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1、房地产投资分析,刘秋雁 编著,东 北 财 经 大 学 出 版 社,课程体系,房地产投资分析中的基本问题房地产市场分析房地产项目的开发程序与政府管理房地产开发项目的区位条件分析房地产投资项目基础数据的分析估算房地产投资项目财务分析房地产投资项目不确定性分析房地产投资项目风险分析房地产投资决策分析房地产开发投资项目案例分析房地产置业投资项目案例分析房地产证券化简介,第1章 房地产投资分析中的基本问题,房地产投资概述房地产投资分析概述房地产投资分析中常用的基本概念,11房地产投资概述,111房地产投资的含义 投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人
2、力、技术、管理经验或其他资源。所以“投资”一词从广义上来说，既用来指特种资金，又用来指特定的经济活动。,11房地产投资概述,在房地产投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。,11房地产投资概述,112房地产投资的类型 1从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。1）直接投资 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有
3、关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。,11房地产投资概述,（1）房地产开发投资 房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也比较丰厚。房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。,11房地产投资概述,（2）
4、房地产置业投资 房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。置业投资的对象可以是开发后新建成的物业（市场上的增量房地产），也可以是房地产市场上的二手货。置业投资一般从长期投资的角度出发，可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。,11房地产投资概述,2）间接投资 房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。,11房地产投资概述,2从房地产投资的用途来说，房地产投
5、资可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。1）地产投资 即单纯地投资于土地，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。,11房地产投资概述,2）住宅房地产投资 住宅房地产分为普通商品住宅、高档公寓和别墅等多种类型。投资于住宅房地产，既可直接出售，也可进行租赁经营。,11房地产投资概述,3）商业房地产投资 这种投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租经营为主，收益较高，但同时承担的风险也较大。物业管理对于这类投资显得尤其重要，它是防范投资风险的主要手段。4）工业房地产投资 我国目前工业房地产投资主要集中于开发区建
6、设中，其他都是随一般工业投资进行的。,11房地产投资概述,3从房地产投资经营方式来说，房地产投资分为出售型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投资。1）出售型房地产项目投资 这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。,11房地产投资概述,2）出租型房地产项目 这类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。,11房地产投资概述,3）混合型房地产项目 这类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入，回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
7、本书在讲述房地产投资分析时，经常会使用到上述各类划分。具体使用哪一种划分方法，要看研究内容的需要。,11房地产投资概述,113房地产投资的目的 房地产投资的目的，就是为了通过开发和经营等过程获取未来收益。这些未来的收益具体包括：现金流量收益、避税收入、销售收益等。,11房地产投资概述,1现金流量收益 现金流量收益一般是拥有房地产的投资者因为经营房地产而获取的经营、租金收入中扣除各种支出后的余额。房地产投资现金流量的大小主要取决于以下的三个因素。其一，房地产租金总额。其二，房地产的总营运费用。其三，投资借款的偿还方式和数额。,11房地产投资概述,2避税收入 拥有房地产时的避税收入，是指因提取房地
8、产折旧而降低纳税基数，给投资者带来的收益。它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。,11房地产投资概述,3销售收益 在所有房地产投资收益中，销售收益是最大的。销售收益既可以来自于房地产开发投资，也可以来自房地产置业投资。对于房地产开发投资者来说，其投资的主要目的是获取销售开发利润，此时，销售收益就变成了销售利润。,11房地产投资概述,对于房地产置业投资者来说，投资的主要目的是为了获取现金流量收益，也就是将投资购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资具有的另一个特点是，在投资者不愿意继续持有该项置业
9、投资时，可以将其转售给另外的置业投资者，转售价格扣除相应的销售税和交易成本后就是销售收益。两种情况下的销售收益都是卖掉房地产所获得的收入，减除纳税和有关成本后的余额。,11房地产投资概述,114房地产投资的特性 房地产投资，由于其商品的特殊性，存在着不同于其它投资类型的特点。认识和掌握这些特点，对我们进行房地产投资决策分析是十分重要的。,11房地产投资概述,1位置的固定性 房地产的位置固定性也叫不可移动性。这一点决定了房地产不能脱离周围的环境而单独存在。这使得房地产投资者在选择房地产项目的区位时，应注意以下几点：1）选择的房地产区位，在当前必须对开发投资者、置业投资者以及未来的租客都具有吸引力
10、。,11房地产投资概述,2）选择的房地产区位，在未来必须具有增值潜力。房地产投资价值的高低，在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力，而不仅仅是看当前净租金水平的高低。3）投资者还必须重视房地产项目所处区位的变化情况。,11房地产投资概述,2寿命周期长 房地产商品跟其他商品相比，其生产周期和使用周期都很长。如果房地产的维护状况较好，其较长的自然寿命可以使投资者从一项置业投资中获取几个经济寿命（经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间）。,11房地产投资概述,3适应性 所谓适应性，是指房地产投资者能够根据市场的变化和需要，及时地调整房地产
11、的使用功能，使之既适合房地产市场的需求，又能增加置业投资的收益。,11房地产投资概述,4个别性 房地产的位置固定性，决定了此地与彼地（或此处与彼处）的房地产不可能完全相同。即使是紧邻的两宗房地产，也由于此时投资与彼时投资而不一样。房地产市场上的产品不可能做到标准化。这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。从这种意义上讲，每一宗物业在房地产市场中的地位和价值都是不一样的。,11房地产投资概述,5政策影响性 政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。由于房地产在社会经济活动中的重要性，政府对房地产市场十分关注，经常会有新的政策措施出台，以调整房地产商品在生产、交易、使用过程中
12、的法律关系和经济利益关系。,11房地产投资概述,6对专业管理的依赖性 对房地产直接投资而言，房地产投资对专业管理的依赖性较强。房地产开发投资需要投资者在获取土地使用权、规划设计、融资贷款、施工管理、市场营销等方面具有管理经验和能力；即使是置业投资也需要投资者考虑租客、租约、维修、保安等问题。,11房地产投资概述,7相互影响性 房地产投资的相互影响性是指在一个区域范围内，房地产的投资价值往往与周边情况的好坏有关。如果政府在道路、公园、学校等公共设施方面加大投资，往往能显著提高附近房地产的价值。反之，一个地区的衰落和冷清，也会导致附近房地产价值的降低。,11房地产投资概述,8房地产投资的巨额性 房
13、地产投资需要大量资金垫付，没有雄厚的资金实力或一定的筹资能力，就不能投资于房地产。,11房地产投资概述,9房地产投资的风险性 房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因素，因而也存在着风险。由于市场上各种不确定因素的作用，使投资可能会朝着与投资者愿望相反的方向发展。,11房地产投资概述,10房地产投资的保值与增值性 众所周知，通货膨胀能使货币贬值。人们为了在今后相当长的时间内避免由于通货膨胀给自己带来的损失，必须寻求某种保值的方法。随着社会的发展、人口的增多、经济的繁荣、人们对土地的需求日益增长，房地产的价格总体呈不断上升趋势。所以从长远来看，最能保值而又最重要的实物就是房地产。另一方面，由
14、于土地资源的不可再生性和稀缺性及房地产的耐用性和使用价值上的广泛性，并且，随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对房地产需求的迫切性也日益增长，使房地产在相当时期内成为供不应求的商品，房地产价格根据市场经济规律不断上升。从长远利益看，投资于房地产，是一种比较可靠的增值手段。,12房地产投资分析概述,121为什么要进行房地产投资分析 房地产投资的形式多种多样。比如一个普通的个人投资者，可以用4万元的首付款运作一个20万元的置业投资项目；一个不愿意参与房地产直接管理的投资者，可以用1万元购买房地产公司的股票、债券；一个房地产开发公司可以投资数百万或数千万元建造一幢写字楼；而一个政府可以花费数亿元
15、新建一个车站和交通系统。所有这些都牵涉到房地产投资决策问题。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。,12房地产投资分析概述,因为多种投资机会往往同时存在，其中诱人的投资机会又往往不只一个，而投资者可以利用的资源却是有限的，所以投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出慎重的选择。这时，就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件下，如可承受的风险、所要求的投资收益率以及城市规划的约束等，使投资获得最大的效益。,12房地产投资分析概述,投资的收益需要预测；收益获得的时间不同需要校正；收益的置信程度即风险需要考虑；面
16、临多种投资机会但资源有限。上述原因要求我们必须通过房地产投资分析才能做出正确决策。,12房地产投资分析概述,122房地产投资分析的任务 房地产投资分析要完成的基本任务是：1为投资者提供投资方向 投资者在准备投资前，往往面临投资方向问题，诸如地域、地址选择，物业种类选择，规模、期限选择，合作伙伴选择等等。因此，要求一个良好的分析报告，对投资方向诸问题做出全面、可信的论证。,12房地产投资分析概述,2为投资者提供运作方式 一项投资活动的运作包括许多方面，如投资者欲选择地块兴建商业设施出租经营。他将面临如何取得土地使用权、如何取得建筑开工许可证、如何筹集资金、如何保证开发建设工期、如何选择合作伙伴等
17、问题。,12房地产投资分析概述,3为投资者预测投资效益 投资收益是投资者关心的根本问题，是投资者的投资目的所在。也有一些投资者更关心投资的社会效益问题。,12房地产投资分析概述,4为投资者描述风险及提供避险方法 分析人员仅仅为投资者预测投资收益是不够的，还要告诉投资者投资风险；仅仅告之有风险还是不够的，还要告之如何躲避风险。除上述任务外，分析人员还须就投资项目可能引发的社会问题、环境问题加以阐述。房地产投资的主要目标是获取高额利润，但并不意味着不考虑投资的社会效益和环境效益。因为一项社会效益和环境效益不好的房地产投资项目，不可能获得政府的批准。,12房地产投资分析概述,房地产投资分析的实质是为
18、投资者出谋划策。一份好的分析报告可为投资者节省资金和谋取利益。而一份不好的分析报告可能导致投资者误入歧途。房地产投资分析的最终目的，是使房地产投资项目在既定的目标和既定的资源条件下，选择最佳方案以获取最好的经济效益。,12房地产投资分析概述,123房地产投资分析的内容 1市场分析 房地产投资项目在投资决策确定之前，调查市场情况、项目背景资料，辨识投资风险，选择投资机会的过程，称为房地产投资项目的市场分析。市场分析包括对房地产市场的调查与预测。,12房地产投资分析概述,2区位条件分析 在很多情况下，房地产销售价格和租金水平主要是由其区位因素决定的，对某一区位的需求越大，该区位单位面积的租金和价格
19、水平就越高。所以区位条件的好坏对房地产投资项目的利润和收益有着重要的影响。某一具体的城市地块常在很大程度上受这一城市区域内的经济、社会和政治力量的影响。对投资项目构成影响的区位条件还包括该项目具体地点的自然和法律特征。,12房地产投资分析概述,3基础数据估算分析 包括许多定量的调查或预测结果，如项目的投资、成本与费用、各项税金和利润、租售价格、资金的筹措、可获得的融资额以及进度的安排等，这些数据如果不够准确（当然是相对的），那么后面据此分析所得出的结论就是可商榷的。,12房地产投资分析概述,4财务分析 财务分析是对项目的盈利能力、清偿能力、资金平衡能力等进行的分析，从而得出财务上是否可行的结论
20、。,12房地产投资分析概述,5不确定性分析 在房地产投资项目的经济分析中，运用了大量的技术经济数据，如销售单价、成本、收益、贷款、利率、工期等。由于这些数据都是投资分析人员根据资料对未来的可能性作出的某种估计，所以分析中必然带有某种不确定性。通过临界点分析、敏感性分析对这些不确定性因素进行分析，以揭示项目所能达到的盈利水平和面临的风险。,12房地产投资分析概述,6风险分析 前述的不确定性分析无法对投资者所承担的风险做定量估计，它只能起到定性说明的作用。而风险分析可以根据各种变量的概率分布，来推求一个项目在风险条件下获利的可能性大小。这种可能性描述了房地产项目在特定收益状态下的风险程度，进而为投
21、资者决策提供可靠依据。,12房地产投资分析概述,7决策分析（即方案比选分析）某些时候，投资者需要从各种投资方案中选择一个或几个投资方案，用于投资活动。当投资者资源有限的时候，就需要对投资方案再进行比选。至此，一项完整的房地产投资分析过程才算完结。,12房地产投资分析概述,124房地产投资项目的可行性分析与投资分析、项目评估的不同 1可行性分析与投资分析的不同 房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。,12房地产投资分析概述,可行性
22、分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程。我们说一个方案可行，并不是说这一方案就一定是合适的。有时几个方案可能都是可行的，甚至都很具有吸引力。可行性分析仅仅是投资分析的一个起点。回答的只是投资者能做什么，而不是应该做什么的问题。后者应该由投资分析来解决。,12房地产投资分析概述,面对市场上众多的投资机会，通过可行性分析，可能会找出多个可行方案。而由于资源有限，投资分析将帮助投资者在多个可行方案中，通过收益、时间、风险的排序找出一个方案作为投资者的最后选择。也就是说，房地产投资分析关心的是从多个预选方案中选择一个最适合投资者目的的
23、一个方案。可见，可行性分析是投资分析中的一个重要阶段。,12房地产投资分析概述,2可行性分析的内容 可行性分析也是投资前期所做的工作，它一般分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究。1）投资机会研究 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。如果机会认为是可行的，就可以进行下一阶段的工作。,12房地产投资分析概述,2）初步可行性研究 大型投资项目的可行性研究往往需要相当多的人力和资金，耗费较长的时间。为了避免不必要的时间、金钱和人力方面的浪费，有些投资者对一些需要耗费较多资源的项目，在进行正式可行性研
24、究之间，先进行一轮初步的分析，这就是所谓的初步可行性研究。初步可行性研究的主要目的在于分析机会研究的结论，初步判明项目投资是否可行，决定是否进行下一步的可行性研究。,12房地产投资分析概述,3）详细可行性研究 详细可行性研究是开发项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济是否可行后做出投资决策的关键步骤。详细可行性研究是项目投资可行性研究全过程中最重要的一个组成部分。项目的可行性研究应在尚未签署任何正式协议之前进行，以便开发商有充分的时间和自由度来考虑有关问题。,12房地产投资分析概述,3可行性分析与项目评估的不同 项目评估是在可行性研究的基础上，根据国家有关部门颁布的政策、法规、方法、参数和
25、条例等，从项目（或企业）、国民经济和社会的角度出发，由有关部门（包括银行、中介咨询机构等）对拟建投资项目建设的必要性、建设条件、生产条件、项目的市场需求、工程技术、财务效益、经济效益和社会效益等进行全面分析论证，并就该项目是否可行提出相应职业判断的一项工作。,12房地产投资分析概述,可行性分析与项目评估的不同之处在于四个方面：1）行为的主体不同。2）立足点不同。3）所起的作用不同。4）所处的阶段不同。,12房地产投资分析概述,4可行性分析应该注意的问题 1）防止先入为主的可行性研究 2）选好可行性分析的主角 3）投资决策的结论首先取决于市场分析的结果,13房地产投资分析中常用的基本概念,131
26、关于投资价值 一个开发项目的投资价值在于开发完成后的价值大于其投入的成本费用，并在一定的利润水平之上；一个置业项目的投资价值在于其持有期内各年净现金流量的现值大于其投入的初始现金支出。,13房地产投资分析中常用的基本概念,1交易价格 通常交易价格是指实际交易过程中发生的历史价格，即实际发生的成交价，是由买卖双方通过议价过程决定的。,13房地产投资分析中常用的基本概念,2最可能销售价格 最可能销售价格是对未来交易中成交价的一种可能性估计。它是指现行的市场条件下，按照目前某一物业的销售条件，在合理的时间范围内，对该类物业未来交易价格所作的预测。但由于房地产的买方与卖方各自掌握的信息不同，因此对同一
27、房地产的最可能销售价格的预测结果可能是不一致的。,13房地产投资分析中常用的基本概念,3市场价格 市场价格是指在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业公开销售时的最可能价格。,13房地产投资分析中常用的基本概念,4交易区间 卖方在出售物业时将为该物业的交易价格设置一个较低的价格下限，而买方则将为此设置一个较高的价格上限。实际成交价格将总是落在这两个极限之间，这就是交易区间。如果一个交易要成功，买方所认为的投资价值必须大于卖方。,13房地产投资分析中常用的基本概念,5投资价值 投资价值是预期的未来收益的价值，该价值是根据项目所能产生的税后现金流量和投资者所能接受的最低收益率
28、，计算所得到的投资者购置该资产所支付的最大款额。但某一特定物业的投资价值对于不同的投资者而言，结论不是唯一的。,13房地产投资分析中常用的基本概念,6投资价值与市场价值的不同 市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者不同而不同。投资价值与市场价值的评估方法可能相同，但其中参数选取的立场可能不同。投资者评估的物业的投资价值，或者说消费者对物业的评价，大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。就投资价值与市场价值相对而言，投资价值常为房地产投资分析人员使用；市场价值（或市场价格）常为房
29、地产评估人员使用。,13房地产投资分析中常用的基本概念,132关于现金流量 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入，现金流入与流出之差叫净现金流量。,13房地产投资分析中常用的基本概念,1开发后出售房地产项目时的现金流量 对于一个房地产开发项目，项目的净现金流量（即税前现金流量或利润总额）是项目销售收入扣除总投资（或总成本费用）及偿还贷款本息之后的余额。,13房地产投资分析中常用的基本概念,2开发后持有房地产项目时的现金流量 这种时候的净现金流量主要与净租金收入或净经营收入有
30、关，同时考虑每年还本付息因素。在持有期或经营期结束后，可能会有转售收益或固定资产余值回收，这些也构成了其现金流量的一部分。,13房地产投资分析中常用的基本概念,3置业投资项目的现金流量 置业投资的现金流量通常是由两部分构成：一部分是持有期间内物业每年的净经营收益；另一部分是持有期末物业的净转售收益。当对项目进行投资分析以判断其投资价值的时候，有些动态指标需要考虑折现因素，即把上述的净现金流量折现到项目投资的起始点，然后与项目的投入或支出进行比较，从而判断项目在财务上的可行性。,13房地产投资分析中常用的基本概念,133关于投资与成本 1广义投资与成本的概念 1）投资 广义的投资是指人们的一种有
31、目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。2）成本 成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。房地产投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。,13房地产投资分析中常用的基本概念,2房地产投资分析中的投资与成本 房地产开发经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动有较大的差异。对于开发出售模式下的房地产开发项目而言，基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的开发成本中去了。房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念较为相似。,13房地产投资分析中常用的基本概念,134关于财务杠杆 1
32、抵押贷款 尽管各种房地产抵押贷款方式差别较大，但是关于房地产抵押贷款的研究，主要从两个方面展开，一个是抵押贷款还本付息额，一个是贷款余额。要想了解这两个重要因素，首先要计算的就是抵押贷款常数。这里仅以固定利率抵押贷款为例，介绍抵押常数和贷款余额的计算方法。,13房地产投资分析中常用的基本概念,1）抵押常数 银行在贷款给投资者时，对于贷款条件的设定通常有两种情况，一种是给定年利率，要求按年等额偿还；另一种是给定年利率，要求按月等额偿还。,13房地产投资分析中常用的基本概念,按年等额还本付息时，抵押常数（有的书中也叫还款系数）为：,式中：M：抵押常数（年）；r：年利率；n：贷款年数。,13房地产投
33、资分析中常用的基本概念,按月等额还本付息时，抵押常数M为：,式中：M：抵押常数（月）；r/12：月利率；n X 12：贷款月数。,13房地产投资分析中常用的基本概念,它的意思是，年利率为r,贷款年限为n,贷款额度为1元的每月还款额。其经济含义是，在给定的n年内，为回收1元贷款，每月应收回的数额。实际上抵押常数等于1元贷款年金现值因素的倒数。,13房地产投资分析中常用的基本概念,2）抵押贷款还本付息额 在较为常见的固定利率抵押贷款偿还方式下，世界各地均普遍采用等额还本付息法，也叫本息均摊法。我们仍以按月等额偿还本息为例来说明。假定贷款总额为P，每月付款额为M0，贷款年数为n，年利率为r，复利次数
34、为12，则月还本付息额的计算公式为：,13房地产投资分析中常用的基本概念,3）抵押贷款余额 假设一笔贷款按月等额还本付息，则有：,13房地产投资分析中常用的基本概念,有时为了计算的需要，我们必须把每月或每年的本金和利息分开，那么根据上述讨论，我们可以归纳出本息分开的计算步骤：1、已知贷款年限、贷款利率、贷款额度，可求出抵押常数；2、已知了抵押常数（或通过查表）和贷款额度，可求出每月付款额进而求出每年付款额；3、已知了每年(月)付款额，可求出要求的某年(月)贷款余额；4、某年(月)偿还本金=上一年(月)贷款余额 该年(月)贷款余额 5、某年(月)偿还利息=每年(月)付款额 该年(月)偿还本金 实
35、际上，只要已知贷款利率、贷款期限、贷款本金、抵押常数和每月付款额这5个因素中的任何4个，即可求出剩下的一个，其它的指标也就计算出来了。,13房地产投资分析中常用的基本概念,2财务杠杆 利用借贷资金扩大自有投资产出通常被称为财务杠杆。资产回报率与贷款利率（或借贷成本）之间的差价称之为利差。高杠杆投资中，即使较小的有利利差也可能急剧扩大自有资本的收益率；一个小小的不利利差，也会带来自有资本的负收益率。这使我们认识到财务杠杆不是在所有情况下都可以为投资者带来收益。,13房地产投资分析中常用的基本概念,3财务杠杆的作用 借贷资本与自有资本的比例越大，财务杠杆的作用程度越深。其作用有正向与负向两种。1）
36、财务杠杆的正向作用。当资产总回报率大过借贷成本时，财务杠杆就是有利的。此时借款越多自有资本的收益率越大。2）财务杠杆的负向作用。当资产总回报率小于借贷成本时，财务杠杆就是不利的。此时借款越多自有资本的收益率越低，直至带来财务风险。,13房地产投资分析中常用的基本概念,135关于其他投资经济效果评价指标 1投资回收与投资回报 房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。,13房地产投资分析中常用
37、的基本概念,2收益率 收益率通常被表示为一个复合年百分率，表明了投资项目在某一计算周期内的连续收益能力。这种收益既包括物业在持有期间预期可获得的收益，也包括物业持有期末转售时所获得的净转售收益，这是与投资回报率之间的最大区别。投资回报率通常为某年的收益或收入与投资之比。,13房地产投资分析中常用的基本概念,利息率通常针对信贷资金而言的，因此它是借贷资本而不是权益资本的收益率。折现率也是收益率的一个类型，是一个将未来收益或收入转换成现值的收益率。内部收益率是一个使得该项投资未来收益的现值等于其当前所投入资本价值的收益率。内部收益率可以有两种形式：全部投资收益率和权益投资收益率。,13房地产投资分析中常用的基本概念,全部投资收益率是在假设项目的全部投资都是投资者的自有资本的情况下所计算的某个投资项目的内部收益率。因为没有借款，所以它不考虑还本付息对现金流的影响，它反映的是全部已投入的自有资本的收益水平。,13房地产投资分析中常用的基本概念,权益投资收益率是衡量投资者投入自有资本或自有资金收益水平的指标。它是在假设项目的全部投资由借贷资金和自有资金两部分构成的情况下，针对其中的自有资金所计算的收益率。自有资金的投入通常也叫做权益投资。权益投资收益率是相对借贷资金收益率（通常指利息率）而言的，是投资者在投资项目中所投入的自有资本的内部收益率。它考虑了还本付息对自有资金现金流的影响。,
