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1、,淞南旧厂房项目地块服务建议书,谨呈申能集团,2009年1月,一、我司对本项目的理解二、本案面临的挑战三、我司的服务内容,目 录,我司对本项目的理解,1,理解一、从区位看：旧厂房地块位于淞南新老社区集中交叠的腹地,新老交叠，人口密集淞南地处城乡结合部，传统新村11个，新建商品房小区14个，户籍人口2.8万人，常驻人口8.0万人，外来人口2.0万人，未来预计导入人口10万余人。密集中心，腹地位置位于各住宅小区的中心区域,本案具备成为区域社区商业中心的天然条件-人口+区位,理解二、从产品看：旧厂房、老建筑、低密度、改造空间大,拥有独树一帜具有风格特色的产品，与市场常规产品形成稀缺性区隔,本案拥有形
2、成产品突破，项目创新的硬件条件-特色产品,理解三、从运营看：成为跨时代社区商业的新名片,依据一：立足区域，考虑竞争，规避误区，合理定位成功社区商业依据二：通过合理定位及运营规划，解决相当部分就业人口依据三：淞南区域拥有大量的当地老居民，又是一个动迁居民导入型的大型人口密集区域，在满足人民物质文化需求的基础上，保留老上海的旧有消费习惯，消费文化，加之社区商业的突破，继承的创新丰富居民精神文化生活,从功能、模式、社会效应等多个方面打造社区商业的新高度,本案面临的挑战,2,挑战一：如何规避项目“手枪”形地块导致的通路不畅及人流导入问题,沿街面小长进深仅有一沿街出入口，人车流合用,通过合理的动线设计及
3、业态安排，解决人流导入问题,挑战二：如何突破区域商业重重的竞争压力，更大程度的扩展客源，丰富客层？,外部竞争压力：高境板块、牡丹江路板块等大体量商业组团带来的商圈辐射挤压；内部竞争压力:,大量的老式居民区破墙开店的“居转非”商铺,据不完全统计，区域内商业存量不包括未来供应量，达到13万余平米，与目前的人口数量相比，人均商业面积超过1平米/人，已高于上海市人均商业面积标准，商业竞争激烈。,挑战三：如何结合需求与竞争、进行合理的业态定位,区域人口及消费特征：目前人口总量10万余人，但商业面积大体量覆盖，单一针对某一特定人群的消费已难以支撑区域商业存量；新旧居民交叠，消费习惯各异：常驻居民老龄化，消
4、费水平偏低，保留了老上海居民的一些消费文化，弄堂文化、地摊文化等，对高端产品的接受有一定犹豫及滞后性；新迁入商品房居民，早出晚归，消费观念有一定提高，但在区域内消费的时间段，多集中于周末及晚间消费，市场细分过细也难以支撑项目体量。,定位基调,利用低密度特征，通过公共活动空间的打造及娱乐休闲商家的引入，形成全民参与的商业氛围，例如公共健身空间、儿童娱乐乐园、棋牌室、网吧、乒羽活动室等；,定位方向Step 1,通过不同业态的规划，强调服饰、餐饮等日常生活基本模块，例如淞南时尚服饰弄堂、淞南美食小站等，吸引并留住导入的人流，形成消费；,定位方向Step 2,针对消费习惯，引入亲民怀旧的消费文化，例如
5、地摊文化、夜市文化、市集文化，如彭浦新村的临汾路夜市，项目在满足市场需求的前提下，提供集中管理，使之良性发展,定位方向Step 3,通过对上海传统里弄的改造形成特色商业艺术街，目前已成为上海文化的体验窗口，卢湾区旧式里弄对外展示的新名片。旧厂房也大有文章可作。,万科根据整体区域定位、未来消费人群，将深圳万科城其中30000平米规划为商业区，定位为服务周边人群的区域性社区商业中心，成为中国第一个集特色饮食、古典文化、主题购物、娱乐休闲于一体的溶解异域风情的开放街区。精准定位，社区商业蓬勃发展。,社区商业新模式 Living Mall,万科城在其社区商业的开发中首次提出“社区Living Mall
6、”的概念，是现代社区商业地产的一种全新发展思路，我们根据字面意思对“Living”作出如下理解：“Living”：明确“生活”的功能，回归社区本质，与“Shopping Mall”的大商业、大商圈的特点形成区隔。,特色饮食分中餐和西餐，中餐多在靠马路一侧，针对住户多为外地人定位为地方小吃和民族风味，西餐主要是西式快餐和商务咖啡。,特色餐饮,主题购物,休闲娱乐,主题购物分为二种类型，日常购物是社区超市具备的生活必须品，特色购物针对周围高收入人群，是西班牙风情的购物走廊。,娱乐休闲包括有茶馆、酒吧等沙龙组织，针对周围IT精英、高档住宅业主、私人老板、白领阶层，是一个社区精神场所。,业种业态规划,“
7、Living Mall”倡导的是一种全新的生活之态，一种体验性的休闲消费，自主选择，随心所欲；与常规的社区配套商业相比，社区“Living Mall”更侧重商业的城市性和经营性，因此也更加具备活力和生命力。,挑战四：如何处理房地产开发与社区商业运营之间的关系,盲目开发，回笼资金，置之不理导致商业物业大量空置（右图）重开发，轻运营缺乏对项目及区域的深刻认识，运营结果与开发初衷、区域需求大相径庭，如典型的满足居民日常需求社区商铺，最后被当作汽修工厂等工贸企业工厂，功能错位。,通过对市场及需求的深入了解及研究，高效招商运营，使项目功能与板块需求紧密契合，完善板块功能，实现项目的价值最大化,挑战五：如
8、何形成开发商品牌及连锁复制模式,社区商业作为商业市场中最为普遍的商业形式，广泛的分布在城市的各个角落，本司希望通过合理的项目定位规划，高效的招商运营，项目成功运作成为社区商业运营的模范之作，打造有章可循的发展模式，成为申能集团的开发经营品牌，使之具有连锁复制效应，向全市其他区域改造扩张。,我司的服务内容,3,第一阶段：市场调研,第二阶段：项目定位,第三阶段：招商运营,第一部分：市场调研1、区域商业发展规划2、项目商圈研究3、区域/周边零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析4、典型性竞争性项目调查与研究 5、区域未来商业地产供应量分析6、区域人口总量调研7、区域消费者消费行为调查与研究,备注：以上内容可根据开发商实际情况和项目的需求，由双方协商后进行调整。,备注：以上内容可根据开发商实际情况和项目的需求，由双方协商后进行调整。,备注：以上内容可根据开发商实际情况和项目的需求，由双方协商后进行调整。,基于以上我司对淞南旧厂房项目的完整认知，依托策源商业自身的系统服务及丰富的项目实践，我司相信对于本项目的合作，通过行之有效的运营模式实现项目的持续快速发展！感谢您策源商业的关注与支持，期待为您提供专业服务！顺祝商琪策源商业2009年01月,
