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1、首邑上城商业中心项目简介,项目所在地基本情况,1,项目简介及周边商业情况简析,2,项目策划定位及布局规划,3,春光首邑上城项目汇报,项目所在地基本情况,大兴区简介 大兴区居民人均可支配收入分析 大兴区居民人均消费支出分析,1,大兴区简介,地理位置：大兴区位于北京市南部，东临通州区，南临河北省固安县、霸县等，西与房山区隔永定河为邻，北接丰台、朝阳区。下辖地区：辖3个街道（兴丰街道、清源街道、林校路街道）4个地区办事处（黄村地区、西红门地区、亦庄地区、旧宫地区）10个镇面积：1031平方公里 常驻人口：136.5万人其中城镇人口96.6万人农村人口39.9万人,大兴区居民人均可支配收入分析,201
2、1年，大兴区城镇居民人均可支配收入为27786元，环比2000年增长了1.9倍。2011年，农村居民人均可支配收入为13723元，环比2000年增长了1.3倍。,大兴区居民人均消费支出分析,由于人民收入的增加，人民经济生活更加殷实，需求更加旺盛，生活支出稳步增长。2011年，城镇居民人均生活消费支出17678元，其中教育文化、商品、食品、衣着需求增加幅度较大。2011年，农村居民人均生活消费支出10230元，其中食品、衣着需求增加幅度较大。,项目简介及周边商业情况简析,2,大兴商圈位置 项目及周边商业所在位置 项目简介 周边商业情况简析,清城商圈,枣园商圈,帝园商圈,团河商圈,天堂河商圈,大兴
3、商圈位置,本案,华堂商场,项目位于北京大兴区黄村，北靠康庄路，南向枣园路，西邻大兴黄村南北主干道兴华大街，东至兴丰大街。距地铁四号线枣园站仅354米，距京开高速500米，是黄村地区的交通枢纽地带。,项目及周边商业所在位置,吉星德亿商业中心,绿地缤纷城,星城商厦,百联清城购物中心,目前该项目我司整租给”吉星德亿商业中心”进行经营。项目现状为四层综合型商场：一层沿街为餐饮，主入口部分区域及二层为大中电器，三、四层为服装、运动工厂店、电玩城以及儿童娱乐等。,项目简介,项目目前存在的问题：1、由于项目一层1/2面积租赁给银行进行使用，致使租金整体坪效降低。2、商场主入口及二层整体租赁给大中电器，使一层
4、整体展示面过小，造成整体商业动线较为混乱，一二层商业与三四层商业脱节故整体项目除一层餐饮区域较有人气外，其余楼层人气较差。3、项目的业态组合以及现场管理较为混乱。4、项目周边的商业氛围较为缺乏，对客流有所影响。5、项目整体设施较为陈旧，改造维保费用高。,项目简介,华堂商场（大兴店）,周边商业情况简析,开业时间：2005年1月27日地理位置：大兴区康庄路10号，距离我司项目 500米。建筑面积：约20000楼层：四层，地下一层，地上三层 停车位：370个主营：地下一层为华堂超市 地上三层为百货商场业态组合：餐饮店，服装店，化妆品店，饰品店 珠宝，眼镜，家居用品，家用电器等。,经营形式：租赁形式为
5、主，联营形式为辅，仅有少许服装品牌为联营模式。定位：购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的一站式家庭生活休闲购物中心。业态组合：B1 乐购超市 国际快餐 快速食品 营养保健 F1 精品服饰 钟表眼镜 珠宝饰品 休闲餐饮 F2 时尚服饰 流行配饰 运动天地 休闲水吧 F3 儿童世界 家居生活 美食天地 F4 保利影院 特色餐饮 休闲娱乐,周边商业情况简析,绿地缤纷城,百联清城购物中心,地理位置：大兴区兴华大街1号，位于我司项目南侧2.3公里。建筑面积：约50000，单层面积1万多平米。楼层：四层，地下一层，地上三层 停车位：390个经营形式：商场餐饮、超市、电器为租赁形式，剩余物业均为百货商场模式。业态
6、组合：B1 世纪联华 F1 美食街 化妆品 少女服饰 国美电器 F2 起跑线运动城 时尚服饰 好伦哥匹萨 国美电器 F3 儿童世界 金汉斯烤肉 美食广场 家居广场,周边商业情况简析,星城商业,开业时间：1994年12月28日开业地理位置：大兴区兴丰大街3段185，位于我司项目南侧3.6公里。建筑面积：约34000，单层面积5000平米左右楼层：七层，地下一层，地上六层经营形式：百货商场模式业态组合：B1 胜道运动城 F1 化妆品 钟表眼镜 屈臣氏 菜百首饰 F2 女装配饰 F3 男装配饰 鞋帽 F4 儿童用品 床上用品 内衣 手机卖场 F5 国美电器 F6 家具广场,周边商业情况简析,3,项目
7、策划定位及布局规划,SWOT分析 项目策划定位 楼层布局规划 空间业态组合 业态落位,SWOT分析,整体区域人群收入以及消费水平处于平稳上升阶段。,地理位置优越，交通便利，停车方便，商圈趋于成熟，具备了打造区域商业的外部环境。正面展示面大，周围居民区较多。,物业进深较窄、体量太小，整体面积仅一万多平方，且一、二层单层面积才1000多平米。需增加商业部份业态必备的物业条件，如餐饮必须的燃气、隔油、排污、排烟等条件。由于前期经营较差，品牌对我司项目的认知较低。,周边商业较多，且参差不齐，业态涵盖范围较大，消费人群较为分散。部份地区居民收入水平较低。,项目策划定位,根据项目属性、商业环境属性、市场环
8、境属性界定项目为社区商业。,人流小、体量小,不支持大型主题商业,社区商业成熟,区域支持社区型商业,无重要商业节点,周边消费力水平低,无人文环境,不支持高端市场,社区商业,整体定位,大兴整个中心区域客户；消费形式以餐饮、娱乐为主；对消费品质、品牌有一定追求；即讲究理性的消费，实在的产品性价比，也注重身份和形象。,以突然性消费为主；北京其他区域客户。,重要客户,边缘客户,核心客户,25-40岁之间，周边区域居住人群；以家庭消费为主，消费种类为日常生活相关；消费采取就近方便原则；购买频次相对较高；,客群定位,项目策划定位,档次：根据当地消费水平以及周边商业情况整体品牌定位于中等水平。各楼层既突出主题
9、定位，局部上又考虑让部分业态交叉分布，充分发挥 综合集客力的作用。经营形式：以租赁为主，辅助少许联营品牌，按购物中心模式进行运营管理。,档次及经营形式定位,项目策划定位,业态规划定位,项目策划定位,1、整体租赁,项目可出租建筑面积为11890平米，由一家商户整体承租后再进行项目的规划以及调整，我司只负责收取相应的租金，项目运营过程中所产生的水、电、气、人员成本、维修等费用，由承租方自行承担。由于项目物业原因，超市业态不予考虑，故业态定位为电器行业、大型折扣店或整合商业的企业。,业态规划方案,2、分租-根据目前商户实际情况的商业定位,根据目前项目情况，保留部分商户延续租约，剩余面积重新调整后，我
10、司组建团队自行运营。,业态规划方案,业态规划方案,298m2呷哺呷哺,33m2化妆品礼品,428m2比格pizza,24m2么么茶,61m2钟表眼镜,37m2化妆品饰品,50m2化妆品礼品,52m2化妆品礼品,24m2钟表,15m2比格pizza,24.4m2东方时尚驾校,91m2蛋糕烘培店,256m2个性护理店,244m2兴宏小额贷款,39m2化妆品礼品,31m2化妆品礼品,1F,业态规划方案,2F,144m2特色餐饮,93m2特色美食,94m2特色餐饮,129m2休闲服饰,213m2皮具鞋品,247m2休闲服饰,104m2休闲服饰,35m2,170m2皮具鞋品,114m2皮具鞋品,42m2
11、,珠宝首饰,54m2甜品店,14m2水吧,229m2特色餐饮,业态规划方案,3F,425m2特色餐饮,102m2休闲服饰,118m2休闲服饰,10m2水吧,35m2家居礼品,224m2休闲服饰,31m2家居礼品,45m2家居礼品,456m2手机数码,479m2教育培训,114m2休闲服饰,102m2休闲服饰,16m2家居礼品,36m2家居礼品,业态规划方案,4F,1000m2酷动电玩,254m2文具用品图书用品,246m2一多宝贝,545m2丽家宝贝,59m2甜品店,80m2协和美容院,150m2巴布豆,60m2琴学社,68m2家居礼品,85m2力士玩具奥迪玩具,业态规划方案,3、分租整体商业
12、全部调整后的商业定位,目前租赁商户全部进行清场处理后，我司自行组建团队对该项目重新定位、招商、运营。,金融,个性护理店,蛋糕烘焙店,钟表眼镜,1F,2F,3F,4F,主题餐厅,特色餐饮,电玩娱乐,水吧,儿童服饰,摄影,美容美发,教育培训,饰品,休闲服饰,手机数码,特色餐饮,业态规划方案,业态规划方案,538.5m2西式快餐,688.5m2Pizza牛排馆,112m2蛋糕烘焙,252m2个人护理店,244m2兴宏小额贷款,22m2饰品,52m2手表化妆品,52m2手表化妆品,9m2饰品,51m2眼镜,71m2手表化妆品,1F,业态规划方案,538.5m2西式快餐,34m2 饰品,184m2休闲服
13、饰,104m2休闲服饰,67m2饰品,688.5m2Pizza牛排馆,308m2休闲服饰,462m2手机数码,13m2饰品,2F,业态规划方案,904m2电玩娱乐,282m2美容美发,104m2儿童摄影,184m2儿童服饰,31m2水吧,10m2水吧,784m2教育培训,86m2儿童服饰儿童玩具,153m2婴儿培训,3F,业态规划方案,3890m2主题餐饮,4F,业态规划方案,整租方案：劣势：1、租赁年限较长，持续增长较为缓慢，且商业整体定位不能把控。2、由于项目进深较窄、层高较低故商户业态选择上限制较多，所以符合商家较少,招商 洽谈时间相对较长。3、需将现有租赁商户全部清退后，方可实施该方案
14、，故清退时间较长。优势：收益相对稳定，且不需我司投入改造及运营费用。分租方案（一）：根据目前商户实际情况调整 劣势：1、需前期投入部分费用进行项目改造以及宣传推广事宜，并增加人员成本的支出以及设 施设备的维护费用。2、接收部分商家会造成商业整体定位布局的局限，调整周期较长，不利于公司整体商业 形象的提升。优势：1、双方协商达成一致的可能性较大，故清退时间会相应缩短。2、保留部分商家可减少招商商户洽谈量。3、我司可利用该项目自行组建团队，成立自己的运营队伍，为今后商业发展奠定基础。,业态规划方案,分租方案（二）：整体商业全部调整 劣势：1、需前期投入部分费用进行项目改造以及宣传推广事宜，并增加人员成本的支出、公 共区域能源费以及设施设备的维护费用。2、需将现有租赁商户全部清退后，方可实施该方案，故清退时间较长。优势：1、经营收益调整空间大且灵活，可随市场的趋势进行调整，持续递增较快，日后收益 较高；2、商业整体定位利于把控，招商品质可随市场变化而适时调整，有利于提升公司整体 形象；3、根据项目物业情况尽量整合商户进行大面积租赁，可节省部分人员支出成本以及公 共区域水、电、气等费用。4、我司可利用该项目自行组建团队，成立自己的运营队伍，为今后商业发展奠定基础。,业态规划方案,业态规划方案,Thank You!,联系方式：15011289310,招商部：贾璐,
