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1、,Click to edit Master subtitle style,温州龙湾万达广场前期商业市场调研及定位报告,2011年3月23日,目 录,一、城市概览二、区域介绍三、城市商业四、项目分析五、项目定位六、品牌落位,一、城市概览1、城市卖点 2、总体介绍3、经济数据 4、结 论,一、城市概览,中国 温州,2.总体介绍：,中国数学家的摇篮、中国山水诗的发祥地、中国南戏的故乡、中国民营经济发展的先发地区与改革开放的前沿阵地。城市竞争力排名全国第10位，2010年GDP为2570亿元，全国第32名,人均GDP位居全国第四位，城市生活质量全国第16位，现有人口912万（至2011年），辖3个市辖
2、区、6个县，代管2个县级市,一、城市介绍,温州市是浙江省的地级市，14个沿海开放城市之一，海峡西岸经济区城市，中国54个特大城市之一，浙江省省级历史文化名城，浙江的三大经济中心之一，浙南经济、文化、交通中心，位于中国黄金海岸线中段，浙江省东南部，东濒东海，南毗福建，西及西北部与丽水市相连，北和东北部与台州市接壤。海岸线长达355公里，港口条件优越，是一个集河口港、海湾港于一体的综合性天然良港，为浙南、闽北货物进出的咽喉。是全国20个主枢纽港之一。温州是中国民营经济的发源地。有民营企业十四万多家，目前已建成“中国鞋都”、“中国电器之都”等三十二个全国性的生产基地，并开始由产业链低端向高端延伸，形
3、成了“虚拟经营”等新的经营组织方式，建立了覆盖全国、连接世界的温州人营销网络。有着“中国的犹太人”的美称。,一、城市介绍,3.1城市竞争力（城市GDP对比、人均GDP、固定投资、社会零售消费总额）,一、城市介绍,GDP持续高位增长（单位：亿元）,人均GDP位于全国前列（单位：元）,固定资产投资突破800亿,房地产投资超250亿,4.结 论,温州是贸易类城市，所以相对富人较多，中高端商品有很大市场。温州城市工业比重大，从业人口多，外来人口多，工资收入相对稳定，有消费基础。第三产业比例小城市消费者对商品、服务的需求没有得到充分满足，还有广阔市场。,一、城市介绍,二、区域介绍1、区域概况2、经济结构
4、概况3、交通概况4、结论,10,温州市地理概况,瓯海区,鹿城区,龙湾区,二、龙湾区介绍,1、龙湾区概况 龙湾区成立于1984年，温州市东部，瓯江入海口南岸；现辖有五个街道五个镇：永中街道、永兴街道、海滨街道、蒲州街道、海城街道、状元镇、瑶溪镇、沙城镇、天河镇、灵昆镇。面积279平方千米，户籍人口34万人，距温州市中心18千米，距省会杭州390千米。拥有“中国制笔之都”、“中国合成革之都”、“中国不锈钢无缝钢管生产基地”、“中国五金洁具之都”四大国字号金名片。2009年全区地区生产总值（GDP）207.49亿元，实现工业总产值593.42亿元，全区规模以上企业804家，实现工业总产值396.11
5、亿元，全区拥有工业产值超亿元企业112家，实现工业产值231.76亿元。,二、龙湾区介绍,2、经济结构概况2.2 产业概况 龙湾人在外投资经商、办实业人数众多，主要从事工业、商贸金融、服务业，在外龙湾人的创业趋势已由生产性企业向公司、集团化发展。对外贸易不断取得新进展。龙湾区开展经贸往来的国家和地区达 122 个，包括美国、俄罗斯、东盟等传统出口市场，以及拉美、印度、波兰、孟加拉国等国际新兴市场。出口产品在发挥以价格竞争优势的基础上出现出口产品多样化和差异化，形成多元化格局，大大提高龙湾产品在国际市场的竞争力。到目前为止，龙湾出口的产品已达 7 大类数百个品种，主要以皮革、纺织服装、洁具、制笔
6、、鞋类为主,二、龙湾区介绍,3.交通概况铁路方面：甬台温、温福铁路穿境而过，每天路过和始发的高速动车超过 200列，形成四通八达的高速铁路网。高速公路方面：金丽温、甬台温、诸永等高速与即将建成的绕城高速，组成温州的高速公路交通，使温州的公路运输能力得到更大提高。机场方面：温州机场现占地面积2100亩，机坪面积15.4万平方米，候机楼面积3.65万平方米，拥有一条长2400米跑道，25个停机位和4条登机廊桥，飞行区等级为4D级，净空条件良好，可起降B767、空客300以下机型飞机水路方面：温州港是全国25个主要港口之一，年吞吐量超4500万吨，标准集装箱35万个，预计2020年建成大港口项目，年
7、吞吐量超2亿吨。,二、龙湾区介绍,4.结 论,项目的机会：龙湾区是温州的传统制造工业区，随着温州市贸易类的快速发展，聚集了大量的资金，周围没有综合性消费场所，更没有一站式购物中心，龙湾万达项目有望辐射项目周围10公里车程。,二、龙湾区介绍,三、城市商业1、全市商圈2、商圈分析3、商业网点4、竞争对手（商场图&简介、各层品牌、各层租金、优势&劣势）5、分析综述（概述、对手规划布局、经营模式&租金分析、结论之 市场空白点、结论之租金建议）6、本市品牌销售排名（餐饮、服装、配套）,1、全市主要商圈分布图（标出项目所在位置）,三、城市商业,人民商圈,时代商圈,龙湾万达,三、城市商业,2.商圈分析,三、
8、城市商业,3.主要竞争对手分布图,时代广场,财富中心,银泰百货,开太百货,4.1 重要商家分析，：,三、城市商业,温州银泰百货,简介：温州银泰百货于2006年12月开业，在2008年即取得温州百货行业的榜首位置，年销量超过10亿，在浙江银泰体系中排在前三,4.竞争对手分析,4.2 重要商家分析，：,三、城市商业,温州时代广场,简介：时代购物中心，由五个温州本地财团投资建设，营业面积约2万平方，可以视作是小型的shopping mall，以中高端消费人群为主，年销售额超7亿，时代商圈的创造者，属万达最主要的竞争对手,4.竞争对手分析,4.3 重要商家分析，：,三、城市商业,温州开太百货,简介：人
9、民商圈中的开太百货，营业面积约2万平方，温州本地的百货巨头，在银泰进入温州以前，当仁不让的领头羊，在银泰进入以后，被挤下第一把交椅，年销售额约6亿,4.竞争对手分析,4.1 重要商家分析，：,三、城市商业,温州财富购物广场,简介：温州财富购物广场，时代商圈中的另外一个购物中心，与时代广场一路相隔，营业面积约2万平方，定位于中高端消费人群，GUCCI、PRADA、Cartier、Ermenegildo Zegna、等都是财富购物中心的独有品牌。,4.竞争对手分析,4.2 重要商家品牌落位，例如：,三、城市商业,4.3、重要商家（时代广场）优劣势分析,三、城市商业,时代广场,5.1、竞争对手综述，
10、例如：,三、城市商业,5、分析综述,5.2、竞争对手规划布局，例如：,三、城市商业,5.3、竞争对手经营模式，例如：,三、城市商业,5.4、竞争对手各层租金，例如：,三、城市商业,5.5、竞争对手周边店面租金，例如：,三、城市商业,6.1、城市重点品牌销售排名服装服饰类,三、城市商业,6、销售排名,6.2 城市重点品牌销售排名-配套类,三、城市商业,6.2 城市重点品牌销售排名-餐饮类,三、城市商业,云天楼,大酒楼餐饮品牌,1.云天楼,品牌云天楼简介温州餐饮行业的领军企业，获得了获得了“国家特级五钻酒店”、“中华餐饮名店”、“中国关心下一代爱心单位”和“全国绿色餐饮企业”等多项国家级荣誉。作为
11、“中国餐饮百强企业”之一，云天楼品牌更是在行业率先荣获“中国驰名商标”。创始时间1998年定位：商务、聚会宴请连锁店数6家单店营业额平均350万元/店单店面积6000平左右客单价：200元左右开发计划：省内和一线城市,大酒楼餐饮品牌,2.海上天,简介海上天大酒店坐落于温州市区江滨西路21世纪曙光大厦，创立于2003年2月份，营业面积逾5000平方米。按最欧化典雅风格建造的豪华大酒店，是目前温州市档次最高，规模最大的餐饮名店之一。荣誉连续五年，荣获诚信经营、消费者信得过、环保先进及A级食品卫生单位的称号。定位：聚会宴请创始时间2003年连锁店数7家单店营业额平均190万元/店单店面积5000平左
12、右客单价：70元左右开发计划：省内和一线城市,大酒楼餐饮品牌,3.阿外楼,简介“阿外楼”先后被评为“温州知名商标”、“浙江省著名商标”在消费者中有着广泛的认知度和美誉度。定位：聚会、婚礼宴请创始时间2003年连锁店数5家单店营业额平均180万元/店单店面积4000平左右客单价：100元左右开发计划：省内和一线城市,大酒楼餐饮品牌,4.妙鲜阁,简介 温州妙鲜阁是温州老百姓最喜爱的餐饮品牌之一，以瓯菜、粤菜为主，在温州有多家分店，以菜味鲜美、服务优秀而闻名于浙南。定位：聚会宴请创始时间1999年连锁店数11家单店营业额平均100万元/店单店面积1000平左右客单价：60元左右开发计划：省内和一线城
13、市,大型餐饮品牌,5.五马美食林,简介公司自成立以来，一直秉着实实在在的五马美食林为经营宗旨，遵循发展、创新、健康、品味的企业核心精神，不断追求品牌的创新和突破，现已在温州市区拥有两家大型餐饮酒店和一家综合星级宾馆，一家中西餐厨房设备超市，是目前温州市上规模、上档次的著名餐饮连锁企业。定位：商务聚餐宴请创始时间1997年连锁店数3家单店营业额平均140万元/店单店面积1200平左右客单价：55元左右开发计划：省内和一线城市,大酒楼餐饮品牌,6.潮欣迷宗蟹,简介 温州唯一一家以蟹为主题的餐厅，良好的用餐环境，优秀的服务，在温州餐饮市场迅速崛起。定位：聚会宴请创始时间 2009年连锁店数3家单店营
14、业额平均80万元/店单店面积500平左右客单价：100元左右开发计划：省内,大型餐饮品牌,7.海捞舫海鲜主题火锅,简介 独创以海鲜为主的火锅餐饮品牌，既迎合了温州人喜欢吃海鲜的特点，又兼容了火锅的鲜美，深受温州老百姓的欢迎定位：聚会宴请创始时间2000年连锁店数1家单店营业额平均80万元/店单店面积1500平左右客单价：60元左右开发计划：省内和一线城市,大酒楼餐饮品牌,8.金川角海鲜楼,简介:金川角海鲜楼的前身是楠溪第一楼，虽然也跟风加入海鲜酒楼的大军之中，但是金川角依然保留着楠溪第一楼特有的古朴氛围，徽派雕刻、名家字画以及老板私藏摆设在众多海鲜楼当中倒也显得独树一帜。特点：健康、实惠、口味
15、独特定位：亲朋聚餐创始时间1999年连锁店数1家单店营业额平均90万元/店单店面积500平左右客单价：58元左右开发计划：省内和一线城市,大型餐饮品牌,四、项目分析1、项目优势2、项目劣势3、辐射范围4、周边交通（主要道路、公交、人流量测算）5、周边楼盘6、消费人群分析（数量、收入、消费特点附调研数据）,优势分析,1、优势分析，例如：,四、项目分析,劣势分析,2、劣势分析，例如：,四、项目分析,46,区域环境：目前地块所属龙湾板块已逐渐成为温州龙湾区域行政、文化、居住新区，各种生活配套服务设施规划得较为齐全；现呈大规模开发态势，且城市服务功能设施发展缓慢，商务、商业、生活等设施欠缺，商业氛围淡
16、薄,项目属性解读,行政：龙湾区政府、公安指挥中心、人民检察院、人民法院；文化：龙湾城市中心区市民活动中心、文化水街、图书馆、奥体中心、文化宫；商务：四星级酒店、温州银行大楼、万康财富广场、龙城华府；商业：小型商铺、其它在建中；教育：实验中学、外国语小学、浙江省龙湾中学；医疗：卫生院社区中心、第一人民医院；休闲：行政公园、水街绿化景观带,四、项目分析,3.项目辐射范围（3-5公里，,47,项目属性解读,项目位于温州市龙湾区中心，地处永中西路和龙海路、龙祥路交汇处，属于温州龙湾新区。,地理位置距离鹿城中心区：18公里左右距离瓯海中心区：20公里左右距离永中中心区：1.8公里左右距离温州永强机场：5
17、.4公里左右交通枢纽龙湾板块主干道：瓯海大道公共交通：目前只有9路一条线路,瓯 海 大 道,机 场 大 道,项目位置及交通状况：龙湾万达广场地块位于龙湾区永定路北侧、龙祥路东侧，龙海路西侧，永中西路南侧，地处龙湾区中心，可直通机场高速，交通路网较发达。,四、项目分析,4.1，周边主要道路,4.2、周边主要公交，例如：,四、项目分析,9路、21路、22路3条公交线路，其中21和22路公交线路距离地块还有一定的距离，只有9路一条公交线路在地块中间通过，难以承担大规模人流导入。配套状况：周边已入住社区自身配套设施存在缺陷；商业配套不成熟，市场存在空白点；市政配套，如学校、医院等规划中，居民生活不便。
18、,49,50,典型项目龙城锦园,典型项目分析,四、项目分析,51,典型项目龙城锦园 销售情况,典型项目分析,数据来源：浙江温州市房产管理局,龙城锦园分5次推案。住宅总套数312户，商业用房29套，平面户型面积87-330平方米左右。该小区将于2011年3月底交付使用。,四、项目分析,52,53,典型项目东方明珠城,典型项目分析,数据来源：浙江温州市房产管理局,四、项目分析,6.1 消费特征分析（实地问卷结果统计）：请用图例展示调研结果（详见消费者调研报告）,四、项目分析,6.消费人群分析,6.2 消费人群分析结论，例：,四、项目分析,1、中青年客群是消费的主力群体，其中女性消费者占多数，学历高中，中专居多。2、消费者月收入2001-4000的占多数60%，人均消费101-300元占比最大，从调查结果看人均消费水平中等偏高，具有一定的消费力。3、消费者平日（非周末)外出购物的频率较低。,6.3 消费趋势预测,四、项目分析,本次调研消费趋势具有以下特征：1、商圈中以百货性质的购物中心为主，消费者遽待具有现代商业意义的购物中心出现，能够满足其一体化消费需求。2、消费者以普通工薪阶层为主，消费需要一定程度的带动和引领。3、温州市民整体商业品牌意识具有一定的排外性，温州本土的品牌广受欢迎，外来的品牌成绩平平。4、温州市民对新生事物的期待较为关注，愿意接受新尝试。,THANKS,
