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1、,中国 上海太原路 87 号(甲)邮政编码：200031,TEL：86-21 64458590FAX：86-21 64663920E-mail：,陕西五联分所西安市含光路南段 1 号邮政编码：710065,TEL：86-29 82306506-9FAX：86-29 82306510E-mail：,机密,审,计,报,告,东会陕审2010032 号陕西省鸿业房地产开发公司：我们审计了后附的陕西省鸿业房地产开发公司（下称“鸿业地产”）财务报表，包括 2010 年 8 月 31 日的资产负债表、2010 年 1-8 月的利润表、现金流量表、所有者权益变动表和财务报表附注。一、管理层对财务报表的责任按照
2、企业会计准则的规定编制财务报表是鸿业地产管理层的责任。这种责任包括：（1）设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。二、注册会计师的责任我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财
3、务报表重大错1,报风险的评估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。三、审计意见我们认为，鸿业地产财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了鸿业地产 2010 年 8 月 31 日的财务状况以及 2010 年 1-8 月的经营成果和现金流量。,上海东华会计师事务所有限公司中国上海,2,中国注册会计师：杨晓敏中国注册会计师：王少植二一
4、年十一月八日,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,资 产 负 债 表2010年8月31日,编制单位：陕西省鸿业房地产开发公司,单位：人民币元,资,产,附注编码,期末数,年初数,负债和股东权益,附注编码,期末数,年初数,流动资产：,流动负债：,货币资金,七（一）,18,907,034.34,22,654,723.18,短期借款,七（十三）,185,000,000.00,160,000,000.00,交易性金融资产,交易性金融负债,应收票据,-,-,应付票据,-,-,应收账款预付账款,七（二）,66,694.0
5、5162,348.66,36,418.17121,410.61,应付账款预收账款,七（八）七（九）,43,659,036.486,152,732.11,32,861,330.5730,690,287.11,应收利息应收股利,应付职工薪酬应交税费,七（十）七（十一）,331,929.8417,596,731.26,136,490.4010,136,596.22,其他应收款存货一年内到期的非流动资产,七（三）七（四）,32,269,511.96241,552,082.09,1,010,237.62320,936,242.89,应付利息应付股利其他应付款,七（十二）,1,868,850.0053,2
6、41,585.75,237,600.00102,223,600.54,其他流动资产,一年内到期的非流动负债其他流动负债,流动负债合计,307,850,865.44,336,285,904.84,流动资产合计非流动资产：,292,957,671.10,344,759,032.47 非流动负债：长期借款,可供出售金融资产持有至到期投资长期应收款长期股权投资投资性房地产固定资产在建工程固定资产清理,七（五）七（六）,-48,590,990.195,255,712.46-,-7,297,510.915,481,048.88-,应付债券长期应付款专项应付款预计负债递延所得税负债其他非流动负债非流动负债合
7、计负债合计,-307,850,865.44,-336,285,904.84,无形资产,所有者权益：,长期待摊费用,实收资本,七（十四）,20,000,000.00,20,000,000.00,递延所得税资产,七（七）,356,997.15,1,230,586.91,资本公积,其他非流动资产,盈余公积未分配利润,七（十五）七（十六）,8,105,651.8911,204,853.57,8,105,651.89-5,623,377.56,非流动资产合计资产总计,54,203,699.80347,161,370.90,14,009,146.70358,768,179.17,所有者权益合计负债及所有者
8、权益总计,39,310,505.46347,161,370.90,22,482,274.33358,768,179.17,公司负责人：辛俊,主管会计工作负责人：闫炜3,会计机构负责人：闫炜,-,编制单位：陕西省鸿业房地产开发公司,利,润2010年1-8月,表,单位：人民币元,项一、营业收入其中：房地产销售收入其他业务收入减：营业成本其中：房地产销售成本其他业务成本营业税金及附加,目,附注编码七（十七）七（十八）七（十九）,2010年1-8月75,048,368.4368,109,389.456,938,978.9844,671,264.4041,237,858.763,433,405.642,
9、745,072.48,2009年度216,907,619.85214,169,642.142,737,977.71179,297,286.32179,086,274.00211,012.3218,526,119.32,销售费用,管理费用,4,362,929.38,4,746,570.63,财务费用其中：利息支出利息收入汇兑净损失（汇兑净收益以“-”号填列）资产减值损失其他加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）投资收益（损失以“-”号填列）其中：对联营企业和合营企业的投资收益二、营业利润（亏损以“-”号填列）加：营业外收入其中：非流动资产处置利得非货币性资产交换利得（非货币性交易收益）政府补
10、助（补助收入）债务重组利得减：营业外支出其中：非流动资产处置损失非货币性资产交换损失（非货币性交易损失）债务重组损失三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）减：所得税费用四、净利润（净亏损以“-”号填列）,七（二十）七（二十一）,634,364.31685,506.2559,499.80-186,296.69-22,448,441.17-22,448,441.175,620,210.0416,828,231.13,11,224,188.1011,307,956.00258,574.13-397,988.33-3,511,443.81-3,511,443.814,156,579.47-645,13
11、5.66,其中：被合并方在合并前实现的净利润,公司负责人：辛俊,主管会计工作负责人：闫炜4,会计机构负责人：闫炜,-,现 金 流 量 表2010年1-8月,编制单位：陕西省鸿业房地产开发公司,单位：人民币元,项,目,2010年1-8月,2009年度,一、经营活动产生的现金流量：,销售商品、提供劳务收到的现金收到的税费返还收到的其他与经营活动有关的现金经营活动现金流入小计购买商品、接受劳务支付的现金支付给职工以及为职工支付的现金支付的租金支付的各项税费支付的其他与经营活动有关的现金经营活动现金流出小计经营活动产生的现金流量净额二、投资活动产生的现金流量：收回投资所收到的现金取得投资收益所收到的现
12、金处置固定资产、无形资产和其他长期资产收到的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到的其他与投资活动有关的现金投资活动现金流入小计投资所支付的现金购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金取得子公司及其他营业单位所支付的现金净额支付的其他与投资活动有关的现金投资活动现金流出小计投资活动产生的现金流量净额三、筹资活动产生的现金流量取得借款收到的现金吸收投资所收到的现金其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金发行债券收到的现金收到的其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流入小计偿还债务所支付的现金分配股利、利润或偿付利息所支付的现金其中：子公司支付给少数股东的股利、利润支付的其他与筹资
13、活动有关的现金筹资活动现金流出小计筹资活动产生的现金流量净额四、汇率变动对现金的影响五、现金及现金等价物净增加额加：期初现金及现金等价物余额六、期末现金及现金等价物净余额,12,567,387.9417,155,958.4129,723,346.3518,853,267.202,112,845.652,778,298.5030,398,167.5954,142,578.94-24,419,232.593,800.003,800.00-3,800.0025,000,000.0025,000,000.004,324,656.254,324,656.2520,675,343.75-3,747,688
14、.8422,654,723.1818,907,034.34,91,594,962.7349,865,853.22141,460,815.9570,452,599.653,025,730.2026,813,238.8329,918,227.00130,209,795.6811,251,020.27159,513.72159,513.72-159,513.72160,000,000.00160,000,000.00160,000,000.0050,873,501.91210,873,501.91-50,873,501.91-39,781,995.3662,436,718.5422,654,723.
15、18,公司负责人：辛俊,主管会计工作负责人：闫炜5,会计机构负责人：闫炜,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,所 有 者 权 益 变 动 表,编制单位：陕西省鸿业房地产开发公司,2010年8月31日,单位：人民币元,本,年,金,额,项,目,股本,资本公积,归属于母公司所有者权益减:库存股 盈余公积,未分配利润,其他,少数股东权益,所有者权益合计,一、上年年末余额,20,000,000.00,8,105,651.89,-5,623,377.56,22,482,274.3
16、3,加：会计政策变更前期差错更正,二、本年年初余额三、本年增减变动金额（减少以“-”填列）（一）净利润,20,000,000.00,8,105,651.89,-5,623,377.5616,828,231.1316,828,231.13,22,482,274.3316,828,231.1316,828,231.13,（二）直接计入所有者权益的利得和损失,-,-,-,-,-,-,-,1、可供出售金融资产公允价值变动净额2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响4、其他,上述（一）、（二）小计,16,828,231.13,16,828,231.13,（三
17、）所有者投入和减少资本,-,-,-,-,-,-,-,-,1、所有者投入资本2、股份支付计入所有者权益的金额3、其他,-,-,（四）利润分配,-,-,-,-,-,-,-,-,1、提取盈余公积2、提取一般风险准备3、对股东的分配4、其他,（五）所有者权益内部结转,-,-,-,-,-,-,-,-,1、资本公积转增资本（股本）2、盈余公积转增资本（股本）3、盈余公积弥补亏损4、一般风险准备弥补亏损5、其他,四、本年年末余额公司负责人：辛俊,20,000,000.00,主管会计工作负责人：闫炜,8,105,651.89,11,204,853.57,会计机构负责人：闫炜,39,310,505.46,6,-
18、,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,所 有 者 权 益 变 动 表,编制单位：陕西省鸿业房地产开发公司,2010年8月31日,单位：人民币元,上,年,金,额,项,目,股本,资本公积,归属于母公司所有者权益减:库存股 盈余公积,未分配利润,其他,少数股东权益,所有者权益合计,一、上年年末余额,20,000,000.00,8,105,651.89,32,751,304.01,60,856,955.90,加：会计政策变更前期差错更正,二、本年年初余额三、本
19、年增减变动金额（减少以“-”填列）（一）净利润,20,000,000.00,8,105,651.89,32,751,304.01-38,374,681.57-645,135.66,60,856,955.90-38,374,681.57-645,135.66,（二）直接计入所有者权益的利得和损失1、可供出售金融资产公允价值变动净额2、权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响3、与计入所有者权益项目相关的所得税影响4、其他,上述（一）、（二）小计,-645,135.66,-645,135.66,（三）所有者投入和减少资本,-,-,-,-,-,-,-,-,1、所有者投入资本2、股份支付计入所有者权
20、益的金额3、其他,（四）利润分配1、提取盈余公积2、提取一般风险准备3、对股东的分配4、其他,-37,729,545.91-37,729,545.91,-37,729,545.91-37,729,545.91,（五）所有者权益内部结转,-,-,-,1、资本公积转增资本（股本）2、盈余公积转增资本（股本）3、盈余公积弥补亏损4、一般风险准备弥补亏损5、其他,四、本年年末余额公司负责人：辛俊,20,000,000.00,主管会计工作负责人：闫炜,8,105,651.89,-5,623,377.56,会计机构负责人：,闫炜,22,482,274.33,7,陕西省鸿业房地产开发公司,财 务 报 表 附
21、 注,（金额单位：人民币元）截止：2010 年 08 月 31 日,一、公司基本情况,1公司名称：陕西省鸿业房地产开发公司,2注册地址：西安市西高新区科技路 50 号金桥国际广场 B 座 22 层,3法定代表人：温进,4注册资本：人民币贰仟万元,5企业类型：有限责任公司,6工商登记证号：610000000007747,7经营范围：房地产开发、经营；建筑材料、房地产咨询业务。,二、遵循企业会计准则的声明,本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财务状况、,经营成果和现金流量等有关信息。,三、财务报表的编制基础,本财务报告以公司持续经营为编制基础，根据财政部 2006
22、 年颁布的企业会计准则及其应,用指南编制。,四、重要会计政策、会计估计,（一）会计年度,公历年度，即每年一月一日起至十二月三十一日止。,（二）记帐本位币,人民币。,（三）计量属性在本期发生变化的报表项目及其本期采用的计量属性本公司会计核算以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。,对会计要素进行计量时，一般采用历史成本计量；在保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量的情况下，采用重置成本、可变现净值、现值或公允价值计量；交易性金融资产和金融负债、可供出售金融资产以公允价值进行计量。,（四）现金等价物确定标准,8,本公司将所持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投
23、资,确定为现金等价物。,（五）外币业务核算方法,公司发生的非记帐本位币经济业务采用交易发生日中国人民银行公布的基准汇率折合为本位币入帐，月末按中国人民银行公布的基准汇率进行调整，其差额与购建固定资产有关的在资产尚未交付使用之前予以资本化，无关的属于筹建期间的计入开办费，属于生产经营期间的计入当期费用。,（六）金融资产和金融负债的确认和计量,1金融资产和金融负债的分类,金融资产包括交易性金融资产、指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、应收款项以及可供出售金融资产等。金融负债包括交易性金融负债、指定以公允价值计量且变动计入当期的金融负债。,2金融工具确认依据,金融资产
24、和金融负债的确认依据为公司已经成为金融工具合同的一方。,3金融工具的计量,（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和直接指定为,以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。,本公司购入的股票、债券、基金等，确定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，按照取得时的公允价值作为初始确认金额，相关的交易费用在发生时计入当期损益。支付的价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或债券利息，单独确认为应收项目。,本公司在持有该等金融资产期间取得的利息或现金股利，于收到时确认为投资收益。资产负债表日，本公司将该等金融资产的公允价值变动计入当期损益。,处置该等金融资产时，该等
25、金融资产公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，,同时调整公允价值变动损益。,（2）持有至到期投资,持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持,有至到期的非衍生金融资产。,本公司购入的固定利率国债、浮动利率公司债券等持有至到期投资，按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的价款中包含已宣告发放债券利息的，单独确认为应收项目。,持有至到期投资在持有期间按照摊余成本和实际利率确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得持有至到期投资时确定，在随后期间保持不变。实际利率与票面利率差别很小的，也可按票面利率计算利息收入，计入投资收益。,处置
26、持有至到期投资时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额确认为投资收益。,9,如本公司因持有意图或能力发生改变，使某项投资不再适合作为持有至到期投资，则将其重分类为可供出售金融资产，并以公允价值进行后续计量。重分类日，该投资的账面价值与公允价值之间的差额计入所有者权益，在该可供出售金融资产发生减值或终止确认时转出，计入当期损益。,（3）应收款项,本公司应收款项（包括应收账款和其他应收款)按合同或协议价款作为初始入账金额。,（4）可供出售金融资产,可供出售金融资产，是指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除下列各类资产以外的金融资产：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产；持
27、有至到期投资；贷款和应收款项的金融资产。,本公司可供出售金融资产按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的价款中包含已到付息期但尚未领取的债券利息或已宣告但尚未发放的现金股利，单独确认为应收项目。,本公司可供出售金融资产持有期间取得的利息或现金股利，于收到时确认为投资收益。资产负债表日，可供出售金融资产按公允价值计量，其公允价值变动计入资本公积其他资,本公积。,处置可供出售金融资产时，将取得的价款和该金融资产的账面价值之间的差额，计入投资收益，同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。,（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
28、负债，包括交易性金融负债和直接指定为,以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。,本公司持有该类金融负债按公允价值计价，并不扣除将来结清金融负债时可能发生的交易费,用。如不适合按公允价值计量时，本公司将该类金融负债改按摊余成本计量。,（6）其他金融负债。本公司拥有的其他不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同等，按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。在初始计量后按企业会计准则或有事项确定的金额和按企业会计准则-收入的原则确定的累计摊销额后,的余额两者中的较高者进行后续计量。,4金融资产、金融负债的公允价值的确定,存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场
29、的报价确定其公允价值，活跃市场的报价包括易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易额的价格；不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融资产或金融负债的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。,5金融资产的减值准备,10,。,本公司在资产负债表日对交易性金融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，以判断是否有证据表明金融资产已由于一项或多项事件的发生而出现减值。减值事项是指在该等资产初始确认后发生的、对预期未来现金流量
30、有影响的，且公司能对该影响做出可靠计量的事项。（1）以摊余成本计量的金融资产如果有客观证据表明以摊余成本计量的金融资产（包括应收款项、持有至到期投资）发生减值，则应当将该金融资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益。可收回金额应当通过对该金融资产的未来现金流量（不包括尚未发生的信用损失）按原实际利率折现确定，并考虑相关担保物的价值（扣除预计处置费用等）原实际利率是初始确认该金融资产时计算确定的实际利率。企业的贷款、应收款项、持有至到期投资属浮动利率金融资产的，在计算可收回金额时可采用合同规定的当期实际利率作为折现率。本公司对单项金额重大的金融资产进行单项评价，
31、以确定其是否存在减值的客观证据，并对其他单项金额不重大的资产，以单项或组合评价的方式进行检查，以确定是否存在减值的客观证据。已进行单独评价，但没有客观证据表明已出现减值的单项金融资产，无论重大与否，该资产仍会与其他具有类似信用风险特征的金融资产构成一个组合再进行组合减值评价。已经进行单独评价并确认或继续确认减值损失的金融资产将不被列入组合评价的范围内。如有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提准备。应收款项坏账的确认标准本公司应收款项包括应收账款和其他应收款。本公司应收款项按下列标准确认坏账损失：a债务人被依法宣告破产、撤销，依照法律清偿程序
32、清偿后其剩余财产确实不足清偿的应收款项；b债务人死亡或依法被宣告死亡、失踪，其财产或遗产不足清偿的应收款项；c债务人遭受重大自然灾害或意外事故，损失巨大，以其财产确实无法清偿的应收款项：d债务人逾期未履行偿债义务，经法院裁决，确定无法清偿的应收款项；当债务人无能力履行偿债义务时，经公司相关会议审核批准，将该等应收款项列为坏账损失。应收款项坏账准备的计提方法资产负债表日，本公司对单项金额重大（500 万元以上）的应收款项单独进行减值测试，经测试发生了减值的，按其未来现金流量现值低于其账面价值的差额确定减值损失，计提坏账准备；对单项测试未减值的应收款项和对单项金额非重大的应收款项，按账龄特征划分为
33、四个资产组合，再按资产组合在资产负债表日余额的一定比例分别计算确定减值损失，计提坏账准备。具体提取比例如下：,账,龄,1 年以内,1-2 年（含 2 年）,2-3 年（含 3 年）,3 年以上,提取比例,5%,20%,50%,100%,（2）可供出售金融资产11,期末如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，即使该金融资产没有终止确认，原直接计入资本公积的因公允价值下降形成的累计损失，应当予以转出计入当期损益。该转出的累计损失，为该资产的初始取得成本（扣除已收回本金和已摊销金额）与当前公允价值之间的差额，减去
34、所有原已计入损益的减值损失。,（3）以成本计量的金融资产,如有证据表明由于无法可靠地计量其公允价值所以未以公允价值计量的无市价权益性金融工具出现减值，减值损失的金额应按该金融资产的账面金额与以类似金融资产当前市场回报率折现计算所得的预计未来现金流量现值之间的差额进行计量。,（七）存货,1存货的分类,本公司存货包括房地产开发产品、正在开发的产品等。,2存货的计价方法,存货按取得时的实际成本计价；对于开发产品达到可销售状态前为购建该资产而发生的借款,费用计入存货成本。,3存货跌价准备的计提方法,公司按单个存货项目对开发成本和开发产品计提存货跌价准备。将每个存货项目的成本与其可变现净值逐一进行比较，
35、按较低者计量存货，并且按成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。,开发产品应当以该项目的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；正在开发的产品应当以该项目完工后的估计售价减去完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值。存货的成本和可变现净值均应当以取得的确凿证据为基础，并且考虑资产负债日后事项的影响等因素。,资产负债表日，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，则减记的金额应当予以恢复，,并在原已计提的存货跌价准备的金额内转回，转回的金额计入当期损益。,4存货的盘存制度,采用永续盘存制。,（八）长期股权投资核算方法,1确认及初始计量,（1
36、）对企业合并形成的长期股权投资，区分同一控制下的企业合并和非同一控制下企业合并,进行核算。,对于同一控制下的企业合并，在以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，本公司在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，本公司取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值(或发行股份面值总额)的差额，,12,调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。,对于非同一控制下的企业合并，本公司以合并成本作为长期股权投资的初始投资成本：一次交换交易实现的企业合并，合并成本为本公司在购买日为取得对被购买方的控制权而,付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性
37、证券的公允价值。,通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和。本公司为进行企业合并发生的各项直接相关费用计入合并成本。,对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，对取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额大于合并成本的差额，经复核后记入当期损益。,（2）其他方式取得的长期股权投资初始投资成本的确定,以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本，包括购买过程中支付的手续费等必要支出，但所支付价款中包含的被投资单位已宣告但尚未发放的现金股利或利润应作为应收项目核算，不构成取得长期股权投资的成本。,以发行权益性证券
38、方式取得的长期股权投资，其成本为所发行权益性证券的公允价值，但,不包括应自被投资单位收取的已宣告但尚未发放的现金股利或利润。,为发行权益性证券支付给有关证券承销机构等的手续费、佣金等与权益性证券发行直接相关的费用，不构成取得长期股权投资的成本。该部分费用应自权益性证券的溢价发行收入中扣除，权益性证券的溢价收入不足冲减的，应冲减盈余公积和未分配利润。,投资者投入的长期股权投资，应当按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本。以债务重组、非货币性资产交换等方式取得的长期股权投资，其初始投资成本应按照债务,重组、非货币性资产交换的原则进行确认。,2后续计量及收益确认方法,本公司对不具有共同控制或重
39、大影响的被投资单位，以及对实施控制的被投资单位的长期股权投资以成本法核算，投资收益于被投资公司宣告分派现金股利时确认，现金股利超出投资日以后累积净利润的分配额，冲减投资成本；对被投资公司具有共同控制或重大影响的长期股权投资按权益法核算，投资收益以取得股权后被投资公司实现的净损益份额计算确定。本公司在确认被投资单位发生的净亏损时，以投资帐面价值减记零为限，合同约定负有承担额外损失义务的除外。如果被投资单位以后各年实现净利润，本公司在计算的收益分享额弥补未确认的亏损分担额以后，恢复确认收益分享额。,3资产减值的确认,资产负债表日，若因市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因使长期股权投资存在减值
40、迹象时，根据长期股权投资的公允价值减去处置费用后的净额与长期股权投资预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定长期股权投资的可回收金额。长期股权投资的可收回金额低于账面价值时，按其差额计提资产减值准备。所计提的长期股权投资减值准备在以后年度不再转回。,4确认对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据,13,共同控制：按合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。重大影响：对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权利，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。（九）投资性房地产投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并
41、准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。当本公司能够取得与投资性房地产相关的租金收入或增值收益以及投资性房地产的成本能够可靠计量时，本公司按购置或建造的实际支出对其进行确认。本公司对投资性房地产的后续支出采用成本模式进行后续计量。对投资性房地产按照本公司固定资产或无形资产的会计政策，计提折旧或进行摊销。当本公司改变投资性房地产用途，如用于自用时，将相关投资性房地产转入其他资产。（十）固定资产的核算方法1固定资产确认固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用年限超过一年的有形资产。2固定资产计价固定资产在取得时，按取得时的成本入账。与购买或建造固定资产有关的一切直接或间接
42、成本，在所购建资产达到预定可使用状态前所发生的，全部资本化为固定资产的成本。3固定资产折旧方法固定资产折旧采用直线法平均计算，并按固定资产的原值扣除残值和其预计使用年限确定折旧率。符合资本化条件的固定资产装修费用，在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用年限平均法单独计提折旧。主要固定资产类别的折旧年限和年折旧率如下：,类,别,预计使用年限,残值率,年折旧率,房屋建筑物运输工具通讯设备电子设备其 他,40-60 年5-8 年5 年3-5 年3-5 年,5%5%5%5%5%,1.58-2.375%11.88-19.00%19.00%19.00-31.67%19.00-31.6
43、7%,4固定资产减值准备固定资产按照账面价值与可收回金额孰低计价。资产负债表日，本公司根据是否存在下列情形判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象：14,（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌。（2）本公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期,发生重大变化，从而对企业产生不利影响。,（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现,金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低。（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏。（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。
44、,（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净,现金流量或者实现的营业利润(或者亏损)远远低于(或者高于)预计金额等。,（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。,存在减值迹象的，本公司估计其可收回金额。可收回金额低于其账面价值的，按差额计提资产减值准备。可收回金额根据固定资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。,固定资产的公允价值减去处置费用后的净额，根据公平交易中销售协议价格减去可直接归属于该资产处置费用的金额确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，按照该资产的市场价格减去处置费用后的金额确定；在不存在销售协
45、议和资产活跃市场的情况下，以可获取的最佳信息为基础，估计资产的公允价值减去处置费用后的净额，该净额参考同行业类似资产的最近交易价格或者结果进行估计。公司按照上述规定仍然无法可靠估计固定资产的公允价值减去处置费用后的净额的，以该资产预计未来现金流量的现值作为其可收回金额。,固定资产预计未来现金流量的现值，按照该等资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的,预计未来现金流量，以市场利率为折现率对其进行折现后的金额加以确定。,资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。,（十一）无形资产核算方法,1无形资产的确认,本公司将企业拥有或者控制的没有实物形态，并且与该资产相关的预计未来经济利益很可能,流入
46、企业、该资产的成本能够可靠计量的可辨认非货币性资产确认为无形资产。,2初始计量,（1）外购无形资产的成本，包括购买价款、进口关税和其他税费以及直接归属于使该项资产,达到预定用途所发生的其他支出。,（2）投资者投入的无形资产，按照投资合同或协议约定的价值作为成本，但合同或协议预定,价值不公允的除外。,3无形资产的摊销,土地使用权按土地使用权证所列的使用年限平均摊销；外购的专业软件在估计的其能够带来,经济利益的期限内平均摊销。,15,资产负债表日本公司将对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。无形资,产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，可改变其摊销期限和摊销方法。,4无形资产的减
47、值,资产负债表日，本公司检查无形资产是否存在各种可能发生减值的迹象，如果发现存在减值迹象，则估计可收回金额。本公司对有迹象表明一项资产可能发生减值的，以单项资产为基础估计其可收回金额。如果难以对单项资产的可收回金额进行估计，则按照该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。可收回金额低于账面价值的，按差额计提减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。,（十二）其他资产的核算方法,1其他资产分类,本公司其他资产分为抵债资产、长期应收款等。,2抵债资产的计量,抵债资产按取得时的公允价值
48、入账，同时冲销被抵部分的资产账面价值，包括贷款本金、已确认的表内利息以及其他应收款项，与贷款或应收款项对应的贷款损失准备、坏账准备等。抵债资产处置时，如果取得的处置收入大于抵债资产账面价值，其差额计入营业外收入；如果取得的处置收入小于抵债资产账面价值，其差额计入营业外支出。,3抵债资产的减值,资产负债表日，本公司对抵债资产逐项进行检查，根据抵债资产的性质比照类似资产计提跌,价准备。,（十三）借款费用的核算方法,1借款费用资本化的确认原则,公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
49、符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或者,可销售状态的资产，包括固定资产、存货和投资性房产等。,2资本化期间是指从借款费用开始资本化的时点到停止资本化的时点的期间。借款费用暂停,资本化的期间不包括在内。,借款费用只有同时满足以下三个条件时，才开始资本化：,（1）资产支出已经发生；（2）借款费用已经发生；,（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。,3停止借款费用资本化,当购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，停止其借款费,16,用的资本化。达到预定可使用状态或者可销售状态是指：,（1）符合资本
50、化条件的资产的实体建造（包括安装）或者生产工作已经全部完成或者实质上,已经完成。,（2）所购建或者生产的符合资本化条件的资产与设计要求、合同规定或者生产要求基本相符，即使有极个别与设计、合同或者生产要求不相符的地方，也不影响其正常使用或销售。（3）继续发生在所购建或生产的符合资本化条件的资产上支出的金额很少或者几乎不再发生。,4暂停资本化期间,符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，则暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定
