现值开始出现正值期数-1+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量现值,现金流量表,1、敏感性分析2、盈亏平衡分析2.1、临界点分析2.2、保本点分析,1敏感性分析 从众多不确定因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，进行单因素敏感性分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其他参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况。,表10-14 敏感性分析表,图10-1 敏感性分析（全部投资、所得税前）,1
23、敏感性分析,2盈亏平衡分析-2.1临界点分析 临界点分析是项目评价的另一重要方面，它反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。根据敏感性分析，假定投资者期望的内部收益率为20%，在这种情况下，开发产品投资的临界点为13 651万元，下降1 260万元；平均售房价格的临界点为每平方米1 538元，下降132元；土地费用的临界点为1 580元，增加1 160万元；售房面积的临界点为108 377平方米，减少14 253平方米。详见下表。,临界点分析表,2盈亏平衡分析-2.2保本点分析 保本点分析是计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极 限值。,动态经济测算案例,
